거래 과정과 계약
오퍼부터 클로징까지, 집을 사고팔 때 계약서와 중개인이 쓰는 말입니다.
- 동산과 부착물 (포함 품목)Chattels and fixtures동산(채틀)은 냉장고, 세탁기처럼 떼어 옮길 수 있는 물건이고, 부착물(픽스처)은 조명, 붙박이장처럼 집에 고정된 것입니다. 계약서에 포함 품목과 제외 품목을 하나하나 적어야 클로징 때 다툼이 없습니다.
- 등기 조사 (타이틀 서치)Title search and requisition date클로징 전에 변호사가 온타리오 전자 등기 기록에서 진짜 주인이 누구인지, 모기지·유치권·지역권 같은 부담이 있는지 조사하는 일입니다. 계약서의 등기 조사 기한(requisition date)까지 문제를 지적해야 고쳐 달라고 요구할 수 있습니다.
- 디파짓Deposit오퍼가 받아들여진 뒤 사는 사람이 내는 계약 보증금입니다. 보통 리스팅 브로커리지의 신탁 계좌에 보관되고, 클로징 때 집값의 일부로 들어갑니다.
- 리스팅 계약 (매도 대리 계약)Listing agreement집을 파는 사람이 브로커리지에 집을 팔아 달라고 맡기는 계약입니다. 계약 기간, 리스팅 가격, 수수료와 HST, 홀드오버, MLS 등록 여부, 브로커리지가 해 줄 일을 적습니다.
- 매도 조건Sale of property condition바이어가 지금 가진 집이 기한 안에 팔리는 것을 조건으로 거는 오퍼 조건입니다. 두 집을 한꺼번에 떠안는 위험을 막아 주지만, 파는 사람은 계약이 남의 집 매매에 묶여 꺼릴 수 있습니다.
- 매도인 정보 진술서 (SPIS)Seller Property Information Statement (SPIS)파는 사람이 집의 하자, 수리, 리노베이션, 허가 등에 대해 자기가 아는 범위에서 답하는 서면 양식입니다. 온타리오에서는 의무가 아니고, 보증서도 아닙니다. 사는 사람은 그래도 인스펙션을 해야 합니다.
- 매매 계약서 (APS)Agreement of Purchase and Sale온타리오에서 집을 사고팔 때 쓰는 표준 계약서(OREA Form 100, 재판매 콘도는 Form 101)입니다. 바이어가 채워 서명하면 오퍼가 되고, 셀러가 기한 안에 서명하면 가격, 디파짓, 클로징 날짜, 조건을 담은 법적 계약이 됩니다.
- 바이어 대리 계약 (BRA)Buyer representation agreement집을 사는 사람이 중개인이 속한 브로커리지와 맺는 계약입니다. 기간, 수수료, 받을 서비스, 해지 조건을 적고, 브로커리지는 그 대가로 사는 사람의 이익을 지킬 의무를 집니다.
- 복수 대리 (양측 대리)Multiple representation한 브로커리지(또는 한 지정 대리인)가 같은 거래에서 파는 사람과 사는 사람, 또는 경쟁하는 두 사는 사람을 함께 대리하는 것입니다. 서면 공개와 모든 클라이언트의 서면 동의가 있어야 하고, 그 뒤로는 가격 조언을 받을 수 없습니다.
- 복수 오퍼 (경쟁 오퍼)Multiple offers한 집에 사려는 사람이 둘 이상 서면 오퍼를 낸 상황입니다. 온타리오에서는 파는 쪽 브로커리지가 오퍼 개수를 오퍼를 낸 모든 사람에게 알려야 하고, 오퍼 내용은 파는 사람이 서면으로 지시할 때만 공유할 수 있습니다.
- 상속 매물 (유산 매각)Estate sale (selling a deceased person’s home)집주인이 세상을 떠난 뒤, 유산 관리인(estate trustee)이 법원의 임명 증명서(프로베이트)를 받아 그 집을 파는 거래입니다. 시간이 더 걸리고 "있는 그대로" 조건이 흔합니다.
- 선제 오퍼 (불리 오퍼)Pre-emptive offer (bully offer)파는 사람이 정한 오퍼 날짜보다 먼저, 경쟁을 피하려고 내는 오퍼입니다. 보통 유효 기한이 짧고, 파는 쪽 중개인은 파는 사람이 미리 서면으로 정해 둔 지시에 따라서만 이 오퍼를 다룰 수 있습니다.
- 숨은 하자 (잠재 하자)Latent defect합리적으로 살펴봐도 보이지 않으면서 집을 살기 어렵게 하거나 위험하게 만드는 결함입니다. 온타리오에서 파는 사람은 알고 있는 숨은 하자를 알려야 하고, 눈에 보이는 하자는 사는 사람이 확인할 책임입니다.
- 신분 확인 (FINTRAC)FINTRAC identification캐나다 자금세탁 방지법에 따라 중개인은 고객의 신분을 확인하고(보통 사진 신분증으로) 그 기록을 5년 이상 보관해야 합니다. FINTRAC에는 현금 $10,000 이상 같은 정해진 경우에만 보고됩니다.
- 역제안 (사인백)Counter-offer (sign-back)받은 오퍼를 그대로 받아들이지 않고 가격, 날짜, 조건을 고쳐 상대에게 되돌려 보내는 것입니다. 역제안을 하면 원래 오퍼는 효력을 잃고, 고친 오퍼에 새 유효 기한이 붙습니다.
- 오퍼Offer집을 사겠다는 뜻을 가격, 디파짓, 클로징 날짜, 조건과 함께 적어 파는 사람에게 서면으로 내는 제안입니다. 파는 사람이 유효 시간 안에 서명하면 그대로 매매 계약이 됩니다.
- 오퍼 제출과 제시Offer presentation오퍼를 내고 파는 사람이 검토하는 절차입니다. 온타리오에서 중개인은 서면 오퍼를 받으면 바로 고객에게 전해야 하고, "오퍼는 ○월 ○일까지 보류"처럼 날짜를 정하려면 파는 사람의 서면 지시가 있어야 합니다.
- 입주 전 최종 점검 (워크스루)Final walkthrough클로징 직전에 사는 사람이 집에 가서 상태와 포함 품목이 계약대로인지 확인하는 방문입니다. 법이 주는 권리가 아니라 계약서의 방문 조항으로 정해지며, 문제가 있으면 클로징 전에 변호사에게 알려야 합니다.
- 자기 대리 당사자 (SRP)Self-represented party어느 브로커리지의 클라이언트도 아닌 채 집을 사거나 파는 사람입니다. 상대방 중개인은 이 사람에게 조언이나 의견을 줄 수 없고, 제한된 도움만 줄 수 있으며, 그 전에 RECO 양식을 주고 설명해야 합니다.
- 정산서Statement of adjustments클로징 때 변호사가 만드는 계산서입니다. 집값에서 디파짓을 빼고, 파는 사람이 미리 낸 재산세·콘도 관리비 등을 클로징 날짜 기준으로 나누어 더하거나 빼서, 사는 사람이 실제로 내야 할 "잔금"을 구합니다.
- 조건 포기서와 충족 통지Waiver and notice of fulfillment조건부 계약의 조건을 기한 안에 서면으로 푸는 서류입니다. 조건을 포기하면 포기서, 조건이 이루어졌으면 충족 통지를 보내고, 모든 조건이 풀리면 계약이 확정됩니다.
- 조건부 오퍼Conditional offer대출 승인, 홈 인스펙션, 콘도 상태 증명서 검토 같은 조건이 붙은 오퍼입니다. 기한 안에 조건이 충족되거나 포기되지 않으면 계약이 끝나고 디파짓을 돌려받도록 적는 것이 보통입니다.
- 중개 수수료 (커미션)Real estate commission집을 사고팔 때 브로커리지(중개 회사)에 내는 돈입니다. 법으로 정해진 요율은 없고, 리스팅 계약이나 바이어 대리 계약에서 정액이나 집값의 %로 합의합니다. HST 13%가 따로 붙습니다.
- 철회 불가 기간Irrevocable period오퍼에 적는 기한으로, 그때까지 오퍼를 낸 쪽은 오퍼를 거둬들일 수 없습니다. 상대가 그 시간 안에 서명해서 돌려주어야 계약이 되고, 시간이 지나면 오퍼는 효력이 없어집니다.
- 클로징Closing잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날입니다. 양쪽 변호사가 돈과 서류를 전자로 주고받고, 소유권 이전을 온타리오 전자 등기 시스템에 등록한 뒤 열쇠를 받습니다.
- 클로징 비용Closing costs집값과 다운페이먼트 외에 클로징 때 따로 드는 돈입니다. 토지양도세(토론토는 시 세금까지 두 번), 변호사 비용, 타이틀 보험, 세금·관리비 정산 등이며, CMHC는 집값의 1.5~4% 정도를 예상하라고 안내합니다.
- 타이틀 보험Title insurance집의 소유권(타이틀)에 숨은 문제(사기, 등기 오류, 모르던 부담, 경계·허가 문제 등)로 손해가 생기면 보상하는 보험입니다. 클로징 때 보험료를 한 번만 내고, 의무는 아니며, 변호사가 다른 선택지와 함께 설명해야 합니다.
- 토지 등기 제도 (랜드 레지스트리)Land registry (Ontario land titles system)온타리오에서 땅과 집의 주인, 모기지, 임대, 유치권 같은 권리를 기록하는 주 정부의 공식 기록입니다. 지금은 모두 온라인이고, 등록은 허가받은 사용자(보통 변호사)가 합니다.
- 홀드백 (잔금 보류)Holdback클로징 때 사는 사람의 변호사가 집값 일부를 바로 주지 않고 잠시 맡아 두는 돈입니다. 수리 약속, 비거주자 판매자의 세금, 공사 유치권 같은 문제가 정리되면 풀어 줍니다.
- 홈 인스펙션 (주택 점검)Home inspection집을 사기 전에 인스펙터가 기초, 지붕, 전기, 배관, 난방 같은 큰 부분을 눈으로 점검하고 보고서를 주는 것입니다. 보증이 아니고 숨은 하자는 못 찾을 수 있으며, 온타리오에는 아직 인스펙터 자격 제도가 시행되지 않았습니다.
- 확정 오퍼Firm offer대출, 인스펙션 같은 조건이 하나도 없는 오퍼입니다. 받아들여지는 순간 바로 확정 계약이 되어, 사는 사람이 물러나면 디파짓을 잃고 손해 배상을 요구받을 수 있습니다.
- RECO 정보 안내서RECO Information Guide온타리오 중개인이 서비스나 도움을 주기 전에 반드시 건네고 설명해야 하는 RECO의 소비자 안내서입니다. 클라이언트와 자기 대리 당사자의 차이, 대리 계약에서 볼 것, 복수 대리, 민원 방법이 들어 있습니다.
모기지와 돈
대출, 금리, 다운페이먼트처럼 집값을 어떻게 마련하는지에 관한 말입니다.
- 감정 평가 (어프레이절)Appraisal대출 기관이 집의 시장 가치를 확인하려고 독립 감정사에게 맡기는 평가입니다. 대출 한도는 계약한 집값이 아니라 감정가를 기준으로 정해지므로, 감정가가 낮게 나오면 차액을 내 돈으로 메워야 합니다.
- 고정 금리와 변동 금리Fixed vs variable rate고정 금리는 기간(보통 1~5년) 내내 금리와 납부금이 같고, 변동 금리는 은행 프라임 금리를 따라 움직입니다. 변동 금리 중 납부금이 고정된 종류는 금리가 많이 오르면 원금이 전혀 안 줄어드는 트리거 레이트에 닿을 수 있습니다.
- 다운페이먼트Down payment집값 중 모기지(주택 대출) 없이 내 돈으로 내는 부분입니다. 캐나다에서는 $500,000까지 5%, 그 위 금액은 10%가 최소이고, $1,500,000 이상인 집은 보험이 안 되어 보통 20% 이상이 필요합니다.
- 리파이낸스Refinancing지금 있는 모기지를 갚고 새 모기지로 바꾸는 것입니다. 집값이 오른 만큼 돈을 더 빌리거나(에퀴티 인출), 금리나 상환 기간을 바꾸려고 하며, 연방 규제 은행에서는 보통 집 감정가의 80%까지만 빌릴 수 있습니다.
- 매도인 융자 (VTB 모기지)Vendor take-back mortgage집을 파는 사람이 집값의 일부를 사는 사람에게 빌려주고, 그 빚을 집에 모기지로 등기하는 방식입니다. 파는 사람이 은행 역할을 하고, 사는 사람은 정한 이자와 기간에 따라 갚습니다.
- 모기지Mortgage집을 담보로 은행 등에서 빌리는 돈입니다. 원금과 이자를 정해진 기간 동안 나누어 갚고, 온타리오 등기부에는 대출 기관의 권리가 차지(charge)로 등록되며, 다 갚으면 등기에서 지워집니다.
- 모기지 갱신Mortgage renewal모기지 기간(텀)이 끝났을 때 남은 잔액으로 새 기간과 금리를 정하는 것입니다. 은행은 만기 21일 전까지 갱신 안내문을 보내야 하고, 같은 기관에서 갱신하거나 다른 기관으로 옮길 수 있습니다.
- 모기지 보험 (CMHC 보험)Mortgage default insurance다운페이먼트가 집값의 20% 미만이면 꼭 들어야 하는 보험입니다. 내가 못 갚을 때 대출 기관을 보호하며, 보험료(대출액의 2.80~4.00%)는 모기지에 더해지고 온타리오 판매세 8%는 클로징 때 따로 냅니다.
- 모기지 사전 승인Mortgage pre-approval오퍼를 쓰기 전에 대출 기관이 소득, 빚, 신용을 보고 빌려줄 수 있는 금액과 금리를 미리 알려 주는 것입니다. 금리를 일정 기간 잡아 주지만 확정 승인은 아니며, 집이 정해진 뒤 감정과 최종 심사를 다시 거칩니다.
- 모기지 스트레스 테스트Mortgage stress test대출 기관이 실제 계약 금리가 아니라 더 높은 금리(계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 쪽)로도 갚을 수 있는지 확인하는 심사입니다. 이 때문에 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.
- 베이시스포인트Basis point금리 변화를 말할 때 쓰는 단위로, 1베이시스포인트는 0.01%포인트입니다. 25베이시스포인트는 0.25%포인트, 100베이시스포인트는 1.00%포인트입니다.
- 브릿지 론 (브릿지 파이낸싱)Bridge financing새 집 잔금일이 지금 집을 판 돈이 들어오는 날보다 먼저일 때, 그 사이 며칠~몇 달을 메우는 짧은 대출입니다. 은행은 보통 지금 집의 확정(firm) 매매 계약을 요구합니다.
- 상환 기간과 모기지 기간Amortization and term상환 기간(amortization)은 원금을 다 갚는 데 걸리는 전체 햇수이고, 기간(term)은 지금 금리와 조건이 적용되는 계약의 길이입니다. 보험 모기지의 상환 기간은 최대 25년, 첫 집 구매자나 신축은 30년까지이며, 기간은 보통 1~5년입니다.
- 중도 상환 위약금Prepayment penalty클로즈드(닫힌) 모기지를 기간이 끝나기 전에 갚거나 깨거나 다른 기관으로 옮길 때 대출 기관에 내는 비용입니다. 보통 3개월 이자나 이자율 차액(IRD) 중 큰 쪽이고, 계약서의 계산 방식을 따릅니다.
- 캐나다 중앙은행 기준금리Bank of Canada policy interest rate캐나다은행(중앙은행)이 1년에 8번 정해진 날짜에 발표하는 하루짜리 대출 금리 목표입니다. 2026년 10월 28일 결정으로 2.50%이며, 은행 프라임 금리와 변동 금리 모기지가 이 금리를 따라 움직입니다.
- 커밋먼트 레터 (모기지 승인서)Commitment letter (mortgage approval letter)대출 기관이 "이 조건으로 빌려주겠다"고 공식 승인한 서류입니다. 사전 승인과 달리 서명하면 정식 계약이 되며, 오퍼의 융자 조건은 보통 이 서류를 받은 뒤에 풉니다.
- 프라이빗 모기지 (사설 모기지)Private mortgage은행이나 신용조합이 아닌 개인, 투자자, 사설 회사가 집을 담보로 빌려주는 모기지입니다. 받기는 쉬울 수 있지만 금리와 수수료가 높고, 1~2년쯤 쓰는 임시 해결책이라 빠져나갈 계획이 꼭 필요합니다.
- 프라임 금리Prime rate각 은행이 변동 금리 모기지와 HELOC 같은 대출의 기준으로 쓰는 자기 금리입니다. 캐나다은행 기준금리가 바뀌면 보통 같은 폭으로 따라 움직이고, 변동 금리는 "프라임 − 0.8%"처럼 프라임에서 더하거나 빼서 정합니다.
- GDS와 TDS (부채 상환 비율)GDS and TDS ratiosGDS는 세전 소득 중 주거비(모기지 상환액, 재산세, 난방비, 콘도비의 절반)가 차지하는 비율, TDS는 여기에 다른 빚까지 더한 비율입니다. 보험 모기지는 GDS 39%, TDS 44%를 넘을 수 없습니다.
- HELOC (주택 담보 신용 한도)HELOC집을 담보로 한도를 정해 두고 필요할 때 꺼내 쓰고 갚는 신용 한도입니다. 금리는 보통 프라임에 연동된 변동 금리이고 최소 납부는 이자만인 경우가 많으며, 연방 규제 은행에서는 회전 부분이 집값의 65%, 모기지와 합쳐 80%까지입니다.
- LTV (담보 대비 대출 비율)Loan-to-value ratio대출액을 집값(매매가와 감정가 중 낮은 쪽)으로 나눈 비율입니다. 80%를 넘으면 모기지 보험이 필수이고, 리파이낸스는 보통 80%까지, HELOC의 회전 부분은 65%까지입니다.
세금과 정부 혜택
집을 사거나 팔 때 내는 세금과 첫 집 구매자에게 주는 혜택입니다.
- 미활용 주택세 (UHT, 연방)Underused Housing Tax (UHT)연방 정부가 비어 있거나 덜 쓰이는 주택에 과세 가치의 1%를 매기던 세금입니다. 2026년 개정 법은 2025년과 그 이후 연도분은 세금도 신고도 없다고 정했고, 2024년 이전 연도분 의무만 남아 있습니다.
- 비거주자 매도인 원천징수 (ITA 116조)Non-resident seller withholding (section 116)집을 파는 사람이 캐나다 세법상 비거주자이면, 사는 사람은 CRA 증명서가 없는 한 집값의 25%(임대용 건물 등 일부 자산은 50%)를 떼어 두었다가 국세청(CRA)에 내야 하는 연방 소득세법 116조 규정입니다.
- 비거주자 투기세 (NRST)Non-Resident Speculation Tax (NRST)캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 사람(또는 외국 법인, 과세 신탁)이 온타리오 어디서든 주택을 살 때 집값의 25%를 더 내는 온타리오 주 세금입니다. 토지양도세와 별도로 클로징 때 냅니다.
- 빈집세 (토론토)Vacant Home Tax (Toronto)토론토 시 안의 주거용 부동산 소유자가 해마다 점유 상태를 신고해야 하고, 한 해에 6개월 이상 비어 있거나 신고를 안 하면 MPAC 평가액의 3%를 내는 시 세금입니다.
- 신축 주택 HST 환급HST new housing rebate건설사에서 새 집을 사서 직접 살 때 낸 HST(13%)의 일부를 돌려받는 제도입니다. 연방 부분은 집값 $450,000 미만일 때 최대 $6,300, 온타리오 부분은 최대 $24,000이고, 2025년부터 첫 집 구매자에게는 추가 환급이 있습니다.
- 양도소득세Capital gains tax on real estate살던 집이 아닌 부동산을 팔아 남긴 이익(판 값 − 취득 원가 − 매도 비용)의 절반을 그해 소득에 더해 소득세를 내는 캐나다 연방 소득세법 규정으로, 살던 집(주거주지)은 비과세입니다.
- 연방 예산 (제안과 법의 차이)Federal budget연방 정부가 의회에 내는 세금·지출 계획입니다. 예산에 적힌 것은 대부분 "제안"이라, 법이 통과되거나 규정이 바뀌어야 효력이 생깁니다. 주택·모기지 정책도 상태와 날짜를 하나씩 확인해야 합니다.
- 외국인 주택 구매 금지법Foreign buyer ban캐나다 시민권자·영주권자가 아닌 사람과 외국 법인이 캐나다의 주택을 사는 것을 금지하는 연방법입니다. 2023년 1월 1일 시행, 지금 법으로는 2027년 1월 1일 폐지입니다. 2026년 예산이 기존 주택은 2029년까지 연장, 신축은 제외를 제안했습니다(아직 법 아님).
- 유산 관리세 (상속 검인세)Estate Administration Tax (probate tax)온타리오에서 법원이 돌아가신 분의 유산 증명서(프로베이트)를 내줄 때 유산이 주 정부에 내는 세금입니다. 2020년 이후 신청은 유산 가치 $50,000까지는 없고, $50,000를 넘는 부분에 $1,000당 $15입니다.
- 재산세Property tax집을 가진 동안 해마다 시에 내는 세금으로, MPAC이 정한 평가액(지금도 2016년 1월 1일 기준이라 실제 집값과 다름)에 시 세율과 교육세율을 곱해 계산합니다.
- 주거주지 면제Principal residence exemption실제로 살던 집(주거주지)을 팔아 남긴 이익에 양도소득세를 안 내게 해 주는 캐나다 소득세법 규정입니다. 한 가족이 1년에 집 한 채만 지정할 수 있고, 판 해의 세금 신고서에 지정해야 합니다.
- 주택 플리핑 규정 (365일 규칙)Residential property flipping rule2023년 1월 1일부터, 산 지 365일이 안 된 집(분양권 포함)을 팔아 남긴 이익은 양도소득이 아니라 사업소득으로 보아 전액 과세하고, 주거주지 비과세도 쓸 수 없게 하는 연방 소득세법 규정입니다.
- 첫 집 구매자 토지양도세 환급First-time home buyer land transfer tax refund생애 처음으로 집을 사는 사람이 온타리오 토지양도세에서 최대 $4,000, 토론토 시 토지양도세에서 최대 $4,475를 돌려받는 제도입니다. 보통 클로징 때 변호사가 신청해 바로 깎아 줍니다.
- 토론토 시 토지양도세 (MLTT)Toronto municipal land transfer tax (MLTT)토론토 시 경계 안의 집을 살 때 온타리오 토지양도세에 더해 토론토 시에 한 번 더 내는 세금입니다. $2,000,000까지는 주 세율과 같고, $3,000,000이 넘는 단독주택(콘도 포함)은 더 높은 세율을 내며 이 세율은 2026년 4월 1일에 올랐습니다.
- 토지양도세Land transfer tax온타리오에서 집이나 땅을 살 때 사는 사람이 클로징 날 내는 주 정부 세금입니다. 집값에 따라 0.5%에서 2.5%까지 구간별로 계산하고, 토론토 시 안에서는 시 세금이 한 번 더 붙습니다.
- 홈 바이어스 플랜 (HBP, RRSP 인출)Home Buyers’ Plan (HBP)첫 집을 사려고 RRSP(은퇴 저축)에서 한 해 최대 $60,000까지 세금 없이 꺼내 쓰고, 나중에 15년에 걸쳐 다시 넣는 캐나다 연방 제도입니다.
- FHSA (첫 집 저축 계좌)First Home Savings Account (FHSA)첫 집을 사려고 저축하는 등록 계좌입니다. 한 해 $8,000, 평생 $40,000까지 넣을 수 있고, 넣은 돈은 소득 공제가 되며 첫 집을 살 때 꺼내면 세금이 없습니다.
- MPAC 재검토 요청 (RfR)MPAC Request for Reconsideration (RfR)재산세의 기준인 MPAC 평가액이나 분류가 틀렸다고 생각할 때 MPAC에 무료로 다시 봐 달라고 하는 절차입니다. 보통 그해 3월 31일까지 내고, 결과에 동의하지 않으면 90일 안에 평가 심판원(ARB)에 항소합니다.
콘도
콘도에만 있는 서류, 비용, 규칙입니다.
- 공용 부분 (공용 시설)Common elements콘도법에서 유닛을 뺀 나머지 전부입니다. 로비, 복도, 엘리베이터, 주차장, 외벽, 배관이 여기에 들어가고, 발코니처럼 한 유닛만 쓰지만 법적으로는 공용인 "전용 사용 공용 부분"도 있습니다. 누가 고치고 보험을 드는지가 여기서 갈립니다.
- 스테이터스 서티피케이트Status certificate콘도 코퍼레이션이 발급하는 유닛과 건물의 재정·법적 상태 보고서입니다. 관리비 체납, 예산, 적립금, 소송, 보험, 규칙 서류가 들어 있고, 요청과 수수료(최대 $100) 뒤 10일 안에 줘야 하며, 사는 사람의 변호사가 검토합니다.
- 적립금Reserve fund콘도 코퍼레이션이 공용 부분의 큰 수리와 교체(지붕, 엘리베이터, 주차장 등)에만 쓰려고 모아 두는 돈입니다. 소유주 관리비에서 떼어 쌓고, 3년마다 전문가가 조사해 충분한지 확인합니다. 모자라면 특별 부과금이 생깁니다.
- 콘도 감사 재무제표Condo audited financial statements콘도 법인이 해마다 만드는 재무 보고서와, 독립된 감사인이 그것을 검사하고 쓴 보고서입니다. 대차대조표, 운영 내역, 적립금 내역이 들어 있고, 스테이터스 서티피케이트에 가장 최근 것이 함께 옵니다.
- 콘도 관리비Condo fees콘도 소유주가 매달 내는 공동 비용입니다. 건물 관리, 공용 부분 유지, 건물 보험, 관리 회사, 적립금 등에 쓰이고, 분담 비율은 콘도 선언서에, 금액은 해마다 이사회 예산으로 정합니다. 안 내면 유닛에 유치권이 걸립니다.
- 콘도 선언문, 정관, 규칙Condo declaration, by-laws and rules콘도를 다스리는 세 가지 문서입니다. 선언문(declaration)이 가장 위, 그 아래 정관(by-laws), 그 아래 규칙(rules)이 있고, 모두 콘도법을 넘을 수 없습니다. 반려동물, 단기 임대, 공사, 주차 규정이 여기에 있습니다.
- 콘도 이사회 (보드)Condo board of directors콘도 법인(corporation)을 운영하는 최소 3명의 이사 모임입니다. 집주인들이 뽑고, 예산과 관리비, 계약, 규칙을 정하며, 정직하고 신중하게 일할 법적 의무가 있습니다.
- 콘도미니엄Condominium건물을 개인이 소유하는 부분(유닛)과 모든 소유주가 함께 소유하는 공용 부분으로 나눈 소유 형태입니다. 온타리오 콘도법(Condominium Act, 1998)이 다스리고, 소유주 전체가 콘도 코퍼레이션을 이루어 이사회가 운영합니다.
- 특별 부과금Special assessment콘도 법인이 예산이나 적립금으로 감당하지 못하는 비용을 집주인들에게 한 번에 더 걷는 돈입니다. 이사회가 집주인 투표 없이 부과할 수 있고, 내 몫은 관리비 비율과 같은 비율로 정해집니다.
프리컨스트럭션과 신축
아직 짓지 않은 집을 미리 살 때 꼭 알아야 하는 말과 보호 제도입니다.
- 10일 숙려 기간 (취소 기간)10-day cooling-off period건설사에서 새 콘도를 산 사람이 서명된 계약서, 공개 문서, CAO 안내서를 모두 받은 날부터 10일 안에 이유 없이 서면으로 계약을 취소하고 낸 돈을 이자와 함께 돌려받을 수 있는 법정 기간입니다(콘도법 73조). 기존 집에는 없습니다.
- 개발 부담금과 클로징 부가 비용Development charges and closing levies시가 새 건물에 매기는 개발 부담금과 교육·공원 부담금 등을 건설사가 계약서에 따라 최종 클로징 때 사는 사람에게 청구하는 비용입니다. 금액이 수만 달러가 될 수 있어 서명 전에 상한(cap)을 정해야 합니다.
- 공개 문서 (디스클로저 스테이트먼트)Disclosure statement건설사가 새 콘도를 팔 때 콘도법 72조에 따라 반드시 주어야 하는 서류 묶음입니다. 건물 설명, 선언문·정관·규칙 초안, 첫해 예산과 예상 관리비, 적립금, 편의 시설, 임대 예정 비율이 들어 있고, 이 서류를 받은 날부터 10일 숙려 기간이 시작됩니다.
- 분양 계약 조기 종료 (프로젝트 취소)Pre-construction early termination (project cancellation)분양 계약의 조기 종료 조건(판매 목표, 공사 자금, 인허가 등)이 기한까지 충족되지 않거나 건설사가 파산해 프로젝트가 취소되고 계약이 끝나는 것입니다. 콘도 디파짓은 신탁에 있고 이자와 함께 돌려받아야 합니다.
- 어사인먼트 매매 (분양권 전매)Assignment sale아직 짓지 않은 콘도나 집을 산 사람이 소유권을 받기 전에 매매 계약서상의 권리를 다른 사람에게 파는 것입니다. 건설사 동의와 수수료가 필요하고, 양도 이익에는 HST와 소득세가 붙을 수 있습니다.
- 임시 입주 (인테림 오큐펀시)Interim occupancy분양 콘도가 다 지어졌지만 건물이 아직 등기되지 않아 내 이름으로 넘어오기 전에 먼저 들어가 사는 기간입니다. 소유권과 모기지는 아직 없고, 대신 개발사에 매달 점유비(이자+세금+관리비 추정액)를 냅니다.
- 입주 예정일과 핵심 날짜Occupancy date and critical dates분양 집에 들어가 살 수 있다고 건설사가 약속한 날짜입니다. 계약서에 붙는 Tarion Addendum 첫 장 "핵심 날짜표"에 잠정·확정·최종 날짜가 적히고, 확정일을 넘기면 하루 $150씩 최대 $7,500의 보상을 청구할 수 있습니다.
- 입주 전 점검 (PDI)Pre-delivery inspection (PDI)새 집을 넘겨받기 전에 빌더와 함께 집을 둘러보고, 손상·미완성·빠진 것·작동 안 하는 것을 PDI 양식에 적는 절차입니다. 이 양식은 입주 전 집 상태의 공식 기록이 됩니다.
- 프리컨 디파짓 일정Pre-construction deposit structure분양 콘도나 신축 집을 살 때 디파짓을 서명 때, 몇 달 뒤, 입주 때처럼 여러 번 나눠 내는 계약서의 일정입니다. 콘도 디파짓은 법에 따라 신탁으로 보관되고 이자가 붙으며, 프로젝트가 취소되면 돌려받아야 합니다.
- 프리컨스트럭션 (분양)Pre-construction purchase아직 짓지 않은 콘도나 집을 도면만 보고 건설사에서 미리 사는 것입니다. 디파짓을 여러 번 나눠 내고, 콘도는 10일 안에 취소할 수 있으며, 입주까지 몇 년이 걸리고 Tarion 보증과 HCRA 빌더 면허가 따릅니다.
- Tarion (신축 주택 보증)Tarion warranty온타리오 신축 주택 보증법에 따라 새 집의 보증을 관리하는 기관입니다. 보증은 건설사가 주고 Tarion이 뒷받침하며, 입주 전 디파짓 보호와 입주 지연 보상, 입주 뒤 1년·2년·7년 하자 보증을 다룹니다.
- Tarion 하자 보증 청구 (1·2·7년)Tarion warranty claims (1-, 2- and 7-year)새 집에 입주한 뒤 1년·2년·7년 법정 보증으로 하자를 고쳐 달라고 하는 절차입니다. 먼저 빌더에게 글로 알리고, 기한 안에 Tarion 양식을 내면 빌더가 고치고 안 되면 Tarion이 조정합니다.
렌트와 임대
세입자와 집주인이 온타리오 법에서 가진 권리와 서류입니다.
- 가이드라인 초과 인상 (AGI)Above-guideline rent increase (AGI)집주인이 LTB에 신청해 승인을 받으면 해마다 정해지는 임대료 인상 한도보다 더 올릴 수 있는 제도입니다. 이유는 재산세의 큰 증가, 큰 공사비, 외부 보안 비용 세 가지뿐이고, 공사·보안은 한 해 한도 + 3%까지입니다.
- 보증인 (개런터)Guarantor (co-signer)세입자가 렌트를 못 내거나 계약을 어기면 대신 책임지겠다고 서면으로 약속하는 사람입니다. 온타리오 집주인은 모든 신청자에게 같은 기준으로만 보증인을 요구할 수 있고, 보증인은 실제로 돈을 물어 줄 위험을 집니다.
- 세입자 보험Tenant insurance세입자가 자기 물건(contents)과 남에게 입힌 손해에 대한 책임(liability)을 위해 드는 보험입니다. 집주인의 보험은 건물만 보장하고, 온타리오 표준 임대 계약서 11항에서 집주인은 세입자에게 책임 보험을 요구할 수 있습니다.
- 세입자 심사Tenant screening집주인이 렌트 신청자를 고르기 위해 신용, 렌트 이력, 소득을 확인하는 과정입니다. 온타리오에서는 인권법과 시행규칙(O. Reg. 290/98)이 물어볼 수 있는 것을 정해 두었고, 소득 비율(30% 규칙)로 거절하는 것은 불법입니다.
- 세입자가 두고 간 물건Property left behind by a tenant세입자가 나간 뒤 집에 남은 물건입니다. 통지·합의로 나갔으면 집주인이 바로 처리할 수 있지만, 셰리프 퇴거 뒤에는 72시간, 버려진 집은 30일을 기다려야 하는 등 끝난 방식에 따라 규칙이 다릅니다.
- 온타리오 표준 임대 계약서Ontario Standard Lease2018년 4월 30일 이후 온타리오의 대부분 민간 주거 임대에 반드시 써야 하는 정부 표준 계약서입니다. 17개 항목으로 되어 있고, 주거 임대법(RTA)의 권리를 빼앗는 추가 조항은 무효입니다.
- 월 단위 임대 (계약 자동 연장)Month-to-month tenancy (automatic renewal)1년 같은 기간이 정해진 리스가 끝나면, 온타리오에서는 새로 서명하지 않아도 같은 조건의 월 단위 임대로 자동으로 이어집니다. 세입자는 나갈 필요가 없고, 집주인은 법이 정한 이유 없이 끝낼 수 없습니다.
- 임대 계약 끝내기 (N9, N11)Ending a tenancy (N9, N11)온타리오에서 세입자가 나가려면 N9 서식으로 60일 전(주 단위 임대는 28일)에 통지하고, 날짜는 임대 기간이 끝나는 날이어야 합니다. 1년 계약이 끝나도 자동으로 월 단위로 이어지며, 집주인은 LTB 명령 없이 세입자를 내보낼 수 없습니다.
- 임대 보증금 (마지막 달 월세)Rent deposit (last month’s rent)온타리오에서 집주인이 받을 수 있는 유일한 보증금입니다. 한 달 월세까지만 받을 수 있고, 마지막 달 월세로만 쓰며, 매년 임대료 인상 한도와 같은 이자를 세입자에게 줘야 합니다. 손해 보증금은 불법입니다.
- 임대 차별 금지 (인권법)Housing discrimination (Human Rights Code)온타리오 인권법은 집을 빌릴 때와 사는 동안 인종, 출신 나라, 시민권, 종교, 성별, 나이, 가족 상황(아이), 장애, 정부 보조금 수급 등을 이유로 한 차별과 괴롭힘을 금지합니다. 차별을 당하면 1년 안에 인권 재판소에 신청할 수 있습니다.
- 임대료 규제 면제 (2018년 11월 15일 이후 신축)Rent control exemption for newer units2018년 11월 15일 이후 처음 주거용으로 쓰인 건물, 증축 부분, 대부분의 새 지하 유닛에는 임대료 인상 한도(가이드라인)가 적용되지 않습니다. 그래도 12개월에 한 번, 90일 전 서면 통지(N1) 규칙은 지켜야 합니다.
- 임대료 인상 한도 (가이드라인)Rent increase guideline온타리오 정부가 매년 정하는, 집주인이 LTB 승인 없이 올릴 수 있는 최대 임대료 인상률입니다. 2026년 2.1%, 2027년 1.9%이고, 같은 세입자에게 12개월에 한 번, 90일 전 서면 통지(N1)가 필요합니다.
- 전대와 임대 계약 양도Subletting and assigning a lease전대(서블렛)는 잠시 다른 사람을 살게 하고 돌아오는 것, 양도는 계약을 통째로 넘기고 영원히 나가는 것입니다. 둘 다 집주인 동의가 필요하지만 특정 사람을 이유 없이 거절할 수는 없고, 양도 자체를 거절하면 세입자는 30일 통지로 계약을 끝낼 수 있습니다.
- 주거 임대법 (RTA)Residential Tenancies Act, 2006온타리오에서 집, 아파트, 콘도, 지하 아파트 등 대부분의 주거 임대에 적용되는 법입니다. 임대료 인상, 퇴거, 수리, 디파짓 규칙을 정하고, 분쟁은 임대차 심판소(LTB)가 다룹니다.
- 집주인 출입 규정 (24시간 통지)Landlord entry rules온타리오에서 집주인은 이유, 날짜, 오전 8시~오후 8시 사이의 시간을 적은 서면 통지를 24시간 전에 주고서만 세입자의 집에 들어올 수 있습니다. 예외는 비상 상황, 세입자가 그 자리에서 동의할 때, 계약 종료가 정해진 뒤 새 세입자에게 보여 줄 때 정도입니다.
- 집주인의 수리·관리 의무Landlord’s duty to maintain and repair온타리오 집주인은 세 준 집을 좋은 수리 상태로, 살 수 있게 유지하고 건강·안전·주거 기준을 지켜야 합니다. 세입자가 문제를 알고 들어왔어도 마찬가지이고, 고쳐 주지 않으면 세입자는 시에 신고하거나 LTB에 T6를 낼 수 있습니다.
- 퇴거 절차 (온타리오)Eviction process in Ontario온타리오에서 세입자를 내보내는 합법적인 길은 하나입니다: 법이 정한 이유로 LTB 서식 통지 → LTB 신청 → 심리 → 퇴거 명령 → 셰리프 집행. 집주인이 직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 내놓는 것은 불법입니다.
- 필수 서비스 (난방·물·전기 차단 금지)Vital services (heat, water, electricity)온수·냉수, 연료, 전기, 가스, 그리고 9월 1일~6월 15일의 난방을 말합니다. 집주인은 월세가 밀렸어도 이것을 끊거나 일부러 방해할 수 없고, 어기면 LTB 명령과 벌금을 받을 수 있습니다.
- N12 통지 (집주인·구매자 본인 거주 퇴거)N12 notice (landlord’s own use)집주인이나 집을 사는 사람, 또는 그 배우자·자녀·부모·간병인이 직접 살겠다며 주는 퇴거 통지입니다(집주인 본인 거주는 1년 이상). 최소 60일, 임대 기간 끝나는 날이어야 하고, 보통 한 달 월세 보상이 따르며, 세입자가 안 나가면 LTB 심리를 거쳐야 합니다.
- N13 통지 (철거·용도 변경·대수선 퇴거)N13 notice (demolition, conversion or major repairs)집주인이 집을 허물거나, 주거가 아닌 용도로 바꾸거나, 건축 허가와 빈집이 필요한 큰 공사를 하려고 주는 퇴거 통지입니다. 최소 120일 전에 줘야 하고, 대부분 보상이 따릅니다.
- N4 통지 (월세 미납 퇴거 통지)N4 notice (non-payment of rent)월세를 제때 받지 못한 집주인이 세입자에게 주는 LTB 공식 통지서입니다. 최소 7일 뒤 날짜까지 밀린 월세를 내거나 나가라는 내용이고, 그 전에 다 내면 무효이며, 통지만으로 나가야 하는 것은 아닙니다.
집과 땅, 법적 권리
소유권, 경계, 용도처럼 땅과 집에 붙어 있는 권리와 제한입니다.
- 가든 스위트 (뒷마당 별채)Garden suite단독·반단독·타운하우스 뒷마당에 따로 짓는 작은 집입니다. 부엌과 욕실을 갖춘 독립 주거이고, 골목(lane)에 붙어 있지 않습니다. 건축 허가가 필요하고 토론토에서는 따로 떼어 팔 수 없습니다.
- 가정 주택 (배우자 동의)Matrimonial home결혼한 부부가 가족의 집으로 함께 사는 집입니다. 등기 명의가 한 사람뿐이어도 온타리오 가족법에 따라 배우자 동의 없이는 팔거나 모기지를 잡을 수 없습니다.
- 건축 허가 (빌딩 퍼밋)Building permit새 건물, 증축, 구조 변경, 배관, 지하 세대 같은 공사를 하기 전에 시에서 받아야 하는 허가입니다(Building Code Act 8조). 공사가 끝나면 검사를 받아 허가를 닫아야 하고, 닫히지 않은 "오픈 퍼밋"은 집을 팔 때 문제가 됩니다.
- 경계 침범 (인크로치먼트)Encroachment울타리, 창고, 처마, 데크, 진입로 같은 구조물이 경계선을 넘어 이웃 땅이나 시 땅에 걸쳐 있는 것입니다. 측량도로 드러나고, 합의서·지역권·철거로 풀며, 타이틀 보험이 손해를 보장하기도 합니다.
- 공동 소유 방식 (조인트 테넌시)Joint tenancy and tenancy in common두 명 이상이 집을 함께 소유하는 두 가지 방식입니다. 조인트 테넌시는 한 사람이 죽으면 지분이 남은 사람에게 자동으로 넘어가고, 테넌시 인 커먼은 지분을 따로 정하고 유언과 상속으로 넘어갑니다.
- 공식 계획 (오피셜 플랜)Official plan시(또는 광역 지자체)가 땅을 앞으로 어떻게 쓸지 정한 장기 계획입니다. 조닝 바이로는 공식 계획에 맞아야 하므로(도시계획법 24조 1항), 공식 계획이 허용하지 않는 용도로 리조닝하려면 공식 계획 변경도 필요합니다.
- 기존 비적합 용도Legal non-conforming use조닝 바이로가 통과된 날에 이미 합법적으로 해 오던 용도는, 그 바이로가 금지해도 같은 용도로 계속 쓰는 동안 이어갈 수 있습니다(도시계획법 34조 9항 a호). 용도를 멈추면 이 보호를 잃을 수 있습니다.
- 레인웨이 스위트 (골목 쪽 별채)Laneway suite집 뒤쪽이 공공 골목(lane)에 붙어 있는 땅의 뒷마당에 따로 짓는 작은 집입니다. 부엌과 욕실을 갖춘 독립 주거이고, 토론토 주거 구역 대부분에서 건축 허가를 받아 지을 수 있습니다.
- 마이너 배리언스 (소규모 예외 허가)Minor variance조닝 규칙(셋백, 높이, 면적 등)에서 조금 벗어나는 것을 시의 조정위원회(Committee of Adjustment)가 허가하는 것입니다. 도시계획법 45조의 기준을 통과해야 하고, 결과는 공개 심의로 정합니다.
- 미싱 미들 주택 (중간 규모 주택)Missing middle housing단독주택과 고층 콘도 사이의 중간 크기 집입니다. 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스, 낮은 아파트가 여기에 들어갑니다. 토론토는 4세대 멀티플렉스를 시 전체에서 허용하고, 연방 정부는 3~4세대 집의 모기지 보험 변경을 발표했습니다.
- 소유권 사기 (타이틀 사기)Title fraud누군가 위조 서류, 가짜 위임장, 도용한 신분으로 주인 몰래 집을 팔거나 모기지를 등기하는 사기입니다. 온타리오 토지등기법은 등기를 바로잡는 길과 보상 기금을 두고 있습니다.
- 스택·백투백 타운하우스Stacked and back-to-back townhouses스택 타운하우스는 집이 위아래로 포개진 타운하우스, 백투백 타운하우스는 옆벽과 뒷벽을 이웃과 나눠 뒷마당이 없는 타운하우스입니다. 두 방식을 합친 단지도 있고, 모든 집은 바깥에서 바로 들어가는 자기 현관이 있습니다.
- 용도 지역 (조닝)Zoning시가 Planning Act에 따라 정한 규칙(zoning by-law)으로, 각 땅을 무슨 용도로 쓸 수 있고 건물을 얼마나 크게, 어디에 지을 수 있는지를 정합니다. 증축, 지하 세대, 집에서 하는 사업이 가능한지는 먼저 조닝을 봐야 합니다.
- 유치권·담보권 (린)Lien돈을 받을 사람이 집에 걸어 두는 법적 청구권입니다. 공사비 미납(건설 유치권), 콘도 관리비 미납, 세금 체납 등으로 생기고, 등기에 올라가면 클로징 전에 갚거나 지워야 집이 깨끗하게 넘어갑니다.
- 임시 용도 바이로Temporary use by-law조닝이 원래 금지한 용도를 시(시의회)가 정해진 기간만 허용하는 바이로입니다(도시계획법 39조). 한 번에 최대 3년(옮길 수 있는 가든 스위트는 최대 20년)이고 3년 이하씩 연장할 수 있지만, 기간이 끝나면 기존 비적합 용도로 보호받지 못합니다.
- 주택 종류 (디태치드, 세미, 타운하우스)House types in the GTA디태치드, 세미 디태치드, 타운하우스, 링크, 듀플렉스, 콘도 아파트처럼 리스팅에 나오는 집 종류가 각각 무슨 뜻인지, 땅과 건물을 어떻게 소유하는지, 유지비와 규칙이 어떻게 달라지는지 설명합니다.
- 지역권 (이즈먼트)과 통행권Easement and right-of-way이웃, 전기·가스·수도 회사, 시처럼 다른 사람이 내 땅의 일부를 정해진 목적(지나가기, 선과 관 설치·수리)으로 쓸 수 있는 권리입니다. 땅은 내 것이지만 그 부분에는 건물을 못 짓고, 집을 팔아도 권리는 땅에 붙어 따라갑니다.
- 추가 주거 유닛 (ARU, 한 필지에 3세대까지 보장)Additional residential units (ARUs)단독·반단독·타운하우스가 있는 도시 필지에 본채를 포함해 3세대까지 두는 것을 시가 금지하지 못하게 한 온타리오 규정입니다. 지하 유닛, 가든·레인웨이 스위트가 여기에 들어가고, 건축 허가는 따로 받아야 합니다.
- 측량도 (서베이)Survey (SRPR)면허가 있는 온타리오 토지측량사가 만든 도면과 보고서로, 땅의 경계가 어디인지, 건물과 구조물이 경계에서 얼마나 떨어져 있는지, 지역권과 침범이 있는지를 보여 줍니다. 파는 사람이 새 측량도를 줄 의무는 보통 없습니다.
- 토지 분할 (세버런스)Severance (consent to sever land)땅 한 필지를 나누거나, 땅의 일부를 팔거나 모기지를 잡히려면 받아야 하는 허가(consent)입니다. 온타리오 도시계획법 50조와 53조가 정하고, 허가 없이 한 거래는 땅의 권리를 넘기지 못할 수 있습니다.
- 파워 오브 세일 (대출 기관 매각)Power of sale대출을 못 갚으면 대출 기관(모기지 채권자)이 법원 없이 집을 팔아 빚을 회수하는 온타리오의 절차입니다. 통지 후 35일이 지나야 팔 수 있고, 빚과 비용을 뺀 나머지는 집주인에게 돌려줍니다.
- 프리홀드 (단독 소유)Freehold땅과 건물을 모두 내 이름으로 온전히 소유하는 형태입니다(fee simple). 콘도와 달리 관리비와 콘도 법인이 없지만, 지붕부터 울타리까지 수리와 관리를 모두 주인이 책임집니다.
- 합법 지하 유닛 (세컨더리 스위트)Legal basement apartment (secondary suite)집 안에 따로 부엌, 욕실, 침실을 갖춘 두 번째 주거 유닛(흔히 지하)으로, 용도 지역 규정에 맞고 건축 허가를 받아 건축법(천장 높이, 방화 구획, 경보기, 탈출구)과 전기 검사를 통과한 것을 "합법"이라고 합니다.
- 홀딩 조항 (H 기호)Holding provision (H symbol)조닝에 "H"(또는 "h") 기호를 붙여, 바이로에 정해 둔 용도를 바이로를 고쳐 H를 지울 때까지 쓸 수 없게 미뤄 두는 조항입니다(도시계획법 36조). 예를 들어 도로 같은 서비스가 갖춰질 때까지 개발을 늦출 때 씁니다.
- POTL (공용 부분 콘도 타운하우스)Parcel of Tied Land (POTL)집과 땅은 프리홀드로 내 것이지만, 단지의 사설 도로·방문자 주차·조경 같은 공용 부분을 가진 콘도 법인의 지분(common interest)이 땅에 붙어 있는 형태입니다. 매달 관리비를 내고, 지분은 집을 팔 때 떼어 낼 수 없습니다.
시장과 가격
뉴스와 리포트에 나오는 시장 용어와 가격을 보는 방법입니다.
- 가계 부채 상환 비율 (이자 기준)Household debt service ratio (interest only)가계의 가처분 소득(세금 등을 내고 남은 돈) 중 모기지와 다른 빚의 이자로 나가는 몫입니다. 캐나다 통계청 주별 통계로, 2025년 캐나다 8.65%, 온타리오 10.4%였습니다. 대출 심사의 GDS·TDS와는 다릅니다.
- 가계 저축률Household saving rate가처분 소득(세금 등을 내고 손에 남은 돈) 중에서 쓰지 않고 남긴 돈의 비율입니다. 캐나다 통계청이 나라 전체와 주별로 발표합니다. 2025년 캐나다는 4.4%, 온타리오는 3.4%였습니다.
- 계절 조정Seasonally adjusted봄에는 거래가 많고 겨울에는 적은 것처럼, 해마다 같은 때 되풀이되는 계절·달력 효과를 뺀 숫자입니다. 이번 달을 바로 전달과 비교할 때 씁니다.
- 노동력 조사Labour Force Survey캐나다 통계청이 매달 약 65,000가구에 물어 일하는 사람, 일을 찾는 사람, 둘 다 아닌 사람을 세는 조사입니다. 실업률과 고용률이 여기서 나옵니다. 2026년 10월 결과는 11월 6일에 나왔습니다.
- 매물 등록 기간 (DOM)Days on market (DOM)매물이 MLS®에 올라온 날부터 팔린 날까지의 날수입니다. 다시 올리면(재등록) 리스팅 기준 날수(LDOM)는 0으로 돌아가지만, TRREB은 같은 집이 처음 나온 날부터 센 날수(PDOM)도 따로 발표합니다.
- 매수자 시장과 매도자 시장Buyer’s market and seller’s market사려는 사람보다 매물이 많으면 매수자 시장, 매물보다 사려는 사람이 많으면 매도자 시장입니다. 판매 건수 대비 신규 매물 비율(SNLR)과 재고 개월 수로 읽고, 어느 쪽인지에 따라 가격과 조건 협상이 달라집니다.
- 무역수지 (무역 흑자·적자)Trade balance (trade surplus or deficit)한 나라가 다른 나라에 판 것(수출)에서 사 온 것(수입)을 뺀 금액입니다. 수출이 더 많으면 흑자, 수입이 더 많으면 적자입니다. 캐나다 통계청이 매달 발표합니다.
- 물가 상승률 (인플레이션)Inflation (CPI)물건과 서비스 값이 1년 전보다 몇 % 올랐는지를 나타낸 것입니다. 캐나다에서는 소비자물가지수(CPI)로 재고, 캐나다 중앙은행은 이것을 2%(범위 1%~3%)에 맞추려고 기준금리를 움직입니다.
- 시세 분석 (CMA)Comparative market analysis (CMA)중개인이 최근에 팔린 비슷한 집(comps)과 지금 나온 매물을 비교해 집값을 추정하는 보고서입니다. 은행의 감정(appraisal)이나 MPAC의 재산세 평가액과는 다른, 팔거나 살 때 가격을 정하는 참고 자료입니다.
- 신축 콘도 가격 지수New Condominium Apartment Price Index통계청이 분기마다 내는 지수로, 새로 짓는 콘도를 개발사가 얼마에 파는지가 시간에 따라 어떻게 바뀌는지 보여 줍니다. 같은 품질의 집으로 맞춰 비교하고, 2017년 평균을 100으로 둡니다.
- 실업률Unemployment rate일을 하거나 찾는 사람(노동력) 중에서 일자리가 없고 일을 찾는 사람의 비율입니다. 캐나다 통계청이 매달 노동력 조사로 발표합니다. 2026년 10월 캐나다는 6.7%, 온타리오는 7.3%였습니다.
- 인구조사 대도시권Census metropolitan area통계청이 통계를 낼 때 쓰는 큰 도시권입니다. 중심 도시와, 주로 출퇴근으로 그곳과 이어진 이웃 시들을 묶은 것으로, 인구가 100,000명 이상이어야 합니다.
- 주택 착공Housing starts새 집의 기초 공사를 시작한 수입니다. CMHC(캐나다 모기지주택공사)가 매달 발표하며, 몇 년 뒤 새로 입주할 수 있는 집이 얼마나 생길지 미리 보여 주는 숫자입니다.
- 통화 정책 보고서Monetary Policy Report캐나다 중앙은행이 1년에 네 번 내는 보고서로, 앞으로의 물가와 경제 성장 전망, 그리고 위험 요인을 설명합니다. 이 보고서가 나오는 날 기준금리 결정도 함께 발표됩니다.
- 평균가, 중간값, 벤치마크 가격Average, median and benchmark price평균가는 팔린 집값을 다 더해 나눈 값, 중간값은 가격 순서로 줄 세웠을 때 한가운데 값, 벤치마크 가격은 MLS® 주택 가격 지수(HPI)가 정한 "전형적인 집"의 가격입니다. 평균은 비싼 집이 많이 팔린 달에 크게 흔들려서, 흐름을 볼 때는 벤치마크를 봅니다.
- 홈 스테이징Home staging집을 팔기 전에 정리, 청소, 작은 수리, 가구와 소품 배치로 집을 가장 보기 좋게 만드는 일입니다. 사진과 쇼잉에서 집이 잘 보이게 하되, 광고는 사실과 다르면 안 됩니다.
- GDP (국내총생산)GDP (gross domestic product)나라 안에서 일정 기간 만든 물건과 서비스의 값을 모두 더한 것입니다. 캐나다 통계청이 매달(산업별)과 분기마다 발표하며, 늘면 경제가 자라고 줄면 움츠러든다는 뜻입니다.
- MLS (매물 공유 시스템)MLS® (Multiple Listing Service®)중개인(REALTOR®)들이 매물을 서로 공유해 함께 파는 시스템입니다. GTA에서는 TRREB의 MLS® 시스템을 쓰고, 전체 자료는 회원 중개인만 봅니다. 소비자는 REALTOR.ca 같은 공개 사이트로 일부를 볼 수 있습니다.
동네와 인구 통계
동네 안내에 나오는 센서스(인구조사), 범죄율, 구역 코드 같은 말입니다. 숫자를 바르게 읽는 법도 함께 적었습니다.
- 가시적 소수자Visible minority센서스에서 연방 고용평등법의 정의로 나누는 인구 집단입니다. 원주민이 아니면서 백인이 아닌 사람을 말하고, 한국계(Korean)도 그 집단 가운데 하나입니다.
- 동네 개선 지역(NIA)Neighbourhood Improvement Area (NIA)토론토시가 "토론토 강한 동네 전략(TSNS 2020)"에 따라 지원을 먼저 하려고 지정한 동네입니다. 2014년에 31곳을 정했고, 지금 158개 동네 기준으로 33곳입니다. 경계는 보통 동네와 같습니다.
- 모국어Mother tongue센서스에서 어릴 때 집에서 처음 배워 지금도 알아듣는 언어입니다. 지금 집에서 가장 많이 쓰는 언어나 국적과는 다른 질문입니다.
- 민족·문화적 기원Ethnic or cultural origin센서스에서 조상의 민족이나 문화적 뿌리를 묻는 질문입니다. 한 사람이 여러 기원을 답할 수 있어서, 기원별 숫자를 다 더하면 인구보다 많습니다.
- 범죄율(주민 10만 명당)Crime rate per 100,000한 해 신고된 범죄 건수를 그 지역 주민 100,000명당으로 바꾼 숫자입니다. 인구가 다른 동네를 비교하려고 씁니다. 주민만 세기 때문에 사람이 많이 오가는 곳은 높게 나옵니다.
- 센서스(인구조사)Census캐나다 통계청이 5년마다 온 나라 사람과 집을 세는 조사입니다. 나이, 언어, 이민, 집, 소득 숫자가 여기서 나오고, 꼭 응답해야 하는 조사입니다. 동네 안내의 인구 숫자는 2021년 센서스입니다.
- 이민자(센서스 기준)Immigrant (census)센서스에서 영주권을 받았거나 받은 적이 있는 사람입니다. 나중에 시민권을 받은 사람도 들어갑니다. 최근 이민자는 2016~2021년에 영주권을 받은 사람입니다.
- 토론토시 네이버후드City of Toronto neighbourhood토론토시가 통계와 서비스 계획을 위해 시 전체를 158곳으로 나눈 동네 단위입니다. 센서스 트랙으로 만들었고, 2022년에 140곳에서 158곳으로 바뀌었습니다.
- TRREB 구역 코드TRREB district codeTRREB가 토론토시를 나누어 부르는 C01, E01, W01 같은 구역 이름입니다. 매물 검색과 시장 통계에 쓰이고, 토론토시의 158개 동네 경계와는 다릅니다.
상업용 부동산
웨어하우스, 가게, 사무실, 사업 인수처럼 상업용 부동산의 값을 볼 때 쓰는 말입니다.
- 공실률Vacancy rate전체 중 비어 있는 유닛이나 면적의 비율입니다. 임대 건물의 수입과 가치를 어림할 때 "공실로 못 받는 돈"을 계산하는 데 씁니다.
- 부지 상태 기록 (Record of Site Condition, RSC)Record of Site Condition (RSC)땅의 환경 상태가 새 용도에 안전하다는 것을 전문가가 확인해 정부 등록부에 올리는 기록입니다. 공장·상가 땅을 주거용 등으로 바꿀 때 먼저 필요합니다.
- 수익환원법Income approach건물이 벌어 주는 수입으로 가치를 구하는 방법입니다. 수입이 나오는 상업용 건물에 주로 쓰며, 순영업이익을 캡 레이트로 나눕니다.
- 순영업이익 (NOI)Net operating income (NOI)건물이 버는 수입에서 공실 손실과 건물주가 내는 운영비를 뺀 금액입니다. 대출 이자와 원금은 넣지 않습니다. 상업용 부동산 값의 출발점입니다.
- 순임대와 그로스 임대 (Net lease, Gross lease)Net lease and gross lease상업용 임대에서 임차인이 재산세 같은 비용을 얼마나 내는지에 따라 나누는 종류입니다. 같은 임대료여도 건물주에게 남는 돈이 달라집니다.
- 영업권 (Goodwill)Goodwill사업의 단골, 위치, 이름처럼 눈에 보이지 않는 가치입니다. 식당이나 가게를 사고팔 때 사업 값에 들어갑니다. 한국의 권리금과 비슷한 개념입니다.
- 임차인 인테리어 지원금 (TI)Tenant improvement allowance (TI)건물주가 임차인에게 임대한 공간의 공사 비용을 돕도록 주는 돈입니다. 무료 임대 기간과 함께 임차인을 끌어오는 혜택(tenant inducement)에 들어갑니다.
- 최고·최선의 사용 (Highest and best use)Highest and best use감정사가 쓰는 개념으로, 물리적으로 가능하고, 법적으로 허용되고, 재정적으로 타당하며, 가장 큰 가치를 내는 그 땅의 사용 방법입니다.
- 캡 레이트 (자본화율)Cap rate (capitalization rate)건물이 1년에 버는 순영업이익(NOI)을 건물 가격으로 나눈 비율입니다. 상업용 부동산 값을 어림할 때 "NOI ÷ 캡 레이트"로 씁니다.
- 판매자 재량 이익 (SDE)Seller’s discretionary earnings (SDE)사장이 직접 일하는 작은 사업의 이익을, 사장의 월급과 개인 비용까지 더해서 본 숫자입니다. 식당, 오토샵, 편의점의 값을 어림할 때 배수와 함께 씁니다.
- EBITDA (이자·세금·감가상각 전 이익)EBITDA이자, 세금, 감가상각비를 빼기 전의 이익입니다. 사업을 사고팔 때 EBITDA에 배수를 곱해 사업의 값을 어림하는 방법이 흔합니다.
- Phase I 환경 평가 (환경 조사)Phase I environmental site assessment (ESA)땅이나 물이 오염되었을 가능성이 있는지를 자격 있는 전문가가 서류와 현장 조사로 살펴보는 1단계 평가입니다. 정비소, 주유소, 공장 부지를 살 때 특히 중요합니다.
사람과 기관
거래에 등장하는 사람들과 온타리오의 규제 기관, 협회입니다.
- 리얼터 (REALTOR®), 세일즈 레프, 브로커REALTOR®, salesperson and broker온타리오에서 집을 사고파는 일을 중개하려면 RECO에 세일즈퍼슨(sales representative)이나 브로커로 등록해야 하고, 모두 브로커리지에 소속됩니다. REALTOR®는 자격이 아니라 CREA 회원만 쓸 수 있는 상표입니다.
- 모기지 브로커Mortgage broker온타리오 금융 규제 기관(FSRA)의 라이선스를 받고, 사는 사람과 대출 기관 사이에서 모기지를 알아보고 연결해 주는 사람입니다. 은행 직원과 달리 여러 대출 기관의 상품을 다루고, 보통 대출 기관에서 보수를 받습니다.
- 부동산 변호사Real estate lawyer온타리오에서 집을 사고팔 때 등기 조사, 서류 확인, 소유권 이전 등기, 잔금 정산을 맡는 변호사입니다. 등기 서류에 꼭 들어가야 하는 진술은 변호사만 할 수 있어서, 사는 쪽과 파는 쪽 모두 변호사가 필요합니다.
- 부동산 협회 (TRREB, OREA, CREA)Real estate boards and associations (TRREB, OREA, CREA)중개인들이 자발적으로 가입하는 회원 단체입니다. TRREB는 GTA의 MLS와 월간 시장 통계, OREA는 온타리오 표준 계약서, CREA는 REALTOR.ca와 REALTOR® 상표를 맡습니다. 규제 기관은 아니고, 규제는 RECO가 합니다.
- 브로커리지 (중개 회사)Brokerage중개인(세일즈퍼슨, 브로커)이 소속되어 일하는 RECO 등록 회사입니다. 고객의 대리 계약은 개인이 아니라 브로커리지와 맺고, 디파짓도 브로커리지의 신탁 계좌에 보관됩니다.
- 온타리오 토지 심판소 (OLT)Ontario Land Tribunal (OLT)조닝 바이로, 공식 계획, 개발 신청 같은 시의 토지 이용 결정에 대한 항소를 듣는 온타리오 주정부 심판소입니다. 항소 기한은 보통 20일로 짧고, 누가 항소할 수 있는지 법이 좁게 정합니다.
- 임대차 심판소 (LTB)Landlord and Tenant Board (LTB)온타리오에서 집주인과 세입자의 분쟁(퇴거, 밀린 렌트, 수리, 임대료 인상)을 결정하는 유일한 기관입니다. 법원과 비슷하지만 절차가 간단하고, 심리는 대부분 Zoom이나 전화로 열립니다.
- 콘도 관리청 (CAO)과 콘도 심판소 (CAT)Condominium Authority of Ontario (CAO) and CAT온타리오 콘도법에 따라 콘도 정보, 이사 교육, 콘도 등록부, 구매자 안내서를 맡은 비영리 기관(CAO)과, 그 안에서 기록·반려동물·주차·소음 같은 콘도 분쟁을 온라인으로 판단하는 심판소(CAT)입니다.
- CMHC (캐나다 모기지주택공사)CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)캐나다 연방 정부의 크라운 코퍼레이션(국영 기업)입니다. 집 사는 사람에게는 다운페이먼트가 20% 미만일 때 대출 기관을 위해 드는 모기지 보험을 주는 곳으로 가장 잘 알려져 있습니다.
- FSRA (온타리오 금융서비스규제청)FSRA (Financial Services Regulatory Authority of Ontario)온타리오의 금융 규제 기관으로, 모기지 브로커리지, 브로커, 에이전트에게 라이선스를 주고 감독합니다. 라이선스 확인과 불만 신고를 받지만, 잃은 돈을 대신 찾아 주지는 않습니다.
- HCRA (신축 주택 건설 규제청)HCRA온타리오에서 새 집을 짓거나 파는 사람(빌더, 벤더)에게 면허를 주고 행동 규범을 지키게 하는 규제 기관입니다. 면허 없이 새 집을 짓거나 파는 것은 불법이며, Ontario Builder Directory에서 건설사의 면허와 이력을 확인할 수 있습니다.
- MPAC (부동산 평가 공사)MPAC온타리오의 모든 부동산 평가액(재산세 계산의 기준)을 정하는 공사로, 세금은 걷지 않고, 평가액은 지금도 2016년 1월 1일 기준이라 시세와 다르며, 동의하지 않으면 무료로 재검토를 요청할 수 있습니다.
- RECO (온타리오 부동산 협의회)RECO (Real Estate Council of Ontario)온타리오에서 부동산 중개인과 브로커리지를 규제하는 기관입니다. 부동산 중개법(TRESA)에 따라 등록을 관리하고, 윤리 규정을 집행하고, 불만을 조사하고, 디파짓 보험과 공개 등록부를 운영합니다.
- TRESA (온타리오 부동산 중개법)Trust in Real Estate Services Act, 2002 (TRESA)온타리오에서 부동산 중개인과 브로커리지를 규제하는 소비자 보호법입니다. 옛 이름은 REBBA 2002이고, 2023년 12월 1일부터 안내서 의무, 자기 대리 당사자, 오퍼 개수 공개, 강한 징계 같은 큰 변화가 적용됩니다. RECO가 집행합니다.
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