공동 소유 방식 (조인트 테넌시)Joint tenancy / Tenancy in common

무엇인가요?

두 명 이상이 한 집을 함께 소유할 때, 온타리오에서는 두 가지 방식 중 하나를 고릅니다. 조인트 테넌시(joint tenancy)와 테넌시 인 커먼(tenancy in common)입니다. 어느 쪽인지는 소유권을 넘기는 등기 서류(transfer)에 적혀 등기에 남습니다.

가장 큰 차이는 한 사람이 세상을 떠났을 때입니다. 조인트 테넌시는 생존자 승계권(right of survivorship)이 있어서, 죽은 사람의 지분이 유언과 상관없이 남은 소유자에게 자동으로 넘어갑니다. 테넌시 인 커먼은 각자 지분(예: 50:50, 70:30)을 따로 가지며, 죽은 사람의 지분은 그 사람의 유산(estate)으로 들어가 유언이나 상속법에 따라 넘어갑니다.

이름이 "테넌시"라서 세입자(tenant)와 헷갈리기 쉽지만, 렌트와는 관계없는 소유 방식의 이름입니다.

두 방식 비교

어느 쪽이 맞는지는 가족 사정과 세금에 따라 다릅니다. 등기 전에 변호사와 정하세요.

법은 어느 쪽을 기본으로 보나요?

온타리오 Conveyancing and Law of Property Act 13조는, 두 명 이상에게 땅을 넘기는 서류에 "조인트 테넌트로 받는다"는 뜻이 분명히 적혀 있지 않으면 테넌시 인 커먼으로 본다고 정합니다. 부부 사이여도 같습니다(13조 2항).

그래서 조인트 테넌시를 원하면 등기 서류에 반드시 "as joint tenants"라고 적어야 합니다. 변호사가 클로징 전에 어느 방식으로 할지 묻는 이유입니다.

어떻게 정하고, 어떻게 바꾸나요?

1. 오퍼가 받아들여진 뒤, 변호사가 사는 사람들에게 누구 이름으로, 어떤 방식으로 소유할지 묻습니다.
2. 변호사가 등기 이전 서류(transfer)에 소유자 이름과 방식(joint tenants 또는 tenants in common과 지분)을 적어 클로징 날 등기합니다.
3. 등기된 뒤에는 그 방식이 등기부(parcel register)에 남습니다. 등기 조사를 하면 누구나 볼 수 있습니다.
4. 나중에 바꾸려면(예: 조인트 테넌시를 테넌시 인 커먼으로) 새 등기 서류가 필요합니다. 한 사람이 자기 지분을 넘기는 것만으로도 조인트 테넌시가 깨질 수 있으니, 반드시 변호사와 처리하세요.

누구에게 어떤 방식이 맞나요?

• 부부: 조인트 테넌시를 흔히 고릅니다. 한쪽이 세상을 떠나면 집이 자동으로 남은 배우자에게 가고, 그 집은 프로베이트(법원의 유산 관리인 임명 절차)를 거치지 않습니다.
• 친구나 투자 파트너: 낸 돈이 다르면 테넌시 인 커먼으로 지분을 정하는 것이 흔합니다. 함께 돈 내는 규칙, 팔고 싶을 때의 규칙을 적은 공동 소유 계약서(co-ownership agreement)를 따로 쓰는 것이 안전합니다.
• 재혼 가정: 내 지분을 내 자녀에게 남기고 싶다면 테넌시 인 커먼이 맞을 수 있습니다. 조인트 테넌시는 지분이 배우자에게 먼저 가기 때문입니다.
• 부모와 자녀: 부모 집에 자녀 이름을 조인트 테넌트로 올리는 경우가 있는데, 증여·세금·자녀의 빚 문제가 생길 수 있습니다. 변호사와 회계사에게 먼저 물어보세요.

한 사람이 세상을 떠나면

조인트 테넌시: 남은 소유자가 사망 증명 등 정해진 증거를 내면 등기소가 죽은 사람의 이름을 등기에서 지웁니다(Land Titles Act 123조). 자동으로 넘어가는 공동 소유 재산은 유산 관리세(Estate Administration Tax)를 계산하는 유산 가치에 넣지 않는다고 온타리오 정부가 안내합니다.

테넌시 인 커먼: 죽은 사람의 지분은 유산의 일부입니다. 온타리오 정부 안내에 따르면 생존자 승계권으로 넘어가지 않는 부동산이 유산에 있으면 보통 프로베이트가 필요합니다. 유산 관리인이 임명 증명서를 받아 등기에 오른 뒤에야 그 지분을 팔거나 넘길 수 있습니다.

예외가 하나 있습니다. 가족법 26조 1항에 따라, 배우자가 (다른 배우자가 아닌) 제3자와 조인트 테넌시로 가정 주택을 가지고 있다가 세상을 떠나면 사망 직전에 조인트 테넌시가 끊어진 것으로 봅니다. 그 지분은 제3자에게 자동으로 가지 않고 유산으로 들어갑니다.

주의할 점

• 조인트 테넌시는 유언을 대신하지 않습니다. 집 외의 재산은 유언이 필요하고, 두 사람이 함께 사고를 당하는 경우 등은 변호사와 미리 상의해야 합니다.
• 조인트 테넌시는 한 사람이 자기 지분을 (다른 사람이나 자기 자신에게) 넘겨서 끊을 수 있습니다. 끊어지면 테넌시 인 커먼이 됩니다. 사이가 나빠졌을 때 상대방 모르게 일어날 수 있으니 변호사에게 물어보세요.
• 한 소유자의 빚은 그 사람의 지분에 영향을 줄 수 있습니다. 명의를 올리는 것은 책임을 나누는 것이기도 합니다.
• 공동 명의는 세금(양도소득세, 주 거주지 면제, 토지양도세)에도 영향을 줍니다. 숫자는 회계사에게 확인하세요.
• 가정 주택(결혼한 부부의 집)이면 명의와 상관없이 배우자 동의 규정이 따로 적용됩니다.

예시로 보면