커머셜 가치평가

개발용 토지 가치평가 하는 법

개발용 땅은 지금 있는 건물이 아니라 "그 땅에 무엇을 지을 수 있는가"에 값이 매겨집니다. 용도 지역과 허가가 이미 나온 땅인지, 아직 받아야 하는 땅인지에 따라 값이 크게 달라집니다.

정리된 모래색 공사 부지에 배수관이 놓여 있고, 그 너머로 푸른 농지와 붉은 헛간이 보입니다. — 사진: Sarah Pflug, Burst (Burst Some Rights Reserved)

주로 쓰는 방법
직접 비교법과 잔여 가치 계산
가장 먼저 볼 것
용도 지역과 허가 가능성
특히 조심할 것
허가 시간과 비용, 이자

시기와 시장 이 유형의 값은 시기와 시장 분위기에 따라 달라집니다. 아래의 모든 숫자는 지어낸 예이며 실제 시장의 숫자가 아닙니다.

이 유형은 이렇게 값을 매깁니다

직접 비교법: 같은 지역에서 비슷한 땅이 최근 얼마에 팔렸는지를 보고, 에이커(또는 지을 수 있는 면적)당 가격으로 맞춰 봅니다. MPAC도 빈 땅은 직접 비교법으로 평가한다고 밝힙니다.

잔여 가치 계산(residual): 개발업자가 보는 방식입니다. 다 짓고 난 뒤 팔 수 있는 총 가치에서 건축비, 각종 부대 비용, 세금과 부담금, 금융 비용, 개발업자의 이익을 모두 빼고 남는 돈을 땅값으로 봅니다.

땅값은 가장 민감한 부분입니다. 완성 후 가치가 조금 내려가거나 비용이 조금 올라가도 땅값에 남는 돈이 크게 줄어듭니다.

허가 받는 데 드는 시간과 비용도 값에 들어갑니다. 땅을 사고 허가를 받는 동안 이자와 세금을 내야 하기 때문입니다. 가장 가치가 높은 합법적 사용을 "최고·최선의 사용(highest and best use)"이라고 부릅니다.

값에 영향을 주는 것

용도 지역(zoning)과 공식 계획(Official Plan)이 지금 무엇을 허용하는지, 바꾸려면 얼마나 걸릴지
허가를 받을 가능성: 주변 반응, 시의 방향, 과거 비슷한 개발의 허가 결과
상하수도, 도로, 전기 같은 기반 시설이 땅까지 와 있는지
땅 모양과 크기, 경사, 접한 도로, 주변 건물과의 거리
환경 상태: 오염, 습지·하천 보호 구역, 문화재
개발 부담금(시가 개발에 걸어 두는 비용)과 세금
지금 땅에 있는 건물의 임대 수입(있다면)

확인할 서류와 숫자

용도 지역과 공식 계획의 현재 상태, 허가 신청 기록
도시 계획 부서와의 사전 상담 기록(있다면)
측량도, 땅 정보, 소유 기록
환경 조사(Phase I)와 지질 조사
기반 시설 상황: 상하수도, 전기, 도로 접근
개발 부담금과 예상 세금 계산
현재 건물이 있다면 임대차 계약서와 임차인이 나가야 하는 시기

조심할 점

"곧 허가가 날 것"이라는 말만 믿고 허가 받는 시간과 비용을 적게 잡는 경우
완성 후 판매 가치와 건축비가 계획과 달라지는 경우
땅을 사 두고 허가를 기다리는 동안 이자와 세금이 계속 드는 경우
환경 오염이나 보호 구역 때문에 지을 수 있는 면적이 줄어드는 경우
개발 부담금과 세금을 계산에서 빠뜨린 경우

가상의 예: 개발업자가 보는 땅값(잔여 가치)

아래 숫자는 계산 과정을 보이려고 지어낸 것이며 실제 개발 사업의 숫자가 아닙니다. 건축비·부대 비용 $28,000,000, 금융 비용·세금 등 $2,000,000, 개발업자 목표 이익 $6,000,000은 그대로 두고, 완성 후 총 판매 가치만 다르게 가정했습니다.

가상의 예: 개발업자가 보는 땅값(잔여 가치)
완성 후 총 판매 가치	비용·이익 합계	땅값(남는 돈)
$40,000,000	$36,000,000	$4,000,000
$38,000,000 (5% 낮을 때)	$36,000,000	$2,000,000
$36,000,000 (10% 낮을 때)	$36,000,000	$0

시기와 시장에 따라 달라지는 점

건축비와 인건비가 오르면 땅값에 남는 돈이 줄어듭니다. 위의 예처럼 완성 후 가치가 10% 내려가면 땅값이 0이 될 수도 있습니다.
금리가 오르면 개발 중 이자 비용이 늘고, 완성 후 사는 사람들의 대출 부담도 커집니다. (일반적인 원리이며 항상 그렇지는 않습니다)
분양과 임대 시장 분위기가 약해지면 개발업자가 땅을 사려는 의욕이 줄어 땅 거래가 줄고 가격 기준이 바뀝니다.
허가 심사 속도와 도시 정책이 바뀌면 같은 땅도 값이 달라집니다.
그래서 몇 달 전에 팔린 비슷한 땅의 가격을 그대로 오늘의 값으로 보지 마세요. 땅은 가장 시장 분위기에 민감한 유형입니다.

시장 분위기 확인하는 곳 →

공식 자료 원문

공식 자료 원문 5

MPAC (온타리오 재산 평가 기관), 가치를 정하는 세 가지 방법Three Approaches to Value

The valuation approach we use depends on a number of factors including property type, and the number of recent comparable sales of similar properties in the area.

쉽게 풀면가치를 정하는 방법(직접 비교법, 수익환원법, 원가법)은 부동산의 종류와 비슷한 부동산의 최근 거래가 얼마나 있는지에 따라 달라집니다. MPAC은 수입이 나오는 건물에는 수익환원법을 쓴다고 이 페이지에서 밝힙니다. 이것은 재산세 평가 방법이며, 거래 가격을 정하는 방법과 비슷하지만 같지는 않습니다.

출처: mpac.ca/en/UnderstandingYourAssessment/ThreeApproachesValue · 2026년 10월 30일 확인

도시계획법 — 조닝 바이로의 권한Planning Act, R.S.O. 1990, c. P.13, s. 34 (1), paras. 1 and 4

Zoning by-laws may be passed by the councils of local municipalities: … For prohibiting the use of land, for or except for such purposes as may be set out in the by-law within the municipality or within any defined area or areas … For regulating the type of construction and the height, bulk, location, size, floor area, spacing, character and use of buildings or structures to be erected or located within the municipality or within any defined area or areas …

쉽게 풀면시의회는 조닝 바이로로 땅을 어떤 용도로 쓸 수 있는지 제한하고, 건물의 종류·높이·크기·위치·바닥 면적·간격까지 정할 수 있습니다. 그래서 같은 땅도 용도 지역에 따라 할 수 있는 일이 달라집니다.

출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인

온타리오 환경보호법 — 부지 상태 기록(Record of Site Condition)R.S.O. 1990, c. E.19, s. 168.3.1 (1)

Subject to subsection (2), a person shall not, (a) change the use of a property from industrial or commercial use to residential or parkland use; (b) change the use of a property in a manner prescribed by the regulations; or (c) construct a building if the building will be used in connection with a change of use that is prohibited by clause (a) or (b).

쉽게 풀면공장이나 상가 같은 산업용·상업용 땅을 주거용이나 공원 용도로 바꾸려면, 먼저 그 땅의 "부지 상태 기록(RSC)"이 등록되어 있어야 합니다(같은 조 (2)항의 예외 제외). 모든 부동산 구매에 요구되는 것은 아닙니다. 용도를 바꿀 계획이 있는 오래된 공장·정비소·주유소·세탁소 부지에서 특히 중요합니다.

출처: ontario.ca/laws/statute/90e19 · 2026년 11월 2일 확인

온타리오 토지양도세법R.S.O. 1990, c. L.6, s. 2 (1)

(iv) 2 per cent of the value of the consideration that exceeds $400,000; and

쉽게 풀면온타리오 토지양도세는 땅을 넘기는 계약을 등기할 때 내며, 금액이 $400,000를 넘는 부분에는 2%가 적용됩니다. 같은 조항의 추가 0.5%는 단독주택이 1~2채 있는 땅에만 적용되므로, 상업용·산업용 땅에는 해당하지 않고 이 2%가 가장 높은 구간입니다. 토론토의 시 토지양도세는 따로 있으니 변호사에게 확인하세요.

출처: ontario.ca/laws/statute/90l06 · 2026년 10월 30일 확인

연방 소비세법(Excise Tax Act), 부칙 V 제1부 — 면제 대상 부동산 공급Excise Tax Act, Sched. V, Part I, s. 2

A particular supply by way of sale of a residential complex or an interest in a residential complex made by a particular person who is not a builder of the complex or, if the complex is a multiple unit residential complex, an addition to the complex, unless

쉽게 풀면HST 면제 목록에는 건설업자가 아닌 사람이 파는 주택(residential complex) 매매가 있습니다. 상업용·산업용 건물과 땅 매매는 이 항목에 해당하지 않으므로 HST가 붙는 경우가 많습니다. 파는 쪽이 HST 등록자인지, 사는 쪽이 어떻게 신고하는지에 따라 다르니 회계사에게 확인하세요.

출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/page-120.html · 2026년 10월 30일 확인