커머셜 가치평가
웨어하우스·산업용 가치평가 하는 법
웨어하우스는 "얼마를 벌어 주는 건물인가"와 "내가 직접 쓸 건물인가"에 따라 값을 보는 방법이 달라집니다. 임대 중인 건물이면 임대 수입이, 직접 쓰려는 건물이면 비슷한 건물의 최근 거래가 중심입니다.
주로 쓰는 방법
수익환원법(임대 중), 직접 비교법(직접 사용)
가장 먼저 볼 것
임차인과 남은 임대 기간
특히 조심할 것
환경 오염, 용도 지역
시기와 시장 이 유형의 값은 시기와 시장 분위기에 따라 달라집니다. 아래의 모든 숫자는 지어낸 예이며 실제 시장의 숫자가 아닙니다.
이 유형은 이렇게 값을 매깁니다
임대 중인 건물: 수익환원법(income approach)이 중심입니다. 임대 수입에서 건물주가 내는 비용을 뺀 순영업이익(NOI)을 캡 레이트로 나눕니다. 같은 임대 수입이어도 캡 레이트가 달라지면 가치가 크게 달라집니다.
직접 쓸 건물(owner-user): 직접 비교법이 중심입니다. 같은 지역의 비슷한 건물이 최근 얼마에 팔렸는지를 평방피트당 가격으로 맞춰 봅니다. 단, 천장 높이, 하역 도크 수, 부지 크기가 다르면 평방피트당 가격만으로 비교하기 어렵습니다.
세금 평가와 시장 가치는 다릅니다. MPAC(온타리오 재산 평가 기관)은 일반 산업용 건물과 창고(warehousing)에 원가법(건물을 새로 지을 때 드는 비용에서 낡은 만큼을 빼고 땅값을 더하는 방법)을 쓴다고 밝힙니다. 그리고 재산세 평가액은 정해진 기준일의 가치입니다. 지금 팔릴 가격과 같다고 보면 안 됩니다.
값에 영향을 주는 것
- 천장 높이(clear height, 바닥에서 가장 낮은 보나 천장 설비 아래까지의 높이): 높을수록 물건을 더 높이 쌓을 수 있어 보통 선호됩니다.
- 하역 도크(트럭에서 짐을 내리는 높은 출입구)와 드라이브인 문(트럭이나 지게차가 바닥 높이로 들어가는 문)의 수와 위치
- 트럭이 돌 수 있는 부지 공간, 주차, 고속도로와 가까운 정도
- 전기 용량, 바닥이 견디는 무게, 스프링클러 같은 소방 설비
- 사무실 부분의 비율: 사무실이 너무 크면 창고로 쓸 수 있는 면적이 줄어듭니다.
- 임차인의 신용, 남은 임대 기간, 현재 임대료와 시장 임대료의 차이 (임대 중인 건물)
- 지붕, 바닥, 도크 같은 큰 수리가 곧 필요한지
조심할 점
- 임대료가 시장보다 높게 잡혀 있어 가치가 부풀려진 경우: 임대가 끝나면 임대료가 내려갈 수 있습니다.
- 임차인 한 곳에 수입이 몰려 있고 임대 기간이 짧은 경우
- 과거 사용으로 인한 토양·지하수 오염: 사고 나서야 알면 비용이 매우 클 수 있습니다.
- 내가 쓰려는 용도가 용도 지역에 맞지 않는 경우
- 건물 면적을 파는 쪽 자료에 의존하는 경우: 직접 확인하세요.
가상의 예: 같은 건물, 캐나다 시장 분위기에 따라 달라지는 값
아래 숫자는 계산 과정을 보이려고 지어낸 것이며, 실제 시장의 캡 레이트나 가격이 아닙니다. 12,000 sq ft 창고 한 동, 임차인이 재산세와 관리비를 모두 내는 임대(net lease)를 가정했습니다. 임대료는 연 $180,000, 건물주 비용은 연 $10,000으로 두었습니다.
| 캡 레이트 | 순영업이익(NOI) | 가치 | 평방피트당 |
|---|---|---|---|
| 5.0% | $170,000 | $3,400,000 | 약 $283 |
| 6.0% | $170,000 | $2,833,333 | 약 $236 |
| 7.0% | $170,000 | $2,428,571 | 약 $202 |
시기와 시장에 따라 달라지는 점
- 금리가 오르는 시기에는 투자자가 요구하는 수익률(캡 레이트)이 오르는 경향이 있어, 같은 임대 수입의 건물이 더 낮은 값으로 평가될 수 있습니다. 반대의 경우도 있습니다. (일반적인 원리이며 항상 그렇지는 않습니다)
- 공실이 많은 시기에는 임차인이 임대료와 혜택(무료 임대 기간 등)을 협상하기 쉬워서 건물 수입이 줄 수 있습니다.
- 새 건물이 많이 공급되는 지역은 기존 건물의 임대료와 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
- 직접 쓰려는 사람이 대출 금리와 사업 전망을 어떻게 보는지에 따라 같은 건물을 사려는 사람이 늘거나 줄어듭니다.
- 그래서 몇 달 전 거래 가격을 그대로 오늘의 가치로 보면 안 됩니다. 최신 시장 보고서와 비슷한 건물의 최근 거래를 같이 확인하세요.
공식 자료 원문
공식 자료 원문 7
We use the cost approach to assess the value of most general-purpose industrial properties.쉽게 풀면MPAC은 재산세 평가에서 대부분의 일반 산업용 부동산에 원가법을 쓴다고 밝힙니다. 이것은 세금 평가 방법이며, 시장에서 팔릴 가격을 정하는 방법과 다를 수 있습니다.
출처: mpac.ca/en/PropertyTypes/IndustrialPropertyAssessments · 2026년 11월 2일 확인
The valuation approach we use depends on a number of factors including property type, and the number of recent comparable sales of similar properties in the area.쉽게 풀면가치를 정하는 방법(직접 비교법, 수익환원법, 원가법)은 부동산의 종류와 비슷한 부동산의 최근 거래가 얼마나 있는지에 따라 달라집니다. MPAC은 수입이 나오는 건물에는 수익환원법을 쓴다고 이 페이지에서 밝힙니다. 이것은 재산세 평가 방법이며, 거래 가격을 정하는 방법과 비슷하지만 같지는 않습니다.
출처: mpac.ca/en/UnderstandingYourAssessment/ThreeApproachesValue · 2026년 10월 30일 확인
Property assessments are based on the current value of properties as of a legislated valuation date, which is currently January 1, 2016.쉽게 풀면재산세 평가액은 법으로 정한 기준일의 가치입니다. 2026년 10월 30일 확인한 이 페이지에서는 그 기준일이 2016년 1월 1일입니다. 지금 시장에서 팔릴 가격과는 다를 수 있습니다.
출처: ontario.ca/page/property-tax · 2026년 10월 30일 확인
“phase one environmental site assessment” means an assessment of property conducted in accordance with the regulations by or under the supervision of a qualified person to determine the likelihood that one or more contaminants have affected any land or water on, in or under the property;쉽게 풀면Phase I 환경 평가는 자격 있는 전문가가 서류와 현장 조사로 그 땅이나 물이 오염되었을 가능성이 있는지 판단하는 평가입니다. 오염이 있다고 확인하는 조사(Phase II)가 필요한지도 여기서 정해집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90e19 · 2026년 11월 2일 확인
Subject to subsection (2), a person shall not, (a) change the use of a property from industrial or commercial use to residential or parkland use; (b) change the use of a property in a manner prescribed by the regulations; or (c) construct a building if the building will be used in connection with a change of use that is prohibited by clause (a) or (b).쉽게 풀면공장이나 상가 같은 산업용·상업용 땅을 주거용이나 공원 용도로 바꾸려면, 먼저 그 땅의 "부지 상태 기록(RSC)"이 등록되어 있어야 합니다(같은 조 (2)항의 예외 제외). 모든 부동산 구매에 요구되는 것은 아닙니다. 용도를 바꿀 계획이 있는 오래된 공장·정비소·주유소·세탁소 부지에서 특히 중요합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90e19 · 2026년 11월 2일 확인
(iv) 2 per cent of the value of the consideration that exceeds $400,000; and쉽게 풀면온타리오 토지양도세는 땅을 넘기는 계약을 등기할 때 내며, 금액이 $400,000를 넘는 부분에는 2%가 적용됩니다. 같은 조항의 추가 0.5%는 단독주택이 1~2채 있는 땅에만 적용되므로, 상업용·산업용 땅에는 해당하지 않고 이 2%가 가장 높은 구간입니다. 토론토의 시 토지양도세는 따로 있으니 변호사에게 확인하세요.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l06 · 2026년 10월 30일 확인
A particular supply by way of sale of a residential complex or an interest in a residential complex made by a particular person who is not a builder of the complex or, if the complex is a multiple unit residential complex, an addition to the complex, unless쉽게 풀면HST 면제 목록에는 건설업자가 아닌 사람이 파는 주택(residential complex) 매매가 있습니다. 상업용·산업용 건물과 땅 매매는 이 항목에 해당하지 않으므로 HST가 붙는 경우가 많습니다. 파는 쪽이 HST 등록자인지, 사는 쪽이 어떻게 신고하는지에 따라 다르니 회계사에게 확인하세요.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/page-120.html · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
평방피트당 가격만 비교하면 안 되나요?
출발점으로는 좋지만 그것만으로는 부족합니다. 같은 지역이라도 천장 높이, 도크 수, 부지 크기, 임대 상태가 다르면 평방피트당 가격의 뜻이 달라집니다. 가능하면 비슷한 조건의 거래를 골라 비교하고, 감정사의 평가를 받아 보세요.
재산세 평가액(MPAC)이 시장 가격인가요?
아닙니다. MPAC 평가는 재산세를 매기기 위한 것으로, 정해진 기준일의 가치입니다. 2026년 10월 30일 확인 기준 온타리오 정부 페이지는 그 기준일이 2016년 1월 1일이라고 안내합니다. 지금 시장에서 팔릴 가격과는 다를 수 있습니다.
직접 쓸 건물과 투자용 건물은 값 보는 법이 다른가요?
네. 투자용은 수입과 캡 레이트가, 직접 쓸 건물은 비슷한 건물의 최근 거래가 중심입니다. 직접 쓸 건물도 나중에 임대하거나 팔 가능성을 생각해 수입 기준으로도 한 번 계산해 보면 좋습니다.
내가 보는 건물, 같이 계산해 볼까요?
보고 계신 부동산이나 사업을 알려 주시면 어떤 방법으로 값을 보는지, 무엇을 먼저 확인할지 정리해 드립니다. 감정 평가는 자격 있는 감정사가 합니다.
이 페이지는 2026년 11월 2일에 확인한 공식 자료로 만들었습니다. 법·세무·재정 조언이 아닙니다.
이 페이지의 주요 출처
- MPAC, 산업용 부동산 평가 · 2026년 11월 2일
- MPAC (온타리오 재산 평가 기관), 가치를 정하는 세 가지 방법 · 2026년 10월 30일
- 온타리오 정부, 재산세 · 2026년 10월 30일
- 온타리오 환경보호법 — 1단계 환경 부지 평가(Phase I) · 2026년 11월 2일
- 온타리오 토지양도세법 · 2026년 10월 30일
- 연방 소비세법(Excise Tax Act), 부칙 V 제1부 — 면제 대상 부동산 공급 · 2026년 10월 30일