수익환원법(Income Approach) 뜻과 계산

무엇인가요?

수익환원법(income approach)은 부동산의 가치가 그 부동산이 만들어 내는 수입과 직접 이어져 있다고 보는 방법입니다. MPAC은 수입이 나오는 부동산은 시장 가치가 수입을 만드는 능력과 직접 연결된다고 설명합니다.

감정사(appraiser)는 건물의 수입과 비용을 분석해서 그 수입을 현재의 가치로 바꿉니다. 가장 흔한 계산이 순영업이익(NOI)을 캡 레이트로 나누는 것입니다.

수입 숫자가 틀리거나 캡 레이트를 잘못 고르면 값이 크게 틀어집니다. 시기와 시장에 따라 캡 레이트가 달라지므로, 오래된 숫자를 그대로 쓰지 마세요. 은행이나 법적 목적에는 자격 있는 감정사의 평가서가 필요할 수 있습니다.

원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.

MPAC (온타리오 재산 평가 기관), 가치를 정하는 세 가지 방법Three Approaches to Value — Income approach

An income-producing property’s market value is tied directly to its ability to generate revenue.

쉽게 풀면수입이 나오는 부동산의 시장 가치는 수입을 만드는 능력과 직접 이어져 있습니다.

캐나다 감정사 협회(AIC), 감정사가 하는 일What methodologies do AIC Designated Members use? — Income Approach

Through the Income Approach, the appraiser analyzes a property’s revenue and expenses to convert the income into a present value.

쉽게 풀면감정사는 부동산의 수입과 비용을 분석해서 그 수입을 현재의 가치로 바꿉니다.

집 값도 수익환원법으로 보나요?

보통 아닙니다. AIC는 수익환원법이 주로 수입이 나오는 투자용 부동산에 쓰이고, 보통 주거용 부동산에는 적용하지 않는다고 설명합니다. 집은 비슷한 집의 거래를 비교하는 방법이 중심입니다.

MPAC의 평가와 시장 가치는 같은 건가요?

아닙니다. MPAC 평가는 재산세를 위한 평가이며 정해진 기준일의 가치입니다. 같은 방법의 이름을 써도 시장에서 팔릴 가격을 정하는 일과는 다릅니다.