무엇인가요?
소유권 사기(title fraud)는 누군가 집주인인 척하거나 위조한 서류를 써서, 진짜 주인 몰래 집을 팔거나 집에 모기지(담보 대출)를 거는 것입니다. 집을 실제로 빼앗아 가는 것이 아니라 등기부(토지 등기 기록)를 바꾸는 사기입니다.
온타리오의 토지 등기는 모두 온라인으로 합니다. 등기부에는 소유권과 모기지, 이전, 임대 같은 법적 권리가 공식 기록으로 남습니다. 그래서 가짜 서류가 한 번 등기되면, 등기부에는 다른 사람이 주인이거나 내가 모르는 대출이 있는 것으로 나옵니다.
쓰이는 수법에는 도용하거나 사들인 신분, 실제로 없는 사람, 위조한 위임장(power of attorney) 등이 있습니다. 온타리오 변호사협회(Law Society of Ontario, 변호사를 규제하는 기관)는 변호사들에게 이런 것을 "경고 신호(red flags)"로 살피라고 정해 두었습니다.
법은 무엇을 "사기 서류"라고 보나요?
토지등기법(Land Titles Act) 1조는 "사기 서류(fraudulent instrument)"와 "사기꾼(fraudulent person)"을 이렇게 정합니다.
- 사기꾼이 땅이나 그 권리를 받거나 넘기는 것처럼 꾸민 서류
- 위조된 위임장의 권한으로 만든 서류
- 사기꾼이 설정한 모기지(charge)를 다른 사람에게 넘기는 서류
- 사기꾼이란: 서류를 위조한 사람, 실제로 없는 사람, 또는 등기된 주인이 아닌 줄 알면서 주인이라고 서류에 내세운 사람
사기 서류가 등기되면 어떻게 되나요?
- 보통은 등기된 서류가 등기부에 적힌 대로 효력을 가집니다(78조 4항). 하지만 2006년 10월 19일 이후 등기된 사기 서류에는 이 규칙이 적용되지 않습니다(78조 4.1항).
- 사기 서류 다음에 등기된, 사기가 아닌 서류는 그 효력이 남을 수 있습니다(78조 4.2항). 그래서 사기 뒤에 집이 다시 팔리거나 모기지가 등기되면, 원래 주인이 집을 되찾지 못하거나 그 모기지가 남을 수 있습니다.
- 등록되지 않았다면 무효였을 사기 서류는 등록되었어도 마찬가지로 무효입니다(155조).
- 등기 책임자(Director of Titles)나 법원은 2006년 10월 19일 이후 사기 서류가 등기되었다고 인정하면 등기부를 바로잡으라고 명할 수 있습니다(57조 13항). 사기가 의심되면 거래를 막는 경고(caution)를 등기부에 올릴 수도 있습니다.
- 등기부에 사기 등기를 하거나 하려고 하는 것은 범죄입니다. 개인은 최대 $50,000 벌금이나 2년 미만(2년에서 하루를 뺀 기간) 징역 또는 둘 다, 회사는 최대 $250,000 벌금입니다(156조).
잃은 돈이나 집은 보상받을 수 있나요?
토지등기법에는 토지 등기 보증 기금(Land Titles Assurance Fund)이 있습니다. 사기 서류 등기 때문에 땅이나 권리를 부당하게 잃은 사람은 아래 조건을 모두 갖추면 이 기금에서 보상을 받을 수 있습니다(57조 4항).
- 사기 서류의 등기 때문에 땅이나 그 권리를 잃었을 것
- 등기 책임자가 정한 주의 의무(due diligence)를 다했음을 보일 것 — 구체적인 기준은 변호사에게 확인하세요
- 다른 방법으로는 정당한 보상을 받을 수 없을 것
- 손해를 본 때부터 6년 안에 등기 책임자에게 신청할 것(57조 5.1항, 6항)
사기에 알면서 가담하거나 공모한 사람, 그리고 2006년 10월 19일 이후 보험사를 대신해 내는 청구는 이 기금에서 보상받지 못합니다(59조 1항).
타이틀 보험은 도움이 되나요?
타이틀 보험(소유권 보험)은 보통 소유권 사기를 보장 항목에 넣습니다. 사기를 밝히고 등기부를 바로잡는 데에는 시간과 변호사 비용이 들기 때문에, 보험이 이 비용을 덮어 주는지가 중요합니다. 보장 범위와 한도는 보험증권마다 다르니 꼭 확인하세요.
보험사를 위해(보험사 대신) 기금에 청구하는 것은 허용되지 않습니다(59조 1항). 기금과 보험은 따로 움직인다고 생각하면 됩니다.
거래에서 보이는 경고 신호
온타리오 변호사협회의 변호사 직무 규칙은 부동산 거래에서 다음 같은 것을 경고 신호로 꼽습니다. 사는 사람, 파는 사람, 집주인도 알아 두면 좋습니다.
- 디파짓을 파는 사람에게 바로 냈다고 하거나, 짧은 기간에 훨씬 비싼 값으로 되파는 것처럼 가격을 이상하게 다루는 경우
- 실제로 없거나 신분을 사들이거나 도용한 "허수아비(straw people)"를 쓰는 경우, 위임장을 수상하게 쓰는 경우
- 사는 사람이 자기 돈을 거의 내지 않는 경우
- 제3자가 자꾸 끼어들어 지시를 하거나 신분증을 대신 주거나 돈을 주고받는 경우
- 판 돈을 거래와 관계없는 사람에게 보내라고 하는 경우
예방하는 습관
- 내 집 등기부를 가끔 확인합니다. ServiceOntario의 OnLand에서 비용을 내고 직접 검색할 수 있습니다. 다만 ServiceOntario는 대신 검색하거나 기록을 설명해 주지 않으니, 어려우면 변호사나 타이틀 검색 전문가(title searcher)에게 맡깁니다.
- 여권, 운전면허증 같은 신분증 사본과 서명한 서류를 아무에게나 주지 않습니다. 보통 권하는 기본 습관입니다.
- 남이 내 이름으로 대출 신청서를 꾸미게 두지 않습니다. FSRA는 남이 내 이름으로 서류를 위조하게 허락하는 것도 모기지 사기이고, 범죄로 처벌받을 수 있다고 경고합니다.
- 오래 비우는 집이나 세를 준 집이라면 우편물과 재산세 고지서를 누가 받는지 챙깁니다. 일반적인 습관이며 법이 정한 의무는 아닙니다.
사기가 의심되면
예시로 보면
토론토에 콘도를 가진 박 씨는 1년 동안 한국에 있었습니다. 그 사이 누군가 박 씨인 척 위조 신분증으로 사설 대출을 받고, 콘도에 $300,000 모기지를 등기했습니다. 박 씨는 돌아와서 낯선 대출 우편물을 보고 이상하다고 느꼈습니다.
변호사가 등기부를 떼어 보니 박 씨가 서명한 적 없는 모기지가 있었습니다. 2006년 10월 19일 이후 등기된 사기 서류는 등기만으로 효력이 생기지 않으므로, 변호사는 등기 책임자와 법원에 등기부를 바로잡아 달라고 신청했습니다. 해결까지 몇 달이 걸리고 비용도 들었는데, 박 씨의 타이틀 보험증권이 이 비용을 보장하는지 보험사와 확인했습니다. 이 예시는 설명을 위한 가상 사례입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“fraudulent instrument” means an instrument, (a) under which a fraudulent person purports to receive or transfer an estate or interest in land, (b) that is given under the purported authority of a power of attorney that is forged, (c) that is a transfer of a charge where the charge is given by a fraudulent person, … “fraudulent person” means a person who executes or purports to execute an instrument if, (a) the person forged the instrument, (b) the person is a fictitious person, or (c) the person holds oneself out in the instrument to be, but knows that the person is not, the registered owner of the estate or interest in land affected by the instrument;쉽게 풀면사기 서류는 사기꾼이 땅을 넘기거나 받는 것처럼 꾸민 서류, 위조 위임장으로 만든 서류 등입니다. 사기꾼은 서류를 위조한 사람, 실제로 없는 사람, 주인이 아닌 줄 알면서 주인인 척한 사람입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
(4.1) Subsection (4) does not apply to a fraudulent instrument that is registered on or after October 19, 2006. … (4.2) Nothing in subsection (4.1) invalidates the effect of a registered instrument that is not a fraudulent instrument described in that subsection, including instruments registered subsequent to such a fraudulent instrument.쉽게 풀면2006년 10월 19일 이후 등기된 사기 서류는 등기되었다는 이유만으로 효력이 생기지 않습니다. 하지만 그 뒤에 등기된, 사기가 아닌 서류의 효력은 남을 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
(4) A person is entitled to compensation from the Assurance Fund if, (a) the person is wrongfully deprived of land or of some estate or interest in land by reason of, … (ii) the registration of a fraudulent instrument, … (b) the person has demonstrated the requisite due diligence as specified by the Director if the person is wrongfully deprived of land or of some estate or interest in land by reason of the registration of a fraudulent instrument; (c) the person is unable under subsection (1) or otherwise to recover just compensation for the person’s loss; and (d) the person makes an application for compensation within the time period specified in subsection (5.1).쉽게 풀면사기 등기로 땅이나 권리를 잃은 사람은 정해진 주의 의무를 다했고, 다른 방법으로 보상받을 수 없으며, 기한 안에 신청하면 보증 기금에서 보상받을 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
A person claiming to be entitled to the payment of compensation under subsection (4), (4.1) or (5) shall make an application within six years from the time of having suffered the loss described in the applicable subsection …쉽게 풀면보증 기금에 보상을 신청하려면 손해를 본 때부터 6년 안에 해야 합니다(미성년자 등은 예외가 있습니다).
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
A person is guilty of an offence if the person fraudulently procures or attempts to fraudulently procure a fraudulent entry on the register, an erasure or deletion from the register or an alteration of the register. … (a) a fine of not more than $50,000 or imprisonment for a term of not more than two years less a day, or both, if the person is an individual; and (b) a fine of not more than $250,000, if the person is a corporation.쉽게 풀면등기부에 사기로 기록을 올리거나 지우거나 바꾸면(또는 그러려고 하면) 범죄입니다. 개인은 최대 $50,000 벌금이나 2년 미만 징역 또는 둘 다, 회사는 최대 $250,000 벌금입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
Note: Land registration records can be quite complex. ServiceOntario cannot search, give legal advice or explain the records of any property. You may want to contact a professional such as a lawyer, title searcher or surveyor for help.쉽게 풀면등기 기록은 복잡할 수 있고, ServiceOntario는 대신 검색하거나 법률 조언을 하지 않습니다. 변호사, 타이틀 검색 전문가, 측량사에게 도움을 받으세요.
출처: ontario.ca/page/overview-land-registry · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
사기꾼이 내 집을 팔면 집을 잃나요?
바로 잃는 것은 아닙니다. 2006년 10월 19일 이후 등기된 사기 서류는 등기만으로 효력이 생기지 않고, 등기 책임자나 법원이 등기부를 바로잡으라고 명할 수 있습니다. 하지만 사기 뒤에 집이 정직한 사람에게 다시 팔리거나 정직한 대출 기관의 모기지가 등기되면, 그 거래는 효력이 남을 수 있습니다(78조 4.2항). 이때는 집을 되찾지 못하거나 그 모기지가 남을 수 있어, 보상을 받는 쪽으로 가야 할 수도 있습니다. 바로 변호사와 상담하세요.
내 집 등기부는 어떻게 확인하나요?
ServiceOntario의 OnLand에서 비용을 내고 직접 검색할 수 있습니다. ServiceOntario는 대신 검색하거나 기록을 설명해 주지 않으므로, 읽기 어려우면 변호사나 타이틀 검색 전문가에게 맡기세요.
보증 기금(Assurance Fund) 신청 기한은요?
손해를 본 때부터 6년 안에 등기 책임자(Director of Titles)에게 신청해야 합니다. 또 정해진 주의 의무를 다했고, 다른 방법으로는 보상받을 수 없다는 조건이 있습니다.
타이틀 보험이 있으면 안심해도 되나요?
보통 소유권 사기를 보장하지만, 보장 범위와 한도, 청구 기한은 보험증권마다 다릅니다. 내 증권을 확인하고, 사기가 의심되면 보험사와 변호사에게 함께 알리세요.
친척이 제 이름으로 대출을 받게 도와 달라고 해요. 괜찮나요?
위험합니다. FSRA는 대출 신청서의 사실을 속이거나 남이 내 이름으로 서류를 위조하게 허락하는 것이 모기지 사기이고 범죄로 처벌받을 수 있다고 경고합니다. 서명하기 전에 변호사와 상담하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Land Titles Act, ss. 1, 57, 59, 78, 155–158 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- ServiceOntario, 토지 등기 (Land Registry, OnLand) · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, 모기지 사기 주의 · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 변호사협회, 변호사 직무 규칙 3장 (부동산 거래의 경고 신호) · 2026년 10월 30일 확인