GTA 프리컨스트럭션

원문은 영어 그대로 옮겼고, “쉽게 풀면”은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다. 법률 조언이 아닙니다.

1. 공시 자료를 받은 뒤 10일은 생각할 시간입니다

   신축 콘도 계약은 개발사가 공시 자료와 온타리오 콘도 구매자 가이드를 준 뒤부터 효력이 생기고, 그날부터 10일 안에는 이유 없이 글로 취소할 수 있습니다. 낸 돈은 이자까지 더해 돌려받습니다. 나중에 공시 내용이 크게 바뀌면 10일이 다시 생깁니다. 이 10일 동안 부동산 변호사에게 계약서를 보여 주세요. 콘도법의 10일 취소권은 콘도 유닛에만 적용됩니다(콘도법 73조). 프리홀드(타운하우스, 단독) 신축은 취소 조건을 계약서에 넣어야 합니다.

   법 원문 보기

   An agreement of purchase and sale of a unit or a proposed unit entered into by a declarant or a person acting on behalf of or for the benefit of the declarant is not binding on the purchaser until the declarant has delivered to the purchaser a copy of the current disclosure statement and the condominium guide in accordance with subsection (1).

   쉽게 풀면개발사(법에서는 declarant)는 공시 자료(Disclosure Statement, 건물·예산·규칙을 설명하는 서류 묶음)와 온타리오 콘도 구매자 가이드를 구매자에게 줘야 합니다. 이 두 가지를 받기 전까지 계약서는 구매자를 묶지 못합니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

   To rescind an agreement of purchase and sale under this section, a purchaser or the purchaser’s solicitor shall give a written notice of rescission to the declarant or to the declarant’s solicitor who must receive the notice within 10 days of the latest of, (a) the date that the purchaser receives the disclosure statement; (b) the date that the purchaser receives a copy of the applicable condominium guide under section 71.1; and (c) the date that the purchaser receives a copy of the agreement of purchase and sale executed by the declarant and the purchaser. … the declarant shall promptly refund, without penalty or charge, to the purchaser, all money received from the purchaser under the agreement and credited towards the purchase price, together with interest on the money calculated at the prescribed rate from the date that the declarant received the money until the date the declarant refunds it.

   쉽게 풀면취소하려면 글로 쓴 취소 통지를 개발사(또는 개발사 변호사)가 10일 안에 받아야 합니다. 10일은 공시 자료, 구매자 가이드, 양쪽이 서명한 계약서 중 가장 늦게 받은 날부터 셉니다. 취소하면 개발사는 낸 돈 전부를 벌금이나 공제 없이, 정해진 이자까지 더해 바로 돌려줘야 합니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

   Whenever there is a material change in the information contained or required to be contained in a disclosure statement delivered to a purchaser under subsection 72 (1) or a revised disclosure statement or a notice delivered to a purchaser under this section, the declarant shall deliver a revised disclosure statement or a notice to the purchaser. … the purchaser may, before accepting a deed to the unit being purchased that is in registerable form, rescind the agreement of purchase and sale within 10 days of the latest of, (a) the date on which the purchaser receives the revised disclosure statement or the notice, if the declarant delivered a revised disclosure statement or notice to the purchaser;

   쉽게 풀면공시 자료 내용이 중요하게 바뀌면(material change — 합리적인 구매자라면 계약을 안 했을 만큼 큰 변화) 개발사는 수정된 공시 자료나 통지를 줘야 하고, 구매자는 그것을 받은 날부터 10일 안에 다시 계약을 취소할 수 있습니다. 등기 전까지만 가능합니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

2. 디파짓은 신탁에 보관되고 이자가 붙습니다

   콘도 디파짓은 개발사가 쓰지 못하게 변호사나 신탁 기관이 따로 보관해야 하고, 낸 날부터 10일 안에 그 증빙을 받아야 합니다. 디파짓에는 규정 금리의 이자가 붙습니다. 개발사가 계약을 끝내면 10일 안에 전부 돌려줘야 하고, 안 돌려주면 Tarion이 $20,000까지 보상합니다.

   법 원문 보기

   A declarant shall ensure that a trustee of a prescribed class or the declarant’s solicitor receives and holds in trust all money, together with interest earned on it, as soon as a person makes a payment, (a) with respect to reserving a right to enter into an agreement of purchase and sale for the purchase of a proposed unit; (b) on account of an agreement of purchase and sale of a proposed unit; or (c) on account of a sale of a proposed unit. … Within 10 days of the payment of the money under subsection (1), the declarant shall provide to the person who paid the money written evidence, in the form prescribed by the Minister, of compliance with subsection (1) and one of subsections (4) and (5).

   쉽게 풀면유닛을 예약하려고 낸 돈이든 계약 디파짓이든, 개발사는 그 돈을 받자마자 신탁(개발사가 마음대로 쓰지 못하게 변호사나 신탁 기관이 따로 맡아 두는 것)에 넣어야 합니다. 그리고 돈을 낸 날부터 10일 안에 신탁에 넣었다는 서면 증빙을 구매자에게 줘야 합니다. 이 서류를 꼭 받아 두세요.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

   The declarant shall pay interest at the prescribed rate to the purchaser on all money that a person pays on account of the purchase price of a proposed unit or that the declarant credits to the purchase price of a proposed unit.

   쉽게 풀면개발사는 구매자가 집값으로 낸 돈(디파짓)에 규정에서 정한 이자를 줘야 합니다. 보통 클로징 때 잔금에서 빼 주는 방식으로 정산됩니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

   Condominium unit deposits must be placed in trust under the provisions of the Condominium Act. If your purchase agreement is terminated by your builder, your deposit must be returned to you in full within 10 days. If your builder does not return your deposit, Tarion provides deposit protection of up to $20,000.

   쉽게 풀면콘도 디파짓은 콘도법에 따라 신탁에 보관됩니다. 개발사가 계약을 끝내면 디파짓을 10일 안에 전부 돌려줘야 합니다. 안 돌려주면 Tarion이 $20,000까지 보상합니다. 신탁에 보관된 돈은 원래 돌려받아야 하는 돈이므로, 이 한도는 마지막 안전망입니다.

   원문: tarion.com/node/730 · 2026년 10월 30일 확인

3. 개발사가 마음대로 계약을 끝낼 수는 없지만, 프로젝트는 취소될 수 있습니다

   개발사는 "등기를 기한 안에 못 했다"는 이유만으로는 계약을 끝낼 수 없습니다. 하지만 Tarion 부속서에 적힌 조기 해지 조건(Early Termination Conditions — 분양 수, 공사 자금, 시 승인 등)이 못 채워지면 프로젝트 전체가 취소될 수 있습니다. 어떤 조건이 있고 언제까지인지 10일 안에 확인하세요.

   법 원문 보기

   Despite any provision to the contrary in the agreement of purchase and sale, the declarant is not entitled to terminate an agreement of purchase and sale of a proposed unit by reason only of the failure to register the declaration and description within a period of time specified in the agreement, unless the purchaser consents to the termination in writing.

   쉽게 풀면계약서에 뭐라고 적혀 있든, 개발사는 "정해진 기간 안에 콘도 등기를 못 했다"는 이유만으로 계약을 끝낼 수 없습니다. 구매자가 글로 동의할 때만 가능합니다. (다만 계약서의 Early Termination Conditions — 분양 수, 자금 조달, 시 승인 같은 조건 — 이 못 채워지면 프로젝트가 취소될 수 있으니 10일 안에 꼭 확인하세요.)

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

4. 중간 입주 때 내는 점유료에는 상한이 있습니다

   콘도는 건물이 등기되기 전에 먼저 들어가 사는 "중간 입주" 기간이 몇 달에서 1년 넘게 이어지기도 합니다. 이때는 모기지를 못 받고, 집값도 아직 안 냅니다. 대신 매달 점유료를 내는데, 법이 정한 세 가지(남은 집값의 이자, 예상 재산세, 예상 관리비)의 합계를 넘을 수 없습니다. 점유료는 집값에서 빠지지 않으니 예산에 넣어 두세요.

   법 원문 보기

   If the purchaser assumes interim occupancy of a proposed unit or is required to do so under the agreement of purchase and sale, the declarant may charge the purchaser a monthly occupancy fee which shall not be greater than the total of the following amounts: 1. Where applicable, interest calculated on a monthly basis on the unpaid balance of the purchase price at the prescribed rate. 2. An amount reasonably estimated on a monthly basis for municipal taxes attributable to the unit. 3. The projected monthly common expense contribution for the unit.

   쉽게 풀면등기 전에 먼저 들어가 사는 기간(중간 입주)에는 모기지 대신 매달 점유료를 냅니다. 점유료는 세 가지 합계를 넘을 수 없습니다. (1) 아직 안 낸 집값에 대한 한 달 이자(규정 금리), (2) 한 달치 예상 재산세, (3) 한 달치 예상 관리비. 이 돈은 집값에서 빠지지 않습니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

5. Tarion 보증: 1년, 2년, 7년 — 그리고 프리홀드는 45일 안에 등록

   새 집은 법으로 보증됩니다. 1년은 시공·자재 하자, 2년은 물 샘과 난방·전기·배관, 7년은 큰 구조적 결함입니다. 보증은 입주한 날부터 시작합니다. 프리홀드 신축의 디파짓 보호는 매매가에 따라 최대 $60,000 또는 $100,000인데, 2026년 4월 1일 이후 계약은 45일 안에 Tarion에 등록해야 최대 한도를 받습니다.

   법 원문 보기

   Every vendor of a home warrants to the owner, (a) that the home, (i) is constructed in a workmanlike manner and is free from defects in material, (ii) is fit for habitation, and (iii) is constructed in accordance with the Ontario Building Code; (b) that the home is free of major structural defects as defined by the regulations; and (c) such other warranties as are prescribed by the regulations.

   쉽게 풀면새 집을 파는 쪽은 법에 따라 집이 제대로 지어졌고, 자재에 하자가 없고, 살 수 있는 상태이고, 온타리오 건축법(Building Code)에 맞고, 큰 구조적 결함이 없다는 것을 보증합니다. 이 보증을 Tarion이 관리합니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/90o31 · 2026년 10월 30일 확인

   Your one-year warranty begins on the date of possession (or occupancy date if a condominium) and includes items such as defects in work and material and unauthorized substitutions. … Your new home warranty continues to provide coverage into year two and include items such as water penetration, heating and electrical. … Your home’s seven year warranty covers major structural defects (MSD) and begins on the date you take possession of the home and ends on the seventh anniversary of that date.

   쉽게 풀면보증은 입주한 날(콘도는 중간 입주한 날)부터 시작합니다. 1년: 시공과 자재 하자, 허락 없이 바꾼 자재. 2년: 물 새는 것, 난방·전기·배관 시스템 하자. 7년: 큰 구조적 결함. 하자는 정해진 기간 안에 개발사와 Tarion에 서면으로 알려야 합니다.

   원문: tarion.com/homeowners/coverage-freehold-contract-condo-units-condo-conversions · 2026년 10월 30일 확인

   If you signed on or after January 1, 2018, your deposit coverage depends on the purchase price of your new home. … Starting April 1, 2026, new homebuyers should register their purchase agreement with Tarion within 45 days of signing to let Tarion know that they have signed an agreement and want their deposit covered. Purchasers who provide notice within 45 days will qualify for the maximum amount of deposit coverage currently available under the warranty program (see table above), while those who register later (or do not register) will qualify for coverage under a separate fund. … To allow time for consumers to be aware of the changes, Tarion is implementing a transition period and will defer the changes to deposit coverage until January 1, 2027.

   쉽게 풀면프리홀드(땅과 건물을 함께 소유하는 집) 신축의 디파짓 보호 한도는 Tarion 표에 따라 매매가 $600,000 이하는 최대 $60,000, 그 이상은 매매가의 10%(최대 $100,000)입니다. 2026년 4월 1일부터는 계약 후 45일 안에 Tarion에 등록해야 이 최대 한도를 받고, 늦게 등록하면 별도 기금(한도가 작음)에서 보상합니다. 이 변경은 2027년 1월 1일부터 실제로 적용됩니다.

   원문: tarion.com/node/730 · 2026년 10월 30일 확인

6. 입주가 늦어지면 보상이 있습니다 — 중요 날짜표를 보세요

   계약서에 붙는 Tarion 부속서 첫 장이 중요 날짜표입니다. 잠정 입주일(Tentative)은 개발사가 90일 전에 알리면 보상 없이 미룰 수 있지만, 확정 입주일(Firm)을 넘기면 하루 $150, 최대 $7,500까지 보상합니다. 최종 기한(Outside Occupancy Date)까지도 입주를 못 하면 30일 안에 계약을 끝내고 돈을 돌려받을 수 있습니다. 프리홀드도 같은 구조입니다.

   법 원문 보기

   The first page of the Addendum is a Statement of Critical Dates which must be signed by both you and your builder. It clearly indicates the date when your builder expects to finish your condominium unit and the latest possible date for permitted extensions. … This is the latest date that your builder agreed to provide you with occupancy of your condominium unit. You and your builder agree upon this date at the time of signing the purchase agreement. … If your condominium unit is not ready for occupancy by the Outside Occupancy Date, you have a 30-day period in which to terminate the agreement.

   쉽게 풀면계약서에 붙는 Tarion 부속서(Addendum)의 첫 장이 중요 날짜표입니다. 여기에 예상 입주일(Tentative 또는 Firm Occupancy Date)과 개발사가 미룰 수 있는 마지막 날(Outside Occupancy Date)이 적혀 있고, 양쪽이 서명합니다. 그 마지막 날까지도 입주를 못 하면 구매자는 30일 안에 계약을 끝내고 돈을 돌려받을 수 있습니다.

   원문: tarion.com/condo-units-coverage-occupancy-dates-delays-cancellations · 2026년 10월 30일 확인

   Delayed occupancy compensation up to a maximum of $7,500 is payable: … Delayed occupancy compensation for living expenses (meals and accommodation) is payable based on a fixed amount of $150 a day for each day of delay until the Delayed Occupancy Date or the date that the purchase agreement is terminated. Receipts for living expenses are not required. Compensation is also payable for costs incurred by you as a result of the delay (for example, additional moving and storage costs). Receipts for these costs must be provided. In addition, if your builder fails to give you 10 days notice of an occupancy delay, you will be compensated in the amount of $1,500 ($150 x 10 days).

   쉽게 풀면확정 입주일(Firm Occupancy Date)보다 늦게 입주하게 되면 개발사는 최대 $7,500까지 보상합니다. 생활비(식사, 숙박)는 영수증 없이 하루 $150씩이고, 이사·보관비 같은 추가 비용은 영수증을 내면 받습니다. 지연을 10일 전에 알려 주지 않으면 $1,500($150 × 10일)을 따로 받습니다. 청구는 입주일부터 180일 안에 개발사에게 합니다. 다만 Tentative(잠정) 입주일은 규칙에 맞게 90일 전에 알리면 보상 없이 미룰 수 있습니다.

   원문: tarion.com/condo-units-coverage-occupancy-dates-delays-cancellations · 2026년 10월 30일 확인

   Every builder of a new freehold home in Ontario must provide the delayed closing warranty to buyers at the time the purchase agreement is signed. If closing is delayed beyond the Firm Closing Date (other than by mutual agreement or as a result of an Unavoidable Delay), then builders are required to compensate purchasers to a maximum of $7,500.

   쉽게 풀면프리홀드 신축도 같습니다. 확정 클로징일(Firm Closing Date)을 넘기면(서로 합의했거나 파업·화재 같은 불가피한 지연이 아닌 한) 개발사는 최대 $7,500까지 보상합니다. 잠정(Tentative) 클로징일은 규칙에 따라 120일씩 두 번까지 보상 없이 미룰 수 있습니다.

   원문: tarion.com/freehold-contract-coverage-closing-dates-delays · 2026년 10월 30일 확인

7. 개발사는 HCRA 면허가 있어야 합니다 — 빌더 디렉토리에서 조회하세요

   온타리오에서 새 집을 짓거나 파는 회사는 모두 HCRA 면허가 있어야 합니다. 계약 전에 온타리오 빌더 디렉토리(obd.hcraontario.ca)에서 개발사 이름을 검색해 면허 상태, 지은 집 수, 징계 기록을 보세요. 목록에 없으면 계약하지 마세요.

   법 원문 보기

   No person shall act or hold oneself out as a vendor, offer to sell or transfer a new home, including as prescribed, or sell or transfer a new home, including as prescribed, unless the person is licensed as a vendor and meets the other prescribed requirements, if any. … No person shall act or hold oneself out as a builder, offer to construct a new home or construct a new home unless the person is licensed as a builder and meets the other prescribed requirements, if any.

   쉽게 풀면새 집을 파는 사람(vendor)도, 짓는 사람(builder)도 면허가 있어야 합니다. 면허 없이 팔거나 짓는 것은 법 위반입니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/17n33 · 2026년 10월 30일 확인

   In Ontario, all new home builders and sellers are required by law to be licensed by the Home Construction Regulatory Authority (HCRA). It is illegal to build or sell a new home without a valid licence. A licence confirms that the builder has met the competency requirement for a licence, and is committed to maintaining ethical practices, including honesty and integrity.

   쉽게 풀면HCRA(Home Construction Regulatory Authority, 온타리오 신축 개발사 감독 기관)는 모든 신축 개발사와 판매사에 면허를 내줍니다. 면허는 개발사가 자격 요건을 갖췄고 정직하게 일하겠다고 약속했다는 뜻입니다.

   원문: hcraontario.ca/do-i-need-a-licence/ · 2026년 10월 30일 확인

   Hosted by the HCRA, the Ontario Builder Directory provides key information such as a builder’s licensing status, years of activity, number of homes built, and any regulatory actions taken by the HCRA, including conduct concerns, charges, and convictions against the builder. If a builder is not listed, they may be operating without a licence, which is against Ontario law. Do not buy from unlicensed builders!

   쉽게 풀면계약 전에 obd.hcraontario.ca에서 개발사 이름을 검색하세요. 면허 상태, 영업 연수, 지은 집 수, 징계·기소 기록이 나옵니다. 목록에 없는 개발사와는 계약하지 마세요.

   원문: obd.hcraontario.ca/ · 2026년 10월 30일 확인

8. 새 집에는 HST가 붙고, 환급이 있습니다

   개발사에게서 사는 새 집에는 13% HST가 붙습니다. 본인이나 가족이 살 집이면 환급이 있습니다. 온타리오 환급은 주 부분(8%)의 75%, 최대 $24,000이고 집값 상한이 없습니다. 연방 환급은 집값 $450,000 미만에만 있습니다. 2025년 3월 19일 이후 계약한 첫 집 구매자는 연방 GST를 최대 $50,000까지 더 돌려받고, 온타리오 환급도 최대 $80,000까지 커집니다(SOR/2010-151 41조 (2.1)항). 첫 집 구매자가 아니어도 2026년 4월~2027년 3월에 계약하면 온타리오 환급이 최대 $80,000까지 커집니다. 분양 계약서는 보통 "환급을 개발사에게 넘기는 조건으로 가격에 반영"하므로, 환급 자격이 안 되면(투자용 등) 클로징 때 그만큼 더 내야 합니다.

   법 원문 보기

   Effective July 1, 2010, the Harmonized Sales Tax (HST) replaced the 5% federal goods and services tax (GST) and the 8% retail sales tax (RST) on most goods and services in Ontario. Currently, the Harmonized Sales Tax is 13% in Ontario.

   쉽게 풀면온타리오 HST는 13%(연방 5% + 주 8%)입니다. 개발사에게서 새 집을 사면 HST가 붙습니다. 개발사가 아닌 사람이 파는 집(재판매 주택)은 대부분 HST가 면제됩니다(아래 소비세법 부칙 V). 분양 가격표에 "HST 포함"인지, 환급(rebate)을 개발사에게 넘기는 조건인지 꼭 확인하세요.

   원문: ontario.ca/document/harmonized-sales-tax-hst · 2026년 10월 30일 확인

   A particular supply by way of sale of a residential complex or an interest in a residential complex made by a particular person who is not a builder of the complex or, if the complex is a multiple unit residential complex, an addition to the complex, unless (a) the particular person claimed an input tax credit in respect of the last acquisition by the person of the complex or in respect of an improvement to the complex acquired, imported or brought into a participating province by the person after the complex was last acquired by the person; or (b) the recipient is registered under Subdivision D of Division V of Part IX of the Act and …

   쉽게 풀면"면세 공급(exempt supplies, HST가 붙지 않는 거래)" 목록입니다. 개발사(builder)가 아닌 사람이 집(residential complex)을 팔면 HST가 붙지 않습니다. 그래서 살던 집을 그 주인에게서 사는 재판매 거래에는 보통 HST가 없습니다. 예외도 있습니다. 판 사람이 그 집에 대해 매입세액공제(input tax credit)를 받았거나, 집을 크게 고쳐서 세법상 "builder"로 보는 경우 등입니다. 헷갈리면 회계사나 변호사에게 확인하세요.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/page-120.html · 2026년 10월 30일 확인

   the total (in this subsection referred to as the “total consideration”) of all amounts, each of which is the consideration payable for the supply to the particular individual of the complex or unit or for any other taxable supply to the particular individual of an interest in the complex or unit, is less than $450,000, … (h) where the total consideration is not more than $350,000, an amount equal to the lesser of $6,300 and 36% of the total tax paid by the particular individual, and (i) where the total consideration is more than $350,000 but less than $450,000, the amount determined by the formula A × [($450,000 - B)/$100,000]

   쉽게 풀면연방 GST 환급(5% 부분)은 집값이 $350,000 이하면 낸 GST의 36%(최대 $6,300)이고, $350,000~$450,000 사이는 점점 줄어 $450,000부터는 0입니다. 본인이나 가족이 주로 살 집이어야 합니다. GTA에서는 집값이 $450,000을 넘는 경우가 많아 이 연방 환급은 못 받고, 아래 온타리오 환급만 받는 경우가 흔합니다.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-254.html · 2026년 10월 30일 확인

   If an individual is entitled to claim a rebate under subsection 254(2) of the Act in respect of a residential complex that is a single unit residential complex, or a residential condominium unit, acquired for use in Ontario as the primary place of residence of the individual or of a relation of the individual, or the individual would be so entitled if the total consideration (within the meaning of paragraph 254(2)(c) of the Act) in respect of the complex were less than $450,000, for the purposes of subsection 256.21(1) of the Act, the individual is a prescribed person and the amount of a rebate in respect of the complex under that subsection is equal to the lesser of $24,000 and the amount determined by the formula A × B where A is 75%; and B is the total of all tax under subsection 165(2) of the Act paid in respect of the supply of the complex to the individual or in respect of any other supply to the individual of an interest in the complex.

   쉽게 풀면온타리오 환급은 HST의 주 부분(8%)의 75%를 돌려주고, 최대 $24,000입니다. 집값 상한이 없어서 $450,000이 넘는 집도 받을 수 있습니다(집값 약 $400,000부터 $24,000 최대치). 본인이나 가족이 주로 살 집이어야 하고, 소유권을 받은 날부터 2년 안에 신청해야 합니다. 대부분의 분양 계약은 이 환급을 개발사에게 넘기는 대신 가격에 미리 반영합니다.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2010-151/section-41.html · 2026년 10월 30일 확인

   (b) the agreement of purchase and sale referred to in paragraph 254(2)(b) of the Act of the residential complex is entered into between the builder and the individual after March 2026 and before April 2027, (c) the total (in this subsection referred to as the “total consideration”) of all amounts, each of which is the consideration payable for the supply to the individual of the residential complex or for any other taxable supply to the individual of an interest in the residential complex, is less than $1,850,000, (d) the construction or substantial renovation of the residential complex begins before 2029 and is substantially completed before 2032, … The total of all amounts that the Minister pays to an individual in respect of a residential complex — each of which is an amount of a rebate under subsection 256.21(1) of the Act in respect of the residential complex, the amount of which is determined under subsection (2), (2.01) or (2.1) — shall not exceed the lesser of $80,000 and the total of all tax under subsection 165(2) of the Act paid in respect of the supply of the residential complex to the individual or in respect of any other supply to the individual of an interest in the residential complex.

   쉽게 풀면2026년 6월에 바뀐 규정입니다. 2026년 4월 1일~2027년 3월 31일 사이에 개발사와 계약하고, 집값이 $1,850,000 미만이며, 공사가 2029년 전에 시작해 2032년 전에 거의 끝나는 신축에는 온타리오 환급이 더 붙어, 주 부분(8%) 환급의 합계가 최대 $80,000까지 됩니다. 집값 $1,500,000 이하는 낸 8% 전부(최대 $80,000), $1,500,000~$1,850,000 사이는 점점 줄어듭니다. 본인이나 가족이 살 집이어야 합니다. 새 규정이라 실제 적용은 CRA와 회계사에게 꼭 확인하세요.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2010-151/section-41.html · 2026년 10월 30일 확인

   (b) the agreement of purchase and sale referred to in paragraph (2)(b) is entered into after March 19, 2025 and before 2031, (c) the construction or substantial renovation of the residential complex begins before 2031 and is substantially completed before 2036, (d) ownership of the residential complex is transferred to the particular individual before 2036, … (iii) is a first-time home buyer at the particular time at which ownership of the residential complex is transferred to the particular individual, … (f) if the total consideration, within the meaning of paragraph (2)(c), in respect of the residential complex is not more than $1,000,000, the amount determined by the formula A − B where A is the lesser of $50,000 and the total tax paid by the particular individual, within the meaning of paragraph (2)(d), in respect of the residential complex

   쉽게 풀면첫 집 구매자가 2025년 3월 19일 뒤에 개발사와 계약한 신축(공사 2031년 전 시작, 2036년 전 완공·소유권 이전)은 연방 GST(5%)를 집값 $1,000,000까지 전액(최대 $50,000) 돌려받습니다. $1,000,000~$1,500,000 사이는 점점 줄고, $1,500,000부터는 없습니다. 소유권을 받는 시점에 "첫 집 구매자"여야 하고, 본인이 가장 먼저 들어가 살아야 합니다.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-254.html · 2026년 10월 30일 확인

   if an individual is entitled to claim a rebate under subsection 254(2.1) of the Act in respect of a residential complex acquired for use in Ontario as the primary place of residence of the individual, the individual is a prescribed person and the amount of a rebate in respect of the residential complex under subsection 256.21(1) of the Act … is equal to (a) if the total (in this subsection referred to as the “total consideration”) of all amounts, each of which is the consideration payable for the supply to the individual of the residential complex or for any other taxable supply to the individual of an interest in the residential complex, is not more than $1,000,000, the amount determined by the formula A − B where A is the lesser of $80,000 and the total of all tax under subsection 165(2) of the Act paid in respect of the supply of the residential complex to the individual or in respect of any other supply to the individual of an interest in the residential complex, and B is the amount of any rebate under subsection 256.21(1) of the Act, the amount of which is determined under subsection (2), that the individual is entitled to claim in respect of the residential complex

   쉽게 풀면위 연방 첫 집 구매자 GST 환급(2025년 3월 19일 이후 계약 등)을 받을 자격이 있고 본인이 주로 살 집이면, 온타리오 환급도 더 받습니다. 집값 $1,000,000 이하면 낸 주 부분(8%) 세금을 전부(최대 $80,000) 돌려받습니다. 일반 온타리오 환급(최대 $24,000)을 먼저 받고, 나머지가 이 추가 환급으로 나옵니다. $1,000,000~$1,500,000 사이는 점점 줄고, $1,500,000부터는 없습니다. 2026년 4월~2027년 3월 계약 기간과 상관없이 적용되고, 온타리오 환급 합계는 $80,000을 넘지 않습니다.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2010-151/section-41.html · 2026년 10월 30일 확인

   (a) the particular individual is 18 years of age or older at the particular time, (b) the particular individual is, at the particular time, a Canadian citizen or permanent resident within the meaning of subsection 2(1) of the Immigration and Refugee Protection Act, (c) at no time in the period that begins at the beginning of the fourth preceding calendar year that ended before the particular time and that ends on the day before the day that includes the particular time did the particular individual occupy a residential unit situated in or outside Canada as their primary place of residence while being an owner of (i) the residential complex in which the residential unit is located,

   쉽게 풀면이 GST 환급에서 첫 집 구매자란 18세 이상의 캐나다 시민 또는 영주권자로, 소유권을 받는 해의 4년 전 1월 1일부터 지금까지 본인(또는 배우자)이 소유한 집에서 산 적이 없는 사람입니다. 캐나다 밖의 집도 포함됩니다. 다른 첫 집 혜택(토지양도세 환급, FHSA)과 기준이 조금씩 다릅니다.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-123.html · 2026년 10월 30일 확인

   A particular rebate under subsection 254(2.1), 254.1(2.1), 255(2.1) or 256(2.1), for which a particular individual makes an application, shall not be paid if (a) after March 19, 2025 and before the particular time referred to in subparagraph 254(2.1)(e)(iii), 254.1(2.1)(e)(iii), 255(2.1)(e)(iii) or 256(2.1)(c)(iv), as the case may be, the particular individual, or another individual who is at the particular time a spouse or common-law partner of the particular individual, makes an application for another rebate under any of those subsections; and (b) the particular individual or the other individual, as the case may be, is entitled to the other rebate.

   쉽게 풀면본인이나 배우자(사실혼 포함)가 2025년 3월 19일 뒤에 이 첫 집 구매자 GST 환급을 이미 한 번 받았다면(또는 신청해서 받을 자격이 있다면) 다시 받을 수 없습니다.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-263.3.html · 2026년 10월 30일 확인

9. 어사인먼트(계약 양도)는 개발사 동의가 필요하고 세금이 붙습니다

   등기 전에 내 계약을 다른 사람에게 파는 것을 어사인먼트라고 합니다. 계약서에 개발사 동의, 수수료, 원래 구매자의 책임 조건이 있고, 개발사가 거절할 수도 있습니다. 2022년부터 연방 세법은 어사인먼트를 과세 판매로 보아 양도 대가에 HST가 붙고, 이익에는 소득세도 붙을 수 있습니다.

   법 원문 보기

   If a taxable supply by way of sale of a single unit residential complex (as defined in subsection 254(1)) or of a residential condominium unit is made in Canada under an agreement of purchase and sale (in this section referred to as the “purchase agreement”) entered into with a builder of the single unit residential complex or of the residential condominium unit and if another supply by way of assignment of the purchase agreement is made by a person (other than the builder) under another agreement, then the following rules apply for the purposes of this Part: (a) the other supply is deemed to be a taxable supply, by way of sale, of real property that is an interest in the single unit residential complex or residential condominium unit; and (b) the consideration for the other supply is deemed to be equal to the amount determined by the formula A − B

   쉽게 풀면아직 등기 전인 신축 콘도나 주택의 계약을 다른 사람에게 넘기는 것(어사인먼트)은 세법상 "과세 판매"입니다. 즉 양도 대가(프리미엄)에 HST가 붙습니다. 양도 계약서에 디파짓 돌려받는 부분을 따로 적으면 그 부분은 세금 계산에서 뺍니다. 이익에는 소득세도 따로 붙을 수 있으니 회계사와 상의하세요.

   원문: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-192.1.html · 2026년 10월 30일 확인

   A buyer may be able to assign the purchase agreement to a new buyer before or during interim occupancy. Buyers are encouraged to review the purchase agreement as there are often conditions that can include requiring the developer’s agreement to the assignment, charging a fee, and keeping the buyer liable for closing. Buyers should understand that the developer may not agree to an assignment sale, which may stop the transaction from occurring.

   쉽게 풀면계약서에는 보통 어사인먼트 조건이 있습니다. 개발사 동의가 필요하고, 수수료를 받고, 새 구매자가 클로징을 못 하면 원래 구매자가 책임지기도 합니다. 개발사가 동의하지 않으면 양도는 할 수 없습니다. "나중에 넘기면 되지"라고 생각하고 사면 안 됩니다.

   원문: condoauthorityontario.ca/resource/condo-buyers-guide/ · 2026년 10월 30일 확인

   If a purchaser assumes interim occupancy of a proposed unit, the declarant, … (d) may withhold consent to an assignment of the right to occupy the proposed unit; (e) may charge a reasonable fee for consenting to an assignment of the right to occupy the proposed unit;

   쉽게 풀면중간 입주 중에 유닛을 쓸 권리를 다른 사람에게 넘기려면 개발사 동의가 필요하고, 개발사는 동의를 거절하거나 합리적인 수수료를 받을 수 있습니다. 계약서 자체의 양도(어사인먼트)도 보통 계약서 조항에 따라 개발사 동의와 수수료가 붙습니다.

   원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

10. 클로징 추가 비용에 상한(cap)이 있는지 확인하세요

    분양 계약서에는 집값 외에 클로징 때 구매자가 내는 비용 조항이 있습니다. 흔히 보이는 항목은 개발 부담금(development charges, 시가 새 건물에 매기는 돈)과 교육 부담금, 공원 부담금, 수도·전기 계량기 설치비, Tarion 등록비, 법률 문서 비용 등입니다. 이것은 법이 정한 금액이 아니라 계약 관행이라 프로젝트마다 다르고, 상한이 없으면 수만 달러가 될 수도 있습니다. Tarion 부속서에는 클로징 비용과 정산 요약표가 들어 있고, 첫해 관리비 예산 부족분은 법에 따라 개발사가 메웁니다. 10일 안에 변호사에게 "부담금에 상한을 넣어 달라"고 요청하는 것이 일반적입니다.

    법 원문 보기

    The applicable version of the Addendum, developed by Tarion and the Home Construction Regulatory Authority, must be attached to every purchase agreement. The Addendum provides: … Summary sheets for closing costs and adjustments. It is important to note that the Addendum supersedes any other conflicting conditions that may be found within the purchase agreement.

    쉽게 풀면Tarion과 HCRA가 만든 부속서(Addendum)는 모든 신축 계약서에 반드시 붙습니다. 여기에는 중요 날짜표, 조기 해지 조건의 제한, 지연 보상 설명과 함께 "클로징 비용과 정산(adjustments) 요약표"가 들어 있습니다. 부속서와 계약서가 다르면 부속서가 우선합니다. 이 요약표를 계약서 본문의 비용 조항과 같이 보세요.

    원문: tarion.com/condo-units-coverage-occupancy-dates-delays-cancellations · 2026년 10월 30일 확인

    The declarant is accountable to the corporation under this section for the budget statement that covers the one-year period immediately following the registration of the declaration and description. … The declarant shall pay to the corporation the amount by which the total actual amount of common expenses incurred for the period covered by the budget statement, except for those attributable to the termination of an agreement under section 111 or 112, exceeds the total budgeted amount.

    쉽게 풀면공시 자료에 들어 있는 첫해 예산은 개발사가 책임집니다. 등기 후 첫 1년 동안 실제 관리비 지출이 예산보다 많으면 그 차액은 개발사가 콘도 법인에 내야 합니다. 다만 2년째부터는 관리비가 오를 수 있으니 예산을 보수적으로 보세요.

    원문: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인

1. 분양 시작첫날~몇 주

   개발사가 가격표와 평면도를 공개하고 유닛을 배정합니다. 보통 "워크시트"(원하는 유닛과 예산을 적어 내는 신청서)를 먼저 받고, 배정되면 계약서(APS)와 공시 자료, 구매자 가이드를 줍니다.

   할 일

   • 온타리오 빌더 디렉토리에서 개발사 면허와 기록 조회
   • 집값 + HST(환급 못 받는 경우) + 클로징 비용 + 점유료까지 넣어 예산 계산
   • 모기지 사전 승인으로 감당할 수 있는 금액 확인

2. 10일 검토 기간서류를 다 받은 날부터 10일

   콘도는 계약서, 공시 자료, 구매자 가이드를 모두 받은 날부터 10일 안에 이유 없이 취소할 수 있습니다. 이 기간이 계약 조건을 고칠 수 있는 거의 유일한 기회입니다.

   할 일

   • 프리컨 경험이 있는 부동산 변호사에게 계약서 전체 검토 의뢰
   • 확인할 것: 디파짓 일정, 클로징 부담금과 상한, 어사인먼트 조건, 중요 날짜표, 조기 해지 조건, HST 환급 조항, 주차·라커 포함 여부
   • 조건이 마음에 안 들면 10일 안에 글로 취소 통지 (개발사가 받은 날 기준)

3. 디파짓 납부계약 후 1~3년에 걸쳐

   계약서 일정대로 디파짓을 나눠 냅니다. GTA 콘도는 보통 합계 15~20%를 서명 때, 30일, 90일, 180일… 입주 때로 나눠 냅니다(프로젝트마다 다름). 돈은 신탁에 들어가고 이자가 붙습니다.

   할 일

   • 각 납부 후 10일 안에 신탁 보관 증빙 받기
   • 프리홀드 신축이면 계약 후 45일 안에 Tarion에 등록 (2026년 4월 1일 이후 계약)
   • 납부일을 달력에 적고 자금을 미리 준비 — 늦으면 계약 위반이 될 수 있음

4. 공사 기간2~5년

   착공까지도 시간이 걸리고, 공사 중에 입주 예정일이 바뀌는 일이 흔합니다. 공시 자료에 중요한 변경이 생기면 개발사가 수정본을 보내고, 10일 취소권이 다시 생깁니다. 잠정 입주일은 90일 전 통지로 미뤄질 수 있습니다.

   할 일

   • 개발사 통지(날짜 변경, 수정 공시 자료)는 꼭 열어 보고 보관
   • 입주 6~12개월 전부터 모기지 준비 — 그때 금리와 심사 기준으로 다시 승인받음
   • 신용 점수와 수입을 안정적으로 유지 (큰 대출, 직장 변동 주의)

5. 중간 입주 (콘도)몇 달~1년 이상

   유닛은 완성됐지만 건물 등기가 안 된 상태에서 들어가 삽니다. 입주 전에 개발사와 함께 입주 전 점검(PDI, 하자를 적는 절차)을 하고, 매달 점유료를 냅니다. 이때부터 1년 보증이 시작됩니다.

   할 일

   • PDI에 직접(또는 대리인) 참석하고 빠진 것, 망가진 것을 모두 PDI 양식에 적기
   • 입주 후 발견한 하자는 사진을 찍어 개발사와 Tarion에 정해진 양식과 기한으로 신고
   • 점유료 영수증 보관 — 재산세 부분은 나중에 실제 세금과 정산됨

6. 최종 클로징건물 등기 뒤

   콘도가 등기되면 소유권을 받는 날(클로징)이 잡힙니다. 모기지 돈이 들어오고, 남은 집값과 클로징 부담금, 토지양도세, 변호사 비용을 냅니다. 디파짓 이자는 정산해 돌려받고, HST 환급은 보통 개발사에게 넘겨 가격에 반영됩니다.

   할 일

   • 변호사가 보내 주는 정산표(statement of adjustments)를 항목마다 확인 — 계약서 상한과 비교
   • 첫 집 구매자면 토지양도세 환급 신청 (온타리오 최대 $4,000, 토론토 시 별도)
   • 집 보험, 관리비 자동이체, 재산세 계좌 준비