무엇인가요?
건설사(builder)에게서 새로 지은 집이나 분양 콘도를 사면 집값에 HST가 붙습니다. 온타리오의 HST는 13%로, 연방 GST 5%와 온타리오 부분 8%를 합친 것입니다. 중고 집을 살 때와 달리 세금이 큽니다.
"신축 주택 HST 환급"은 그 집에 본인이나 가족이 직접 살 때 HST의 일부를 돌려주는 제도입니다. 연방 부분(GST 5%에 대한 환급)과 온타리오 부분(8%에 대한 환급)으로 나뉘고 계산법이 다릅니다. 둘 다 CRA(국세청)가 처리합니다.
이 글은 건설사가 파는 새 집, 즉 HST가 붙는 거래에 관한 것입니다. 사려는 집에 HST가 붙는지는 계약서와 변호사에게 확인하세요.
연방 부분 (GST 5%에 대한 환급)
소비세법 254조(2)에 따라, 낸 GST의 36%를 돌려주되 최대 $6,300입니다. 집값(총 대가)이 $350,000 이하일 때 최대 금액이 나오고, $350,000과 $450,000 사이에서는 점점 줄어 $450,000이 되면 $0입니다. 토론토와 GTA의 새 집은 대부분 $450,000을 넘어 이 기본 연방 환급은 받지 못합니다.
조건: 계약할 때 본인이나 "relation"(법에서 정한 가족, 전 배우자 포함)이 주된 거주지로 쓰려고 사는 집이어야 하고, 공사가 거의 끝난 뒤 처음 들어가 사는 사람이 본인이나 그 가족이어야 합니다. 신청은 소유권을 받은 날로부터 2년 안에 해야 합니다(254조(3)).
온타리오 부분 (8%에 대한 환급)
연방 규정(SOR/2010-151) 41조(2)에 따라, 온타리오 부분 8%로 낸 세금의 75%를 돌려주되 최대 $24,000입니다. 연방 부분과 달리 집값이 $450,000을 넘어도 받을 수 있습니다. 75% × 8% = 집값의 6%이므로, 집값 $400,000에서 $24,000에 닿고 그보다 비싼 집은 모두 $24,000입니다.
조건은 연방 부분과 같습니다(본인이나 가족의 주된 거주지, 처음 들어가 사는 사람). 신청 기한도 소유권을 받은 날로부터 2년입니다(41조(4)).
| 집값 (HST 전) | 연방 환급 | 온타리오 환급 | 합계 |
|---|---|---|---|
| $400,000 | $3,150 | $24,000 | $27,150 |
| $600,000 | $0 | $24,000 | $24,000 |
| $900,000 | $0 | $24,000 | $24,000 |
참고용 계산입니다. 법 조문의 공식으로 계산했습니다($400,000: 36% × GST $20,000 = $7,200 → 상한 $6,300 → $450,000에서 $400,000을 뺀 $50,000 ÷ $100,000 = 50% → $3,150). 첫 집 구매자 추가 환급은 포함하지 않았습니다.
첫 집 구매자 추가 환급 (2025년 3월 19일 이후 계약)
2026년에 개정된 소비세법은 첫 집 구매자에게 훨씬 큰 환급을 추가했습니다(254조(2.1)). 제가 읽은 laws-lois 통합본(2026년 10월 30일 기준)에 시행 중인 조문으로 들어 있습니다.
- 연방: 집값 $1,000,000 이하이면 낸 GST 전부(최대 $50,000)를 돌려받습니다. $1,000,000과 $1,500,000 사이에서는 점점 줄어 $1,500,000이면 $0입니다. 기본 연방 환급을 받았으면 그만큼 뺍니다.
- 온타리오: 같은 조건으로 온타리오 부분도 추가 환급이 있습니다(SOR/2010-151 41조(2.1)). 집값이 $1,000,000 이하이면 기본 $24,000 환급과 합쳐 낸 8% 세금 전부, 최대 $80,000까지입니다. $1,000,000을 넘으면 추가 환급이 점점 줄어, 규정의 공식으로 계산하면 집값 $1,350,000에서 0이 됩니다. 온타리오 환급의 총 상한은 $80,000입니다(41조(2.2)).
- 조건: 매매 계약을 2025년 3월 19일 이후, 2031년 전에 맺고, 공사가 2031년 전에 시작되어 2036년 전에 거의 끝나고, 소유권도 2036년 전에 넘겨받아야 하며, 본인의 주된 거주지로 사서 처음 들어가 사는 사람이어야 합니다. 소유권을 받는 시점에 "first-time home buyer"여야 합니다.
- "first-time home buyer"의 뜻(123조(1)): 18세 이상, 캐나다 시민이나 영주권자, 올해와 지난 4년(달력 기준) 동안 본인이나 배우자가 소유한 집(캐나다 안팎)에 주된 거주지로 산 적이 없는 사람입니다.
- 한 번만 받을 수 있습니다. 본인이나 배우자가 2025년 3월 19일 이후 이미 이 환급을 받았으면 다시 받지 못합니다(263.3조).
별도로, 2026년 4월부터 2027년 3월까지 건설사와 계약한 집(집값 $1,850,000 미만)에는 첫 집 구매자가 아니어도 온타리오 부분 추가 환급이 있습니다(SOR/2010-151 41조(2.01)). 기본 온타리오 환급을 받을 수 있어야 하고(본인이나 가족의 주된 거주지), 공사가 2029년 전에 시작되어 2032년 전에 거의 끝나야 하며, HST를 내야 하는 때가 2033년 전이어야 합니다. 집값이 $1,500,000 이하이면 기본 환급(최대 $24,000)과 합쳐 낸 8% 세금 전부를 돌려받되, 합계 최대 $80,000입니다. $1,500,000에서 $1,850,000 사이에서는 추가 환급이 점점 줄어듭니다. 새로 생긴 규정이라 신청 방법과 세부 조건은 CRA와 변호사에게 꼭 확인하세요.
건설사가 가격에 넣는 방식
법은 건설사가 환급을 대신 받아 사는 사람에게 주거나 집값에서 깎아 줄 수 있게 합니다(254조(4)). 그래서 GTA 분양 광고의 가격은 흔히 "HST 포함, 환급은 건설사에 양도" 조건입니다. 사는 사람이 환급 자격이 있다고 보고 환급액을 이미 뺀 가격이라는 뜻입니다.
자격이 없으면(예: 직접 살지 않고 세를 줌) 클로징 때 환급액만큼을 건설사에 더 내야 합니다. 온타리오 부분만 해도 최대 $24,000이므로 계약서의 HST 조항을 서명 전에 꼭 확인하세요. 이 금액은 클로징 정산서에 나타납니다.
건설사가 자격이 없는 사람에게 환급을 적용해 주면 건설사와 사는 사람이 함께 CRA에 갚을 책임이 있습니다(254조(6)). 자격을 사실대로 말해야 합니다.
투자용으로 사서 세를 주면 (임대 환급)
직접 살지 않고 세를 주려고 사면 위의 신축 주택 환급은 받을 수 없습니다. 대신 "신축 임대 주택 환급"(new residential rental property rebate, 소비세법 256.2조)이 있습니다. 연방 부분은 같은 방식으로 GST의 36%, 최대 $6,300입니다. 세입자가 주된 거주지로 1년 이상 사는 조건이 붙습니다.
이 환급은 건설사가 가격에서 깎아 줄 수 없고, 클로징 때 HST를 다 낸 뒤 임대차 계약서를 첨부해 CRA에 직접 신청합니다. 온타리오 부분의 임대 환급 규정은 이 글에서 원문을 확인하지 못했으니 CRA와 회계사에게 확인하세요.
분양권 양도(assignment)와 HST
건설사와 맺은 매매 계약을 완공 전에 다른 사람에게 넘기는 것(assignment)에도 HST가 붙습니다. 소비세법 192.1조는 이런 양도를 "과세 대상 공급"으로 보며, 양도 대금 중 원래 디파짓을 돌려받는 부분은 계약서에 따로 적혀 있으면 빼고 계산합니다.
양도로 산 사람이 환급을 받을 수 있는지, 양도한 사람의 이익이 어떻게 과세되는지(주택 플리핑 규정도 보세요)는 복잡합니다. 양도 계약 전에 세무 전문가와 상의하세요.
예시로 보면
본(Vaughan)의 새 콘도를 HST 전 가격 $700,000에 사서 직접 사는 경우입니다. HST 13%는 $91,000(GST $35,000 + 온타리오 부분 $56,000)입니다.
| 첫 집 구매자가 아닐 때 (2026년 4월~2027년 3월 밖의 계약) | 첫 집 구매자 (2025년 3월 19일 이후 계약) | |
|---|---|---|
| 연방 환급 | $0 (집값이 $450,000 넘음) | $35,000 (GST 전부, 상한 $50,000 안) |
| 온타리오 환급 | $24,000 | $56,000 ($24,000 + 추가 $32,000) |
| 실제 내는 HST | $67,000 | $0 |
참고용 계산입니다. 2026년 4월~2027년 3월에 건설사와 계약했다면 첫 집 구매자가 아니어도 41조(2.01)에 따라 온타리오 환급이 $56,000(추가 $32,000)이 되어, 실제 내는 HST는 $35,000입니다(공사 시기 등 다른 조건도 맞을 때). 건설사 광고 가격이 "HST 포함"이면 이 숫자는 이미 가격 안에 들어 있고, 자격이 안 되면 클로징 때 환급액을 더 냅니다. 첫 집 구매자 환급과 이 한시 환급은 새 규정이므로 실제 금액과 신청 방법을 CRA와 변호사에게 확인하세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
(h) where the total consideration is not more than $350,000, an amount equal to the lesser of $6,300 and 36% of the total tax paid by the particular individual, and (i) where the total consideration is more than $350,000 but less than $450,000, the amount determined by the formula A × [($450,000 - B)/$100,000]쉽게 풀면집값이 $350,000 이하이면 낸 GST의 36%(최대 $6,300)를 돌려받고, $350,000과 $450,000 사이이면 그 금액이 집값에 따라 점점 줄어듭니다. $450,000 이상이면 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-254.html · 2026년 10월 30일 확인
If an individual is entitled to claim a rebate under subsection 254(2) of the Act in respect of a residential complex that is a single unit residential complex, or a residential condominium unit, acquired for use in Ontario as the primary place of residence of the individual or of a relation of the individual, or the individual would be so entitled if the total consideration (within the meaning of paragraph 254(2)(c) of the Act) in respect of the complex were less than $450,000, for the purposes of subsection 256.21(1) of the Act, the individual is a prescribed person and the amount of a rebate in respect of the complex under that subsection is equal to the lesser of $24,000 and the amount determined by the formula쉽게 풀면온타리오에서 본인이나 가족의 주된 거주지로 쓰려고 건설사에서 산 집은, 집값이 $450,000을 넘어도 온타리오 부분 환급을 받습니다. 금액은 낸 8% 세금의 75%(규정의 공식 A × B, A = 75%)와 $24,000 중 적은 쪽입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2010-151/section-41.html · 2026년 10월 30일 확인
(b) the agreement of purchase and sale referred to in paragraph (2)(b) is entered into after March 19, 2025 and before 2031, … (f) if the total consideration, within the meaning of paragraph (2)(c), in respect of the residential complex is not more than $1,000,000, the amount determined by the formula A − B where A is the lesser of $50,000 and the total tax paid by the particular individual, within the meaning of paragraph (2)(d), in respect of the residential complex, and B is the amount of the rebate, if any, under subsection (2) that the particular individual is entitled to claim in respect of the residential complex, and쉽게 풀면2025년 3월 19일 이후 2031년 전에 계약한 첫 집 구매자는, 집값이 $1,000,000 이하이면 낸 GST 전부(최대 $50,000)에서 기본 연방 환급을 뺀 금액을 추가로 돌려받습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-254.html · 2026년 10월 30일 확인
(2.1) For the purposes of subsection 256.21(1) of the Act, if an individual is entitled to claim a rebate under subsection 254(2.1) of the Act in respect of a residential complex acquired for use in Ontario as the primary place of residence of the individual, the individual is a prescribed person and the amount of a rebate in respect of the residential complex under subsection 256.21(1) of the Act — in addition to the amount of any rebate payable under subsection 256.21(1) of the Act, the amount of which is determined under subsection (2), that the individual is entitled to claim in respect of the residential complex — is equal to쉽게 풀면연방 첫 집 구매자 환급을 받을 수 있는 사람은 온타리오 부분에서도 기본 환급($24,000)에 더해 추가 환급을 받습니다. 규정의 공식에 따르면 집값 $1,000,000 이하에서는 낸 8% 세금 전부(최대 $80,000)에서 기본 환급을 뺀 금액입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2010-151/section-41.html · 2026년 10월 30일 확인
(d) the builder agrees to pay or credit to or in favour of the individual any rebate under this section that is payable to the individual in respect of the complex, and … the builder may pay or credit the amount of the rebate, if any, to or in favour of the individual.쉽게 풀면사는 사람이 소유권을 받은 날로부터 2년 안에 건설사에 신청서를 내고 건설사가 동의하면, 건설사가 환급액을 대신 주거나 집값에서 깎아 줄 수 있습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-254.html · 2026년 10월 30일 확인
(a) the other supply is deemed to be a taxable supply, by way of sale, of real property that is an interest in the single unit residential complex or residential condominium unit; and쉽게 풀면건설사와 맺은 새 집 매매 계약을 다른 사람에게 양도하면, 그 양도는 부동산 지분을 파는 과세 거래로 보아 HST가 붙습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-192.1.html · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
건설사 광고 가격에 HST가 이미 들어 있나요?
흔히 그렇습니다. 보통 "HST 포함, 환급은 건설사에 양도" 조건이라 환급액을 이미 뺀 가격입니다. 하지만 계약서마다 다르니 HST 조항을 꼭 읽고, 자격이 안 되면 클로징 때 얼마를 더 내는지 변호사에게 확인하세요.
투자용으로 사서 세를 주면 환급을 못 받나요?
신축 주택 환급은 못 받습니다. 대신 클로징 때 HST를 다 낸 뒤 임대차 계약서를 붙여 신축 임대 주택 환급을 CRA에 직접 신청합니다. 연방 부분은 GST의 36%, 최대 $6,300입니다. 세입자가 1년 이상 주된 거주지로 살아야 합니다.
첫 집 구매자 추가 환급은 언제 계약한 집부터인가요?
법 조문에 따르면 2025년 3월 19일 이후, 2031년 전에 맺은 계약입니다. 공사가 2031년 전에 시작되어 2036년 전에 거의 끝나야 하고, 소유권도 2036년 전에 넘겨받아야 합니다. 소유권을 받을 때 첫 집 구매자(지난 4년 동안 내 집에 살지 않은 18세 이상 시민권자·영주권자)여야 합니다. 평생 한 번입니다.
신청 기한은 언제까지인가요?
연방 부분과 온타리오 부분 모두 소유권을 받은 날로부터 2년 안에 신청해야 합니다. 건설사가 가격에서 깎아 주는 방식이면 건설사가 대신 신청합니다.
부모님이 사고 자녀가 살아도 되나요?
법은 "본인이나 relation(법에서 정한 가족)"의 주된 거주지로 사는 경우를 허용합니다. 자녀는 보통 여기에 들어갑니다. 누가 명의자이고 누가 살지 계약 전에 변호사와 확인하세요.
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확인한 출처
- Excise Tax Act, s. 254 — New housing rebate (laws-lois.justice.gc.ca) · 2026년 10월 30일 확인
- Excise Tax Act, s. 123(1) — "first-time home buyer" 정의 · 2026년 10월 30일 확인
- Excise Tax Act, s. 263.3 — 첫 집 구매자 환급은 한 번 · 2026년 10월 30일 확인
- Excise Tax Act, s. 256.2 — 신축 임대 주택 환급 · 2026년 10월 30일 확인
- Excise Tax Act, s. 192.1 — 분양권 양도 · 2026년 10월 30일 확인
- New Harmonized Value-added Tax System Regulations, No. 2, s. 41 — 온타리오 환급 · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 재무부, Harmonized Sales Tax (13% = 5% + 8%) · 2026년 10월 30일 확인