정산서Statement of adjustments (클로징 정산)

무엇인가요?

정산서는 클로징(잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날) 며칠 전에 변호사가 만드는 한 장짜리 계산서입니다. 사는 사람 쪽과 파는 사람 쪽에 각각 "credit"(받을 돈)을 적고, 두 줄의 차이가 사는 사람이 클로징 때 실제로 내야 하는 잔금(balance due on closing)이 됩니다.

집값은 파는 사람의 credit, 이미 낸 디파짓은 사는 사람의 credit입니다. 여기에 재산세나 콘도 관리비처럼 파는 사람이 클로징 날짜 뒤의 기간까지 미리 낸 돈이 있으면 그 몫을 사는 사람이 돌려주고, 반대로 파는 사람이 밀린 것이 있으면 사는 사람이 받습니다. 이렇게 날짜대로 나누는 것을 "정산(adjustment)"이라고 합니다.

정산서에 들어가는 항목

• 집값(purchase price): 파는 사람의 credit.
• 디파짓: 사는 사람의 credit. 집값에서 빠집니다.
• 재산세(property tax): 보통 집이 있는 시가 1년치를 몇 번에 나누어 걷습니다. 파는 사람이 클로징 뒤 기간까지 냈으면 그 몫을 사는 사람이 돌려주고, 아직 안 낸 기간이 있으면 파는 사람 몫을 사는 사람이 받습니다.
• 콘도 관리비(common expenses): 콘도법에 따라 유닛 소유자가 매달 내는 돈입니다. 보통 월초에 한 달치를 내므로, 월 중간에 클로징하면 남은 날짜만큼 사는 사람이 돌려줍니다. 밀린 관리비가 있는지는 스테이터스 서티피케이트에 나옵니다.
• 계량기 없는 연료와 공과금: 기름 탱크(oil tank)로 난방하는 집은 탱크에 남은 기름 값을 클로징 때 정산하는 경우가 흔합니다. 어떻게 할지는 계약서에 따릅니다. 전기, 가스, 수도처럼 계량기로 재는 것은 각자 명의로 정산하므로 정산서에 넣지 않는 것이 보통입니다.
• 세입자가 있는 집: 세입자가 이미 낸 그 달 렌트 중 클로징 뒤 기간의 몫은 사는 사람(새 집주인)이 받습니다. 세입자가 낸 렌트 디파짓(마지막 달 렌트)과 그동안 쌓인 이자도 새 집주인에게 넘어가야 합니다. 법은 새 집주인이 세입자에게 디파짓을 다시 받을 수 없다고 정하고 있습니다.
• 신축·분양 주택: 개발사 계약에는 개발 부담금, 공과금 연결비, Tarion 등록비 같은 추가 정산 항목이 들어가는 경우가 많습니다. Tarion Addendum(부속 서류)에 클로징 비용과 정산 항목 요약이 붙습니다. 금액 상한이 있는지 계약서에서 꼭 확인하세요.
• 그 밖에: 계약서에 따라 임대 장비(온수기, 정수기 등)의 선납금, 보류금(holdback), HST(신축) 같은 줄이 붙을 수 있습니다.

토지양도세, 변호사 비용, 타이틀 보험은 파는 사람과의 정산이 아니라 사는 사람이 따로 내는 비용입니다. 변호사는 보통 이 비용들을 정산서 아래쪽이나 별도 "신탁 정산서(trust ledger)"에 합쳐서 총 필요 금액을 알려 줍니다.

클로징 당일은 누구 몫인가요?

날짜로 나눌 때 클로징 당일 하루를 누가 부담하는지는 계약서가 정합니다. 온타리오에서 널리 쓰는 표준 매매 계약서는 보통 클로징 당일을 사는 사람 몫으로 정해 둡니다. 다만 이 글에서 계약서 원문을 직접 확인하지는 못했으니, 서명하는 계약서의 정산(adjustments) 조항을 꼭 읽어 보세요.

아래 예시는 클로징 당일을 사는 사람 몫으로 계산했습니다.

예시로 계산하면 (토론토 콘도 $900,000, 9월 16일 클로징)

재산세 1년치 $4,000을 파는 사람이 이미 다 냈고, 9월 관리비 $600도 9월 1일에 냈다고 가정합니다. 디파짓은 $45,000입니다.

참고용 예시입니다. 잔금 $856,472.60은 모기지(예: $810,000)와 다운페이먼트 나머지($46,472.60)로 냅니다. 토지양도세, 변호사 비용 등은 여기에 더해 변호사에게 보냅니다.

언제 받고, 무엇을 확인하나요?

1. 파는 쪽 변호사가 초안을 만들어 사는 쪽 변호사에게 보냅니다. 보통 클로징 며칠 전입니다.
2. 사는 쪽 변호사가 금액과 날짜를 확인하고, 사는 사람에게 총 필요 금액을 알립니다.
3. 사는 사람은 집값과 디파짓이 계약서와 같은지, 재산세와 관리비의 1년치·1달치 금액이 세금 고지서와 스테이터스 서티피케이트과 맞는지, 날짜 계산이 클로징 날짜 기준인지 확인합니다.
4. 이상이 없으면 잔금과 비용을 변호사 신탁 계좌로 보냅니다. 클로징 뒤에 실제 세금 고지서가 달라지면 양쪽 변호사가 다시 정산하는 조항(readjustment)이 계약서에 있는 경우도 있습니다.

정산서는 다른 곳에서도 씁니다

정산서는 집값과 실제로 낸 돈을 보여 주는 공식 기록이라서, 온타리오 재무부는 토지양도세 환급을 신청하거나 세금을 미리 낼 때 정산서 사본을 요구합니다. 나중에 집을 팔 때 양도소득 계산이나, 다른 집 다운페이먼트의 출처 증빙으로도 씁니다. 클로징 서류와 함께 꼭 보관하세요.