무엇인가요?
모기지는 집을 사려고 빌리는 돈이고, 그 집이 담보(갚지 못하면 대출 기관이 가져갈 수 있는 물건)가 됩니다. 사는 사람은 집값에서 다운페이먼트(내 돈으로 내는 부분)를 뺀 나머지를 모기지로 마련합니다.
빌린 돈은 원금(빌린 금액)과 이자(돈을 빌린 대가)로 나누어 매달, 또는 2주마다 갚습니다. 다 갚으면 대출 기관의 권리는 사라지고 집은 온전히 내 것이 됩니다.
갚지 못하면 대출 기관은 법에 따라 집을 팔아 돈을 돌려받을 수 있습니다(파워 오브 세일). CMHC는 집을 팔아도 모자라면 남은 금액을 빌린 사람이 갚아야 할 수 있다고 안내합니다.
온타리오 등기부에는 "차지(charge)"로 올라갑니다
온타리오의 토지 등기법(Land Titles Act)에서는 모기지를 "charge"라고 부릅니다. 집 주인(chargor)이 대출 기관(chargee)에게 돈을 갚겠다고 약속하면서 땅에 그 권리를 등록하는 것입니다. 등록된 차지에는 담보하는 원금 액수가 적혀야 합니다.
클로징(잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날)에 변호사가 소유권 이전과 함께 이 차지를 전자 등기 시스템에 등록합니다. 온타리오 모기지법(Mortgages Act)은 "mortgage"에 돈을 담보하는 모든 charge가 포함된다고 정합니다. 즉 두 단어는 같은 것을 가리킵니다.
모기지를 이루는 말들
| 말 | 뜻 |
|---|---|
| 원금 (principal) | 실제로 빌린 돈. 갚아 갈수록 줄어듭니다. |
| 이자 (interest) | 빌린 대가로 내는 돈. 금리(이자율)에 따라 정해집니다. |
| 금리 (rate) | 고정 금리(기간 내내 같음) 또는 변동 금리(은행 프라임 금리에 따라 바뀜). |
| 기간 (term) | 지금 계약의 길이. 보통 1~5년이고, 끝나면 갱신하거나 다른 기관으로 옮깁니다. |
| 상환 기간 (amortization) | 원금을 다 갚는 데 걸리는 전체 햇수. 보험 모기지는 보통 최대 25년, 첫 집 구매자와 신축은 30년까지. |
| 납부 주기 (payment frequency) | 매달, 2주마다, 매주 등. 계약서에 적힙니다. |
기간과 상환 기간은 다른 말입니다. 자세한 내용은 "상환 기간과 모기지 기간" 항목을 보세요.
누가 빌려주나요?
- 은행과 신용조합(credit union): 가장 흔한 곳입니다. FSRA(온타리오 금융 규제 기관)는 Level 1 모기지 에이전트가 은행이나 신용조합 같은 전통적인 대출 기관의 모기지를 도울 수 있다고 안내합니다.
- 모기지 브로커를 통해서만 거래하는 대출 기관: FSRA는 일부 대출 기관이 면허가 있는 브로커리지, 브로커, 에이전트를 통해서만 일한다고 안내합니다. 흔히 모노라인(monoline) 렌더라고 부릅니다.
- 대안·사설(private) 대출: 은행에서 승인이 안 될 때 쓰는 단기 방법입니다. FSRA는 금리와 수수료가 더 높을 수 있고, 보통 1~2년 뒤 더 싼 대출로 옮길 "출구 계획"이 필요하다고 안내합니다. 이 경우 Level 2 에이전트나 브로커와 일해야 합니다.
- 온타리오에서 모기지 중개를 하는 사람과 회사는 모기지 중개업법(MBLAA)에 따라 FSRA 면허가 있어야 합니다(은행, 신용조합 등 예외 있음). FSRA 웹사이트에서 면허를 확인할 수 있습니다.
보험 모기지와 비보험 모기지
다운페이먼트가 집값의 20%보다 적으면 모기지 보험(대출 기관을 보호하는 보험, CMHC 등)이 필요합니다. OSFI(연방 금융 감독 기관) 지침 B-20은 집값 대비 대출 비율(LTV)이 80%를 넘는 주택 구입 모기지는 법에 따라 보험에 들어야 한다고 적고 있습니다.
보험료는 대출 기관이 내지만 보통 빌리는 사람에게 넘깁니다. CMHC 보험료는 대출 비율에 따라 대출액의 0.60%에서 4.00%(비전통적 다운페이먼트는 4.50%)이고, 온타리오에서는 보험료에 주 판매세가 붙습니다. 보험 모기지는 집값이 $1,500,000 미만이어야 합니다.
다운페이먼트가 20% 이상이면 비보험(uninsured, conventional) 모기지입니다. 보험료는 없지만 대출 기관이 더 까다롭게 심사할 수 있습니다. 자세한 내용은 "모기지 보험"과 "다운페이먼트" 항목을 보세요.
스트레스 테스트
연방 규제를 받는 대출 기관은 실제 계약 금리가 아니라 더 높은 금리로도 갚을 수 있는지 확인합니다. 비보험 모기지는 OSFI가 정한 최소 적격 금리(계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 쪽), 보험 모기지는 연방 규정이 정한 같은 공식을 씁니다.
이 때문에 빌릴 수 있는 금액이 실제 금리로 계산한 것보다 적습니다. 자세한 내용은 "모기지 스트레스 테스트" 항목을 보세요.
기간이 끝나면: 갱신
기간(예: 5년)이 끝나도 원금이 남아 있으면 모기지를 갱신해야 합니다. 같은 기관에서 새 금리로 갱신하거나, 다른 기관으로 옮길 수 있습니다.
2024년 11월 21일부터 OSFI는 비보험 단독 모기지(HELOC과 묶이지 않은 일반 모기지)를 대출액과 남은 상환 기간을 늘리지 않고 다른 연방 규제 기관으로 그대로 옮길 때("straight switch")는 최소 적격 금리를 적용하라고 요구하지 않습니다. 갱신 전에 여러 기관의 조건을 비교해 보세요.
집을 팔 때: 디스차지
집을 팔면 파는 사람의 변호사가 매각 대금에서 남은 모기지 원금, 이자, 수수료를 대출 기관에 갚고, 등기부에서 차지를 지우는 서류(discharge of charge, 법에서는 cessation of charge)를 등록합니다. 토지 등기법은 차지가 갚아졌다는 증명이 있으면 등기관이 그 소멸을 등기부에 적도록 합니다.
기간이 끝나기 전에 갚으면 위약금(prepayment penalty)이 붙을 수 있습니다. 금액 계산 방법은 모기지 계약서에 적혀 있으니, 팔기 전에 대출 기관에 정산서(payout statement)를 요청하세요. 새 집으로 모기지를 옮기는 포터블(portable) 조건이 있는지도 확인하세요.
예시로 보면
마캄의 타운하우스를 $800,000에 사면서 다운페이먼트 20%($160,000)를 내고, $640,000을 5년 고정 4.5%, 상환 기간 25년으로 빌렸다고 합시다. 매달 내는 돈은 약 $3,542입니다(참고용 추정치, 캐나다 방식인 반기 복리 기준). 다운페이먼트가 20%라서 모기지 보험은 필요 없습니다.
5년 뒤 기간이 끝나면 원금은 약 $562,000이 남습니다. 이때 같은 은행에서 갱신하거나 다른 기관으로 옮기고, 남은 20년 동안 새 금리로 계속 갚습니다. 중간에 집을 팔면 변호사가 매각 대금에서 남은 원금을 갚고 등기부의 차지를 지웁니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
A mortgage involves an agreement between a lender and a borrower where the lender decides to loan the borrower money to purchase property under the condition that the borrower promises to repay the loan and provides that land as security for their payment of the loan; when the loan is repaid in full, the lender will release the property to the borrower.쉽게 풀면모기지는 대출 기관이 집 살 돈을 빌려주고, 빌리는 사람은 갚겠다고 약속하면서 그 땅을 담보로 내놓는 계약입니다. 다 갚으면 담보는 풀립니다.
출처: cmhc-schl.gc.ca/consumers/home-buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers/faqs-mortgage-loan-insurance · 2026년 10월 30일 확인
“mortgage” includes any charge on any property for securing money or money’s worth; “mortgage money” means money or money’s worth secured by a mortgage;쉽게 풀면온타리오 법에서 모기지는 돈을 담보하려고 재산에 설정하는 모든 차지(charge)를 포함합니다. 그래서 등기부의 "charge"가 곧 모기지입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
A registered owner may in the prescribed manner charge the land with the payment at an appointed time of any principal sum of money either with or without interest or as security for any other purpose and with or without a power of sale. … A charge that secures the payment of money shall state the amount of the principal sum that it secures.쉽게 풀면등기된 집 주인은 정해진 방법으로 땅에 차지(모기지)를 설정할 수 있고, 그 차지에는 담보하는 원금 액수를 적어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
The land registrar shall, on the requisition of the registered owner of land and on due proof of the satisfaction of a charge thereon, … note on the register in the required manner the cessation of the charge, and thereupon the charge ceases.쉽게 풀면모기지를 다 갚았다는 증명이 있으면 등기관은 등기부에 차지가 끝났다고 적고, 그 순간 차지는 사라집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
By law, residential mortgages underwritten for the purpose of purchasing, renovating or improving a property must be insured if their LTV ratios are greater than 80 percent.쉽게 풀면집값 대비 대출 비율(LTV)이 80%를 넘으면, 즉 다운페이먼트가 20%보다 적으면 모기지 보험에 꼭 들어야 합니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
A mortgage contract is a legally binding contract. When you and a lender sign the mortgage documents, you agree to the risks and the responsibilities outlined in the contract.쉽게 풀면모기지 서류에 서명하면 그 안의 위험과 책임을 모두 받아들이는 것입니다. 서명 전에 꼭 읽고 물어보세요.
출처: fsrao.ca/consumers/mortgage-brokering/signing-mortgage-contract · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
모기지와 차지(charge)는 다른 건가요?
같은 것입니다. 온타리오 토지 등기법은 모기지를 "charge"라고 부르고, 모기지법은 "mortgage"에 돈을 담보하는 모든 charge가 포함된다고 정합니다. 변호사 서류와 등기부에는 charge, 은행에서는 mortgage라고 쓸 뿐입니다.
다운페이먼트가 20%보다 적으면 어떻게 되나요?
모기지 보험이 필요합니다. 다운페이먼트가 20%보다 적을 때 CMHC 보험료는 대출액의 2.80%~4.00%(비전통적 다운페이먼트는 4.50%)입니다. 보험료는 한 번에 내거나 모기지 납부금에 더해 갚을 수 있고, 온타리오에서 붙는 주 판매세는 대출에 더할 수 없습니다. 집값이 $1,500,000 이상이면 보험 모기지가 안 되므로 20% 이상의 다운페이먼트가 필요합니다.
기간(term)이 끝나면 다 갚아야 하나요?
아닙니다. 기간은 지금 계약의 길이일 뿐이고, 남은 원금은 갱신해서 계속 갚습니다. 같은 기관에서 갱신하거나 다른 기관으로 옮길 수 있습니다. 갱신 전에 조건을 비교하세요.
집을 팔면 모기지는 어떻게 되나요?
변호사가 매각 대금에서 남은 원금과 이자, 위약금이 있으면 위약금까지 갚고, 등기부에서 차지를 지웁니다. 기간 중에 갚으면 위약금이 생길 수 있으니 대출 기관에 미리 정산서를 요청하세요.
모기지 브로커와 은행 중 어디서 받아야 하나요?
둘 다 가능합니다. 은행이나 신용조합에 직접 신청할 수도 있고, FSRA 면허가 있는 브로커나 에이전트를 통해 여러 기관을 비교할 수도 있습니다. FSRA는 여러 모기지를 비교할수록 자기에게 맞는 것을 찾기 쉽다고 안내합니다.
갚지 못하면 어떻게 되나요?
대출 기관은 온타리오 모기지법에 따라 집을 팔 수 있습니다(파워 오브 세일). CMHC는 집을 판 돈으로 빚을 다 갚지 못하면 남은 금액을 빌린 사람이 책임질 수 있다고 안내합니다. 내기 어려워지면 미루지 말고 대출 기관에 먼저 연락하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- CMHC, 모기지 보험 자주 묻는 질문 (모기지란) · 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 모기지 보험 비용 (보험료 표) · 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 모기지 보험이란 · 2026년 10월 30일 확인
- Land Titles Act, R.S.O. 1990, c. L.5 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Mortgages Act, R.S.O. 1990, c. M.40 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 지침 B-20 (주택 모기지 심사 기준) · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 비보험 모기지 최소 적격 금리 · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 업계 서한 2024년 11월 21일 (그대로 옮기기 조건, 단독 모기지) · 2026년 10월 31일 확인
- FSRA, 모기지 중개 (누가 빌려주나, 에이전트 등급) · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, 모기지 전문가와 일하기 · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, 모기지 계약에 서명하기 · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, 사설 모기지 · 2026년 10월 30일 확인