무엇인가요?
LTV(loan-to-value)는 "집값 중 얼마를 빌렸나"를 %로 나타낸 숫자입니다. 계산은 간단합니다: 대출액 ÷ 집값 × 100. 집값이 $800,000이고 모기지가 $640,000이면 LTV는 80%입니다.
집값은 보통 매매가와 감정가(대출 기관이 감정사를 보내 매긴 값) 중 낮은 쪽을 씁니다. 연방 규정도 집을 사는 대출이면 "집값은 매매가를 넘을 수 없다"고 정해 두었습니다. 그래서 감정가가 매매가보다 낮게 나오면 LTV가 올라갑니다.
LTV는 다운페이먼트의 반대말이기도 합니다. 다운페이먼트가 20%면 LTV는 80%, 다운페이먼트가 5%면 LTV는 95%입니다. 대출 기관은 LTV가 낮을수록(내 돈이 많이 들어갈수록) 안전한 대출로 봅니다.
기준선이 되는 숫자들
| LTV | 뜻 | 어디서 정하나 |
|---|---|---|
| 80% 초과 | 고비율(high-ratio) 모기지. 모기지 보험이 법으로 필수 | 연방 규정 SOR/2012-281, OSFI B-20 |
| 80% 이하 | 일반(conventional, low-ratio) 모기지. 보험 의무 없음 | OSFI B-20 |
| 95% (집값 $500,000 이하) | 보험 모기지의 최대 LTV. 다운페이먼트 최소 5% | SOR/2012-281 5조 |
| $475,000 + $500,000 초과분의 90% | 집값이 $500,000을 넘을 때 보험 모기지의 최대 대출액 | SOR/2012-281 5조 |
| 65% 이하 | HELOC(주택 담보 신용 한도)의 회전(갚으면 다시 쓰는) 부분 최대 | OSFI B-20 |
| 65% 이하 | 서류가 부족한 "비정형(non-conforming)" 대출의 최대 | OSFI B-20 |
B-20은 연방 규제 대출 기관(은행, 신탁회사 등)에 적용되는 OSFI 지침입니다. 온타리오 신용협동조합(credit union)과 사설 대출은 다른 규칙을 쓸 수 있습니다.
80%가 왜 중요한가요?
- 집을 살 때: LTV가 80%를 넘으면 모기지 보험(CMHC, Sagen, Canada Guaranty)을 들어야 하고, 집값 $1,500,000 미만, GDS/TDS 한도 같은 보험 규정을 모두 지켜야 합니다. 80% 이하면 법으로 보험을 들 의무는 없습니다. 그래도 은행 같은 연방 규제 대출 기관은 자체 기준과 GDS/TDS, 스트레스 테스트로 심사합니다. 2026년 11월 5일 연방 예산은 "선택 모기지 보험(optional mortgage insurance)"의 집값 한도를 $1,000,000에서 $1,500,000으로 올리고 30년 상환을 허용하자고 제안하면서, "빌리는 사람 중 적어도 한 명이 첫 집 구매자이거나 신축인 경우"라는 조건을 붙였습니다(예산 문구, 더 자세한 조건은 예산에 없음). 아직 법이 아니고 날짜도 없습니다. 예산은 선택 보험이 무엇인지 정의하지 않았습니다. 다운페이먼트 20% 이상 대출의 보험(저비율 보험)으로 보는 것은 저희 해석입니다.
- 리파이낸스(기존 모기지를 깨고 더 큰 모기지로 바꿔 돈을 빼는 것)할 때: 연방 규정상 보험이 되는 리파이낸스는 없으므로 대출 기관은 보통 집값의 80%까지만 빌려줍니다. 집값 $1,000,000, 남은 모기지 $500,000이면 최대 $800,000까지 늘려 $300,000을 뺄 수 있다는 뜻입니다(참고용 계산).
- 옮길 때(switch): 비보험 모기지를 갱신 때 다른 연방 규제 기관으로 그대로 옮기면(straight switch), OSFI는 새 기관이 이를 다른 새 대출처럼 심사하라고 합니다. 그래서 감정과 LTV를 다시 볼 수 있습니다. 리파이낸스 때는 B-20이 LTV를 다시 계산하라고 합니다.
65%는 어디서 나오나요?
HELOC(home equity line of credit, 집을 담보로 한 신용 한도)은 갚으면 다시 쓸 수 있는 "회전" 대출입니다. OSFI는 B-20에서 이 회전 부분을 집값의 65% 이하로 제한하라고 연방 규제 대출 기관에 요구합니다. 나머지 15%(합계 80%까지)는 정해진 기간에 갚아 나가는 일반 모기지 부분으로만 가능합니다.
예를 들어 집값이 $1,000,000이고 다른 대출이 없으면, 회전형 HELOC은 최대 $650,000까지, 일반 모기지와 합쳐서는 $800,000까지입니다. 집값이 떨어지거나 내 재정 상태가 나빠지면 대출 기관이 한도를 다시 볼 수 있습니다.
감정가가 매매가보다 낮게 나오면
경쟁이 심한 시장에서는 생길 수 있는 일입니다. 대출 기관은 둘 중 낮은 값으로 LTV를 계산하므로, 빌릴 수 있는 돈이 줄고 그 차이를 내 돈으로 메워야 합니다.
| 항목 | 감정가 = 매매가 | 감정가가 $40,000 낮음 |
|---|---|---|
| 매매가 | $800,000 | $800,000 |
| 감정가 | $800,000 | $760,000 |
| LTV 계산에 쓰는 집값 | $800,000 | $760,000 |
| 80%까지 빌릴 수 있는 돈 | $640,000 | $608,000 |
| 필요한 내 돈 (클로징 비용 제외) | $160,000 | $192,000 |
참고용 추정치입니다. 대출 조건(financing condition)이 없는 확정 오퍼라면 이 차이를 못 메워도 계약은 지켜야 하므로, 오퍼 전에 사전 승인과 감정 가능성을 확인하세요.
예시로 보면
리치먼드힐의 타운하우스를 $900,000에 사려고 합니다. 다운페이먼트로 $135,000(15%)을 준비했으니 모기지는 $765,000, LTV는 85%입니다. 80%를 넘으므로 모기지 보험이 필요하고, CMHC 표에서 85% 구간의 보험료 2.80%($21,420)가 모기지에 더해집니다.
$45,000을 더 모아 다운페이먼트를 $180,000(20%)으로 만들면 LTV는 80%가 되어 보험료 $21,420과 온타리오 RST $1,713.60이 모두 없어집니다. 다만 보험이 없어도 은행 같은 연방 규제 대출 기관은 자체 기준과 GDS/TDS, 스트레스 테스트(최소 적격 금리)로 소득을 심사합니다.
조심할 점
- LTV를 낮추려고 다운페이먼트를 빌리면(신용 한도, 개인 대출) 대출 기관은 그 돈을 다른 빚으로 보고 TDS에 넣습니다. B-20은 선물 받은 돈이면 갚지 않아도 된다는 편지를, 빌린 돈이면 더 엄격한 심사를 요구합니다. "캐시백" 혜택은 다운페이먼트로 치지 않습니다.
- 같은 집에 두 번째 모기지나 사설 대출을 얹어 전체 LTV를 80% 위로 올리는 "쪼개기"는 B-20이 금지하는 방식입니다. 합쳐서 계산합니다.
- 집값이 오르면 LTV는 저절로 내려갑니다. 몇 년 뒤 갱신이나 리파이낸스 때 감정을 새로 받으면 보험 없이 더 좋은 조건을 받을 수 있는지 확인해 볼 만합니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Loan-to-value (LTV) ratios measure the ratio of a loan amount to the lending value of the property, expressed as a percentage.쉽게 풀면LTV는 대출액을 집의 대출 평가액으로 나눈 비율(%)입니다.
출처: cmhc-schl.gc.ca/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/cmhc-purchase · 2026년 10월 30일 확인
The commonly-used LTV ratio is an evaluation of the amount of collateral value that can be used to support the loan. Past experience suggests it is highly correlated with credit risk. Residential mortgage loans with higher LTV ratios generally perform worse than those with a lower LTV ratio (i.e., higher proportion of equity).쉽게 풀면LTV는 집값이 대출을 얼마나 받쳐 주는지 보는 숫자입니다. LTV가 높은 대출(내 돈이 적은 대출)은 경험상 연체가 더 많습니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
By law, residential mortgages underwritten for the purpose of purchasing, renovating or improving a property must be insured if their LTV ratios are greater than 80 percent. … Conventional, or “low ratio”, mortgage loans have lower LTV ratios (more equity) at origination and do not require mortgage insurance by law since their LTV ratios are equal to or less than 80 percent.쉽게 풀면집을 사거나 고치는 모기지는 LTV가 80%를 넘으면 법으로 보험을 들어야 합니다. 80% 이하인 일반 모기지는 보험 의무가 없습니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
OSFI expects FRFIs to limit the non-amortizing HELOC component of a residential mortgage to a maximum authorized LTV ratio of less than or equal to 65 percent.쉽게 풀면연방 규제 대출 기관은 갚으면 다시 쓸 수 있는 HELOC 부분을 집값의 65% 이하로 제한해야 합니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
The LTV ratio should be re-calculated upon any refinancing, and whenever deemed prudent, given changes to a borrower’s risk profile or delinquency status, using an appropriate valuation/appraisal methodology.쉽게 풀면리파이낸스할 때마다, 그리고 필요하면 그 밖의 때에도 대출 기관은 새 감정으로 LTV를 다시 계산해야 합니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
When considering an uninsured straight switch application, an institution should assess the loan like any other new origination and should continue to apply principles of sound residential mortgage underwriting set out in Guideline B-20.쉽게 풀면비보험 모기지를 갱신 때 다른 연방 규제 기관으로 그대로 옮기는 신청도, 새 기관은 다른 새 대출처럼 심사하고 B-20의 원칙을 계속 적용해야 합니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/osfi-exempts-uninsured-mortgage-straight-switches-prescribed-mqr-implements-portfolio-lti-limits · 2026년 10월 30일 확인
value of the eligible residential property means the value that is ascribed to an eligible residential property by a mortgage or hypothecary lender or a mortgage insurer for the purpose of granting or insuring a mortgage or hypothecary loan and that is verified using a method that is generally accepted by prudent lenders, insurers or professional residential property appraisers. If the purpose of the loan includes the purchase of the property, the value must not exceed … the purchase price of the property;쉽게 풀면보험 모기지에서 "집값"은 대출 기관이나 보험사가 감정 같은 인정된 방법으로 확인한 값이고, 집을 사는 대출이면 매매가보다 높을 수 없습니다. 그래서 둘 중 낮은 값을 씁니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2012-281/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
LTV와 다운페이먼트는 같은 말인가요?
거울처럼 반대입니다. 집값 100% = 다운페이먼트 + 대출(LTV). 다운페이먼트가 20%면 LTV가 80%입니다. 다만 LTV는 "집값"을 매매가와 감정가 중 낮은 쪽으로 계산하므로, 감정가가 낮으면 같은 다운페이먼트로도 LTV가 올라갈 수 있습니다.
LTV 80%를 딱 맞추면 보험이 필요 없나요?
네. 연방 규정과 B-20 모두 "80%보다 큰" 대출을 고비율로 봅니다. 정확히 80%는 일반(conventional) 모기지라서 법으로 정한 보험 의무가 없습니다.
집값이 $1,500,000 이상이면 LTV는 어떻게 되나요?
보험이 안 되므로 LTV는 80% 이하여야 합니다. 즉 다운페이먼트를 20% 이상 내야 합니다. 대출 기관에 따라 고가 주택에는 더 낮은 LTV를 요구하기도 하니 미리 확인하세요.
HELOC을 집값의 80%까지 받을 수 있나요?
회전형(갚으면 다시 쓰는) 부분은 65%까지입니다. 65%와 80% 사이의 15%는 정해진 기간에 갚아 나가는 일반 모기지 형태로만 가능합니다. 이것이 OSFI B-20의 기준이고, 대출 기관은 더 낮게 정할 수 있습니다.
감정가가 낮게 나오면 계약을 취소할 수 있나요?
오퍼에 대출 조건(financing condition)이 있고 그 기한 안이라면 조건을 충족하지 못했다며 계약을 끝낼 수 있습니다. 조건 없는 확정 오퍼라면 취소할 수 없고 차액을 내 돈으로 메워야 합니다. 서명 전에 변호사와 중개인에게 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- OSFI, 지침 B-20 (LTV, 고비율·저비율 대출, HELOC 65%) · 2026년 10월 30일 확인
- Eligible Mortgage Loan Regulations, SOR/2012-281 (laws-lois) · 2026년 10월 30일 확인
- CMHC Purchase (LTV의 뜻, 최대 95%) · 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 모기지 보험 비용 (LTV별 보험료 표) · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 재무부, Retail Sales Tax: 보험료 8% · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 업계 서한 2024년 11월 21일 (갱신 때 그대로 옮기기) · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 비보험 모기지 최소 적격 금리 (스트레스 테스트) · 2026년 10월 30일 확인
- 연방 예산 2026 (2026년 11월 5일), 3장 — 선택 모기지 보험 한도 $1,500,000 제안 (아직 법 아님) · 2026년 11월 6일 확인