상환 기간과 모기지 기간Amortization and term

두 말이 어떻게 다른가요?

상환 기간(amortization)은 지금 납부 계획대로 갚으면 원금이 0이 되는 데 걸리는 전체 햇수입니다. 캐나다에서는 흔히 25년으로 잡고, 조건이 맞으면 30년도 가능합니다.

기간(term)은 지금 대출 기관과 맺은 계약의 길이입니다. 이 기간 동안 금리, 납부금, 위약금 규칙이 정해져 있습니다. 보통 1년에서 5년이고, 5년을 고르는 경우가 흔합니다.

즉 25년 상환 기간의 모기지를 5년 기간으로 시작하면, 5년마다 계약을 새로 맺으면서(갱신) 25년 동안 갚아 가는 것입니다. 상환 기간 하나에 기간이 여러 번 들어갑니다.

한눈에 비교

온타리오에서는 어떻게 되나요?

상환 기간의 상한은 연방 규정이 정합니다. 보험 모기지(다운페이먼트 20% 미만)는 적격 모기지 대출 규정(Eligible Mortgage Loan Regulations)에 따라 최대 25년입니다. 다만 빌리는 사람 중 한 명이라도 첫 집 구매자이거나, 집이 신축(한 번도 사람이 산 적 없는 집)이면 30년까지 가능합니다.

규정에는 현재 조항이 2024년 12월 15일 이후 접수된 보험 신청부터 적용된다고 적혀 있습니다. 규정의 "첫 집 구매자"는 캐나다에서 집을 사 본 적이 없거나, 올해와 지난 4년 동안 본인이나 배우자 소유의 집에 살지 않은 사람 등입니다(자세한 정의는 아래 원문).

비보험 모기지(다운페이먼트 20% 이상)의 상환 기간은 법이 아니라 각 대출 기관의 정책이 정합니다. OSFI 지침 B-20은 연방 규제 대출 기관이 최대 상환 기간을 스스로 정하고, 실제 평균이 그보다 짧도록 관리하라고 합니다. 30년을 주는 기관도 있지만, 금리 조건이 다를 수 있으니 확인하세요. 참고로 2026년 11월 5일 연방 예산은 "선택 모기지 보험(optional mortgage insurance)"의 집값 한도를 $1,000,000에서 $1,500,000으로 올리고 30년 상환을 허용하자고 제안하면서, "빌리는 사람 중 적어도 한 명이 첫 집 구매자이거나 신축인 경우"라는 조건을 붙였습니다(예산 문구, 더 자세한 조건은 예산에 없음). 아직 법이 아니고 날짜도 없습니다. 예산은 선택 보험이 무엇인지 정의하지 않았습니다. 다운페이먼트 20% 이상 대출의 보험(저비율 보험)으로 보는 것은 저희 해석입니다. 지금 연방 규정은 저비율 보험으로 집을 사는 대출을 집값 $1,000,000 미만, 상환 25년 이하로 정합니다.

기간의 길이는 법으로 정해져 있지 않습니다. 캐나다은행은 변동 금리 모기지 대부분의 기간이 5년이라고 설명합니다. 고정 금리도 1~5년이 보통이고, 더 긴 기간을 파는 기관도 있습니다.

25년과 30년, 월 납부금이 얼마나 다른가요?

$600,000을 5% 금리로 빌렸을 때의 비교입니다(참고용 추정치, 캐나다 방식인 반기 복리 기준, 금리가 끝까지 같다고 가정).

30년은 매달 약 $288 적게 내지만, 전체 이자는 약 $106,000 많고 원금이 더 천천히 줄어듭니다. 실제 금리는 기간마다 바뀌므로 총 이자는 달라집니다.

기간이 끝나면: 갱신

캐나다은행은 기간이 끝났을 때 다 갚지 않았으면 모기지를 갱신해야 한다고 설명합니다. 이때 금리가 달라질 수 있습니다.

갱신할 때는 보통 남은 상환 기간이 그대로 이어집니다. 예를 들어 25년 상환으로 시작해 5년 기간이 끝나면 남은 20년으로 새 납부금을 계산합니다. 같은 기관에서 갱신하거나 다른 기관으로 옮길 수 있습니다. 2024년 11월 21일부터는 비보험 단독 모기지(HELOC과 묶이지 않은 일반 모기지)를 연방 규제 대출 기관에서 다른 연방 규제 기관으로 대출액과 남은 상환 기간을 늘리지 않고 옮기면(스트레이트 스위치), OSFI가 정한 스트레스 테스트 금리를 꼭 적용하지 않아도 됩니다.

갱신 때 상환 기간을 다시 늘리려면(예: 남은 20년을 30년으로) 새 심사가 필요하고, 보험 모기지는 규정의 한도를 넘을 수 없습니다.

변동 금리와 상환 기간

납부금이 고정된 변동 금리 모기지에서는 금리가 오르면 납부금 중 이자가 커지고 원금이 적게 줄어, 실제로 다 갚는 데 걸리는 기간(effective amortization)이 계약상 기간보다 길어집니다. 금리가 더 오르면 원금이 전혀 안 줄거나(트리거 레이트) 오히려 늘 수도 있습니다.

보험 모기지 규정은 이런 경우 적어도 5년에 한 번은 납부금을 원래 상환 계획에 맞게 다시 계산하도록 합니다. 보통 갱신 때 이루어집니다. 자세한 내용은 "고정 금리와 변동 금리" 항목을 보세요.

어떻게 고를까요?

• 상환 기간: 월 납부금이 빠듯하면 길게(30년) 시작하고, 여유가 생기면 추가 납부(prepayment)로 줄이는 방법이 있습니다. 많은 계약이 매년 일정 비율까지 위약금 없이 추가 납부를 허용하지만, 한도는 계약서마다 다릅니다.
• 기간: 몇 년 안에 집을 팔거나 옮길 계획이면 짧은 기간이나 포터블(portable) 조건이 유리할 수 있습니다. 기간 중간에 갚으면 위약금이 붙기 때문입니다.
• 앞으로의 금리를 정확히 맞힐 수 있는 사람은 없습니다. 금리가 올랐을 때 감당할 수 있는지를 기준으로 정하세요.
• 첫 집 구매자나 신축 구매자로 30년 보험 모기지를 받으려면 규정의 정의에 맞는지 대출 기관에 미리 확인하세요.

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