2026 연방 예산: 선택 모기지 보험 한도 $1.5M·외국인 구매 금지 2029년까지 연장 "제안", 미싱 미들 보험은 2027년 2월 1일

무슨 일이 있었나

캐나다 연방 정부가 2026년 11월 5일 연방 예산(Budget 2026, 제목 "Masters of our destiny")을 의회에 냈습니다. 예산은 정부가 세금을 어떻게 걷고 돈을 어디에 쓸지 밝히는 계획서입니다. 이 글은 GTA에서 집을 사고팔거나 렌트하는 한인 고객에게 관련된 부분만 골라, 예산 문서(budget.canada.ca)에서 직접 확인한 문장으로 정리했습니다.

가장 중요한 점부터 적습니다. 예산에 적힌 주택 정책은 대부분 "제안"입니다. 법이나 규정이 바뀌어야 효력이 생깁니다. 예산이 "시행된다(will come into effect)"며 날짜를 밝힌 것은 "미싱 미들" 주택의 모기지 보험 변경(2027년 2월 1일)뿐이고, 이것도 아직 시행 전입니다(그 안의 일부는 예산이 "제안"이라고 적었습니다 — 아래 ①). 116조 원천징수와 해외 재산 신고(T1135)도 적용 날짜가 적혀 있지만, 소득세법을 고쳐야 하는 제안이라 의회가 통과시켜야만 그 날짜부터 적용됩니다. 이 글에서 다룬 주택 관련 규칙 가운데 오늘(2026년 11월 6일) 이미 바뀐 것은 없습니다.

• 2027년 2월 1일미싱 미들 주택 모기지 보험 변경 시행일 (예산 문서) — 아직 시행 전
• $1.5M선택 모기지 보험 집값 한도 제안 (지금 $1M) — 아직 법 아님
• 2029년 1월 1일기존 주택 외국인 구매 금지 연장 제안 (지금 법: 2027년 1월 1일 폐지 예정)
• $13BBuild Canada Homes 추가 자본 제안 (2028-29년부터 10년)

"제안"은 아직 법이 아니라는 뜻입니다. 의회 통과나 규정 개정 과정에서 내용과 날짜가 바뀌거나 빠질 수 있습니다. "상태" 칸은 예산 문서가 쓴 말(proposes 제안한다, announces 발표한다, will come into effect 시행된다)을 그대로 따랐습니다.

용어를 쉽게 풀면

• 연방 예산(federal budget): 재무부 장관이 의회에 내는 정부의 살림 계획입니다. 세금을 바꾸는 계획, 돈을 쓰는 계획, 규정을 바꾸는 계획이 함께 들어 있고, 하나하나 따로 법이나 규정이 되어야 효력이 생깁니다.
• 세입 동의안(Notice of Ways and Means Motion): 세금 법을 바꾸려고 정부가 의회에 먼저 내는 개정안 초안입니다. 법안으로 의회를 통과하고 왕실 재가(royal assent)를 받아야 법이 됩니다.
• 모기지 보험(mortgage default insurance): 내가 대출을 못 갚을 때 대출 기관을 보호하는 보험입니다. 다운페이먼트가 20% 미만이면 꼭 들어야 하고(고비율 보험), 20% 이상이면 꼭 필요하지는 않지만 들 수 있습니다(저비율 보험). 예산의 "optional mortgage insurance(선택 모기지 보험)"는 이 저비율 보험을 말하는 것으로 읽었습니다(저희 해석, 지금 규정의 $1,000,000 한도와 맞음).
• 상환 기간(amortization): 대출을 다 갚는 데 걸리는 전체 기간입니다. 길수록 매달 내는 돈은 줄고, 모두 합한 이자는 늘어납니다.
• 미싱 미들(missing middle): 단독주택과 고층 콘도 사이의 중간 크기 집입니다. 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스(4세대 집), 낮은 아파트가 여기에 들어갑니다.
• 비시장 주택(non-market housing): 이윤보다 오래 감당할 수 있는 값에 사는 것을 목적으로 하는 공공·비영리 주택입니다. 예산은 캐나다 전체 주택의 약 4%라고 적었습니다.
• 원천징수(withholding): 파는 사람이 낼 세금에 대비해 사는 사람이 집값 일부를 떼어 국세청(CRA)에 내는 것입니다.

모기지 규칙: 무엇이, 언제 바뀌나

모기지에 관한 것은 다섯 가지입니다. 시행 날짜가 있는 것은 첫째뿐입니다. 예산 원문 문장은 영어 그대로 옮겼습니다.

• ① 미싱 미들 주택 (발표됨, 2027년 2월 1일 시행 예정): 3~4세대 집에 모기지 보험의 새 유연성을 주고, 민간 보험사도 5~50세대 주거 건물에 보험을 팔 수 있게 합니다. 예산 원문: "The Department of Finance Canada has published a technical backgrounder outlining the parameters for these changes, which will come into effect on February 1, 2027." 세부 조건은 재무부 기술 설명서(technical backgrounder)에 있는데, 이 설명서는 canada.ca에 있어 저희가 열어 확인하지 못했습니다. 그래서 아래 예시 밖의 조건은 적지 않습니다.
• 예산이 든 예시(예산 문서의 예, 실제 사례 아님): $3,000,000짜리 포플렉스를 지으려는 건축업자는 지금 규칙으로는 보험을 받을 수 없습니다. 집값이 $1,500,000 한도를 넘고, 한 세대에 직접 살아야 하기 때문입니다. 이 예시에서 예산은 "Budget 2026 proposes to expand access to insured construction financing for newly built three- and four-unit housing."(새로 짓는 3~4세대 주택의 보험 공사 대출을 넓히자고 "제안"한다)라고 적었습니다. 이 제안대로 바뀌면 집값의 최대 90%까지 보험 대출을 받을 수 있고, 집값 상한과 직접 거주 조건이 없습니다. 다 지은 뒤 네 세대를 모두 렌트하면서 최대 30년 상환 보험 모기지를 받거나, 한 채씩 팔 수 있습니다. 예산이 이 부분은 "proposes"(제안)라고 썼기 때문에, 이 공사 대출 확대가 2027년 2월 1일 시행에 들어가는지, 따로 남은 제안인지는 저희가 열 수 있었던 예산 문서만으로는 알 수 없습니다. 이미 있는 3~4세대 집을 사는 경우에도 해당하는지도 알 수 없습니다.
• ② 선택 모기지 보험 한도 (제안, 날짜 없음): 예산 원문: "Budget 2026 proposes to amend mortgage insurance rules to raise the home price limit for optional mortgage insurance from $1 million to $1.5 million and permit 30-year amortisations for these insured mortgages, provided that at least one borrower is a first-time home buyer or the home is newly built." 지금 연방 규정(SOR/2012-281)은 저비율 보험 대출의 집값을 "less than $1,000,000"으로, 집을 살 때 상환 기간을 25년까지로 정합니다. 다운페이먼트 20% 미만인 고비율 보험은 이미 $1,500,000 미만이고, 첫 집 구매자나 신축이면 30년까지 됩니다.
• ③ 보험 모기지 금리 정보 (제안): 예산 원문: "Budget 2026 proposes to establish new regulations to enhance publicly available information on insured mortgage rates, to be published by the Bank of Canada." 새 규정이 필요하고 날짜는 없습니다.
• ④ CRA 소득 확인 (제안): 국세청(CRA)이 대출 기관·모기지 보험사와 협약을 맺어 소득을 확인해 주는 서비스입니다. 예산은 이를 위해 캐나다 국세청법(Canada Revenue Agency Act)을 고치겠다고 "proposes"(제안)했고, 개발과 시범 사업에 2027-28년부터 3년 동안 $13M을 쓰겠다고 했습니다.
• ⑤ 중도 상환 위약금 (의견 수렴만): 예산 원문: "Budget 2026 announces the government's intention to consult industry and stakeholders on potential reforms to improve transparency around prepayment penalties for insured mortgages." 협의하겠다는 뜻만 밝혔고, 지금 바뀌는 것은 없습니다.
• 모기지 스트레스 테스트(대출 심사 금리)를 바꾸는 내용은 예산 문서에서 찾지 못했습니다.

외국인 구매자, 해외에 사는 집주인

외국인과 해외에 사는 집주인에게 관련된 것은 네 가지입니다. 모두 제안이고, 지금 법은 그대로입니다.

• 외국인 주택 구매 금지 (제안): 예산 원문: "Budget 2026 proposes to extend the ban on foreign purchases of existing residential properties for two years, to January 1, 2029, while exempting new residential properties." 지금 법(외국인 주택 구매 금지법)은 2023년 1월 1일부터 신축과 기존 주택 모두에 적용되고, 2024년 예산 이행법에 따라 2027년 1월 1일에 폐지되도록 되어 있습니다. 예산은 기존 주택만 2029년 1월 1일까지 연장하고 신축은 빼자는 것입니다. 정부는 법안과 규정 절차를 "in short order"(곧) 내겠다고 했지만, 언제 통과될지와 신축 제외가 언제부터일지는 정해지지 않았습니다. 지금은 신축 분양도 금지 대상입니다.
• 116조 원천징수 (제안, 통과되면 2027년 1월 1일 이후 처분부터): 비거주자에게서 부동산을 살 때 사는 사람이 떼어 두는 비율을 낮추자는 것입니다. 세금 조치 문서는 "Budget 2026 proposes to reduce the withholding and remittance rates from 25 and 50 per cent to 15 and 30 per cent, respectively"라고 적었지만, 세입 동의안의 개정 초안은 이것을 파는 사람이 법인일 때로 한정합니다. 사는 사람이 떼어 두는 비율은 116조 5.6항 초안입니다: "If the non-resident person referred to in either of those provisions is a corporation or if the purchaser referred to in subsection (5) or the taxpayer referred to in subsection (5.3), after reasonable inquiry, had no reason to believe that the non-resident person was not a corporation, the following rules apply: (a) the reference in subsection (5) to "25%" is to be read as a reference to "15%"; and (b) the reference in paragraph (5.3)(a) to "50%" is to be read as a reference to "30%"." 쉽게 풀면, 파는 사람이 비거주자 법인이거나, 사는 사람이 충분히 알아보고도 파는 사람이 법인이 아니라고 볼 이유가 없었다면 25%는 15%로, 50%는 30%로 낮아집니다. (5.5항 초안은 파는 사람이 국세청 증명서를 받으려고 내는 돈(양도 차익의 25%)을 15%로 바꾸는 조항입니다.) 한국 등 해외에 사는 개인이 GTA 집을 팔 때는 지금처럼 25%(일부 자산 50%)입니다.
• 해외 재산 신고 T1135 (제안, 통과되면 2026년 이후 끝나는 과세 연도부터): 캐나다 거주자가 해외에 가진 일정한 재산의 원가 합계가 이 기준을 넘으면 국세청에 신고하는데, 그 기준을 $100,000에서 $200,000로 올리자는 것입니다. 간단 신고 기준도 $250,000 미만에서 $500,000 미만으로 올립니다. 예산 문서는 개인이 쓰는 재산과 직접 운영하는 사업용 재산은 대체로 신고 대상이 아니라고 설명합니다. 한국에 렌트 집이나 투자 자산이 있는 분과 관련 있습니다.
• 영주권 전환 (제안): 예산은 캐나다에 이미 있는 임시 거주자 최대 200,000명이 2027년 말까지 영주권을 받을 기회를 주겠다고 했습니다. 지금 법에서 영주권자는 외국인 구매 금지 대상이 아닙니다.

116조 표는 사는 사람의 원천징수 비율이며, 국세청 증명서(clearance certificate)를 받으면 떼지 않아도 됩니다. 이 제안은 아직 법이 아니고, 통과되면 2027년 1월 1일 이후 처분부터 적용됩니다. 그 전후로 클로징하는 거래는 변호사와 꼭 확인하세요.

공급과 렌트: 예산이 적은 숫자

예산 요약은 주택 전략에 "nearly $45 billion on a cash basis"(현금 기준 약 $45B)를 쓰겠다고 적었습니다. 아래는 모두 돈을 쓰겠다는 제안이고, 의회가 예산을 승인해야 집행됩니다.

• Build Canada Homes(연방 주택 공사): 2028-29년부터 10년 동안 현금 기준 $13B을 더 넣어 비시장 주택을 늘리겠다고 했습니다. 예산은 앞으로 10년 동안 200,000채를 짓는 길에 들어서고, 총자본이 $45B이 된다고 적었습니다.
• 노숙 문제: 10년 안에 끝내는 길로 2027-28년부터 4년 동안 $11.2B, 그 뒤 $17.8B을 제안했습니다.
• 캐나다 주거 수당(Canada Housing Benefit): 저소득 세입자에게 매달 주는 렌트 지원을 10년 연장합니다. 2028-29년부터 3년 동안 $1.7B, 그 뒤 $3.9B입니다.
• 연방 땅: 주택을 지을 연방 땅에 상하수도·도로를 놓는 데 2027-28년부터 4년 동안 $1.5B, 그 뒤 $387.4M을 제안했습니다. 시의 전자 건축 허가와 AI 도입에는 2027-28년부터 3년 동안 $100M입니다.
• 온타리오: 예산은 온타리오와의 새 협력으로 주택에 붙는 세금을 줄여 집 한 채의 비용을 최대 $200,000 낮추고 있다고 적었습니다. 무엇이 얼마나 줄었는지는 예산 문서에 나오지 않습니다. 프리컨이나 신축을 사는 분은 개발사와 시·주의 공식 자료로 확인하세요.
• 시장 상황(예산의 경제·재정 개요): 2026년 상반기 주택 착공은 평균 약 250,000채였고, 호가 렌트가 전국에서는 2024년 5월 최고점 이후 약 8%, 토론토에서는 토론토 자체의 최고점 이후 14% 내렸다고 적었습니다(도시마다 2022년 9월 이후 가장 높았던 달을 최고점으로 봄, 마지막 자료 2026년 9월). 이 숫자는 예산이 다른 자료를 요약한 것이라 그래프에는 쓰지 않았습니다. 캐나다 중앙은행은 2026년 10월 28일 기준금리를 2.5%로 올렸습니다(같은 문서).
• 이민: 2027~2029년 이민 수준 계획은 매년 새 임시 거주자 370,000명, 영주권 380,000명을 목표로 합니다. 렌트 수요와 관련 있는 숫자라 아래 그래프로 놓았습니다.

GTA에서 집을 사고팔거나 렌트하는 분에게 무슨 뜻인가 (해설)

조언이 아닙니다. 예산 문서가 뜻하는 바를 쉽게 풀어 쓴 것입니다. 제안은 바뀔 수 있으니, 지금 내리는 결정은 지금의 법과 규정으로 계산하세요.

• 사는 분 (다운페이먼트 20% 이상, $1,000,000~$1,500,000 집): 선택 모기지 보험 한도가 올라가면 보험을 들 수 있는 대출이 늘어 대출 기관 사이 경쟁이 커질 것이라는 것이 예산의 설명입니다. 하지만 아직 제안이고 날짜도 없습니다. 지금 사전 승인과 오퍼는 지금 규칙(저비율 보험 $1,000,000 미만, 25년)으로 보세요(의견).
• 첫 집 구매자: 첫 집 구매자 GST 감면(예산 표현으로 최대 $50,000), FHSA(첫 집 저축 계좌), HBP(RRSP에서 꺼내 쓰는 제도)는 이번 예산에서 바뀐 것이 없습니다. 30년 상환은 고비율 보험에서 첫 집 구매자나 신축이면 지금도 됩니다.
• 파는 분: 예금 보험 한도를 $250,000로 올리고 집을 판 돈처럼 큰 돈을 잠시 둘 때 임시로 보호하자는 제안이 있지만, CDIC법을 고쳐야 하고 날짜가 없습니다. 판 돈을 맡길 곳은 지금 보호 한도를 은행과 CDIC에 확인하세요. 한국 등 해외에 사는 개인 매도자의 116조 원천징수는 바뀌지 않습니다.
• 외국인 구매자와 프리컨: 신축 제외는 제안일 뿐입니다. 지금은 신축 분양도 금지 대상이고, 지금 법은 2027년 1월 1일 폐지 예정입니다. 그 사이 계약하거나 클로징하는 분은 반드시 변호사와 그날의 법을 확인하세요(의견).
• 멀티플렉스를 지으려는 분(건축업자·소규모 투자자): 2027년 2월 1일 뒤에 공사 대출이나 렌트용 보험 모기지를 계획한다면, 재무부 기술 설명서의 조건과 대출 기관의 기준을 먼저 확인하세요. 새로 짓는 3~4세대 주택의 보험 공사 대출 확대는 예산이 "제안"이라고 적은 부분이라, 언제부터인지도 함께 확인하세요. 그 전까지는 지금 규칙입니다.
• 렌트하는 분: 예산은 호가 렌트가 내려갔다고 적었고 이민 목표도 낮췄습니다. 그래도 이것만으로 내 렌트가 바뀌지는 않습니다. 인상 한도는 온타리오 법을 따르니 온타리오 정부의 공식 안내를 확인하세요. 저소득 세입자를 위한 캐나다 주거 수당 연장은 2028-29년부터의 예산 제안입니다.
• 렌트 건물 투자자: 세금 조치 문서에는 렌트 건물 관련 제안이 하나 있습니다. 일정한 납세자가 빌린 돈의 이자를 비용으로 빼는 것을 제한하는 EIFEL 규칙(이자 공제 한도 규칙)에서, 2024년 예산은 렌트 전용 건물(purpose-built rental)을 사거나 짓는 데 빌린 돈을 예외로 하겠다고 발표했는데, 예산은 "Neither exception has been enacted into law."(렌트 건물 예외와 에너지 사업 예외 모두 아직 법이 되지 않았다)라고 적었습니다. 2026년 예산은 이 예외를 같은 계열사(affiliated entities) 안의 다른 법인·신탁·파트너십이 렌트 건물을 짓는 경우까지 넓히자고 "proposes"(제안)했습니다(통과되면 2023년 10월 1일 이후 시작하는 과세 연도부터). 주로 법인 구조로 투자하는 경우에 해당하는 이야기로 보이고(저희 해석), 아직 법이 아닙니다. 그 밖에 렌트 건물에 새로 주는 세금 공제는 찾지 못했습니다. 예산이 소개한 Productivity Mega Deduction(즉시 비용 처리)은 오래 쓰는 건물 일부를 뺀다고 적었습니다(1장).

아직 법이 아닌 것, 바뀌지 않은 것, 확인할 곳

• 아직 법이 아닌 것: 선택 모기지 보험 한도와 30년 상환, 보험 모기지 금리 공개, CRA 소득 확인, 외국인 구매 금지 연장과 신축 제외, 116조 법인 세율, T1135 기준, 렌트 건물 이자 공제(EIFEL) 예외와 그 확대, 예금 보험 한도, 모든 지출 계획. 미싱 미들 보험 변경도 2027년 2월 1일 전까지는 시행 전이고, 그 안에서 새로 짓는 3~4세대 주택의 보험 공사 대출 확대는 예산이 "제안"이라고 적었습니다.
• 이번 예산에서 바꾸는 내용을 찾지 못한 것: 부동산 처분에 대한 개인 양도소득세(포함률), 주거용 집 양도소득 면세(principal residence exemption), 미사용 주택세(UHT), GST/HST 신축 주택 리베이트와 렌트 건물 리베이트, FHSA·HBP 한도, 모기지 스트레스 테스트, 토지양도세(주·시 세금). 이 주제의 사이트 안내는 그대로입니다.
• 대출 기관·모기지 브로커에게: 지금 받을 수 있는 보험 종류(고비율·저비율), 집값 한도, 상환 기간. 미싱 미들 주택이면 2027년 2월 1일 뒤의 조건.
• 부동산 변호사에게: 외국인 구매 금지 해당 여부와 예외, 파는 사람의 거주자 여부와 116조 원천징수, 클로징 날짜에 따른 차이.
• 회계사에게: 116조 증명서(clearance certificate), T1135 신고, 법인 명의 거래의 세금.
• 다음에 볼 것: 법안이 의회에 나오는지와 통과 여부는 의회 공식 웹사이트에서, 모기지 보험 세부는 캐나다 재무부의 기술 설명서와 CMHC 발표에서 확인하세요. 이 글은 2026년 11월 5일 예산 문서 기준입니다.