무엇인가요?
외국인 주택 구매 금지법(정식 이름: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)은 "비캐나다인(non-Canadian)"이 캐나다의 주택을 직접 또는 간접으로 사지 못하게 하는 연방법입니다. 2023년 1월 1일부터 시행되었습니다.
처음에는 2년 뒤인 2025년 1월 1일에 폐지될 예정이었지만, 2024년 예산 이행법으로 폐지 시점이 "시행 4주년"으로 바뀌어 2027년 1월 1일에 폐지될 예정입니다. 그런데 2026년 11월 5일 연방 예산이 기존 주택은 2029년 1월 1일까지 연장하고 신축은 빼자고 제안했습니다. 아직 법이 아니니 아래 "2026년 연방 예산의 제안"을 읽고, 계약 전에 그때의 법을 확인하세요.
이 법은 세금이 아니라 "금지"입니다. 온타리오의 비거주자 투기세(NRST)는 외국인이 집을 살 때 25%를 내게 하는 별개의 주 세금이고, 두 제도는 따로 적용됩니다.
누가 "비캐나다인"인가요?
- 개인: 캐나다 시민권자도, 영주권자도, 인디언법(Indian Act)에 등록된 원주민도 아닌 사람. 워크퍼밋, 학생 비자, 방문 비자로 캐나다에 있는 사람이 여기에 들어갑니다.
- 영주권자는 어디에 살든 "캐나다인"입니다. 한국에 사는 영주권자도 이 법의 금지를 받지 않습니다.
- 외국 법인: 캐나다나 주의 법으로 설립되지 않은 회사. 그리고 캐나다에서 설립되었더라도 캐나다 증권거래소에 상장되지 않았고 비캐나다인이 지배하는 회사. 시행규칙은 지분이나 의결권의 10% 이상을 가지거나 사실상 지배하는 것을 "지배"로 봅니다.
- 비캐나다인이 지배하는 그 밖의 단체(파트너십, 신탁 등)도 규칙으로 포함됩니다.
어떤 집이 금지 대상인가요?
- 세대 수 3개 이하의 단독주택과 비슷한 건물(그 땅 포함), 그리고 반단독, 타운하우스(로우하우스), 콘도 유닛처럼 따로 소유하는 주택 부분.
- 통계청의 인구조사 대도시권(CMA)이나 인구조사 집결지(CA) 안에 있는 집만 해당합니다. 그 밖의 시골 지역 집은 시행규칙이 제외했습니다. 토론토, 본, 마캄, 리치먼드힐, 미시사가는 토론토 CMA에 속합니다. 다른 GTA 도시는 다른 CMA나 CA에 속할 수 있으니 따로 확인하세요. 경계가 애매한 지역은 통계청 지도를 확인하세요.
- 세대 수가 4개 이상인 건물은 "주택"의 정의에 들어가지 않습니다.
- 온타리오 NRST와 범위가 다릅니다. NRST는 시골이든 도시든 온타리오 전체에, 6세대까지의 주택에 붙습니다.
예외: 외국인이어도 살 수 있는 경우
시행규칙(SOR/2022-250)이 정한 조건을 갖춘 임시 거주자(temporary resident)와 몇몇 사람은 살 수 있습니다. 단, 이 예외는 연방 금지법의 예외일 뿐이고 온타리오 NRST 25%는 따로 판단합니다.
- 유학생: 지정 교육기관(DLI)에 등록되어 있고, 구매 직전 5년 동안 매년 캐나다 소득세 신고를 했고, 그 5년 동안 매년 244일 이상 캐나다에 있었고, 집값이 $500,000 이하이고, 그동안 주택을 한 채보다 많이 산 적이 없어야 합니다.
- 워크퍼밋 소지자(또는 허가 없이 일할 수 있는 사람): 구매일에 워크퍼밋 유효 기간이 183일 이상 남아 있고, 주택을 한 채보다 많이 산 적이 없어야 합니다. 2023년 3월 27일 개정(SOR/2023-66)으로 예전에 있던 조건 하나가 없어졌습니다.
- 보호 대상자(난민)와 심사에 회부된 난민 신청자, 외교관, 분쟁 지역 피난민을 위한 특별 비자 소지자.
- 배우자나 사실혼 파트너(사실혼은 1년 이상 함께 산 사이)가 캐나다 시민권자, 영주권자, 등록 원주민, 또는 위 조건을 갖춘 임시 거주자·보호 대상자이고, 그 배우자와 함께 구매하는 경우.
- "구매"가 아닌 취득: 상속, 이혼, 별거, 증여로 받는 경우, 세입자로 임차하는 경우, 담보권 실행, 개발 목적의 취득은 금지 대상이 아닙니다.
어기면 어떻게 되나요?
금지를 어긴 비캐나다인과, 그 사람이 금지 대상인 줄 알면서 구매를 돕거나 부추긴 사람(중개인, 변호사 등 누구든)은 약식 기소로 최대 $10,000의 벌금을 받을 수 있습니다.
유죄 판결을 받으면 장관의 신청으로 법원이 그 집을 팔도록 명령할 수 있고, 비캐나다인은 매각 대금에서 자기가 낸 구매 가격보다 많이 돌려받을 수 없습니다. 다만 법을 어긴 거래라도 매매 자체는 무효가 되지 않습니다(법 5조).
온타리오 NRST와 비교하면
| 연방 외국인 주택 구매 금지법 | 온타리오 비거주자 투기세 (NRST) | |
|---|---|---|
| 성격 | 구매 금지 (사면 벌금, 매각 명령 가능) | 세금 (집값의 25%) |
| 지역 | CMA·CA 안의 주택만 (캐나다 전체) | 온타리오 전체 |
| 주택 범위 | 3세대 이하 주택, 콘도·타운하우스 | 1~6세대 주택, 콘도·타운하우스, 콘도 주차·창고 유닛 |
| 워크퍼밋 소지자 | 183일 이상 남았고 첫 주택이면 구매 가능 | 25% 냄 (배우자 면제 등 없으면) |
| 유학생 | $500,000 이하 등 5가지 조건 모두 충족 시 가능 | 25% 냄 |
| 시민권자·영주권자의 배우자 | 함께 구매하면 가능 | 둘 다 명의에 오르고 60일 안 입주하면 면제 |
| 기간 | 2023-01-01 ~ 2027-01-01 (지금 법의 폐지일. 2026년 예산이 기존 주택은 2029-01-01까지 연장 제안, 아직 법 아님) | 25%는 2022-10-25부터 |
두 제도를 모두 통과해야 합니다. 연방법의 예외에 해당해도 NRST는 따로 면제 조건을 갖춰야 합니다.
계약 날짜와 "구매" 시점
2023년 1월 1일 전에 계약서에 서명해 의무를 진 거래에는 이 법이 적용되지 않습니다(법 4조 5항).
시행규칙은 조건이 붙은 계약이든 아니든 "주택에 대한 법적·형평법적 권리를 취득하는 것"을 구매로 봅니다. 그래서 클로징 날이 아니라 계약서에 서명하는 시점의 신분과 워크퍼밋 잔여 기간이 문제가 될 수 있습니다. 어느 날짜가 기준인지는 변호사에게 확인하세요.
지금 법대로 2027년 1월 1일에 폐지되면 그 뒤의 구매에는 적용되지 않지만, 온타리오 NRST는 계속 남습니다. 2026년 예산의 연장 제안이 법이 되면 기존 주택은 2029년 1월 1일까지 금지가 이어집니다.
2026년 연방 예산의 제안 (아직 법이 아닙니다)
- 무엇을 제안했나: 2026년 11월 5일 발표된 연방 예산(Budget 2026)은 기존 주택(이미 지어진 집, 재판매 주택)에 대한 금지를 2년 더 늘려 2029년 1월 1일까지 두고, 새로 지은 주택(신축)은 금지에서 빼자고 제안했습니다. 예산 원문은 아래 법 원문 상자에 있습니다.
- 아직 법이 아닙니다: 예산은 정부가 곧 법안을 내고 시행규칙 절차를 시작하겠다고만 적었습니다. 의회가 법을 고치고 시행규칙도 바뀌어야 효력이 생깁니다. 신축 제외가 언제부터인지는 예산에 날짜가 없습니다.
- 오늘 기준(2026년 11월 6일): 지금의 법이 그대로입니다. 신축이든 기존 주택이든, 분양 콘도 계약이든, 비캐나다인은 위의 예외에 해당하지 않으면 살 수 없습니다.
- 2027년 1월 1일 전에 연장 법이 통과되지 않으면, 지금 법 조문대로라면 그날 폐지됩니다. 이것은 예산에 적힌 말이 아니라 2024년 예산 이행법 조문을 읽은 해석입니다. 2026년 말부터 2027년 초 사이에 계약하려는 분은 서명 직전에 변호사에게 그 날의 법을 꼭 확인하세요.
- 어느 쪽이든 온타리오 NRST 25%와 토론토 MNRST 10%는 이 연방법과 별개로 그대로입니다.
실무에서 알아 둘 것
- 중개인과 변호사는 모든 구매자의 신분을 확인합니다. 시민권·영주권 서류나 워크퍼밋, 학생 비자를 미리 준비하세요. 자금세탁 방지법(FINTRAC)에 따른 신분 확인과는 별개입니다.
- 워크퍼밋 소지자라면 만료일을 확인하세요. 구매일 기준으로 183일 이상 남아 있어야 합니다. 연장 신청 중인 상태(implied status)가 어떻게 취급되는지는 법 원문에 없으므로 변호사에게 물어보세요.
- 유학생은 조건이 다섯 가지나 되고 집값 상한($500,000)이 있어서 GTA에서는 해당되기 어렵습니다.
- 외국인 부모가 캐나다 유학 중인 자녀 명의로 사거나, 외국인이 지배하는 회사 명의로 사는 것은 "간접 구매"로 금지될 수 있습니다.
예시로 보면
최 씨는 워크퍼밋으로 토론토에서 일합니다. 워크퍼밋은 앞으로 8개월(약 240일) 남았고 캐나다에서 집을 산 적이 없습니다. 183일 조건을 넘기므로 연방 금지법의 예외에 해당해 집을 살 수 있습니다. 하지만 혼자 사면 온타리오 NRST 25%는 내야 합니다. 시민권자인 배우자와 둘이 명의에 올리고 60일 안에 입주하면 NRST도 면제됩니다.
정 씨는 토론토의 대학에 다니는 유학생입니다. 캐나다에 온 지 3년이라 "5년 동안 매년 244일 이상" 조건을 채우지 못하고, 사고 싶은 콘도도 $650,000이라 $500,000 상한을 넘습니다. 지금은 살 수 없고, 영주권을 받거나 법이 폐지된 뒤에 사야 합니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Despite section 34 of the Citizenship Act, it is prohibited for a non-Canadian to purchase, directly or indirectly, any residential property.쉽게 풀면비캐나다인은 주택을 직접으로도, 다른 사람이나 회사를 통해 간접으로도 살 수 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-25.2/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
an individual who is a non-Canadian and who purchases residential property in Canada with their spouse or common-law partner if the spouse or common law-partner is a Canadian citizen, person registered as an Indian under the Indian Act, permanent resident or person referred to in paragraph (a) or (b); or쉽게 풀면배우자나 사실혼 파트너가 시민권자, 등록 원주민, 영주권자, 또는 조건을 갖춘 임시 거주자·보호 대상자이면, 그 사람과 함께 구매할 수 있습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-25.2/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
(i) they filed all required income tax returns under the Income Tax Act for each of the five taxation years preceding the year in which the purchase was made, (ii) they were physically present in Canada for a minimum of 244 days in each of the five calendar years preceding the year in which the purchase was made, (iii) the purchase price of the residential property does not exceed $500,000, and (iv) they have not purchased more than one residential property; or쉽게 풀면지정 교육기관에 등록된 유학생은 5년간 매년 세금 신고, 5년간 매년 244일 이상 체류, 집값 $500,000 이하, 주택 한 채 이하 구매라는 네 조건을 모두 갖춰야 살 수 있습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2022-250/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
if they hold a work permit, as defined in section 2 of the Immigration and Refugee Protection Regulations, or are authorized to work in Canada under section 186 of those Regulations, … (i) they have 183 days or more of validity remaining on their work permit or work authorization on the date of purchase, and … (ii) they have not purchased more than one residential property.쉽게 풀면워크퍼밋 소지자는 구매일에 퍼밋이 183일 이상 남아 있고, 주택을 한 채보다 많이 산 적이 없으면 살 수 있습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2022-250/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Every non-Canadian that contravenes section 4 and every person or entity that counsels, induces, aids or abets or attempts to counsel, induce, aid or abet a non-Canadian to purchase, directly or indirectly, any residential property knowing that the non-Canadian is prohibited under this Act from purchasing the residential property is guilty of an offence and liable on summary conviction to a fine of not more than $10,000.쉽게 풀면법을 어긴 비캐나다인과, 금지 대상인 줄 알면서 구매를 돕거나 부추긴 사람은 최대 $10,000의 벌금을 받습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-25.2/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
The Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act is repealed. … Section 235 comes into force on January 1, 2023.쉽게 풀면금지법을 만든 235조는 2023년 1월 1일에 시행되었고, 236조는 금지법을 폐지하는 조항입니다. 236조가 언제 시행되는지(= 폐지일)는 237조 2항이 정합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/AnnualStatutes/2022_10/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Section 236 comes into force on the fourth anniversary of the day on which section 235 comes into force.쉽게 풀면폐지 조항(236조)은 금지법 시행일(2023년 1월 1일)의 4주년, 즉 2027년 1월 1일에 효력이 생깁니다. 원래 조문은 "2주년"이었는데 2024년에 이렇게 바뀌었습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/AnnualStatutes/2024_17/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Budget 2026 proposes to extend the ban on foreign purchases of existing residential properties for two years, to January 1, 2029, while exempting new residential properties. … The federal government will propose legislation and launch a regulatory process on this change in short order.쉽게 풀면기존 주택에 대한 금지를 2년 늘려 2029년 1월 1일까지 두고, 신축 주택은 빼자는 제안입니다. 정부가 곧 법안과 시행규칙 절차를 내겠다는 뜻이라, 법이 바뀌기 전까지는 지금 법(2027년 1월 1일 폐지, 신축도 금지)이 그대로입니다.
출처: budget.canada.ca/2026/report-rapport/chap3-en.html · 2026년 11월 6일 확인
자주 묻는 질문
워크퍼밋이 있으면 집을 살 수 있나요?
구매일에 워크퍼밋이 183일 이상 남아 있고 그동안 주택을 한 채보다 많이 산 적이 없으면 연방 금지법의 예외로 살 수 있습니다. 다만 온타리오에서는 NRST 25%를 따로 내야 합니다(배우자 면제 등이 없으면).
유학생도 살 수 있나요?
다섯 가지 조건(지정 교육기관 등록, 5년간 매년 세금 신고, 5년간 매년 244일 이상 체류, 집값 $500,000 이하, 주택 한 채 이하 구매)을 모두 갖춰야 합니다. GTA 집값에서는 $500,000 상한 때문에 해당되는 경우가 드뭅니다.
영주권자인데 한국에 살고 있어요. 살 수 있나요?
네. 영주권자는 어디에 살든 이 법의 "비캐나다인"이 아닙니다. 온타리오 NRST도 영주권자에게는 붙지 않습니다. 다만 세법상 비거주자라면 나중에 팔 때 116조 원천징수 같은 다른 규정이 있습니다.
외국에 있는 부모가 돈을 보내 캐나다에 있는 자녀(영주권자) 명의로 사도 되나요?
명의자가 영주권자이고 실제 소유자도 그 사람이면 금지 대상이 아닙니다. 하지만 외국인 부모가 실제 소유자이고 자녀가 이름만 빌려주는 것이면 "간접 구매"로 금지될 수 있고, 돕는 사람도 처벌 대상입니다. 자금 출처 확인(FINTRAC)도 있으니 변호사와 상의하세요.
2027년 1월 1일 뒤에는 외국인도 살 수 있나요?
지금 법으로는 2027년 1월 1일에 폐지됩니다. 하지만 2026년 11월 5일 연방 예산이 기존 주택 금지를 2029년 1월 1일까지 연장하고 신축은 빼자고 제안했습니다. 아직 법이 아니므로 2027년 이후 계약을 생각한다면 서명 전에 그때의 법을 변호사에게 확인하세요. 금지가 끝나거나 신축이 빠지더라도 온타리오 NRST 25%와 토론토 MNRST 10%는 그대로 남습니다.
2026년 예산이 신축은 빼자고 했는데, 지금 비캐나다인이 분양 콘도를 사도 되나요?
아직 안 됩니다. 신축 제외는 예산의 제안일 뿐이고 법은 바뀌지 않았습니다(2026년 11월 6일 기준). 지금 비캐나다인이 분양 계약을 하면 지금 법의 예외에 해당하지 않는 한 금지 위반이 될 수 있고, 돕는 사람도 벌금 대상입니다. 법이 바뀌었는지, 언제부터인지는 계약 전에 변호사에게 확인하세요.
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확인한 출처
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, S.C. 2022, c. 10, s. 235 (Justice Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations, SOR/2022-250 (시행규칙, 2023-03-27 개정 반영) · 2026년 10월 30일 확인
- Budget Implementation Act, 2022, No. 1, S.C. 2022, c. 10, ss. 235–237 (시행일, 폐지 조항) · 2026년 10월 30일 확인
- Budget Implementation Act, 2024, No. 1, S.C. 2024, c. 17, s. 149 (폐지를 2027년으로 연장) · 2026년 10월 30일 확인
- Ontario.ca, Non-Resident Speculation Tax (연방 금지법과 NRST는 별개) · 2026년 10월 30일 확인
- 연방 예산 2026 (2026년 11월 5일), 3장 — 기존 주택 금지 2029년까지 연장, 신축 제외 제안 (아직 법 아님) · 2026년 11월 6일 확인
- 연방 예산 2026, 부록 3 입법 조치 — 금지법 적용을 2029년 1월 1일까지 연장하는 법안 제안 · 2026년 11월 6일 확인