무엇인가요?
미활용 주택세(Underused Housing Tax, UHT)는 캐나다 연방 정부의 세금입니다. 비어 있거나 충분히 쓰이지 않는 주택의 소유자에게 해마다 과세 가치(taxable value)의 1%를 매기던 세금입니다. 법(Underused Housing Tax Act)은 2022년 6월 9일에 만들어졌고, 국세청(CRA)이 관리합니다.
이름 때문에 토론토 빈집세와 헷갈리기 쉽지만, 둘은 다른 정부의 다른 세금입니다. 토론토 빈집세는 토론토 시 안의 모든 집주인이 신고하는 시의 세금이고, UHT는 캐나다 전역에 적용되던 연방 세금으로 시민과 영주권자는 대부분 신고 의무가 없었습니다.
2025년부터 달라진 점 (중요)
2026년에 개정된 법(S.C. 2026, c. 3)은 2025년과 그 이후 연도분은 UHT를 내지 않는다고 정했습니다(1.1조). 같은 연도분은 신고서도 낼 필요가 없습니다(6.1조). 그러니 2025년 12월 31일과 그 뒤를 기준으로는 이 세금 때문에 신고하거나 낼 것이 없습니다.
다만 2024년 이전 연도분은 그대로입니다. 그해 12월 31일에 제외 소유자가 아닌 소유자였다면 그 연도분 신고서와 세금 의무가 있었고, 내지 않았다면 벌금이 남아 있을 수 있습니다. 비거주자가 집을 팔 때 CRA는 밀린 UHT 신고·납부를 이유로 116조 증명서 발급을 거부할 수 있습니다(소득세법 116조 8항, "비거주자 매도인 원천징수" 항목 참고).
2024년 이전 연도분: 누가 내고, 누가 신고했나요?
2024년 이전 연도분은, 매년 12월 31일에 주거용 부동산의 소유자(등기부에 적힌 사람)이면서 "제외 소유자(excluded owner)"가 아닌 사람이 세금을 내고 신고서도 내야 했습니다. 세금이 0이어도 제외 소유자가 아니면 신고서는 내야 했습니다.
현재 법 조문(2024년 개정 반영)에서 제외 소유자에는 개인 자격으로 집을 가진 캐나다 시민과 영주권자, 지정 캐나다 법인(specified Canadian corporation: 외국인이 지분·의결권의 10% 이상을 가지지 않은 캐나다 법인), 구성원이 모두 시민·영주권자 등인 캐나다 파트너십과 신탁, 상장 법인, 자선단체, 정부 기관 등이 들어 있습니다. 시민·영주권자가 사망한 사람의 유산 관리인으로 가진 집도 제외입니다.
그래서 실제로 신고와 납부가 문제 되었던 사람은 주로 시민도 영주권자도 아닌 개인(취업 비자, 학생 비자, 해외 거주 외국인 등), 외국 법인, 외국인 지분이 10% 이상인 캐나다 법인입니다. 다만 제외 소유자 정의는 2024년에 개정되었으니, 어느 해 신고부터 어떤 규칙이 적용되는지는 CRA에서 확인하세요.
얼마였나요? (2024년 이전 연도분)
세금 = 1% × 과세 가치 × 내 소유 지분 비율. 과세 가치는 따로 정해진 금액이 없으면 "재산세 평가액(MPAC 평가액)"과 "그해 12월 31일 이전의 가장 최근 매매가" 중 큰 쪽입니다. 원하면 CRA가 인정하는 방식으로 구한 시장 가치(fair market value)를 쓰겠다고 선택(election)할 수도 있습니다.
예를 들어 2024년에 $900,000에 산 집의 MPAC 평가액이 $600,000이면 2024년분 과세 가치는 $900,000이고, 세금은 $9,000이었습니다. 두 사람이 반씩 소유했다면 각자 $4,500씩입니다(참고용 계산).
신고는 해야 했지만 세금이 없던 경우 (2024년 이전 연도분)
- 주거주지: 그 집이 소유자나 배우자의 주된 거주지이거나, 자녀가 지정 교육기관에서 공부하기 위해 사는 집(6조(8)). 시민·영주권자가 아닌 사람이 집을 여러 채 가졌으면 한 채만 선택해 적용합니다.
- 적격 점유 180일 이상(6조(9)): 한 해에 180일 이상, 한 달 이상 연속으로 (가) 서면 계약을 맺은 무관계 세입자, (나) 서면 계약을 맺고 공정 임대료 이상을 내는 가족 등 관계인, (다) 취업 허가로 캐나다에서 일하는 소유자나 배우자, (라) 시민·영주권자인 배우자·부모·자녀가 살았을 때. 소유자나 가족이 다른 곳에서 더 많이 지낸 달은 빼고 셉니다.
- 그해에 처음 소유자가 된 경우(이전 9년 동안 소유한 적이 없을 때), 소유자가 그해나 전해에 사망한 경우와 그 유산 관리인, 공동 소유자(지분 25% 이상)가 사망한 경우.
- 1년 내내 살 수 없는 집, 계절에 따라 접근할 수 없는 집, 재해로 60일 이상 살 수 없게 된 집, 리노베이션으로 120일 이상 살 수 없는 집(10년에 한 번), 그해 4월 전에 공사가 거의 끝나지 않은 신축, 1~3월에 완공되어 분양 중이며 한 번도 사람이 산 적 없는 신축.
2024년 이전 연도분에서 면제는 세금을 없애 줄 뿐, 신고 의무를 없애지는 않았습니다. 제외 소유자가 아니면 면제를 받으려 해도 신고서에 적어서 내야 했습니다.
기한은 언제였나요?
각 연도분 신고서(return)와 세금은 모두 다음 해 4월 30일까지였습니다. 예를 들어 2024년 12월 31일 기준 소유자는 2025년 4월 30일까지 2024년분 신고서를 내고 세금을 내야 했습니다. 집이 여러 채면 집마다 따로 신고했습니다. 2025년분부터는 신고서도 세금도 없습니다(1.1조, 6.1조).
신고 양식, 필요한 세금 번호(tax number), 온라인 제출 방법은 CRA 웹사이트(canada.ca)에서 확인하세요. 이 글은 법 조문만 확인했고 CRA 안내 페이지는 확인하지 못했습니다.
지난 연도분을 신고하지 않았다면
2024년 이전 연도분 신고서를 제때 내지 않았다면 벌금이 큽니다. 법은 개인은 최소 $1,000, 법인 등은 최소 $2,000과, 세금의 5% + 늦은 달마다 세금의 3% 중 큰 금액을 벌금으로 정하고 있습니다. 세금이 0이어도 최소 벌금은 붙습니다.
게다가 다음 해 12월 31일까지도 신고하지 않으면 벌금을 계산할 때 주거주지, 180일 점유, 수리 등 주요 면제를 없는 것으로 봅니다. 즉 면제로 세금이 0이었을 사람도 벌금 계산에서는 1% 전액을 기준으로 하게 됩니다. 신고를 고의로 안 하거나 세금을 안 내면 별도의 형사 벌금도 있습니다. 지난 연도분을 신고하지 않았다면 회계사와 상의하세요.
토론토 빈집세와 어떻게 다른가요?
| 연방 미활용 주택세 (UHT) | 토론토 빈집세 (VHT) | |
|---|---|---|
| 누가 매기나 | 캐나다 연방 정부 (CRA) | 토론토 시 |
| 어디에 | 캐나다 전역의 주거용 부동산 | 토론토 시 안의 주거용 부동산 |
| 누가 신고하나 | 2024년 이전 연도분: 제외 소유자가 아닌 소유자 (주로 비시민·비영주권자, 일부 법인·신탁). 2025년분부터: 없음 | 토론토의 모든 주거용 소유자 (살고 있어도) |
| 세율 | 과세 가치의 1% (2024년분까지) | 평가액의 3% |
| 기준 | 12월 31일 소유자, 한 해 180일 이상 점유 등 | 한 해 6개월 이상 비어 있으면 과세 |
| 기한 | 다음 해 4월 30일 (신고와 납부, 2024년분까지) | 신고 4월 30일, 납부는 시가 정한 날짜 |
두 세금은 별개입니다. 2024년 이전 연도분은 토론토에 집을 가진 외국인 소유자가 둘 다 해당할 수 있었고, 2025년분부터 연방 UHT는 없지만 토론토 빈집세는 시 규정대로 따로 확인해야 합니다.
예시로 보면
취업 비자로 토론토에서 일하는 박 씨(시민도 영주권자도 아님)는 2024년 5월에 콘도를 $700,000에 사서 살고 있습니다. 2024년 12월 31일에 소유자이고 제외 소유자가 아니므로 2025년 4월 30일까지 2024년분 UHT 신고서를 내야 했습니다. 그 집이 주거주지이고, 또 2024년에 처음 소유자가 되었으므로 세금은 0이었습니다. 그래도 신고는 해야 했고, 안 냈다면 최소 $1,000 벌금입니다. 2025년분부터는 신고할 필요가 없습니다.
해외에 사는 박 씨의 부모(외국인)는 토론토에 평가액 $650,000, 매매가 $800,000인 콘도를 2020년부터 비워 두고 있습니다. 2024년분 UHT는 $800,000 × 1% = $8,000이었고, 2025년 4월 30일까지 신고와 납부를 해야 했습니다. 2025년분부터는 집을 비워 두어도 UHT가 없습니다(1.1조). 토론토 빈집세는 별도로 적용될 수 있습니다. (금액은 설명을 위한 가정입니다.)
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
No tax is payable under subsection 6(3) by a person in respect of a residential property for 2025 and subsequent calendar years.쉽게 풀면2025년과 그 이후 연도분은 누구도 UHT를 내지 않습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Despite sections 7 and 10, a person is not required to file a return for a residential property for 2025 and subsequent calendar years.쉽게 풀면2025년과 그 이후 연도분은 UHT 신고서도 낼 필요가 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Subject to this Act, every person that, on December 31 of a calendar year, is an owner of a residential property (other than an excluded owner of the residential property) must pay to His Majesty in right of Canada tax in respect of the residential property for the calendar year in the amount determined by the formula … A × B × C … is 1%;쉽게 풀면2024년 이전 연도분은 12월 31일에 주거용 부동산 소유자이면서 제외 소유자가 아닌 사람이 1%(A) × 과세 가치(B) × 소유 지분(C)만큼 세금을 냈습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
excluded owner of a residential property for a calendar year means a person (other than a prescribed person) that, on December 31 of the calendar year, is an owner of the residential property … (c) in a capacity other than as a trustee of a trust or partner of a partnership if the person is … (i) an individual who is a citizen or permanent resident, … (ii) a specified Canadian corporation,쉽게 풀면개인 자격으로 집을 가진 캐나다 시민·영주권자와 지정 캐나다 법인은 제외 소유자라서 세금도 신고도 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
if no amount is prescribed under paragraph (a), the greater of (i) the value established in respect of the residential property by an authority that has the power by or under an Act of Parliament or the legislature of a province to establish the assessed value of real or immovable property for the purpose of computing a property tax, and (ii) the residential property’s most recent sale price on or before December 31 of the calendar year.쉽게 풀면과세 가치는 재산세 평가액(온타리오는 MPAC 평가액)과 그해 12월 31일 이전의 가장 최근 매매가 중 큰 쪽입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
A person that, on December 31 of a calendar year, is an owner of a residential property (other than an excluded owner of the residential property) is required to file a return for the residential property for the calendar year. … make the return in prescribed form containing prescribed information and file it with the Minister in prescribed manner on or before April 30 of the following calendar year;쉽게 풀면2024년 이전 연도분은 제외 소유자가 아닌 소유자가 집마다 신고서를 다음 해 4월 30일까지 내야 했습니다. 세금이 없어도 마찬가지였습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
The tax payable by a person under subsection (3) in respect of a residential property for a calendar year must be paid by the person to the Receiver General on or before April 30 of the following calendar year.쉽게 풀면세금도 다음 해 4월 30일까지 내야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Subject to subsection (10), no tax is payable under subsection (3) by an owner of a residential property for a calendar year if the number of days during the calendar year that are included in a qualifying occupancy period in respect of the residential property in relation to the owner is 180 days or more.쉽게 풀면한 해에 180일 이상 "적격 점유 기간"(서면 계약 세입자 등)에 해당하면 그해 세금은 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Every person that fails to file a return as and when required under Part 4 is liable to a penalty equal to the greater of (a) $1,000 if the person is an individual or $2,000 if the person is not an individual; and (b) the amount that is the total of (i) 5% of the tax calculated under section 6 payable by the person in respect of the residential property for the calendar year, and (ii) the product obtained when 3% of the tax calculated under section 6 payable by the person in respect of the residential property for the calendar year is multiplied by the number of complete months from the date on which the return was required to be filed.쉽게 풀면신고서를 안 내면 개인은 최소 $1,000, 법인 등은 최소 $2,000이고, 세금의 5% + 늦은 달마다 3%가 더 크면 그 금액이 벌금입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/U-0.5/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
저는 영주권자입니다. UHT 신고를 해야 하나요?
개인 이름으로 집을 가진 시민·영주권자는 제외 소유자라서 신고도 납부도 없었고, 2025년분부터는 누구도 UHT 신고·납부가 없습니다. 2024년 이전 연도분에서 법인이나 신탁, 파트너십 이름으로 가진 집은 그 법인·신탁이 제외 소유자 요건을 갖추는지 따로 봐야 하니 회계사나 CRA에 확인하세요.
취업 비자로 와서 집을 샀고 제가 살고 있습니다. 세금을 내나요?
2025년분부터는 신고도 세금도 없습니다(1.1조, 6.1조). 2024년 이전에 이미 집을 가지고 있었다면 그 연도분은 시민·영주권자가 아니어서 제외 소유자가 아니었으므로, 세금이 0이어도 다음 해 4월 30일까지 신고서를 내야 했습니다. 안 냈다면 최소 $1,000 벌금이 있을 수 있으니 회계사와 상의하세요.
세금이 0이면 신고를 안 해도 되나요?
2025년분부터는 신고 의무 자체가 없습니다. 2024년 이전 연도분은 아닙니다. 제외 소유자가 아니면 세금이 0이어도 신고서를 내야 했고, 신고를 안 하면 벌금을 계산할 때 주요 면제를 없는 것으로 봅니다.
과세 가치는 MPAC 평가액인가요, 산 가격인가요?
2024년 이전 연도분 기준으로 둘 중 큰 쪽입니다. 2016년 기준 MPAC 평가액보다 최근 매매가가 높은 경우가 많아 보통 매매가가 기준이 됩니다. 시장 가치가 더 낮다고 생각하면 CRA가 인정하는 방식으로 시장 가치를 쓰겠다고 선택할 수 있습니다.
토론토 빈집세를 냈으면 UHT는 안 내도 되나요?
둘은 다른 정부의 다른 세금입니다. 2024년 이전 연도분은 토론토의 집을 비워 둔 외국인 소유자가 시의 빈집세(3%)와 연방 UHT(1%)를 둘 다 낼 수 있었습니다. 2025년분부터 연방 UHT는 없지만, 토론토 빈집세는 시 규정대로 따로 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Underused Housing Tax Act, S.C. 2022, c. 5, s. 10 (연방 법무부 법령 사이트) · 2026년 10월 30일 확인