무엇인가요?
시세 분석(CMA, Comparative Market Analysis)은 중개인이 "이 집은 지금 시장에서 얼마에 팔릴까"를 추정해 적은 보고서입니다. 최근에 팔린 비슷한 집들의 실제 거래 가격을 기준으로 삼고, 우리 집과 다른 점(크기, 상태, 위치 등)을 더하거나 빼서 가격 범위를 냅니다.
팔 때는 리스팅 가격(내놓는 가격)을 정하는 데 쓰고, 살 때는 오퍼 금액을 정하는 데 씁니다. 법적인 감정서가 아니라 중개인의 의견이므로, 같은 집이라도 중개인마다 조금씩 다른 숫자가 나올 수 있습니다.
세 가지 "집값"은 서로 다릅니다
같은 집에 세 가지 숫자가 붙어 있을 수 있습니다. 누가, 왜 만드는지가 다릅니다.
| 시세 분석 (CMA) | 감정 (appraisal) | MPAC 평가액 | |
|---|---|---|---|
| 누가 만드나 | 중개인 | 대출 기관이 맡긴 독립 감정사 | MPAC(온타리오 부동산 평가 공사) |
| 왜 만드나 | 리스팅 가격, 오퍼 금액 정하기 | 은행이 대출 금액을 정하려고 | 시(市)가 재산세를 매기려고 |
| 기준 시점 | 지금 시장 | 대출 심사 시점 | 법으로 정한 평가 기준일(현재 2016년 1월 1일) |
| 비용 | 보통 무료(아래 참고) | 보통 사는 사람 부담, 금액은 대출 기관에 확인 | 없음(통지서로 옴) |
MPAC 평가액은 재산세 계산용이라 지금 시세와 많이 다를 수 있습니다. 집값을 정할 때 MPAC 숫자를 기준으로 삼지 마세요.
어떻게 만드나요?
- 비교 매물(comps) 고르기: 같은 동네(콘도는 같은 건물)에서 최근 몇 달 안에 팔린, 크기와 집 종류가 비슷한 집을 고릅니다. 중개인은 MLS® 시스템에서 실제 거래 가격을 볼 수 있습니다.
- 지금 나온 매물(active)과 안 팔린 매물(expired) 보기: 경쟁 매물이 얼마에 나와 있는지, 어떤 가격이 안 팔렸는지 봅니다. 안 팔린 가격은 "그 가격은 너무 높다"는 신호입니다.
- 조정(adjustment)하기: 비교 매물과 우리 집이 다른 점(면적, 방 개수, 주차, 리노베이션, 층수, 전망, 도로 소음 등)을 돈으로 환산해 더하거나 뺍니다.
- 가격 범위 내기: 조정한 숫자들을 모아 "이 정도면 팔린다"는 범위와 추천 리스팅 가격을 정합니다. 요즘 매물이 얼마나 빨리 팔리는지(매물 등록 기간)와 시장 분위기(매수자 시장인지 매도자 시장인지)도 같이 봅니다.
조정은 이렇게 합니다 (예시)
아래는 방법을 보여 주는 가상의 예시입니다. 실제 조정 금액은 동네와 시점마다 다르고, 중개인의 판단이 들어갑니다.
| 비교 매물 | 팔린 가격 | 우리 집과 다른 점 | 조정 | 조정 후 |
|---|---|---|---|---|
| A (같은 길, 2개월 전) | $1,150,000 | 주차 1대 더 있음 | −$40,000 | $1,110,000 |
| B (한 블록 옆, 1개월 전) | $1,060,000 | 부엌 리노베이션 안 됨 | +$50,000 | $1,110,000 |
| C (같은 길, 3개월 전) | $1,180,000 | 면적 10% 더 큼 | −$60,000 | $1,120,000 |
참고용 예시입니다. 세 숫자가 $1,110,000~$1,120,000에 모이면, 중개인은 이 범위를 바탕으로 리스팅 가격을 제안합니다.
"무료 시세 분석"은 무슨 뜻인가요?
많은 중개인이 집을 팔 생각이 있는 분께 시세 분석을 무료로 해 드립니다. 저도 그렇게 하고 있습니다. 집을 보여 주시면 상태까지 반영해 더 정확하게 낼 수 있습니다.
"무료"는 보고서를 받는 데 돈이 들지 않는다는 뜻이지, 그 중개인에게 집을 맡겨야 한다는 뜻은 아닙니다. 시세 분석을 받은 뒤에 리스팅 계약(listing agreement)을 서명해야만 중개인과 계약이 생깁니다. 분석을 받기 전에 무엇을 조건으로 하는지 물어보세요.
온타리오 광고 규정은 "무료" 같은 약속을 할 때 조건이 있으면 분명히 적도록 합니다. 조건이 안 보이면 물어보시면 됩니다.
법은 뭐라고 하나요?
- 온타리오 중개인 윤리 규정(TRESA 시행규칙 Code of Ethics)은 중개인이 의견, 조언, 정보를 줄 때 합리적인 지식, 기술, 판단력, 능력을 보여야 한다고 정합니다.
- 중개인은 자기가 하는 말이 정확하고 오해를 일으키지 않도록 최선을 다해야 하고, 사실을 속이는 일(misrepresentation)에 끼면 안 됩니다. 시세 분석에서 비교 매물을 골라서 빼거나, 팔린 가격을 바꿔 적는 것은 여기에 걸립니다.
- RECO(온타리오 부동산 협의회) 광고 규정은 광고 속 주장이 사실이고 확인 가능해야 하며, 약속이나 제안에는 조건을 분명히 적어야 한다고 합니다.
- 그래도 시세 분석은 "의견"입니다. 분석이 틀렸다고 해서 자동으로 보상받는 제도는 없습니다. 중개인이 규정을 어겼다고 생각하면 RECO에 민원을 낼 수 있습니다.
조심할 점
- 가장 높은 숫자를 부른 중개인이 가장 좋은 중개인은 아닙니다. 리스팅을 따려고 높게 부르는 일이 있습니다. 어떤 비교 매물을 썼는지, 왜 그 매물인지 꼭 물어보세요.
- 비교 매물은 "팔린" 집이어야 합니다. 나와 있는 가격(asking)은 아직 아무도 그 돈을 내지 않은 가격입니다.
- 너무 오래된 거래는 쓸모가 적습니다. 시장이 빠르게 움직일 때는 몇 달 전 가격도 다를 수 있습니다. 최근 몇 달 안의 거래를 쓰는 것이 보통입니다.
- 같은 동네라도 길 하나, 학교 구역, 지하철 거리로 가격이 달라집니다. 숫자만 보지 말고 조정 이유를 보세요.
- 사는 쪽에서도 오퍼를 쓰기 전에 중개인에게 시세 분석을 요청할 수 있습니다. 경쟁 오퍼(multiple offers)에서 얼마까지 쓸지 정할 때 기준이 됩니다.
콘도와 프리컨스트럭션은 조금 다릅니다
콘도는 같은 건물 안에 비슷한 유닛이 많아서 비교가 쉬운 편입니다. 대신 층수, 전망, 주차·창고 포함 여부, 관리비(condo fees) 차이가 가격에 바로 반영됩니다. 같은 건물의 최근 거래가 가장 좋은 비교 매물입니다.
아직 짓지 않은 분양(프리컨스트럭션)은 "팔린 집"이 없어서 보통의 시세 분석이 어렵습니다. 근처의 새 콘도 재판매 가격과 입주한 지 얼마 안 된 건물의 거래를 참고하는 정도입니다. 분양가가 주변 재판매 가격보다 높은지 꼭 비교해 보세요.
예시로 보면
리치먼드힐의 타운하우스를 팔려는 분이 중개인 두 명에게 시세 분석을 받았습니다. 한 명은 같은 단지에서 최근 석 달 안에 팔린 세 채를 비교해 $1,110,000~$1,140,000 범위를 냈고, 다른 한 명은 비교 매물 없이 $1,250,000을 불렀습니다.
두 번째 숫자가 좋아 보였지만, 어떤 집과 비교했는지 묻자 "지금 나와 있는 매물"뿐이었습니다. 이분은 첫 번째 분석을 바탕으로 리스팅 가격을 정했고, 나와 있던 경쟁 매물 두 채보다 조금 낮게 내놓아 3주 안에 팔았습니다. 가상의 예시이며 결과를 약속하는 것이 아닙니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Subject to section 10, in carrying on business, a registrant shall demonstrate reasonable knowledge, skill, judgment and competence in providing opinions, advice, assistance or information to any person.쉽게 풀면등록된 중개인은 일하면서 누구에게든 의견, 조언, 도움, 정보를 줄 때 합리적인 지식, 기술, 판단력, 능력을 보여야 합니다. 시세 분석도 여기에 들어갑니다. 앞의 "10조"는 중개인 없이 거래하는 상대방(self-represented party)에게는 그 거래에 관한 의견이나 조언을 주면 안 된다는 규정입니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/220365 · 2026년 10월 30일 확인
In carrying on business, a registrant, (a) shall make best efforts to ensure that any representations are accurate and are not misleading; and (b) shall not engage in or be a party to misrepresentation or any unethical practice.쉽게 풀면중개인은 자기가 하는 말이 정확하고 오해를 일으키지 않도록 최선을 다해야 하고, 사실을 속이는 일에 끼면 안 됩니다. 시세 분석의 비교 매물이나 가격을 일부러 틀리게 적는 것이 여기에 해당합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/220365 · 2026년 10월 30일 확인
Are all statements factually correct, accurate, and verifiable? You must say what you mean and mean what you say. … Promises/offers: If a promise or offer is made, have any conditions or limitations related to the promise or offer been clearly stated?쉽게 풀면중개인 광고의 모든 말은 사실이고 확인 가능해야 합니다. "무료 시세 분석" 같은 약속에 조건이 있으면 분명히 적어야 합니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-5-1-advertising-requirements/ · 2026년 10월 30일 확인
The sale price of a property is the final dollar figure negotiated and agreed on between parties. A property’s current value is an informed opinion of its worth, based on analysis of all sales transactions in a given market area.쉽게 풀면거래 가격은 사는 사람과 파는 사람이 합의한 숫자이고, MPAC 평가액은 그 지역 전체 거래를 분석해 낸 "의견"입니다. 둘은 같은 숫자가 아닙니다.
출처: mpac.ca/en/UnderstandingYourAssessment/HowSalesAffectYourPropertyAssessment · 2026년 10월 30일 확인
This is the most commonly used valuation approach. We analyze recent sales of comparable properties to determine the value of your property.쉽게 풀면비교 거래로 값을 정하는 방법은 MPAC도 쓰는 가장 흔한 방법입니다. 시세 분석도 같은 생각(비슷한 집의 최근 거래)에서 출발합니다.
출처: mpac.ca/en/UnderstandingYourAssessment/ThreeApproachesValue · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
시세 분석은 얼마나 정확한가요?
좋은 비교 매물이 많을수록 정확합니다. 같은 건물의 콘도나 같은 단지의 타운하우스는 범위가 좁게 나오고, 특이한 집(큰 땅, 오래된 집, 리노베이션이 많이 된 집)은 범위가 넓어집니다. 결국 실제 가격은 사는 사람이 정합니다.
시세 분석과 감정(appraisal)은 무엇이 다른가요?
시세 분석은 중개인이 가격을 정하려고 만드는 의견이고, 감정은 대출 기관이 독립 감정사에게 맡겨 대출 금액을 정하는 평가입니다. 감정가가 계약한 집값보다 낮게 나오면 차액을 내 돈으로 메워야 하므로, 오퍼를 쓸 때 시세 분석을 참고하면 그 위험을 줄일 수 있습니다.
MPAC 평가액이 시세보다 훨씬 낮은데, 집값이 그만큼인가요?
아닙니다. MPAC 평가액은 재산세를 매기려고 법으로 정한 기준일(현재 2016년 1월 1일)의 가치를 기준으로 하기 때문에 지금 시세와 다릅니다. 집값을 정할 때는 최근 거래를 비교한 시세 분석을 쓰세요.
무료 시세 분석을 받으면 그 중개인에게 꼭 맡겨야 하나요?
아닙니다. 리스팅 계약(listing agreement)에 서명하기 전까지는 어떤 의무도 없습니다. 다만 중개인마다 조건이 다를 수 있으니 받기 전에 물어보세요.
사는 사람도 시세 분석을 받을 수 있나요?
네. 오퍼를 쓰기 전에 내 중개인에게 요청하세요. 최근 거래와 비교해 오퍼 금액과 최대 금액을 정하는 데 도움이 됩니다. 경쟁 오퍼에서는 특히 중요합니다.
비교 매물이 없는 집은 어떻게 하나요?
동네를 조금 넓히거나 기간을 늘리고, 조정을 더 많이 합니다. 그만큼 범위가 넓어지고 불확실해집니다. 이런 집은 리스팅 가격을 정할 때 시장 반응(쇼잉 수, 오퍼 유무)을 보며 조정하는 것이 보통입니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- O. Reg. 365/22: Code of Ethics (TRESA 윤리 규정, e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 5.1 광고 요건 · 2026년 10월 30일 확인
- MPAC, 거래가 평가액에 미치는 영향 · 2026년 10월 30일 확인
- MPAC, 가치를 정하는 세 가지 방법 · 2026년 10월 30일 확인