복수 오퍼 (경쟁 오퍼)Multiple offers / Competing offers

무엇인가요?

복수 오퍼는 한 집에 사려는 사람(바이어)이 둘 이상 오퍼(구매 제안)를 낸 상황입니다. 흔히 "경쟁 오퍼", 영어로는 bidding war(비딩 워)라고도 부릅니다.

온타리오 법에서 "경쟁 오퍼"로 치는 것은 파는 쪽 브로커리지(중개 회사)가 받은 서면 오퍼뿐입니다. 말로만 한 제안이나 아직 내지 않은 오퍼는 포함되지 않습니다. RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)가 이렇게 안내합니다.

토론토와 GTA에서는 인기 있는 집에 오퍼 날짜를 정해 두고 그날 여러 오퍼를 한꺼번에 받는 방식이 흔합니다. 자세한 절차는 "오퍼 제출과 제시" 항목을 보세요.

온타리오 규정: 개수는 알리고, 내용은 파는 사람이 정합니다

2023년 12월 1일부터 적용되는 TRESA(온타리오 부동산 중개법) 시행규칙은 경쟁 오퍼를 이렇게 다룹니다.

• 오퍼 개수: 파는 쪽 브로커리지는 경쟁하는 서면 오퍼가 몇 개인지, 오퍼를 낸 모든 사람에게 알려야 합니다. 이것은 의무입니다.
• 오퍼 내용: 파는 사람(셀러)이 서면으로 지시할 때만, 브로커리지가 오퍼 내용(가격, 클로징 날짜, 조건 등)을 오퍼를 낸 모든 사람에게 공유할 수 있습니다. 지시가 없으면 내용을 알려 줄 수 없습니다.
• 일부만 공유: 파는 사람은 오퍼 내용 중 일부(예: 클로징 날짜만, 가격은 빼고)만 공유하라고 지시할 수 있습니다.
• 개인 정보는 절대 공유 안 됨: 오퍼를 낸 사람의 이름이나 그 사람을 알아볼 수 있는 정보는 공유할 수 없습니다. 파는 사람이 지시해도 중개인이 따를 수 없습니다.
• 같은 브로커리지가 양쪽을 대리하면: 파는 사람과 어떤 사는 사람을 같은 브로커리지가 돕고 있다면, 그 사실을 오퍼를 낸 다른 모든 사람에게 수락 전에 알려야 합니다.

"오픈 오퍼"란 무엇인가요?

뉴스에서 말하는 오픈 오퍼(open offer process, 공개 입찰)는 파는 사람이 오퍼 내용을 다른 사는 사람들에게 공개하는 방식입니다. 하지만 법에는 "오픈 오퍼"라는 절차가 따로 없습니다. 법은 단지 파는 사람이 서면으로 지시하면 중개인이 내용을 공유할 수 있게 허용할 뿐입니다.

그래서 공개 여부는 집마다, 파는 사람마다 다릅니다. 파는 사람은 오퍼를 받기 전에 정할 수도, 받은 뒤에 정할 수도 있고, 중간에 마음을 바꿀 수도 있습니다. 사는 사람은 미리 알지 못할 수 있습니다.

내용이 공유되는 과정에 참여하고 싶지 않다면, 내 중개인과 상의해 오퍼 내용을 지키는 방법(예: 비밀 오퍼 요청)을 의논할 수 있습니다. 다만 파는 사람이 그 요청을 들어줄 의무는 없습니다.

순서대로 보면

1. 리스팅에 "오퍼는 ○월 ○일 ○시에 검토" 같은 안내가 있는지 확인합니다. 이런 날짜는 파는 사람의 서면 지시가 있어야 정할 수 있습니다.
2. 내 중개인이 파는 쪽 브로커리지에 오퍼를 낼 것이라고 알립니다(오퍼 등록). 이때 오퍼가 몇 개 들어왔는지 물어볼 수 있습니다.
3. 서면 오퍼를 정해진 시간까지 냅니다. 가격, 디파짓, 조건, 클로징 날짜, 유효 기한(irrevocable)을 적습니다.
4. 파는 쪽 브로커리지가 오퍼를 낸 모든 사람에게 경쟁 오퍼 개수를 알립니다. 파는 사람이 지시했다면 내용 일부도 공유합니다.
5. 파는 사람이 중개인과 함께 오퍼를 검토합니다. 하나를 받아들이거나, 하나에 역제안(사인백)을 하거나, 몇몇에게 "조건을 더 좋게 고쳐서 다시 내 달라"고 하거나, 모두 거절할 수 있습니다.
6. 받아들여지지 않은 오퍼는 유효 기한이 지나면 자동으로 효력이 없어집니다. 디파짓을 오퍼와 함께 냈다면 돌려받습니다.

파는 사람은 가장 높은 오퍼를 골라야 하나요?

아닙니다. 어떤 오퍼를 받아들일지는 파는 사람이 정합니다. 가격만이 아니라 조건이 없는지, 클로징 날짜가 맞는지, 디파짓이 얼마인지를 함께 봅니다. 조건이 적고 날짜가 맞는 조금 낮은 오퍼가 조건 많은 높은 오퍼보다 선택되기도 합니다.

RECO는 사는 사람에게 이렇게 안내합니다: 경쟁 오퍼 상황이라고 해서 집이 꼭 호가(리스팅 가격)보다 비싸게 팔리는 것은 아니고, 호가 이상을 써도 오퍼가 받아들여진다는 보장은 없습니다.

한편 파는 사람 쪽에서는 너무 세게 협상하다가 사는 사람들이 다른 집으로 떠날 수 있다는 점을 RECO가 지적합니다. 가장 좋은 오퍼였는데 역제안을 했다가 사라지는 일도 있습니다.

사는 사람이 준비할 것

• 예산을 먼저 정하고 지키기: 오퍼 날짜 전에 "이 집에 최대 얼마까지"를 정해 두고, 경쟁 분위기에 휩쓸려 넘기지 않습니다. RECO의 바이어 체크리스트도 미리 원칙을 정해 두라고 권합니다.
• 조건 빼기는 신중하게: 경쟁에서 이기려고 대출 조건, 홈 인스펙션(집 상태 검사) 조건을 빼는 사람이 많습니다. RECO는 모기지 사전 심사(pre-qualifying)를 받았다고 해서 오퍼에서 대출 조건을 빼도 안전한 것은 아니라고 분명히 말합니다. 인스펙션을 포기하면 나중에 큰 수리비가 나올 수 있습니다.
• 디파짓 준비: 큰 디파짓은 오퍼를 돋보이게 할 수 있습니다. 디파짓을 언제까지 내야 하는지는 오퍼에 적은 대로이고, 기한이 짧을 수 있으니 은행 수표(bank draft)를 빨리 마련하는 방법을 은행에 미리 알아 두세요.
• 유효 기한(irrevocable)은 넉넉하지만 짧게: 오퍼 날짜 당일 밤까지 정도로 두는 경우가 흔합니다. 너무 길면 파는 사람이 내 오퍼를 쥐고 다른 사람과 협상할 시간을 주는 셈입니다. 기한은 내 중개인과 상의해 정하세요.
• 내용 공유 여부 물어보기: 파는 사람이 오퍼 내용을 공유할 계획인지 미리 물어볼 수 있습니다. 다만 답이 없을 수도 있고, 나중에 바뀔 수도 있습니다.
• 내 중개인의 역할: 내 중개인(바이어 에이전트)은 내 편에서 조언하고 협상합니다. 경쟁 오퍼에 참여할지, 얼마를 쓸지는 결국 내가 정합니다.

오퍼 개수가 의심되면

"오퍼가 5개 있다"는 말을 듣고 가격을 올렸는데 실제로는 그렇지 않았다면 어떻게 할까요? 서면 오퍼를 낸 사람(또는 그 사람의 중개인)은 RECO에 파는 쪽 브로커리지가 실제로 받은 서면 오퍼 개수를 조사해 달라고 요청할 수 있습니다. 법(TRESA 35.1조)이 이 권리를 줍니다.

RECO는 브로커리지에 오퍼 사본을 요구해 개수를 확인하고, 요청한 사람에게 결과를 알려 줍니다. 들었던 숫자와 다르면 정식 불만 절차로 이어질 수 있습니다. 파는 쪽 브로커리지는 받은 서면 오퍼 사본을 모두 보관해야 하므로 확인이 가능합니다.

오퍼를 내지 않은 사람은 이 조사를 요청할 수 없습니다.

예시로 보면