역제안 (사인백)Counter-offer / Sign-back

무엇인가요?

역제안은 오퍼(구매 제안)를 받은 쪽이 "이대로는 안 되지만 이렇게 고치면 하겠다"며 조건을 바꿔 되돌려 보내는 것입니다. 온타리오 중개인들은 흔히 사인백(sign-back) 또는 카운터 오퍼(counter-offer)라고 부릅니다. 고친 오퍼에 서명해서(sign) 되돌려 보내기(back) 때문에 붙은 이름입니다.

보통은 파는 사람(셀러)이 사는 사람(바이어)의 오퍼에 역제안을 하지만, 사는 사람이 파는 사람의 역제안에 다시 역제안을 할 수도 있습니다. 양쪽이 같은 조건에 서명할 때까지 오갑니다.

고칠 수 있는 것은 가격만이 아닙니다. 클로징 날짜, 디파짓 금액, 조건(대출, 홈 인스펙션)의 기한, 포함 품목(냉장고, 조명 등), 유효 기한 모두 역제안의 대상입니다.

실제로는 어떻게 하나요?

온타리오에서는 보통 OREA(온타리오 부동산협회) 표준 계약서(Form 100)로 오퍼를 쓰고, 그 종이(또는 전자 서류) 위에서 역제안을 합니다. 흔히 쓰는 방식은 이렇습니다. 정확한 절차와 문구는 서명하는 계약서와 중개인에게 확인하세요.

1. 바꾸고 싶은 부분(예: 가격 $950,000)을 줄 긋고 새 내용(예: $975,000)을 적습니다.
2. 고친 자리마다 고친 사람이 이니셜(이름 머리글자)을 적습니다. 상대가 받아들이면 상대도 같은 자리에 이니셜을 적습니다. 양쪽 이니셜이 다 있어야 그 변경이 계약의 일부가 됩니다.
3. 유효 기한(irrevocable)을 새로 적습니다. "이 역제안은 ○월 ○일 ○시까지 유효"처럼요. 상대가 그 시간 안에 받아들이지 않으면 역제안은 효력이 없어집니다.
4. 서명하고 상대 중개인에게 보냅니다. 법(TRESA 시행규칙)은 서면 오퍼뿐 아니라 오퍼의 서면 수정도 중개인이 받는 즉시 고객에게 전하도록 합니다.
5. 상대가 기한 안에 그대로 서명하면 계약이 성립합니다. 상대가 또 고치면 새 역제안이 되고, 다시 새 유효 기한이 붙습니다.

전자 서명 시스템에서는 줄 긋기 대신 새 판을 만들어 보내기도 합니다. 어느 쪽이든 "무엇이 바뀌었는지"를 서명 전에 하나하나 확인하세요.

법적으로는 무슨 뜻인가요?

계약법의 일반 원칙에서 역제안은 원래 오퍼를 거절하고 새 오퍼를 내는 것입니다. 그래서 파는 사람이 $975,000으로 역제안을 보낸 순간, 사는 사람의 원래 $950,000 오퍼는 사라집니다. 사는 사람이 역제안을 거절했다고 해서 파는 사람이 나중에 "그럼 원래 $950,000에 하겠다"고 받아들일 수는 없습니다. 다시 오퍼를 써야 합니다.

계약은 한쪽이 보낸 마지막 오퍼(또는 역제안)를 상대가 유효 기한 안에 고치지 않고 그대로 받아들여 서명하고, 그 사실이 상대에게 전달될 때 성립합니다. 그 전까지는 누구도 묶여 있지 않습니다. 계약서는 보통 "받아들인 사실을 언제까지 어떻게 알려야 하는지"도 정해 두니 확인하세요.

이 설명은 일반 원칙입니다. 내 상황에 어떻게 적용되는지는 부동산 변호사에게 확인하세요.

몇 번이나 오가나요?

횟수에 제한은 없습니다. 한 번에 끝나기도 하고 서너 번 오가기도 합니다. 다만 역제안마다 새 유효 기한이 붙고, 그동안 상대는 다른 집(또는 다른 사는 사람)을 찾을 수 있다는 점을 기억하세요.

RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 파는 사람에게 이렇게 경고합니다. 협상을 계속하다 보면 그 오퍼가 사는 사람이 낼 수 있는 최선이었음을 뒤늦게 알게 되고, 그사이 다른 사는 사람들은 다른 집을 찾아 떠날 수 있습니다.

유효 기한은 보통 몇 시간에서 하루 정도로 짧게 둡니다. 역제안을 받은 쪽이 그 시간 동안 내 오퍼를 쥐고 다른 사람과 협상하지 못하게 하려는 것입니다. 정해진 규칙은 없으니 내 중개인과 상의하세요.

복수 오퍼 상황에서는

오퍼가 여러 개 들어왔을 때 파는 사람은 그중 하나에 역제안을 보내거나, 몇몇 사는 사람에게 "조건을 고쳐 다시 내 달라"고 요청할 수 있습니다. 어떻게 할지는 파는 사람이 중개인의 조언을 들어 정합니다.

한 번에 두 사람에게 역제안을 보내면 둘 다 받아들였을 때 두 계약에 묶이는 위험이 있습니다. 그래서 보통 한 번에 한 사람에게만 역제안을 보냅니다. 이것은 관행이지 법은 아니니, 파는 사람이라면 중개인과 변호사에게 확인하세요.

사는 사람이라면: 역제안을 받았다는 것은 파는 사람이 내 오퍼에 관심이 있다는 뜻입니다. 하지만 유효 기한이 짧으니 예산 안에서 빨리 판단해야 합니다.

전략을 쉽게 말하면

• 처음 오퍼를 쓸 때부터 "어디까지 양보할 수 있는지"를 정해 두면 역제안에 흔들리지 않습니다.
• 가격만 보지 마세요. 클로징 날짜를 맞춰 주거나 조건 기한을 줄이는 것이 상대에게는 돈만큼 중요할 수 있습니다.
• 역제안마다 바뀐 곳을 모두 확인하세요. 가격만 고친 줄 알았는데 포함 품목이나 클로징 날짜가 함께 바뀌어 있는 경우가 있습니다.
• 말로 한 약속은 계약이 아닙니다. 중개인이 "파는 사람이 이 가격이면 된다고 했다"고 전해도, 서명한 역제안이 돌아오기 전까지는 확정이 아닙니다. 법은 중개인이 부동산 계약이 서면으로 작성되도록 최선을 다하라고 요구합니다.
• 기한을 넘기지 마세요. 역제안의 유효 기한은 주말과 공휴일도 셉니다. 답하기 전에 기한이 지나면 역제안은 사라지고, 상대는 다른 사람과 계약할 수 있습니다.

조심할 점

• 양쪽 이니셜: 고친 자리에 한쪽 이니셜만 있으면 그 부분은 합의되지 않은 것입니다. 마지막 서명 전에 모든 변경 자리를 확인하세요.
• 사본 받기: 계약이 성립하면 양쪽 서명이 모두 들어간 최종본 사본을 받아야 합니다. 중개인은 모든 당사자가 사본을 받도록 노력할 의무가 있습니다.
• 조건부 오퍼의 조건 기한은 역제안이 오가는 동안 그대로이거나 함께 바뀔 수 있습니다. 최종본에서 날짜를 다시 세어 보세요.
• 역제안이 오가는 동안 다른 집에 오퍼를 내면, 둘 다 받아들여질 때 두 집을 사야 할 수 있습니다. 하나가 끝난 뒤에 다음으로 가세요.

예시로 보면