무엇인가요?
집을 사고팔 때 "무엇이 집과 함께 넘어오는가"를 정하는 말입니다. 동산(채틀, chattels)은 집에 붙어 있지 않아 들고 나갈 수 있는 물건입니다. 부착물(픽스처, fixtures)은 집에 고정되어 집의 일부가 된 것입니다.
어느 쪽인지에 따라 기본 결과가 달라집니다. 부착물은 따로 빼기로 적지 않으면 집과 함께 사는 사람에게 넘어가고, 동산은 따로 넣기로 적지 않으면 파는 사람이 가져갑니다.
| 동산 (채틀) — 적어야 포함 | 부착물 (픽스처) — 적어야 제외 |
|---|---|
| 냉장고, 스토브, 식기세척기, 세탁기, 건조기 | 천장 조명, 샹들리에 |
| 커튼, 블라인드(떼어 낼 수 있는 것) | 붙박이장, 붙박이 책장, 빌트인 오븐 |
| 가구, TV, 화분, 창고 선반(세워 둔 것) | 벽에 고정된 거울, 선반, 커튼 봉 |
| 차고 문 리모컨, 열쇠 | 차고 문 개폐기(본체), 중앙 진공청소기 |
| 이동식 에어컨, 히터 | 온도 조절기, 초인종(배선된 것), 벽걸이 TV 거치대 |
표는 흔히 나누는 예시입니다. 경계가 애매한 물건(커튼 봉, 벽걸이 거치대 등)이 많으므로, 중요한 것은 "어느 쪽인지 따지기"보다 "계약서에 적기"입니다.
기본 규칙과 애매한 경우
법에서 동산과 부착물을 나누는 기준은 그 물건이 얼마나 단단히, 어떤 목적으로 붙어 있는가입니다. 못이나 나사로 벽에 고정했는지, 떼면 집이 손상되는지, 집을 더 좋게 하려고 붙였는지 등을 봅니다. 이것은 판례로 만들어진 일반 원칙이라 경우마다 결론이 다를 수 있습니다.
그래서 샹들리에, 커튼 봉, 벽걸이 TV 거치대, 스마트 초인종처럼 양쪽이 다르게 볼 수 있는 물건은 계약서에 포함인지 제외인지 분명히 적는 것이 가장 안전합니다. 다툼이 생기면 변호사에게 물어보세요.
계약서에는 어떻게 적나요?
온타리오에서 흔히 쓰는 OREA 표준 계약서(Form 100)에는 보통 세 가지 칸이 있습니다. 칸 이름과 정확한 문구는 서명하는 계약서에서 확인하세요.
- 포함 품목(Chattels included): 파는 사람이 두고 가기로 한 동산. 예: 냉장고, 스토브, 세탁기, 건조기, 창문 가리개. 조명 기구처럼 부착물이지만 확실히 하려고 이 칸에 함께 적는 경우도 흔합니다.
- 제외 품목(Fixtures excluded): 파는 사람이 가져가기로 한 부착물. 예: 식당 샹들리에, 안방 커튼 봉, 정원의 특정 나무.
- 렌탈 품목(Rental items): 파는 사람 소유가 아니라 빌려 쓰는 장비. 예: 온수 탱크, 정수기, 보안 시스템. 보통 사는 사람이 렌탈 계약을 이어받는다고 적습니다.
RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)의 바이어 체크리스트는 오퍼를 되도록 자세히 쓰고, 가전과 조명 기구처럼 무엇이 포함되는지 분명히 적으라고 권합니다.
구체적으로 적는 법
- 종류만 적지 말고 위치와 특징을 적습니다. "냉장고" 대신 "주방의 스테인리스 LG 냉장고", "조명" 대신 "식당 천장 조명 1개, 현관 조명 1개"처럼요.
- 가전은 제조사, 모델, 색을 적어 두면 클로징 때 다른 물건으로 바뀌는 일을 막을 수 있습니다. RECO는 사는 쪽 중개인에게 계약서에 포함된 가전과 그 밖의 동산·부착물의 사진을 찍고 모델 번호와 일련번호를 기록해 두라고 안내합니다.
- 리모컨, 열쇠, 설명서처럼 작은 것도 중요한 것은 적습니다. 예: 차고 문 리모컨 2개.
- 파는 사람이라면 리스팅 단계부터 정확히 알립니다. RECO의 셀러 체크리스트는 온수기, 가전, 조명 기구, 창문 가리개처럼 포함되는 것과 안 되는 것을 리스팅에 정확히 적으라고 권합니다.
- "현재 상태 그대로(as is)"로 넘기는 물건이 있으면 그렇게 적습니다.
렌탈 품목: 온수 탱크, 보일러, 정수기
GTA의 많은 집은 온수 탱크를 렌탈 회사에서 빌려 씁니다. 보일러(furnace), 에어컨, 정수기, 보안 시스템을 렌탈하는 집도 있습니다. 이런 장비는 파는 사람 소유가 아니므로 "포함 품목"이 될 수 없고, 사는 사람이 렌탈 계약을 이어받아 매달 요금을 내는 것이 보통입니다.
오퍼를 쓰기 전에 확인할 것: 어떤 회사의 어떤 장비인지, 월 요금이 얼마인지, 계약 기간이 얼마나 남았는지, 중도 해지나 구매(buyout) 비용이 얼마인지. 이런 숫자는 리스팅에 안 나올 수 있으니 파는 사람에게 서류를 요청하고 렌탈 회사에 직접 확인하세요.
RECO는 흔히 "중요한 사실(material facts)"로 보는 예로 난방, 냉방 같은 주요 설비의 나이, 상태, 그리고 소유 여부(렌탈인지)를 듭니다.
"정상 작동" 문구와 클로징 전 방문
표준 계약서에는 보통 파는 사람이 포함 품목이 클로징 때 정상 작동 상태(in good working order)라고 보증하는 문구가 있습니다. 정확한 문구와 범위는 서명하는 계약서에서 확인하세요. 이 문구가 있으면 클로징 때 냉장고가 고장 나 있을 경우 사는 사람이 파는 사람에게 책임을 물을 근거가 됩니다.
그래서 클로징 전 방문(pre-closing visit)이 중요합니다. RECO는 이 방문이 집 상태가 마지막으로 본 때와 같은지, 가전과 주요 설비가 제대로 작동하는지, 파는 사람이 계약서에 포함된 부착물이나 물건을 떼어 가지 않았는지, 약속한 수리를 했는지 확인하는 마지막 기회라고 설명합니다. 방문 횟수는 오퍼에 적어 협상합니다.
문제를 발견하면 바로 내 중개인과 변호사에게 알리세요. 변호사끼리 클로징 때 일정 금액을 보류(holdback)했다가 해결 뒤 풀어 주는 방법을 쓰기도 합니다.
흔한 다툼
- 샹들리에나 특이한 조명을 파는 사람이 떼어 가고 싼 조명으로 바꿔 둔 경우. 제외 품목에 적지 않았다면 부착물이라 두고 가야 하는 것이 원칙입니다.
- 가전이 사진이나 쇼잉 때 본 것과 다른 오래된 모델로 바뀐 경우. 모델 번호를 적어 두었으면 바로 확인할 수 있습니다.
- 커튼은 가져가고 봉만 남긴 경우, 또는 봉까지 떼어 벽에 구멍만 남은 경우.
- 벽걸이 TV 거치대, 스마트 온도 조절기, 초인종 카메라를 떼어 가고 배선만 남은 경우.
- 온수 탱크가 렌탈인 줄 몰랐는데 클로징 뒤 렌탈 회사에서 청구서가 온 경우.
- 가전이 "작동은 하지만" 소리가 크거나 일부 기능이 안 되는 경우. "정상 작동"의 범위는 상황과 계약서 문구에 따라 달라 변호사 판단이 필요합니다.
콘도와 프리컨스트럭션은
콘도에서는 주차 공간과 로커가 별도 유닛인지, 공용 부분의 전용 사용권인지에 따라 넘어가는 방식이 다릅니다. 이것은 동산이 아니라 소유권 문제라 상태 증명서(status certificate)와 변호사 검토가 필요합니다. 유닛 안의 가전과 조명은 일반 주택과 같이 계약서에 적습니다.
프리컨스트럭션(분양)에서는 어떤 가전과 마감재가 들어가는지 개발사 계약서와 사양서(schedule)에 정해져 있고, 모델과 브랜드가 바뀔 수 있다는 문구가 있는 경우가 많습니다. 서명 전에 변호사와 함께 그 부분을 읽어 보세요.
예시로 보면
스카버러의 단독주택을 보고 오퍼를 쓰면서 포함 품목에 "주방의 삼성 스테인리스 냉장고(모델 번호 적음), 스토브, 식기세척기, 지하 세탁기와 건조기, 모든 창문 블라인드, 모든 조명 기구(식당 샹들리에 제외), 차고 문 개폐기와 리모컨 2개"를 적었습니다. 제외 품목에는 "식당 샹들리에"를, 렌탈 품목에는 "온수 탱크(렌탈, 사는 사람이 계약 승계)"를 적었습니다.
클로징 이틀 전 방문에서 식당에 싼 조명이 달려 있고 샹들리에가 없는 것은 계약대로였습니다. 그런데 주방 냉장고가 다른 모델이었습니다. 중개인이 사진과 모델 번호를 보여 주자 파는 쪽은 원래 냉장고를 돌려놓기로 했고, 변호사들은 혹시 몰라 클로징 때 소액을 보류했다가 확인 뒤 풀어 주었습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Make your offer as detailed as possible. Outline what will be included with the sale (for example, appliances and light fixtures) and be clear if certain renovations or repairs need to be completed prior to closing, based on the home inspection.쉽게 풀면오퍼는 되도록 자세히 쓰고, 가전과 조명 기구처럼 무엇이 포함되는지, 클로징 전에 끝내야 할 수리가 있는지 분명히 적으세요.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/buyers-checklist/ · 2026년 10월 30일 확인
Ensure that all your home’s details in the listing are accurate, from the square footage, recent renovations, property taxes and lot dimensions to items that are and aren’t included (for example, water heater, appliances, light fixtures, window coverings).쉽게 풀면파는 사람은 리스팅에 온수기, 가전, 조명 기구, 창문 가리개처럼 포함되는 것과 안 되는 것을 정확히 적어야 합니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-sellers/sellers-checklist/ · 2026년 10월 30일 확인
Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures that are included with the property according to the Agreement of Purchase and Sale. This protects the buyer in case the seller attempts to replace these items with different models.쉽게 풀면계약서에 포함된 가전과 동산, 부착물의 사진을 찍고 모델 번호와 일련번호를 적어 두면, 파는 사람이 다른 물건으로 바꿔 놓는 일을 막을 수 있습니다.
출처: reco.on.ca/news/when-the-property-is-damaged-after-the-offer-three-ways-to-protect-your-buyer-client/ · 2026년 10월 30일 확인
A pre-closing visit is the buyer’s last chance to verify that: 1) the home is in the condition that it was when the buyer last saw it, 2) the appliances and major systems work properly, 3) the seller didn’t remove any fixtures or other items that were identified as included in the Agreement of Purchase and Sale (APS), and 4) the seller completed any agreed-upon repairs, and fulfilled any other conditions listed in the APS.쉽게 풀면클로징 전 방문은 집 상태, 가전과 주요 설비의 작동, 포함 품목이 그대로 있는지, 약속한 수리가 됐는지를 확인하는 마지막 기회입니다.
출처: reco.on.ca/news/ask-the-registrar-pre-closing-visits/ · 2026년 10월 30일 확인
Items that are often considered to be material facts include: … The age, condition, and ownership status of any major home systems (for example, heating, air-conditioning, roof, and windows);쉽게 풀면RECO는 난방, 냉방 같은 주요 설비의 나이, 상태, 소유 여부(렌탈인지)를 흔히 중요한 사실로 보는 예로 듭니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-7-3-material-facts/ · 2026년 10월 30일 확인
A registrant who represents a client in respect of a trade in real estate shall use best efforts to ensure that any agreement that deals with the conveyance of an interest in real estate is in writing and that the written agreement is legible.쉽게 풀면고객을 대리하는 중개인은 매매 계약이 서면으로, 읽을 수 있게 작성되도록 최선을 다해야 합니다. 그러니 "냉장고는 두고 간다" 같은 약속도 말로만 하지 말고 계약서에 적어 두세요.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
조명 기구는 기본으로 포함되나요?
천장에 고정된 조명은 일반적으로 부착물이라 제외 품목에 적지 않으면 집과 함께 넘어갑니다. 하지만 샹들리에처럼 애매하거나 가치 있는 것은 포함이든 제외든 계약서에 분명히 적는 것이 안전합니다.
파는 사람이 포함 품목에 적힌 가전을 가져갔어요.
포함 품목에 적힌 물건이면 계약 위반입니다. 바로 내 중개인과 변호사에게 알리세요. 클로징 전이라면 변호사가 돌려놓기나 보류금(holdback)을 요구할 수 있고, 클로징 뒤라면 손해를 청구해야 할 수 있습니다. 사진과 모델 번호가 있으면 큰 도움이 됩니다.
온수 탱크 렌탈은 꼭 이어받아야 하나요?
계약서에 "사는 사람이 승계"라고 적혀 있으면 그렇습니다. 원하지 않으면 오퍼에 파는 사람이 클로징 전에 렌탈을 끝내거나 구매(buyout)하도록 적어 협상할 수 있습니다. 비용과 기간은 렌탈 회사에 직접 확인하세요.
"정상 작동" 보증은 클로징 뒤에도 유효한가요?
보증이 클로징 뒤까지 살아 있는지, 얼마나 가는지는 계약서 문구에 따라 다릅니다. 서명 전에 변호사에게 그 문구를 확인해 달라고 하고, 클로징 전 방문에서 가전을 실제로 켜 보세요.
가구나 TV를 두고 가 달라고 할 수 있나요?
네, 동산은 무엇이든 협상해서 포함 품목에 적을 수 있습니다. 다만 집값에 포함된 것으로 볼지, 따로 값을 정할지는 세금과 대출에 영향을 줄 수 있으니 중개인과 변호사에게 물어보세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- RECO, 바이어 체크리스트 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 셀러 체크리스트 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 오퍼 뒤 집이 손상됐을 때: 바이어 고객을 지키는 세 가지 방법 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 등록관에게 묻다: 클로징 전 방문 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 게시물 7.3 중요한 사실 · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) s. 13.2 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- OREA 표준 계약서 안내 페이지 (Form 100은 회원 전용) · 2026년 10월 30일 확인