입주 전 최종 점검 (워크스루)Final walkthrough

무엇인가요?

최종 점검(final walkthrough)은 클로징(잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날) 직전에 사는 사람이 집에 다시 가서 "계약한 대로인가"를 확인하는 방문입니다. 홈 인스펙션처럼 집의 상태를 평가하는 것이 아니라, 오퍼를 낸 뒤 바뀐 것이 없는지, 포함 품목이 그대로 있는지, 약속한 수리가 끝났는지를 봅니다.

온타리오 법은 사는 사람에게 클로징 전 방문 권리를 따로 주지 않습니다. 집은 클로징 전까지 파는 사람의 것이고, RECO 불러틴 7.1은 집 출입이 파는 사람의 동의가 있을 때만, 정해진 목적과 시간에 허용된다고 설명합니다. 그래서 방문 횟수와 조건은 계약서에 적어 두어야 합니다.

계약서에 어떻게 적나요?

보통 오퍼에 "사는 사람은 클로징 전 서로 합의한 시간에 N회 방문할 수 있다"는 조항을 넣습니다. 횟수는 한두 번이 흔하지만 협상할 수 있습니다. 측정, 견적, 가족 방문용으로 더 많은 횟수를 넣기도 합니다.

RECO도 방문 조항은 오퍼에 넣는 조항이고, 방문은 협상할 수 있다고 설명합니다. 오퍼를 쓸 때 중개인에게 방문 조항을 넣었는지 확인하고, 서명 전에 계약서 본문에서 횟수와 조건을 직접 읽어 보세요. 조항이 없으면 방문은 파는 사람의 호의에 달려 있습니다.

방문 때는 보통 내 중개인이 동행하고, 파는 사람의 브로커리지를 통해 약속을 잡습니다. RECO는 중개인이 동행하지 않는 출입은 파는 사람의 서면 동의가 있어야 하고, 사진이나 영상도 파는 사람이 허락해야 찍을 수 있다고 안내합니다.

언제 가나요?

가장 쓸모 있는 때는 클로징 하루이틀 전, 파는 사람이 짐을 거의 뺀 뒤입니다. 가구가 빠져야 바닥, 벽, 가전 상태가 보이고, 이사 중에 생긴 손상도 알 수 있습니다. 계약서에 적힌 횟수 중 마지막 한 번을 이때로 남겨 두세요.

파는 사람이 클로징 당일까지 사는 경우에는 완전히 빈 집을 보기 어렵습니다. 그래도 가능한 한 늦게 가고, 포함 품목과 수리 내용은 반드시 확인합니다.

무엇을 확인하나요?

• 포함 품목(chattels): 계약서에 적힌 냉장고, 세탁기, 조명, 커튼 레일 등이 그대로 있고 작동하는지. 모델이 바뀌지 않았는지 사진과 비교합니다.
• 제외 품목(exclusions)이 빠져나갔는지, 그리고 빼면서 벽이나 바닥을 망가뜨리지 않았는지.
• 약속한 수리: 오퍼나 수정 합의서에 적힌 수리가 끝났는지. 영수증이나 보증서를 요청합니다.
• 새 손상: 이사 중 생긴 벽 긁힘, 문틀 파손, 깨진 창문, 바닥 흠집.
• 설비 작동: 전등, 수도꼭지, 변기, 난방과 에어컨, 온수, 차고 문, 가전을 켜 봅니다. 공급 서비스가 끊겨 있으면 확인이 어려우니 미리 물어봅니다.
• 물 흔적: 지하실, 싱크대 아래, 천장에 새 얼룩이 없는지.
• 남은 물건과 쓰레기: 계약서에 "깨끗한 상태로 비워 준다(broom swept, vacant)"는 문구가 있는지 확인하고, 치워야 할 것을 적어 둡니다.
• 열쇠, 차고 리모컨, 우편함 열쇠, 보안 코드의 수량. 열쇠는 보통 클로징 때 변호사를 통해 받지만, 몇 개인지 미리 확인합니다.
• 모든 것을 사진으로 남깁니다(파는 사람의 허락을 받고). 문제가 있으면 바로 중개인에게 알립니다.

문제가 있으면 어떻게 하나요?

1. 그 자리에서 중개인에게 알리고 사진을 찍습니다. 클로징 전에 알리는 것이 핵심입니다. 돈이 넘어간 뒤에는 해결 수단이 크게 줄어듭니다.
2. 내 변호사에게 바로 연락합니다. 변호사가 파는 사람의 변호사에게 서면으로 문제를 전달합니다.
3. 해결 방법을 정합니다. 클로징 전 수리, 가격 조정, 또는 문제가 해결될 때까지 일정 금액을 변호사가 보류하는 홀드백이 흔한 방법입니다. 어느 것이든 서면 합의가 필요합니다.
4. 작은 문제는 보통 클로징을 멈추지 않습니다. 큰 손상이나 계약 위반이면 변호사가 클로징을 미루거나 다른 조치를 조언할 수 있습니다. 혼자 결정하지 말고 변호사 판단을 따르세요.
5. 클로징 뒤에 발견한 것은 파는 사람에게 청구해야 하므로 증거가 중요합니다. 최종 점검 때 찍은 사진이 큰 도움이 됩니다.

RECO 바이어 체크리스트는 오퍼를 쓸 때 포함 품목을 자세히 적고, 홈 인스펙션에 따른 수리를 클로징 전에 끝내야 한다면 분명히 적으라고 안내합니다. 계약서가 분명할수록 최종 점검에서 문제를 바로잡기 쉽습니다.

신축 집은 PDI입니다

빌더에게서 새 집을 살 때는 최종 점검 대신 입주 전 점검(PDI, pre-delivery inspection)을 합니다. Tarion은 PDI를 빌더가 이끄는 꼼꼼한 둘러보기이며, 미완성, 손상, 빠진 것, 작동하지 않는 것을 빌더의 PDI 양식에 적어 입주 전에 그런 상태였음을 기록하는 것이 목적이라고 설명합니다.

PDI에는 본인이나 지정한 사람이 꼭 참석해야 하고, 끝나면 PDI 양식에 서명합니다. 콘도의 공용 부분은 유닛 PDI에 포함되지 않습니다. 적지 않은 항목도 보증이 바로 사라지는 것은 아니지만, 입주 전 상태를 증명하기 어려워지니 꼼꼼히 적으세요.

세입자가 있는 집과 콘도

세입자가 살고 있는 집은 집주인이 주거 임대법에 따라 통지해야 들어갈 수 있습니다. 온타리오 주거 임대법(RTA) 27조는 집주인이나 집주인의 서면 허락을 받은 등록 중개인이 세입자에게 최소 24시간 전에 서면 통지를 하고, 오전 8시에서 오후 8시 사이에 잠재 구매자가 유닛을 보게 할 수 있다고 정합니다. RECO는 통지가 제대로 안 되었으면 세입자가 거절할 수 있고, 중개인이 세입자를 압박해서는 안 된다고 안내합니다.

콘도를 살 때 최종 점검은 유닛 안과 함께 쓰는 주차 자리, 창고(locker)까지 봅니다. 공용 공간은 콘도 관리 회사 소관이라 점검 대상이 아닙니다.

예시로 보면