무엇인가요?
콘도를 사면 두 가지를 갖게 됩니다. 내 유닛(unit)과, 다른 집주인들과 함께 나누어 갖는 공용 부분(common elements)입니다. 콘도법은 공용 부분을 아주 단순하게 정의합니다: "유닛을 뺀 모든 재산". 로비, 복도, 엘리베이터, 지하 주차장, 헬스장, 지붕, 외벽, 유닛 사이의 벽, 유닛 사이를 지나는 배관과 전선이 보통 여기에 들어갑니다.
내 유닛의 경계가 어디까지인지는 콘도마다 다릅니다. 개발사가 등기한 선언문(declaration)과 도면(description)이 정합니다. 어떤 콘도는 벽의 안쪽 면까지가 유닛이고, 어떤 콘도는 벽 가운데까지가 유닛입니다. 창문과 현관문이 유닛인지 공용인지도 선언문을 봐야 압니다.
전용 사용 공용 부분 (exclusive-use common elements)
발코니, 테라스, 파티오, 그리고 많은 건물에서 주차 자리와 창고(locker)는 "나만 쓰지만 법적으로는 공용"인 경우가 많습니다. 콘도법은 선언문에 "일부 유닛 주인만 쓰는 공용 부분"을 지정하도록 합니다(7조 2항 (f)). 이것을 전용 사용 공용 부분이라고 부릅니다.
CAO 구매자 안내서는 집주인들이 흔히 발코니가 내 유닛의 일부라고 생각하지만, 법적으로는 콘도 법인의 전용 사용 공용 부분일 수 있다고 설명합니다. 그래서 발코니 바닥을 바꾸거나 테라스에 데크를 깔려면 이사회 승인이 필요할 수 있습니다.
주차 자리와 창고는 콘도마다 다릅니다. 어떤 건물은 별도의 "유닛"으로 등기되어 따로 사고팔 수 있고, 어떤 건물은 전용 사용 공용 부분이라 유닛에 붙어 다닙니다. 리스팅에 "owned parking"이라고 쓰여 있어도 스테이터스 서티피케이트와 등기로 확인하세요.
누가 고치고 누가 관리하나요?
콘도법은 기본 규칙을 정하고, 선언문이 이것을 바꿀 수 있습니다(91조).
| 콘도 법인 | 집주인 | |
|---|---|---|
| 평소 유지와 닳아서 하는 수리 (maintenance) | 공용 부분 (90조 1항) | 내 유닛 (90조 1항) |
| 사고로 망가진 뒤 수리 (repair after damage) | 유닛과 공용 부분 모두. 단, 유닛에 집주인이 추가한 개선(improvements)은 제외 (89조 1~2항) | 내가 추가한 개선 부분 (예: 바꾼 바닥, 고급 캐비닛) |
| 전용 사용 공용 부분 (발코니 등) | 기본은 법인 | 선언문이 집주인에게 유지와 수리 책임을 넘길 수 있음 (91조 (c)) |
"유지"는 평소 관리와 닳아서 하는 수리이고, "수리"는 화재나 누수 같은 사고 뒤의 수리입니다(90조 2항). 실제 책임은 선언문을 봐야 합니다.
표준 유닛(standard unit)과 보험
콘도 법인은 화재, 수해, 폭풍 같은 큰 사고에 대비해 유닛과 공용 부분 모두를 보험에 들어야 합니다(99조 1항). 하지만 유닛 안의 "개선"은 법인 보험이 아니라 집주인 몫입니다. 어디까지가 기본 유닛이고 어디부터가 개선인지를 정한 것이 표준 유닛 정의입니다. 이사회가 정관으로 정하거나(56조 1항 (h)), 없으면 개발사가 준 일람표를 씁니다(89조 4항).
예를 들어 표준 유닛이 "카펫 바닥"인데 전 주인이 원목 바닥으로 바꿨다면, 누수 뒤 원목 바닥을 다시 까는 비용은 집주인 보험으로 해결해야 합니다. 그래서 콘도 집주인에게도 개인 보험(개선, 가재도구, 배상 책임, 콘도 법인 보험의 자기부담금)이 필요합니다.
나(집주인), 내 세입자, 또는 내가 허락하거나 알면서 내 유닛에 살게 한 사람이 어떤 일을 했거나 해야 할 일을 하지 않아서(act or omission) 내 유닛이 망가지면, 수리비와 법인 보험 자기부담금 중 적은 쪽이 내 관리비에 더해져 청구됩니다(105조 2항). 콘도 법인은 정관(by-law)으로 이 규칙을 다른 경우까지 넓힐 수 있습니다. 다만 콘도 법인이나 그 이사, 임원, 대리인, 직원이 일으킨 손해에는 적용할 수 없습니다(105조 3항). 자기부담금이 꽤 클 수 있으니 스테이터스 서티피케이트에 있는 보험 증명서에서 금액을 확인하세요.
공용 부분을 바꾸고 싶다면
집주인이 공용 부분을 더하거나 바꾸거나 개선하려면(예: 발코니에 문 설치, 외벽에 에어컨 설치, 전기차 충전기) 이사회가 결의로 승인하고, 집주인과 콘도 법인이 비용·유지·수리·보험 책임을 나누는 합의서를 써야 합니다(98조). 이 합의서는 유닛의 등기에 올라가고 다음 주인에게도 그대로 적용됩니다(98조 5항).
전용 사용 공용 부분(내 발코니 등)만 바꾸는 작은 공사는, 다른 유닛에 해가 없고 법인에 비용이 생기지 않고 외관과 구조를 해치지 않으면 다른 집주인들에게 통지하지 않아도 됩니다(98조 2항). 전기차 충전기는 2018년 5월 1일부터 별도 절차가 있어 콘도 법인이 60일 안에 답해야 합니다(온타리오 정부 안내).
사려는 유닛에 전 주인이 한 공사가 있다면, 스테이터스 서티피케이트에 98조 합의서를 지켰는지가 적혀 있어야 합니다(76조 1항 (l)). 합의서 없이 한 공사는 새 주인이 원상 복구를 요구받을 수 있습니다.
관리비와 공용 부분
공용 부분을 관리하는 돈이 관리비(common expenses)입니다. 헬스장을 안 쓰거나, 주차장이 없거나, 콘도 법인과 다투고 있어도 관리비를 안 낼 수 없습니다(84조 3항). 내 몫의 비율은 선언문에 있습니다.
큰 공용 부분(지붕, 주차장, 외벽, 엘리베이터)을 바꾸는 비용은 적립금(리저브 펀드)에서 나옵니다. 적립금이 모자라면 특별 부과금이 생길 수 있으니, 공용 부분의 상태와 적립금 조사를 함께 보세요.
예시로 보면
토론토 다운타운 콘도의 세입자가 욕실 배수구를 막히게 해서 물이 넘쳤고, 그 유닛과 아래층 유닛까지 물이 샜습니다. 유닛 사이를 지나는 배관은 공용 부분이라 콘도 법인이 배관을 고쳤고, 두 유닛의 기본 드라이월과 바닥(표준 유닛)은 법인 보험으로 수리했습니다. 세입자 때문에 위층 유닛이 망가졌으니, 위층 유닛 수리비와 법인 보험 자기부담금(이 예에서는 $25,000) 중 적은 쪽이 위층 집주인의 관리비에 얹혀 청구됐습니다(105조 2항). 자기부담금 중 아래층 유닛 수리에 해당하는 부분까지 위층 집주인에게 물릴 수 있는지는 선언문과 정관에 따라 다르니 따로 확인해야 합니다.
아래층 집주인은 전 주인이 깐 원목 바닥(개선)을 자기 보험으로 다시 깔았습니다. 위층 집주인은 개인 콘도 보험의 "자기부담금 보장" 특약 덕분에 청구된 금액 대부분을 보험으로 처리했습니다. 두 집주인 모두 선언문과 보험 증명서를 미리 읽어 두었다면 놀라지 않았을 일입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“common elements” means all the property except the units;쉽게 풀면공용 부분은 콘도 재산 중 유닛이 아닌 모든 것입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to section 91, the corporation shall maintain the common elements and each owner shall maintain the owner’s unit. … The obligation to maintain includes the obligation to repair after normal wear and tear but does not include the obligation to repair after damage.쉽게 풀면선언문에 다른 정함이 없으면 콘도 법인이 공용 부분을, 집주인이 자기 유닛을 유지합니다. 유지에는 닳아서 하는 수리가 포함되지만 사고 뒤 수리는 포함되지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to sections 91 and 123, the corporation shall repair the units and common elements after damage. … The obligation to repair after damage includes the obligation to repair and replace after damage or failure but, subject to subsection (5), does not include the obligation to repair after damage improvements made to a unit.쉽게 풀면사고로 망가지면 기본적으로 콘도 법인이 유닛과 공용 부분을 수리합니다. 다만 집주인이 유닛에 추가한 개선(업그레이드)은 법인의 수리 의무에 들어가지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The declaration may alter the obligation to maintain or to repair after damage as set out in this Act by providing that, … (c) each owner shall maintain and repair after damage those parts of the common elements of which the owner has the exclusive use;쉽게 풀면선언문은 법의 기본 책임을 바꿀 수 있습니다. 예를 들어 발코니처럼 집주인이 혼자 쓰는 공용 부분은 집주인이 유지하고 수리하도록 정할 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
An owner may make an addition, alteration or improvement to the common elements that is not contrary to this Act or the declaration if, (a) the board, by resolution, has approved the proposed addition, alteration or improvement; (b) the owner and the corporation have entered into an agreement that, (i) allocates the cost of the proposed addition, alteration or improvement between the corporation and the owner, (ii) sets out the respective duties and responsibilities, including the responsibilities for the cost of repair after damage, maintenance and insurance, of the corporation and the owner with respect to the proposed addition, alteration or improvement, …쉽게 풀면집주인이 공용 부분을 바꾸려면 이사회의 결의 승인과, 비용·수리·유지·보험 책임을 나누는 서면 합의서(98조 합의서)가 있어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The corporation shall obtain and maintain insurance, on its own behalf and on behalf of the owners, for damage to the units and common elements that is caused by major perils or the other perils that the declaration or the by-laws specify.쉽게 풀면콘도 법인은 화재, 누수, 폭풍 같은 큰 사고로 유닛과 공용 부분이 망가지는 경우에 대비한 보험을 집주인들을 위해 들어야 합니다. 유닛 안의 개선과 가재도구는 집주인 보험이 맡습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
발코니는 내 것인가요?
쓰는 권리는 보통 나만 있지만, 많은 콘도에서 발코니는 법적으로 전용 사용 공용 부분입니다. 선언문과 도면을 봐야 정확히 알 수 있습니다. 바닥재를 바꾸거나 구조물을 설치하려면 이사회에 먼저 물어보세요.
주차 자리와 창고는 유닛인가요, 공용 부분인가요?
콘도마다 다릅니다. 별도 유닛으로 등기된 곳도 있고(따로 사고팔 수 있음), 전용 사용 공용 부분으로 유닛에 붙어 있는 곳도 있습니다. 스테이터스 서티피케이트와 등기부에서 확인하세요.
창문에서 바람이 새면 누가 고치나요?
창문이 유닛인지 공용 부분인지, 그리고 선언문이 책임을 어떻게 나눴는지에 따라 다릅니다. 많은 콘도에서 창문은 공용 부분이지만 예외도 있습니다. 관리 사무소에 선언문의 해당 조항을 물어보세요.
콘도 법인이 보험을 드는데 나도 보험이 필요한가요?
네. 법인 보험은 표준 유닛과 공용 부분을 다룹니다. 유닛 안의 개선, 가구와 물건, 다른 사람에게 입힌 손해, 그리고 내 유닛에서 생긴 사고로 청구될 수 있는 법인 보험 자기부담금은 개인 보험이 필요합니다. 모기지 은행이 요구하는 경우도 많으니 은행에 확인하세요.
전 주인이 이사회 허락 없이 발코니를 바꿨어요. 내 책임인가요?
그럴 수 있습니다. 공용 부분 변경은 98조 합의서가 있어야 하고, 합의서는 유닛을 따라갑니다. 합의서가 없으면 콘도 법인이 새 주인에게 원상 복구를 요구할 수 있습니다. 사기 전에 스테이터스 서티피케이트의 98조 합의서 항목을 변호사와 확인하세요.
공용 부분을 바꾸는 큰 공사에 집주인이 반대할 수 있나요?
콘도 법인이 하는 변경은 콘도법 97조를 따릅니다. 작은 변경은 이사회가 할 수 있고, 그보다 크면 집주인에게 통지한 뒤 30일 안에 집주인 15% 이상이 회의를 요구하지 않으면 진행할 수 있으며, 비용이 큰 "실질적 변경"은 전체 유닛의 66⅔% 이상 집주인이 찬성해야 합니다(97조 4항). 이 글은 집주인이 하는 변경(98조)을 다룹니다. 법인의 큰 공사 계획은 스테이터스 서티피케이트에 적혀 있어야 합니다(76조 1항 (n)).
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Act, 1998, ss. 1, 7, 56, 76, 84, 89–91, 97–99, 105 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 온타리오 콘도 구매자 안내서 2025 (7. 유닛과 공용 부분, 12. 수리와 유지) · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 정부, 콘도 소유하기 (전기차 충전기 절차) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 스테이터스 서티피케이트 (Status certificate) · 2026년 10월 30일 확인