무엇인가요?
특별 부과금은 콘도 법인(콘도 코퍼레이션)이 매달 내는 관리비(common expenses) 말고 따로 한 번 더 걷는 돈입니다. 한 해 예산으로 잡아 둔 돈이나 적립금(리저브 펀드)으로 큰 비용을 감당하지 못할 때 씁니다.
온타리오 콘도 관리청(CAO)은 특별 부과금을 "집주인들의 관리비에 더해지는 한 번짜리 추가 요금"이라고 설명합니다. 예를 들어 큰 설비가 예상보다 일찍 고장 났을 때, 예산에 잡은 공사비가 훨씬 더 들었을 때, 콘도 법인이 소송에 휘말려 변호사 비용이 생겼을 때 부과됩니다.
누가 정하나요? 집주인 투표가 필요한가요?
콘도 이사회(board)가 정합니다. CAO에 따르면 이사회는 집주인들의 허락을 받지 않고도 특별 부과금을 부과할 수 있습니다. 다만 콘도의 운영 문서(선언문, 정관, 규칙)에 특별 부과금에 관한 조항이 있으면 그 조항을 따라야 합니다.
집주인은 투표로 막을 수는 없지만, 전체 유닛의 15% 이상이 모이면 집주인 회의를 요구할 수 있고(콘도법 46조), 회계 기록을 열람할 권리도 있습니다. 왜 돈이 필요한지, 적립금은 왜 모자랐는지 설명을 요구하세요.
내 몫은 얼마인가요?
콘도법 84조는 집주인이 선언문(declaration)에 적힌 비율대로 공동 비용을 부담하도록 정합니다. 특별 부과금도 같은 비율로 나눕니다. 즉, 내 유닛의 관리비 비율이 0.5%라면 특별 부과금도 전체 금액의 0.5%를 냅니다.
콘도 법인이 각 집주인에게 금액과 내는 방법을 알려 줍니다. 한 번에 내는지 나누어 내는지는 이사회가 정하므로 통지문을 확인하세요. 법은 공용 시설을 안 쓴다거나 콘도 법인과 다투고 있다는 이유로 내지 않는 것을 허용하지 않습니다(84조 3항).
| 항목 | 예시 |
|---|---|
| 특별 부과금 전체 | $2,000,000 (지하 주차장 방수 공사) |
| 내 유닛의 관리비 비율 | 0.45% |
| 내 몫 | $2,000,000 × 0.45% = $9,000 |
참고용 예시입니다. 실제 비율은 콘도 선언문에, 금액은 이사회 통지문에 있습니다.
안 내면 어떻게 되나요?
특별 부과금은 공동 비용의 일부라서, 안 내면 관리비를 안 낸 것과 같습니다. 콘도법 85조에 따라 콘도 법인은 밀린 돈과 이자, 회수에 든 법률 비용까지 포함해 내 유닛에 유치권(lien, 빚을 갚을 때까지 집에 걸어 두는 권리)을 가집니다.
유치권은 연체가 생긴 날부터 3개월 안에 콘도 법인이 등기하지 않으면 사라지지만, 등기되면 집을 팔거나 모기지를 받을 때 먼저 갚아야 합니다. CAO는 끝까지 안 내면 콘도 법인이 유닛을 팔아서 회수할 수도 있다고 안내합니다.
집을 사는 중에 부과되면 누가 내나요?
콘도를 살 때 받는 스테이터스 서티피케이트(status certificate, 콘도 상태 증명서)에는 올해 예산 이후 이사회가 선언한 관리비 인상과, 적립금을 늘리려고 부과한 금액과 그 이유가 적혀 있어야 합니다(콘도법 76조 1항 (b), (c)). 그리고 이 증명서는 발급한 날짜 기준으로 콘도 법인을 구속합니다(76조 6항). 증명서에 없던 부과금을 나중에 사는 사람에게 물리기는 어렵다는 뜻입니다.
CAO는 최근 온타리오 고등법원 판결에서, 스테이터스 서티피케이트에 특별 부과금 가능성이 분명히 적혀 있지 않았다는 이유로 사는 사람이 그 몫을 내지 않아도 된다고 본 사례를 소개합니다.
증명서 날짜 뒤, 클로징 전에 부과금이 새로 생기면 누가 내는지는 법이 아니라 매매 계약서가 정합니다. 콘도용 표준 계약서에는 보통 이 상황을 다루는 조항이 있지만 문구는 계약마다 다릅니다. 오퍼를 쓸 때 변호사와 함께 "클로징 전에 부과되는 특별 부과금은 파는 사람이 낸다"처럼 분명하게 적어 두세요.
미리 알아보는 신호
- 적립금(리저브 펀드)이 적거나, 적립금 조사(reserve fund study)가 큰 폭의 적립금 인상을 권고했는데 이사회가 따르지 않았을 때.
- 스테이터스 서티피케이트에 적립금을 늘릴 계획(76조 1항 (m)), 아직 하지 않은 큰 공사 계획(76조 1항 (n)), 진행 중인 소송(76조 1항 (h))이 적혀 있을 때.
- 건물이 오래됐는데 주차장, 외벽, 창문, 엘리베이터 같은 큰 공사를 아직 하지 않았을 때.
- 관리비가 비슷한 건물보다 눈에 띄게 낮을 때. 당장은 좋아 보여도 나중에 한꺼번에 걷을 수 있습니다.
- 집주인 회의 회의록에 "부과금", "대출", "소송" 같은 말이 자주 나올 때. 회의록은 스테이터스 서티피케이트와 함께 변호사가 검토합니다.
집주인이 할 수 있는 일
- 이사회에 서면으로 설명과 근거 자료(견적서, 적립금 조사, 예산)를 요구합니다. 콘도 기록을 볼 권리가 있습니다.
- 유닛 15% 이상의 집주인이 모이면 집주인 회의를 요구해 이사회에 설명을 듣고, 필요하면 이사를 바꿀 수 있습니다.
- 콘도 심판소(CAT)는 예산이나 재정에 관한 다툼은 다루지 않습니다. 부과금 자체가 부당하다고 보면 변호사와 상의해 법원에 가야 합니다(콘도법 134조).
- 다투는 동안에도 일단 기한 안에 내는 것이 안전합니다. 안 내면 유치권과 이자, 법률 비용이 더해집니다.
예시로 보면
노스욕의 20년 된 콘도를 $650,000에 사기로 하고, 조건부 오퍼에 스테이터스 서티피케이트 검토 조건을 넣었습니다. 변호사가 증명서를 읽어 보니 적립금은 $1,200,000이지만 최근 적립금 조사가 지하 주차장 방수 공사에 $3,000,000이 필요하다고 적혀 있었고, 이사회가 올해 안에 특별 부과금을 검토 중이라는 문구가 있었습니다.
사는 사람은 이 내용을 근거로 가격을 깎고, 계약서에 "클로징 전에 부과되거나 통지된 특별 부과금은 파는 사람이 부담한다"는 조항을 넣었습니다. 클로징 한 달 전에 이사회가 유닛당 평균 $9,000의 부과금을 통지했고, 클로징 전에 통지된 금액이라 계약대로 파는 사람이 냈습니다. 실제로 누가 내는지는 계약서 문구에 달려 있으니 변호사에게 확인하세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
A special assessment is an extra one-time charge added to the owners’ common expenses fees that condo corporations may use to cover shortfalls in their yearly budgets.쉽게 풀면특별 부과금은 콘도 법인이 한 해 예산이 모자랄 때 집주인들의 관리비에 한 번 더 얹어 걷는 돈입니다.
출처: condoauthorityontario.ca/before-you-buy-or-rent-a-condo/fees-and-finances/special-assessments/ · 2026년 10월 30일 확인
Condo boards can charge a special assessment through common expense fees without getting permission from owners. The governing documents of the condo corporation may have provisions regarding special assessments which the condo corporation will have to abide by.쉽게 풀면이사회는 집주인 투표 없이 특별 부과금을 정할 수 있습니다. 다만 콘도의 선언문, 정관, 규칙에 관련 조항이 있으면 그것을 따라야 합니다.
출처: condoauthorityontario.ca/before-you-buy-or-rent-a-condo/fees-and-finances/special-assessments/ · 2026년 10월 30일 확인
An owner’s portion is calculated using the same percentage used to calculate common expenses fees. Owners must pay their portion of any special assessments. Not paying will lead to the corporation having a lien against your condo unit.쉽게 풀면내 몫은 관리비 비율과 같은 비율로 계산됩니다. 반드시 내야 하고, 안 내면 콘도 법인이 내 유닛에 유치권을 겁니다.
출처: condoauthorityontario.ca/before-you-buy-or-rent-a-condo/fees-and-finances/special-assessments/ · 2026년 10월 30일 확인
Subject to the other provisions of this Act, the owners shall contribute to the common expenses in the proportions specified in the declaration.쉽게 풀면집주인은 콘도 선언문에 적힌 비율대로 공동 비용을 냅니다. 특별 부과금도 이 비율로 나눕니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
(c) a statement of the assessments, if any, that the board has levied against the unit since the date of the budget of the corporation for the current fiscal year to increase the contribution to the reserve fund and the reason for the assessments;쉽게 풀면스테이터스 서티피케이트에는 올해 예산 이후 이사회가 적립금을 늘리려고 그 유닛에 부과한 금액과 이유가 적혀 있어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The status certificate binds the corporation, as of the date it is given or deemed to have been given, with respect to the information that it contains or is deemed to contain, as against a purchaser or mortgagee of a unit who relies on the certificate.쉽게 풀면스테이터스 서티피케이트에 적힌(또는 적힌 것으로 보는) 내용은 발급일 기준으로 콘도 법인을 구속합니다. 증명서를 믿고 산 사람에게 증명서에 없던 부과금을 물리기 어렵습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
If an owner defaults in the obligation to contribute to the common expenses payable for the owner’s unit, the corporation has a lien against the owner’s unit and its appurtenant common interest for the unpaid amount together with all interest owing and all reasonable legal costs and reasonable expenses incurred by the corporation in connection with the collection or attempted collection of the unpaid amount. … The lien expires three months after the default that gave rise to the lien occurred unless the corporation within that time registers a certificate of lien in a form prescribed by the Minister.쉽게 풀면공동 비용(특별 부과금 포함)을 안 내면 콘도 법인은 밀린 돈, 이자, 회수 비용만큼 유닛에 유치권을 가집니다. 연체 뒤 3개월 안에 등기하지 않으면 유치권은 사라집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
특별 부과금은 얼마나 자주 있나요?
정해진 주기는 없습니다. 재정 관리가 잘 되는 콘도는 몇 년, 몇십 년 동안 한 번도 없을 수 있고, 적립금이 부족한 콘도는 큰 공사 때마다 생길 수 있습니다. 사기 전에 적립금 조사와 스테이터스 서티피케이트를 변호사와 함께 보세요.
특별 부과금을 나누어 낼 수 있나요?
이사회가 금액과 내는 방법을 정해 통지합니다. 한 번에 걷기도 하고 몇 달에 나누어 걷기도 합니다. 통지문에 적힌 기한을 지키고, 어려우면 이사회나 관리 회사에 미리 이야기하세요. 법이 분할 납부를 보장하지는 않습니다.
관리비 인상과 특별 부과금은 어떻게 다른가요?
관리비 인상은 매달 내는 금액이 계속 오르는 것이고, 특별 부과금은 정해진 금액을 한 번(또는 몇 번에 나누어) 더 내는 것입니다. 둘 다 스테이터스 서티피케이트에 적혀야 합니다(콘도법 76조 1항 (b), (c)).
세입자가 사는 유닛이면 세입자가 내나요?
아닙니다. 특별 부과금은 집주인의 의무입니다. 세입자에게 넘길 수 없고, 렌트를 올려 받으려면 온타리오 주거 임대법의 인상 규칙을 따라야 합니다.
콘도 심판소(CAT)에 특별 부과금 분쟁을 낼 수 있나요?
아닙니다. CAO는 재정과 예산에 관한 분쟁, 수리와 유지에 관한 분쟁은 CAT가 다루지 않는다고 안내합니다. 부과금이 법이나 운영 문서를 어겼다고 보면 변호사와 상의해 법원(콘도법 134조)으로 가야 합니다.
오퍼를 쓸 때 어떻게 대비하나요?
스테이터스 서티피케이트 검토 조건을 넣고, 변호사에게 적립금, 적립금 조사, 소송, 회의록을 보게 하세요. 그리고 클로징 전에 부과되거나 통지되는 특별 부과금을 누가 내는지 계약서에 분명히 적으세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- CAO, 특별 부과금 (Special Assessments) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 스테이터스 서티피케이트 (Status certificate) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 콘도 심판소의 관할 (The Tribunal’s Jurisdiction) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Act, 1998, ss. 46, 76, 84, 85, 134 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 온타리오 콘도 구매자 안내서 2025 (11.5 특별 부과금) · 2026년 10월 30일 확인