무엇인가요?
매매 계약서(Agreement of Purchase and Sale, 줄여서 APS)는 집을 사는 사람과 파는 사람이 서명하는 계약서입니다. 온타리오의 재판매 주택 거래는 대부분 온타리오 부동산협회(OREA)가 만든 표준 서식을 씁니다. 단독·타운하우스 같은 일반 주택은 Form 100, 재판매 콘도는 Form 101입니다.
같은 서류가 두 역할을 합니다. 바이어가 조건을 채워 서명하면 "오퍼"이고, 셀러가 철회 불가 시간 안에 서명해 돌려주면 그 순간 양쪽을 묶는 "계약"이 됩니다. 따로 계약서를 또 쓰지 않습니다.
땅과 집의 매매 계약은 서면이어야 법원에서 강제할 수 있습니다(Statute of Frauds). 그래서 모든 약속은 이 서류 안에 글로 들어가야 합니다. 말로 한 약속은 계약의 일부가 아닙니다.
어떤 서식을 쓰나요?
| 상황 | 서식 | 비고 |
|---|---|---|
| 재판매 주택 (단독, 세미, 타운하우스 등) | OREA Form 100 | 가장 많이 쓰는 기본 서식 |
| 재판매 콘도 | OREA Form 101 | 유닛, 주차, 락커, 관리비, 상태 증명서 관련 문구가 다름 |
| 개발사에서 사는 새 집·새 콘도 | 개발사의 자체 계약서 | 표준 서식이 아니라 개발사가 만든 긴 계약서에 Tarion 부록이 붙음. 변호사 검토 필수 |
서식 번호와 내용은 OREA가 개정합니다. 서명하는 서류의 맨 아래에 적힌 서식 번호와 개정 연도를 확인하세요.
첫 장: 누가, 얼마에, 언제
- 당사자(buyer, seller): 사는 사람과 파는 사람의 법적 이름. 등기부(소유권 기록)와 신분증 이름이 같아야 합니다.
- 부동산(real property): 주소와 법적 설명(lot, plan 번호 등).
- 가격(purchase price): 사는 금액. 숫자와 글자로 둘 다 적습니다.
- 디파짓(deposit): 금액, 내는 때(오퍼와 함께 herewith, 받아들여진 뒤 upon acceptance, 또는 따로 정한 때), 누가 보관하는지(deposit holder).
- 철회 불가(irrevocable): 오퍼를 낸 쪽이 언제까지 오퍼를 거둬들일 수 없는지. 이 시간 안에 상대가 서명해야 합니다.
- 완료일(completion date, 클로징 날짜): 잔금을 내고 소유권이 넘어오는 날.
- 통지(notices): 서류를 어디로(팩스, 이메일) 보내면 전달된 것으로 보는지.
본문의 주요 조항 (순서대로)
표준 서식에는 미리 인쇄된 조항이 이어집니다. 이름은 일반적인 설명이며, 정확한 문구는 서명하는 서류에서 확인하세요.
| 조항 | 쉽게 풀면 |
|---|---|
| 포함 물건 / 제외 물건 (chattels included / fixtures excluded) | 냉장고, 세탁기처럼 함께 넘기는 물건과, 집에 붙어 있지만 셀러가 가져갈 물건(예: 특정 조명)을 적습니다. 적지 않은 물건은 다툼의 원인이 됩니다. |
| 임대 장비 (rental items) | 온수기처럼 빌려 쓰는 장비. 바이어가 임대 계약을 이어받습니다. |
| HST | 재판매 주택은 보통 HST가 붙지 않지만, 가격에 HST가 포함인지 추가인지 표시합니다. |
| 등기 조사 (title search) | 바이어 변호사가 소유권을 조사하고 문제를 제기할 수 있는 마감일(requisition date). 바이어가 쓰려는 용도(future use)도 적습니다. |
| 소유권 (title) | 셀러는 깨끗한 소유권을 넘겨야 하고, 바이어 변호사가 기한 안에 문제를 제기하면 셀러가 고치거나 계약이 끝날 수 있습니다. |
| 클로징 방식 (closing arrangements) | 서류와 돈은 전자 등기 시스템으로 변호사끼리 주고받습니다. |
| 서류와 모기지 말소 (documents and discharge) | 셀러의 기존 모기지는 클로징 때 갚아서 지웁니다. |
| 거주자 여부 (residency) | 셀러가 캐나다 비거주자이면 세법에 따라 바이어가 세금을 원천 징수할 수 있습니다. |
| 정산 (adjustments) | 재산세, 관리비, 임대료 등을 클로징 날짜 기준으로 나눕니다. |
| 기한 (time limits) | 계약의 모든 시간은 정확히 지켜야 합니다("time shall be of the essence" 원칙). 날짜를 바꾸려면 양쪽이 서면으로 합의해야 합니다. |
| 보험 (insurance) | 클로징 전까지 집의 위험은 셀러가 지고, 바이어는 클로징 날부터 보험을 들어야 합니다. |
| 계획법 (Planning Act) | 땅 나누기 규정(Planning Act 50조)을 지켜야만 계약이 효력을 가진다는 조건입니다. |
| 이행 제공 (tender) | 한쪽이 클로징을 거부하면 다른 쪽은 돈과 서류를 준비했음을 보여 주어 계약 위반을 증명할 수 있습니다. |
| 가족법 (Family Law Act) | 셀러는 배우자 동의 없이 부부의 집(matrimonial home)을 팔 수 없으므로, 배우자가 아니거나 배우자가 동의했음을 확인합니다. |
| UFFI | 셀러가 아는 한 요소 폼 단열재(UFFI)를 쓴 적이 없다는 확인입니다. |
| 법률·회계·환경 조언 | 중개인은 법률, 세무, 환경 조언을 하지 않으며 바이어가 스스로 전문가에게 확인해야 한다는 내용입니다. |
| 신용 조회 (consumer reports) | 셀러가 바이어의 신용 정보를 조회할 수 있다는 통지입니다. |
| 완전 합의 (agreement in writing) | 이 서류와 스케줄에 적힌 것만 계약입니다. 말로 한 약속은 포함되지 않습니다. |
| 승계 (successors and assigns) | 계약은 양쪽의 상속인과 승계인에게도 적용됩니다. |
스케줄(별지)에는 무엇이 있나요?
표준 서식의 인쇄된 조항 뒤에는 거래마다 다른 내용을 적는 별지(Schedule A)가 붙습니다. 조건(대출, 홈 인스펙션, 상태 증명서 검토), 디파짓 세부 내용, 수리 약속, 입주 전 방문 횟수 같은 것이 여기 들어갑니다. 조건 문구가 어떻게 적혔는지가 디파짓을 돌려받을 수 있는지를 결정하므로 가장 꼼꼼히 읽어야 할 부분입니다.
브로커리지에 따라 디파짓 처리 방법이나 전자 서명 안내 같은 자기 회사의 별지를 더 붙이기도 합니다. 별지의 수가 첫 장에 적혀 있으니 빠진 별지가 없는지 확인하세요.
콘도(Form 101)는 무엇이 다른가요?
재판매 콘도 서식은 사는 대상이 집이 아니라 "유닛"이라서, 유닛 번호와 함께 주차 공간, 락커가 포함되는지, 매달 내는 관리비(common expenses)가 얼마인지 적습니다. 콘도 법인이 발급하는 상태 증명서(status certificate)를 바이어 변호사가 검토하는 조건을 별지에 넣는 것이 보통입니다. 콘도 관리청(CAO)도 상태 증명서를 변호사와 함께 검토하라고 안내합니다.
재판매 콘도에는 법으로 정한 취소 기간이 없습니다. 개발사에서 새 콘도를 살 때만 콘도법에 따라, 서명된 계약서와 공개 서류(disclosure statement), 콘도 구매자 안내서를 모두 받은 날부터 10일 안에 서면으로 취소할 수 있습니다.
전자 서명도 되나요?
됩니다. 온타리오 전자상거래법(Electronic Commerce Act, 2000)은 전자 형태라는 이유만으로 서류가 무효가 되지 않고, 서명이 필요한 서류는 전자 서명으로 충족된다고 정합니다. 이 법이 적용되지 않는 서류 목록(유언장, 위임장 등)에 매매 계약서는 들어 있지 않습니다. 그래서 지금은 대부분의 오퍼와 계약서를 전자 서명 프로그램으로 주고받습니다.
전자 서명도 종이 서명과 똑같이 법적 효력이 있습니다. 내용을 다 읽기 전에 "서명" 버튼을 누르지 마세요.
조심할 점
- 빈칸을 남기지 마세요. 서명 뒤에 다른 사람이 채우면 다툼이 됩니다. 쓰지 않는 칸은 선을 긋거나 "N/A"로 표시합니다.
- 고친 부분에는 양쪽이 모두 이니셜을 합니다. 이니셜이 없는 수정은 합의가 안 된 것으로 볼 수 있습니다.
- 포함 물건은 모델명이나 위치까지 구체적으로 적으세요. "가전 포함"만으로는 부족합니다.
- 클로징 날짜가 평일인지, 내 이사 날짜·모기지 승인 날짜와 맞는지 확인하세요. 날짜 변경은 양쪽 서면 동의가 필요합니다.
- 셀러가 결혼했거나 사실혼 관계이면 배우자 동의 서명이 필요한지 변호사가 확인합니다. 동의 없이 판 부부의 집은 계약이 취소될 수 있습니다(가족법 21조).
- 서명 전에 변호사에게 보여 줄 시간이 없다면, 변호사 검토 조건을 넣어 조건 기한 안에 검토받는 방법이 있습니다.
예시로 보면
한 부부가 본(Vaughan)에서 세미 주택을 $1,250,000에 사기로 했습니다. Form 100 첫 장에 바이어 부부와 셀러의 법적 이름, 주소, 가격, 디파짓 $60,000(받아들여진 뒤 24시간 안에 리스팅 브로커리지 신탁 계좌로), 철회 불가 시간을 적고, 클로징 날짜는 75일 뒤로 적었습니다.
포함 물건에는 냉장고, 가스레인지, 식기세척기, 세탁기·건조기, 거실 커튼을 적고, 제외 물건에는 식당 샹들리에를 적었습니다. 임대 장비는 온수기 하나입니다. 별지 A에는 대출 조건 5영업일, 홈 인스펙션 조건 5영업일, 클로징 전 방문 2회를 넣었습니다. 셀러가 서명해 돌려준 다음 날 바이어가 디파짓을 냈고, 변호사는 등기 조사 마감일 전에 소유권을 확인했습니다. 금액과 날짜는 설명을 위한 예시입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Information or a document to which this Act applies is not invalid or unenforceable by reason only of being in electronic form.쉽게 풀면서류가 종이가 아니라 전자 파일이라는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/00e17 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to subsections (3) and (4), a legal requirement that a document be signed is satisfied by an electronic signature.쉽게 풀면서명이 필요한 서류는 전자 서명으로도 서명 요건을 채웁니다. 매매 계약서는 이 법에서 제외된 서류(유언장, 위임장 등, 31조)가 아닙니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/00e17 · 2026년 10월 30일 확인
An agreement, conveyance, mortgage or charge made, or a power of appointment granted, assigned or exercised in contravention of this section or a predecessor thereof does not create or convey any interest in land, but this section does not affect an agreement entered into subject to the express condition contained therein that such agreement is to be effective only if the provisions of this section are complied with.쉽게 풀면땅 나누기 규정(계획법 50조)을 어긴 계약은 소유권을 넘기지 못합니다. 다만 "이 규정을 지켜야만 효력이 있다"는 조건이 계약서에 들어 있으면 계약 자체는 무효가 되지 않습니다. 표준 매매 계약서의 Planning Act 조항이 바로 이 조건입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
No spouse shall dispose of or encumber an interest in a matrimonial home unless, (a) the other spouse joins in the instrument or consents to the transaction; (b) the other spouse has released all rights under this Part by a separation agreement; (c) a court order has authorized the transaction or has released the property from the application of this Part; …쉽게 풀면배우자는 상대 배우자가 함께 서명하거나 동의하지 않으면(또는 별거 합의서나 법원 명령이 없으면) 부부의 집을 팔거나 담보로 잡을 수 없습니다. 그래서 매매 계약서에 가족법 확인 조항이 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90f03 · 2026년 10월 30일 확인
To rescind an agreement of purchase and sale under this section, a purchaser or the purchaser’s solicitor shall give a written notice of rescission to the declarant or to the declarant’s solicitor who must receive the notice within 10 days of the latest of, (a) the date that the purchaser receives the disclosure statement; (b) the date that the purchaser receives a copy of the applicable condominium guide under section 71.1; and (c) the date that the purchaser receives a copy of the agreement of purchase and sale executed by the declarant and the purchaser.쉽게 풀면개발사에서 새 콘도를 산 사람은 공개 서류, 콘도 안내서, 양쪽이 서명한 계약서를 모두 받은 날 중 가장 늦은 날부터 10일 안에 서면 통지로 계약을 취소할 수 있습니다. 재판매 콘도에는 이런 권리가 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
there are no rules in place (in legislation) outlining a set time (“cooling-off period”) of when you can cancel your purchase without penalty쉽게 풀면재판매 콘도를 살 때는 법으로 정해진 취소 기간이 없습니다. 오퍼가 받아들여지면 바로 계약입니다.
출처: ontario.ca/page/what-know-before-buying-home · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
APS와 오퍼는 다른 서류인가요?
같은 서류입니다. 바이어가 채워 서명해서 보내면 오퍼라고 부르고, 셀러가 철회 불가 시간 안에 서명해 돌려주면 그 서류가 매매 계약서(APS)가 됩니다.
표준 서식을 꼭 써야 하나요?
법이 특정 서식을 강제하지는 않습니다. 하지만 온타리오의 재판매 거래는 거의 모두 OREA 표준 서식을 쓰고, 변호사와 은행도 이 서식에 익숙합니다. 개발사에서 새 집을 살 때는 개발사의 자체 계약서를 씁니다.
서명한 뒤 날짜나 가격을 바꿀 수 있나요?
양쪽이 서면으로 합의하면 바꿀 수 있습니다. 보통 수정 합의서(amendment)를 따로 서명합니다. 한쪽이 혼자 바꿀 수는 없고, 계약의 기한은 정확히 지켜야 합니다.
계약서에 없는 말로 한 약속은 어떻게 되나요?
표준 서식에는 서류와 별지에 적힌 것만 계약이라는 조항이 있습니다. "수리해 주겠다", "가전을 두고 가겠다" 같은 약속은 반드시 별지에 글로 넣으세요.
전자 서명으로 해도 효력이 있나요?
있습니다. 전자상거래법은 전자 서명이 서명 요건을 채운다고 정하고, 매매 계약서는 이 법에서 제외된 서류가 아닙니다. 전자 서명도 종이 서명처럼 구속력이 있습니다.
배우자가 공동 명의가 아니어도 서명해야 하나요?
파는 집이 부부의 집(matrimonial home)이면 등기 명의가 한 사람이라도 가족법 21조에 따라 배우자의 동의가 필요합니다. 셀러 쪽 변호사가 이를 확인하며, 바이어 쪽 변호사도 등기 조사 때 점검합니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Law Society of Ontario, The Annotated Residential Agreement of Purchase and Sale 2021 (OREA Form 100, Form 101 목차) · 2026년 10월 30일 확인
- OREA, 표준 서식 안내 페이지 · 2026년 10월 30일 확인
- Statute of Frauds, R.S.O. 1990, c. S.19, s. 4 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Electronic Commerce Act, 2000, ss. 4, 11, 31 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Planning Act, s. 50 (21) (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Family Law Act, s. 21 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Act, 1998, ss. 73, 76 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 정부, 집 사기 전에 알아 둘 것 · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Authority of Ontario, 상태 증명서 · 2026년 10월 30일 확인