무엇인가요?
매도인 정보 진술서(SPIS)는 집을 파는 사람이 집에 대해 아는 것을 서면으로 답하는 양식입니다. 지붕이 샌 적이 있는지, 지하실에 물이 들어온 적이 있는지, 리노베이션을 했는지, 허가를 받았는지 같은 질문에 "예", "아니요", "모름"으로 답하고 설명을 덧붙입니다.
RECO(온타리오 부동산 규제 기관)는 이것을 "property information statement"라고 부르고, 때때로 SPIS(Seller Property Information Statement)라고도 한다고 적고 있습니다. 온타리오 부동산 협회(OREA)의 표준 양식이 있고 흔히 "Form 220"이라고 부릅니다. 정확한 양식 번호와 최신 판은 중개인에게 확인하세요.
꼭 써야 하나요?
아닙니다. 온타리오 법은 파는 사람에게 SPIS 작성을 요구하지 않습니다. RECO 안내도 "일부 파는 사람은 관심 있는 사는 사람에게 정보를 제공한다"고 적고, 쓰기 전에 중개인과 장단점을 상의하라고 합니다.
법이 정하는 것은 그다음입니다. 파는 사람이 사는 사람에게 보여 줄 목적으로 SPIS를 썼다면, 파는 쪽 중개인은 관심을 보이는 모든 사는 사람에게 SPIS가 있다는 사실을 알리고, 요청하면 바로 보여 주어야 합니다(O. Reg. 567/05, s. 22.3).
SPIS를 쓰지 않아도 법에서 정한 공개 의무(아래 참고)는 그대로 있습니다. SPIS는 그 의무를 대신하지 않습니다.
두 가지 용도가 있습니다
RECO는 SPIS를 쓰기 전에 어떤 용도인지부터 분명히 하라고 안내합니다.
| 중개인용 정보서 | 사는 사람용 SPIS | |
|---|---|---|
| 목적 | 중개인이 집을 잘 팔고, 법적으로 알려야 할 것을 찾도록 돕기 | 관심 있는 사는 사람에게 집 정보를 주기 |
| 누가 보나 | 내 중개인만. 사는 사람에게 공유하지 않음 | 관심 있는 사는 사람 누구나 (요청하면 제공) |
| 중개인 의무 | 사는 사람에게 공유하지 않음 (중개인용이라는 것을 분명히 해 둠) | 존재를 모든 관심 있는 사는 사람에게 알리고, 요청 시 제공 |
같은 양식이라도 "중개인용"인지 "사는 사람용"인지에 따라 다루는 방법이 다릅니다. 서명 전에 중개인과 정하세요. 중개인용이라도, 파는 사람이 법적으로 알려야 하는 사실을 중개인이 알면 관심 있는 사는 사람 모두에게 알려야 합니다(s. 22.2).
무엇을 묻나요?
양식마다 다르지만 보통 이런 내용을 묻습니다. RECO가 "중요한 사실(material facts)"의 예로 드는 항목과 많이 겹칩니다.
- 구조와 외부: 지붕 상태와 수리 이력, 기초의 금, 외벽, 창문, 화재 이력.
- 물: 지하실 침수나 누수, 배수 펌프(sump pump), 하수·정화조, 우물·시 수도.
- 설비: 난방, 냉방, 온수기(소유인지 렌탈인지), 전기(배선 종류, 예: knob and tube), 배관(납관, 아연 도금관).
- 리노베이션과 허가: 어떤 공사를 했는지, 건축 허가를 받았는지, 지하실 아파트가 합법인지.
- 권리와 제한: 통행권(easement), 경계 분쟁, 측량도 유무, 공동 진입로.
- 환경과 기타: 곰팡이, 석면, 우레아폼 단열재, 기름 탱크, 대마 재배 등 불법 용도 이력.
- 콘도라면: 특별 부과금, 소송, 관리비 변화 (상태 증명서와 함께 봅니다).
파는 사람이 조심할 점 — 잘못 쓰면 책임이 생깁니다
SPIS는 사는 사람이 믿고 결정하는 문서가 됩니다. 사실과 다르게 쓰면 "잘못된 설명(misrepresentation)"으로 나중에 소송을 당하거나 계약이 깨질 수 있습니다. RECO Bulletin 7.4는 잠재 하자(latent defect, 보통의 점검으로는 찾기 어렵고 집을 살기 어렵거나 위험하게 만드는 하자)를 숨기거나 일부러 모른 척하면 책임이 더 커진다고 설명합니다.
틀린 답에는 책임이 따르므로 SPIS를 쓸지 신중하게 정하고 변호사와 상의하세요. 쓰기로 했다면 아는 것만 정확하게 쓰고, 모르면 "모름"으로 답하고, 추측하지 마세요. 영수증, 허가증, 수리 기록을 함께 두면 답을 뒷받침할 수 있습니다. 서명 전에 변호사에게 보여 주는 것이 안전합니다.
법으로 반드시 알려야 하는 사실(알고 있는 잠재 하자 등)은 SPIS를 쓰든 안 쓰든 알려야 합니다. 파는 쪽 중개인도 그 사실을 알면 관심 있는 모든 사는 사람에게 알려야 합니다(s. 22.2).
사는 사람이 볼 때 — 보증서가 아닙니다
- SPIS는 파는 사람이 "아는 범위에서" 답한 것입니다. 집 상태를 보장하는 문서가 아닙니다. 파는 사람이 모르는 하자는 SPIS에 없습니다.
- 그래서 홈 인스펙션은 SPIS가 있어도 필요합니다. RECO Bulletin 7.4는 눈에 보이는 하자(patent defect)는 "사는 사람이 조심(buyer beware)"하는 것이라서, 사는 사람이 조건을 풀기 전에 스스로 점검해야 한다고 적고 있습니다.
- "예"라고 답한 항목(침수, 수리, 허가 없는 공사)은 인스펙터와 변호사에게 알리고 더 자세히 확인하세요. "모름"이 많으면 그 부분을 직접 확인하세요.
- 파는 사람이 SPIS를 쓰지 않았다고 해서 그 자체가 문제는 아닙니다. 의무가 아니고, RECO도 일부 파는 사람이 제공한다고 적고 있습니다. 궁금한 것은 중개인을 통해 서면으로 질문하세요.
- SPIS의 내용에 기대어 사기로 했다면, 오퍼에 그 내용을 조건이나 진술(representation)로 넣을지 변호사와 상의하세요. 오퍼에 들어가지 않은 말은 나중에 주장하기 어렵습니다.
법에서 정한 공개 의무와는 다릅니다
SPIS는 파는 사람이 선택해서 주는 정보입니다. 반면 법에서 정한 공개 의무는 선택이 아닙니다. RECO Bulletin 7.4에 따르면 파는 사람은 잠재 하자를 알려야 하고, 눈에 보이는 하자는 알리지 않아도 되지만 숨겨서는 안 됩니다. 어떤 하자가 어디에 속하는지는 법이 복잡해서 변호사의 판단이 필요합니다.
중개인에게도 따로 의무가 있습니다. 자기 고객(사는 사람이든 파는 사람이든)을 위해 중요한 사실(material facts)을 합리적으로 조사하고 알려야 합니다. 파는 사람의 말만 듣고 끝내면 안 되고, 확인과 서류가 필요하다고 RECO Bulletin 7.3이 설명합니다.
예시로 보면
리치먼드힐의 집을 파는 사람이 중개인과 상의해 사는 사람용 SPIS를 쓰기로 했습니다. "지하실에 물이 들어온 적이 있나요?"에 "예 — 2019년 폭우 때 한 번, 배수 펌프와 방수 공사 후 재발 없음"이라고 쓰고 공사 영수증을 붙였습니다. 온수기는 "렌탈", 지붕은 "2021년 교체, 허가 불필요", 지하실 아파트는 "허가 여부 모름"이라고 답했습니다.
중개인은 관심을 보인 사는 사람 모두에게 SPIS가 있다고 알렸고, 요청한 사람에게 보냈습니다. 한 사는 사람은 SPIS를 보고 인스펙터에게 지하실 방수와 지하실 아파트의 허가 여부를 특히 확인해 달라고 했고, 시에 허가 기록을 조회한 뒤 오퍼를 냈습니다.
콘도와 프리컨스트럭션에서는
콘도 리세일에서는 유닛의 SPIS와 콘도 법인의 상태 증명서(status certificate)를 함께 봅니다. SPIS는 유닛 안의 문제(누수, 공사)를, 상태 증명서는 건물 전체의 재정과 소송을 보여 줍니다.
아직 짓지 않은 집을 개발사에서 살 때는 SPIS가 없습니다. 대신 콘도법에 따른 공개 문서(disclosure statement)와 Tarion 보증이 있습니다. "공개 문서" 항목을 보세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
If a broker or salesperson who represents a seller knows that the seller has completed a written statement that is intended to provide information to buyers about the real estate that is available for acquisition, the broker or salesperson shall, (a) disclose the existence of the statement to every buyer who expresses an interest in the real estate; and (b) if requested, make the statement available to a buyer as soon as possible after the request is made.쉽게 풀면파는 사람이 사는 사람에게 보여 줄 목적으로 정보서(SPIS)를 썼다면, 파는 쪽 중개인은 관심을 보이는 모든 사는 사람에게 그것이 있다고 알리고, 요청하면 바로 보여 주어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a seller has a legal obligation to disclose a fact to the buyer and the fact is known to the broker or salesperson who represents the seller, the broker or salesperson shall disclose the fact to every buyer who expresses an interest in the real estate.쉽게 풀면파는 사람이 법적으로 알려야 하는 사실(예: 알고 있는 잠재 하자)을 파는 쪽 중개인이 알면, 중개인은 관심을 보이는 모든 사는 사람에게 그 사실을 알려야 합니다. SPIS를 썼든 안 썼든 마찬가지입니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
Some sellers make information available to interested buyers. If you intend to prepare an information statement for this purpose, speak with your real estate agent about the pros and cons. This statement is sometimes referred to as a Seller Property Information Statement (SPIS).쉽게 풀면SPIS는 "일부" 파는 사람이 선택해서 주는 정보입니다. 쓰기 전에 중개인과 장단점을 상의하라는 RECO의 안내입니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-sellers/property-information-statements/ · 2026년 10월 31일 확인
In this case, it should be clear that the information in the statement you are completing is for your real estate agent and is not to be shared with buyers.쉽게 풀면중개인이 집을 팔기 위해 받는 정보서는 중개인용이고 사는 사람에게 공유하지 않는다는 것을 분명히 해 두어야 합니다. 사는 사람용 SPIS와는 다릅니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-sellers/property-information-statements/ · 2026년 10월 31일 확인
Failing to disclose a latent defect might be considered misrepresenting the state of the property and lead to litigation. Even if a seller does not have direct knowledge of a latent defect, they may still be liable if they were willfully blind about the existence of the defect. A seller who attempts to hide or cover up a defect faces additional liability.쉽게 풀면잠재 하자를 알리지 않으면 집 상태를 잘못 설명한 것이 되어 소송으로 갈 수 있습니다. 일부러 모른 척해도 책임이 있을 수 있고, 숨기거나 덮으면 책임이 더 커집니다. SPIS에 거짓으로 답하는 것도 같은 문제를 만듭니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-7-4-facts-a-seller-has-a-legal-obligation-to-disclose/ · 2026년 10월 30일 확인
A seller does not have to disclose a patent defect to a potential buyer – it is a case of “buyer beware” – the buyer is expected to do their own inspections and due diligence before fulfilling or waiving conditions in the accepted offer and entering into a binding Agreement of Purchase and Sale.. However, a seller should not attempt to conceal the patent defect or “buyer beware” may not apply.쉽게 풀면보면 알 수 있는 하자는 파는 사람이 알릴 의무가 없고, 사는 사람이 조건을 풀기 전에 스스로 점검해야 합니다. 다만 파는 사람이 그 하자를 숨기면 이 원칙이 적용되지 않을 수 있습니다. SPIS가 있어도 인스펙션이 필요한 이유입니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-7-4-facts-a-seller-has-a-legal-obligation-to-disclose/ · 2026년 10월 30일 확인
The “reasonable steps” required for determining those material facts is not met by simply accepting the seller’s verbal representations. Some research, verification, and supporting documentation will be necessary to fulfill the agent’s obligations.쉽게 풀면중개인은 중요한 사실을 파는 사람의 말만 듣고 넘기면 안 되고, 조사와 확인, 뒷받침 서류가 필요합니다. SPIS도 서류로 뒷받침하는 것이 좋은 이유입니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-7-3-material-facts/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
온타리오에서 SPIS는 의무인가요?
아닙니다. 법이 작성을 요구하지 않습니다. 다만 사는 사람에게 보여 줄 목적으로 썼다면, 파는 쪽 중개인은 관심 있는 모든 사는 사람에게 그 존재를 알리고 요청 시 제공해야 합니다.
파는 사람으로서 SPIS를 쓰는 게 좋은가요?
장단점이 있습니다. 사는 사람에게 신뢰를 줄 수 있지만, 틀리게 쓰면 책임이 생깁니다. RECO는 쓰기 전에 중개인과 장단점을 상의하라고 안내하고, 변호사와도 상의하는 것이 안전합니다. 쓰기로 했다면 아는 것만 정확하게, 모르면 "모름"으로, 서류를 붙여서, 변호사 검토 뒤에 서명하세요.
SPIS에 "아니요"라고 되어 있으면 문제가 없다는 뜻인가요?
아닙니다. 파는 사람이 아는 범위에서의 답입니다. 보증이 아니므로 홈 인스펙션과 직접 확인이 필요합니다.
파는 사람이 SPIS를 안 주면 뭔가 숨기는 건가요?
꼭 그렇지는 않습니다. SPIS는 의무가 아니고, RECO도 일부 파는 사람이 제공한다고 적고 있습니다. 궁금한 것은 중개인을 통해 서면으로 질문하고, 답을 오퍼에 넣을지 변호사와 상의하세요.
SPIS에 틀린 내용이 있어서 손해를 봤어요. 어떻게 하나요?
잘못된 설명(misrepresentation)으로 책임을 물을 수 있는지는 내용, 파는 사람이 알았는지, 계약서 문구에 따라 다릅니다. SPIS 사본, 오퍼, 인스펙션 보고서를 가지고 변호사와 상의하세요.
중개인용 정보서와 사는 사람용 SPIS는 어떻게 다른가요?
중개인용은 중개인이 집을 팔고 법적 공개 사항을 찾도록 돕는 내부 문서라 사는 사람에게 공유하지 않습니다. 사는 사람용은 관심 있는 사는 사람 누구에게나 존재를 알리고 요청 시 제공해야 합니다. 쓰기 전에 용도를 정하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) — s. 22.2, 22.3 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 매물 정보서 (파는 사람을 위한 정보) · 2026년 10월 31일 확인
- RECO Bulletin 7.4, 파는 사람이 법적으로 알려야 하는 사실 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 7.3, 중요한 사실 · 2026년 10월 30일 확인
- OREA 표준 양식 안내 (양식 본문은 회원만 열람) · 2026년 10월 30일 확인