숨은 하자 (잠재 하자)Latent defect

무엇인가요?

숨은 하자(latent defect)는 집을 합리적으로 살펴봐도 보이지 않는 결함 중에서, 집을 살기 어렵게 하거나 위험하게(또는 위험해질 수 있게) 만드는 것을 말합니다. 온타리오 부동산 중개인을 감독하는 RECO(Real Estate Council of Ontario)가 불러틴 7.4에서 이렇게 설명합니다.

반대말은 드러난 하자(patent defect)입니다. 사는 사람이나 홈 인스펙터가 보통의 주의로 보고 물어보면 알 수 있는 결함입니다. 어떤 하자가 어느 쪽인지에 따라 파는 사람이 알려야 하는지가 달라지기 때문에 이 구분이 중요합니다.

RECO는 "살기 어렵다(unfit for habitation)"가 꼭 "살 수 없다"는 뜻은 아니며, 법원이 여러 사정을 함께 본다고 설명합니다. 어떤 하자가 숨은 하자인지는 사건마다 법원이 판단합니다. 이 페이지는 일반 정보이고, 내 경우에는 변호사에게 물어봐야 합니다.

드러난 하자와 숨은 하자

어떤 결함이 어느 칸에 들어가는지는 사건마다 다르고, 최종 판단은 법원이 합니다. 내 경우에는 부동산 변호사에게 물어보세요.

"바이어 조심" 원칙

온타리오에서 기존 주택을 사고팔 때의 기본 원칙은 "바이어 조심(caveat emptor, buyer beware)"입니다. RECO는 파는 사람이 드러난 하자를 알릴 의무가 없고, 사는 사람이 조건을 충족하거나 포기하기 전에 스스로 점검과 조사를 해야 한다고 설명합니다.

다만 파는 사람이 드러난 하자를 일부러 가리거나 숨기려 하면 이 원칙이 적용되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 물 샌 자국 위에 급하게 페인트를 칠해 가리는 식입니다.

그래서 사는 사람은 오퍼에 홈 인스펙션 조건을 넣고, 조건 기간 안에 집을 꼼꼼히 보고, 궁금한 것은 서면으로 물어보는 것이 중요합니다. 경쟁이 심해 조건을 뺄 때는 이 보호가 사라진다는 뜻입니다.

파는 사람이 꼭 알려야 하는 것

• 파는 사람은 알고 있는 숨은 하자를 알려야 합니다. RECO는 숨은 하자의 법이 복잡하니, 어떤 결함을 알려야 하는지 걱정되면 법률 의견을 받으라고 파는 사람의 중개인에게 조언합니다.
• 숨은 하자를 알리지 않으면 집 상태를 잘못 알린 것(misrepresentation)으로 보아 소송으로 이어질 수 있습니다. 직접 몰랐더라도 일부러 눈을 감았다면(willfully blind) 책임이 생길 수 있고, 숨기거나 덮으면 책임이 더 커집니다.
• 파는 사람의 중개인이 그런 사실을 알고 있으면, 관심을 보이는 모든 바이어에게 알리고 받았다는 서면 확인(acknowledgement)을 받도록 노력해야 합니다. RECO 불러틴 7.4가 이 의무를 설명합니다.
• 파는 사람이 알려야 하는 범위는 TRESA(부동산 중개법)가 아니라 법원의 판례로 정해집니다. 그래서 이 페이지에서는 판례를 인용하지 않고, 내 경우에는 변호사에게 확인하라고 안내합니다.
• 중개인은 별도로 "중요한 사실(material fact)"을 고객에게 알릴 의무가 있습니다. TRESA 일반 규정(O. Reg. 567/05) 22.1조에 따라 중개인은 합리적인 조사를 해서 고객의 결정에 영향을 줄 사실을 알아내고, 가능한 한 빨리 알리고, 그 사실이 결정에 영향을 주는지 생각해 보라고 조언해야 합니다. RECO는 배선 종류(knob and tube), 납 배관, 침수나 화재 이력, 허가 없는 공사 같은 것을 흔히 중요한 사실로 봅니다.

SPIS(판매자 정보 진술서)는 선택입니다

SPIS(Seller Property Information Statement)는 파는 사람이 자기가 아는 범위에서 집의 결함, 공사 이력 같은 정보를 적는 문서입니다. RECO는 일부 판매자가 이런 문서를 바이어에게 제공한다고 설명합니다. 법으로 의무가 아니고, 작성할지는 파는 사람이 정합니다.

파는 사람이 바이어용 정보 진술서를 만들었으면, 중개인은 관심 있는 모든 바이어에게 그 문서가 있다는 사실을 알리고, 요청하면 보여 줘야 합니다. 이것은 TRESA 일반 규정(O. Reg. 567/05) 22.3조의 의무입니다.

RECO는 SPIS가 있어도 파는 사람이 하자를 모를 수 있고, 적힌 내용은 파는 사람의 개인적인 지식에 바탕을 둔 것뿐이라고 사는 사람에게 주의를 줍니다. SPIS는 홈 인스펙션을 대신하지 못합니다. 파는 사람 입장에서는 SPIS에 잘못 적으면 책임이 생길 수 있으니, 작성 전에 중개인, 필요하면 변호사와 상의하세요.

사는 사람이 미리 할 수 있는 일

• 홈 인스펙션 조건을 넣고 직접 참석합니다. 인스펙터도 숨은 하자는 못 찾을 수 있다는 점을 기억하세요.
• 걱정되는 것은 서면으로 물어봅니다. 예: 지하실에 물이 샌 적이 있나요? 지붕은 언제 바꿨나요? 공사에 허가를 받았나요? 답을 기록으로 남깁니다.
• 파는 사람의 답이나 상태에 대한 약속을 계약서에 보증·진술 조항(representation and warranty)으로 넣을지 변호사와 상의합니다. 클로징 뒤에도 살아남는 조항인지 확인하세요.
• 중개인에게 내가 민감하게 생각하는 것을 미리 말합니다. 사망이나 범죄 이력 같은 "스티그마"는 물리적 하자가 아니어서 따로 물어보고 조항을 넣어야 할 수 있습니다.
• 오래된 집이면 배선, 배관, 단열재 종류를 묻고, 보험사가 받아 주는지 미리 확인합니다.

클로징 뒤에 발견하면

1. 사진과 영상으로 상태를 기록하고, 급한 안전 문제가 아니면 수리 전에 증거를 남깁니다.
2. 내 중개인과 부동산 변호사에게 바로 알립니다. 파는 사람이 알고 있었는지, 숨겼는지, 계약서에 보증 조항이 있는지가 핵심입니다.
3. 변호사와 선택지를 봅니다. 파는 사람에게 손해를 청구하거나 소송(금액에 따라 소액 법원 포함)을 할 수 있습니다. 청구에는 기한(시효)이 있으니 미루지 마세요.
4. 홈 인스펙터가 놓친 것이라면 인스펙션 계약서와 보고서를 확인합니다. 중개인의 잘못이 의심되면 RECO에 민원을 낼 수 있습니다.
5. 새 집이라면 먼저 Tarion 보증(1년, 2년, 7년)으로 청구할 수 있는지 확인합니다.

스티그마(심리적 하자)는 다릅니다

RECO 불러틴 7.5는 스티그마를 집의 모양이나 기능에는 영향이 없지만 어떤 사람에게는 집을 덜 바람직하게 만드는, 물리적이지 않은 요소라고 설명합니다. 예로 집에서 사망이 있었거나, 범죄에 쓰였거나, 귀신이 나온다는 소문이 있는 경우를 듭니다.

법은 스티그마를 정의하지 않고, 사람마다 느끼는 정도가 다릅니다. RECO는 바이어가 걱정되는 점을 중개인에게 미리 말하고, 필요하면 오퍼에 보호 조항을 넣으라고 안내합니다. 파는 사람은 스티그마를 알릴지 변호사와 상의해 서면 지시를 주라고 합니다.

신축 집과 콘도는

빌더에게서 새 집을 살 때는 숨은 하자 원칙보다 Tarion 보증이 먼저입니다. 온타리오 정부는 새 집에 1년, 2년, 7년 보증이 있고 시공 불량, 누수, 큰 구조 결함을 다룬다고 안내합니다. 입주 전 점검(PDI)에서 보이는 문제를 기록해 두세요.

기존 콘도를 살 때 유닛 안은 위와 같은 원칙이 적용됩니다. 건물 전체(공용 부분)의 상태와 돈 문제는 스테이터스 서티피케이트와 적립금 보고서로 확인합니다.