부동산 변호사Real estate lawyer

무엇인가요?

부동산 변호사는 집을 사고파는 과정의 법적인 부분을 맡는 변호사입니다. 온타리오에서 변호사는 온타리오 변호사협회(Law Society of Ontario, LSO)의 면허를 받은 사람입니다.

중개인은 집을 찾고 가격을 협상하는 일을 돕고, 변호사는 그 계약이 법적으로 안전하게 마무리되도록 합니다. 등기(소유권 기록)를 조사하고, 서류를 검토하고, 클로징 날 소유권을 새 주인 이름으로 옮기고, 돈을 정산합니다.

보통 사는 쪽과 파는 쪽이 각자 변호사를 둡니다. 양쪽을 한 변호사가 맡으려면 등기 서류에 따로 진술을 적어야 할 만큼 예외적인 일입니다.

왜 꼭 변호사가 필요한가요?

온타리오의 땅 등기는 전부 온라인으로만 합니다(전자 등기 시스템, Teraview). 집을 넘기는 서류(transfer)를 이 시스템에 올리려면 법이 정한 진술들이 들어가야 하는데, 그중 여러 진술은 온타리오에서 변호사로 일할 자격이 있는 사람만 할 수 있습니다(O. Reg. 19/99 제40조). 그래서 변호사 없이는 소유권을 옮길 수 없습니다.

또 소유권 서류를 만들거나 법적 권리에 대해 조언하는 일은 변호사협회법(Law Society Act)이 "법률 서비스"로 정해 둔 일이라, 면허가 있는 사람만 할 수 있습니다. 중개인이나 모기지 에이전트는 이 일을 대신할 수 없습니다.

정부(ServiceOntario)도 등기 기록이 복잡하니 변호사 같은 전문가에게 맡기라고 안내합니다.

사는 사람을 위해 하는 일

• 계약서(APS) 검토: 서명 전에 보여 주면 조건과 기한, 위험한 문구를 미리 짚어 줍니다.
• 등기 조사(타이틀 서치): 파는 사람이 진짜 주인인지, 모기지·유치권·압류 같은 부담이 붙어 있는지 확인하고, 문제가 있으면 계약서의 기한 안에 파는 쪽 변호사에게 고쳐 달라고 요구합니다(requisition).
• 소유권 보호 방법 상담: 타이틀 보험, 새 측량도 등 선택지를 설명해야 합니다(변호사협회 규칙). 타이틀 보험은 의무가 아니며, 변호사는 보험사에서 수수료를 받을 수 없습니다.
• 모기지 서류: 은행에서 받은 대출 지시서대로 모기지(charge)를 준비해 등기합니다.
• 정산서(statement of adjustments) 확인: 집값에서 디파짓을 빼고, 재산세·콘도 관리비 같은 비용을 날짜 기준으로 나눠 잔금을 계산합니다.
• 토지양도세(집을 살 때 내는 세금) 신고와 납부: 등기 서류에는 토지양도세법에 따른 진술이 들어가고, 세금은 등기할 때 또는 그 전에 내야 합니다. 첫 집 구매자 환급도 이때 신청합니다.
• 클로징 날: 모기지 돈과 잔금을 모아 파는 쪽 변호사에게 보내고, 소유권 이전을 등기하고, 열쇠를 받아 전달합니다.
• 콘도라면: 상태 증명서(status certificate)를 검토합니다. 온타리오 콘도 관리청(CAO)도 변호사에게 검토를 맡기라고 안내합니다.

파는 사람을 위해 하는 일

• 사는 쪽 변호사가 보낸 등기 요구 사항(requisition)에 답하고, 고칠 것이 있으면 고칩니다.
• 남아 있는 모기지를 갚고 등기에서 지우는(discharge) 절차를 은행과 처리합니다. 보통 받은 집값에서 갚습니다.
• 소유권 이전 서류를 준비하고 서명을 받습니다. 배우자 동의가 필요한 경우(가족법상 부부의 집)도 이때 챙깁니다.
• 정산서를 확인하고, 클로징 날 돈을 받아 모기지 잔액, 중개 수수료, 변호사 비용 등을 뺀 나머지를 파는 사람에게 보냅니다.
• 일부 돈을 잠시 묶어 두는 홀드백(holdback)이 필요한 경우(예: 파는 사람이 비거주자일 때 세금 때문에)에는 그 처리도 맡습니다.
• 열쇠를 사는 쪽 변호사에게 넘깁니다.

비용은 어떻게 되나요?

변호사 비용은 두 부분으로 나뉩니다. 수임료(legal fee)는 변호사의 일에 대한 값이고, 실비(disbursements)는 변호사가 대신 내 주는 비용입니다. 실비에는 등기 조사 비용, 등기 수수료, 타이틀 보험료, 세금 증명서 같은 서류 비용이 들어갑니다. 여기에 HST(판매세)가 붙습니다.

금액은 변호사마다, 거래마다 다릅니다. 이 사이트에서는 특정 금액을 적지 않습니다. 고용하기 전에 "수임료와 실비를 합쳐 대략 얼마인지, 무엇이 포함되는지"를 글로 받아 두세요. 싼 수임료 뒤에 실비가 많이 붙는 경우도 있으니 총액으로 비교합니다.

변호사를 아직 모른다면 변호사협회의 변호사 소개 서비스(Law Society Referral Service)를 쓸 수 있습니다. 소개받은 변호사가 30분까지 무료 상담을 해 줍니다. 면허가 있는지는 변호사협회의 변호사 명부에서 확인할 수 있습니다.

언제 고용하나요?

1. 집을 찾기 시작할 때 미리 변호사를 정해 두면 가장 좋습니다. 오퍼를 쓰기 전에 계약서 초안을 보여 줄 수 있습니다.
2. 늦어도 오퍼가 받아들여진 직후에는 변호사에게 계약서를 보내세요. 조건(대출, 인스펙션)이 끝나기 전에 변호사가 조건부 문구와 기한을 확인할 수 있습니다.
3. 계약서에는 등기 조사 기한(requisition date)이 있습니다. 이 날짜가 지나면 등기 문제를 지적할 권리가 줄어들 수 있으니, 그 전에 변호사가 조사를 마쳐야 합니다. 정확한 날짜는 계약서에서 확인하세요.
4. 클로징 며칠 전에 변호사 사무실에서 서명하고, 잔금을 변호사에게 보냅니다. 신분증 두 가지를 가져가는 것이 보통입니다.

변호사에게 물어볼 것

• 부동산 거래를 주로 하시나요? 1년에 몇 건 정도 하시나요?
• 수임료와 실비를 합친 대략의 총액은 얼마이고, 무엇이 포함되나요?
• 타이틀 보험이 필요한지, 어떤 선택지가 있는지 설명해 주실 수 있나요?
• 콘도(또는 분양, 임대 세입자가 있는 집)라면 어떤 서류를 더 봐야 하나요?
• 클로징 전에 언제 서명하고, 잔금은 어떻게 보내면 되나요?
• 한국어로 상담이 가능한가요? (변호사협회 명부에서 언어로 검색할 수 있습니다)

프리컨스트럭션(분양)과 콘도는 더 중요합니다

개발사에서 새 콘도를 살 때는 계약서가 길고 개발사에 유리하게 쓰여 있는 경우가 많습니다. 온타리오 콘도 관리청(CAO)은 개발사가 주는 6가지 서류를 변호사와 함께 검토하라고 안내합니다. 사는 사람은 이 서류 중 일부를 받은 뒤 시작되는 10일 숙려 기간(cooling-off period, 계약을 물릴 수 있는 기간) 안에 계약을 취소할 수 있습니다. 이 기간이 끝나기 전에 변호사 검토를 마쳐 두어야 취소할지 제때 정할 수 있습니다.

분양 콘도는 입주(interim occupancy)와 최종 클로징이 따로 있어 변호사가 두 번 일합니다. 수임료를 물을 때 두 단계가 모두 포함되는지 확인하세요.

예시로 보면