토지 등기 제도 (랜드 레지스트리)Land Registry / Land Titles

무엇인가요?

토지 등기(land registry)는 온타리오의 모든 땅과 집에 대해 "누가 주인인지, 어떤 권리가 걸려 있는지"를 기록하는 주 정부의 공식 기록입니다. 한국의 부동산 등기부와 비슷한 역할입니다.

온타리오 정부는 이 기록에 소유권과 모기지, 이전(transfer), 임대(lease) 같은 다른 법적 권리가 들어 있고, 7,400,000필지가 넘는 땅을 다룬다고 안내합니다. 운영은 ServiceOntario가 맡고, 서비스는 온라인으로만 합니다.

두 가지 제도: Land Titles와 Registry

온타리오 법에는 두 가지 등기 제도가 있습니다. 토지 등기법(Land Titles Act)에 따른 Land Titles 제도와, 그보다 오래된 등기법(Registry Act)에 따른 Registry 제도입니다.

토지 등기법 32조는 등기관(land registrar)이 Registry Act 아래 있는 땅을 Land Titles 제도로 옮겨 등록할 수 있다고 정합니다. 내 집이 어느 제도에 있는지, 그 차이가 거래에 어떤 뜻이 있는지는 변호사가 타이틀 서치(등기 조사)로 확인합니다.

등기부에는 무엇이 나오나요?

Land Titles 제도에서는 땅마다 PIN(Property Information Number, 부동산 고유 번호)이 있고, 그 땅에 관한 모든 서류가 PIN 아래 "등기부(parcel register)"에 적힙니다. PIN은 9자리 숫자로, 앞 5자리는 블록 번호, 뒤 4자리는 부동산 번호입니다.

• 소유자: 누구에게서 누구에게로 넘어갔는지(Transfer).
• 모기지: 등기에서는 "Charge (Mortgage)"라는 서류로 등록됩니다. 대출 조건은 등록된 표준 조건(Standard Charge Terms)을 번호로 가리키기도 합니다.
• 임대, 유치권(lien, 돈을 못 받은 사람이 거는 권리), 지역권(easement, 남이 내 땅의 일부를 쓸 권리) 같은 다른 권리.
• 법원 판결을 강제로 집행하는 명령(execution, writ)도 땅에 영향을 줄 수 있어, 변호사가 보통 함께 확인합니다.
• 땅의 위치 설명(Lot·Plan, 콘도라면 Unit·Level·Condominium Plan 번호 등). 이 설명은 집문서나 재산세 고지서에도 있습니다.

등기부에 안 나오는 권리도 있습니다

토지 등기법 44조 1항은 등기부에 따로 적혀 있지 않아도 등록된 땅에 걸려 있을 수 있는 권리를 나열합니다. 그래서 등기부만 보고 "깨끗하다"고 단정하면 안 됩니다.

• 주 정부와 시의 세금, 요금, 수도 요금(밀린 재산세 등).
• 통행권, 물길, 그 밖의 지역권(easement).
• 실제로 살고 있는 사람의 3년 이하 임대(남은 기간이 3년을 넘지 않는 것).
• 등록된 주인의 배우자가 가족법(Family Law Act) 2부에 따라 가진 권리(부부가 사는 집).
• 아직 등록 기한이 지나지 않은 공사 유치권(construction lien).

누가, 언제 등록하나요?

• 등록은 전자 등기 시스템으로 합니다. 허가받은 Teraview 계정을 가진 사용자만 등록 권한을 신청할 수 있습니다. 집을 사고팔 때는 보통 사는 사람의 변호사가 등록합니다.
• ServiceOntario는 등록을 검토하고 인증(certify)한 뒤, 등기부의 소유 정보를 고칩니다.
• 클로징 날, 변호사는 이전 서류(Transfer)와 은행의 모기지(Charge)를 등록합니다. 토지양도세는 이전 서류를 등록하려고 낼 때(또는 그 전에) 냅니다(토지양도세법 2조 1항).
• 같은 땅에 대한 서류끼리는 만든 순서가 아니라 등록한 순서대로 우선순위가 정해집니다(토지 등기법 78조 5항). 그래서 변호사는 클로징 직전에 등기부를 다시 확인합니다.

누구나 볼 수 있나요?

네. OnLand(onland.ca)에서 현재와 과거의 부동산 기록을 검색하고, 보고, 내려받을 수 있습니다. 직접 검색(self-search)은 수수료가 있습니다. 금액은 OnLand에서 확인하세요.

ServiceOntario는 대신 검색해 주거나, 법률 조언을 하거나, 기록을 설명해 주지 않습니다. 등기 기록은 복잡할 수 있어서, 정부는 변호사, 타이틀 서처(title searcher), 측량사 같은 전문가에게 도움을 받으라고 안내합니다.

OnLand 용어집은 전자 등기 이전의 원래 종이 기록을 "Historical Book"이라고 부르고, 예전에는 등기소(Land Registry Office)에서만 볼 수 있었다고 설명합니다. 오래된 기록이 필요하면 OnLand에서 찾아보세요.

사기와 보상 기금

누군가 위조 서류나 가짜 위임장으로 내 집을 넘기거나 모기지를 거는 것을 "등기 사기(title fraud)"라고 합니다. 토지 등기법은 등록되었더라도 사기 서류는 원칙적으로 무효라고 정합니다(155조). 다만 법에는 예외도 있습니다.

사기 서류 등록이나 등기관의 실수로 땅이나 권리를 잃은 사람은 다른 방법으로 보상받지 못할 때 보증 기금(Land Titles Assurance Fund)에 보상을 신청할 수 있습니다. 다만 사기의 경우 정해진 주의 의무(due diligence)를 지켰음을 보여야 하고, 신청 기한도 있습니다(57조 4항).

그래서 많은 사람이 클로징 때 타이틀 보험(title insurance)을 듭니다. 등기 기록과 보험, 기금이 각각 무엇을 보호하는지는 변호사에게 물어보세요.

예시로 보면

조심할 점

• 등기부의 땅 설명은 경계나 크기의 최종 증거가 아닙니다(토지 등기법 140조 2항). 울타리, 차고, 경계 문제는 측량도(survey)로 확인하세요.
• 등기부에 없는 권리(위의 44조 목록)가 있을 수 있으니, 밀린 세금, 임대, 공사 유치권은 변호사가 따로 확인합니다.
• 등기 서류에는 이름이 영문으로 적힙니다. 신분증, 계약서, 모기지 서류의 영문 철자가 서로 같은지 보고, 다르면 클로징 전에 변호사에게 알리세요.
• "등기부 등본"을 받으려고 등기소에 갈 필요는 없습니다. 온라인(OnLand)으로 보거나, 거래 중이면 보통 변호사가 리포트와 함께 등록된 서류 사본을 줍니다.