지역권 (이즈먼트)과 통행권Easement, right-of-way

무엇인가요?

지역권(easement, 이즈먼트)은 땅 주인이 아닌 다른 사람이 그 땅의 일부를 정해진 목적으로 쓸 수 있는 권리입니다. 땅의 소유권은 그대로 내게 있습니다. 다만 그 부분을 남이 쓰는 것을 막을 수 없고, 보통 그 위에 건물을 지을 수 없습니다.

권리를 가진 쪽 땅을 "이익을 받는 땅(dominant)", 권리를 가진 사람을 권리자라 하고, 권리를 받아 주는 내 땅을 "부담을 지는 땅(servient)"이라고 합니다. 전기 회사처럼 땅이 없는 권리자도 있습니다.

통행권(right-of-way)은 지역권의 한 종류로, 내 땅 위를 지나갈 수 있는 권리입니다. 뒤쪽 차고로 가는 길, 길에 닿지 않는 뒷땅으로 가는 길, 옆집과 함께 쓰는 진입로가 대표적입니다.

흔한 종류

이름보다 중요한 것은 등기된 문서(instrument)의 실제 문구입니다. 어디까지, 무엇을 위해, 누가 고치는지는 문서마다 다릅니다.

어디에서 확인하나요?

• 등기(title): 지역권은 보통 부담을 지는 땅의 등기에 문서로 올라 있습니다. 변호사가 등기 조사(title search)를 하면 등기부(parcel register)에 지역권 문서 번호가 나오고, 그 문서를 열어 범위를 읽습니다. OnLand에서 직접 볼 수도 있지만 ServiceOntario는 기록을 해석해 주지 않으니 변호사의 몫입니다.
• 측량도(서베이, SRPR): 등기된 지역권의 위치가 도면 위에 그려집니다. 등기에는 "폭 3 m 통행권"이라고만 적혀 있어도 측량도를 보면 그 길이 마당 어디를 지나는지 알 수 있습니다.
• 계약서(APS): 온타리오에서 흔히 쓰는 표준 계약서(OREA Form 100)의 소유권(title) 조항에는 보통 전기·전화·가스·수도·케이블 같은 공공 서비스용 등기 지역권은 사는 사람이 받아들인다는 내용이 들어 있는 것으로 알려져 있습니다. 정확한 문구는 서명하는 계약서에서 꼭 확인하고, 그 밖의 지역권은 변호사가 요청서(requisition)로 문제 삼을 수 있습니다.
• 눈으로: 마당을 가로지르는 전신주, 맨홀, 뒷집으로 이어진 길, 옆집과 함께 쓰는 진입로는 지역권이 있다는 신호입니다.

토지등기법 44조는 등기에 다른 말이 없는 한 등기된 땅이 "통행권과 그 밖의 지역권"의 부담을 진다고 정합니다. 등기에 안 보인다고 지역권이 없다고 단정할 수 없는 이유입니다. 측량도와 타이틀 보험이 함께 필요한 까닭이기도 합니다.

땅과 함께 넘어갑니다

지역권은 사람이 아니라 땅에 붙은 권리입니다. 집을 팔면 새 주인이 그대로 부담을 지고, 권리를 가진 쪽 땅이 팔리면 새 주인이 그대로 권리를 가집니다. 전 주인끼리의 구두 약속으로는 없어지지 않습니다.

없애려면 권리를 가진 쪽이 포기(release) 문서에 서명해 등기해야 합니다. 전기 회사의 이즈먼트는 사실상 없애기 어렵습니다.

새로 만들 때도 등기가 필요합니다. 이웃과 "우리 진입로를 지나가도 좋다"고 말로 합의한 것은 지역권이 아닙니다. 또 도시계획법 50조 3항은 21년 이상 땅의 사용권을 주는 계약을 분할 통제(subdivision control) 대상으로 보기 때문에, 영구 지역권을 새로 만들 때는 시의 동의(consent)가 필요할 수 있습니다. 반드시 변호사와 진행하세요.

내 땅인데 무엇을 못 하나요?

• 유틸리티 이즈먼트 폭 안에 차고, 창고, 수영장, 데크 기초, 큰 나무를 두지 못하는 경우가 보통입니다. 문서에 허용되는 것(잔디, 낮은 울타리, 포장)이 적혀 있습니다.
• 통행권이 지나는 길에는 문을 잠그거나 울타리를 치거나 차를 세워 막을 수 없습니다.
• 상호 진입로는 옆집도 쓰는 길입니다. 내 차를 세워 두어 옆집이 못 지나가게 하면 분쟁이 됩니다. 반대로 옆집도 마찬가지입니다.
• 권리자가 공사나 수리를 위해 들어올 때 막을 수 없습니다. 파낸 뒤 원상 복구 책임이 누구에게 있는지는 문서에 따릅니다.
• 증축 계획이 있으면 먼저 지역권의 위치와 폭을 확인하세요. 시의 허가가 나와도 지역권 문서가 금지하는 공사라면 권리자(이웃, 전기 회사 등)가 문제 삼을 수 있습니다. 시 건축과와 변호사에게 확인하세요.

집값과 사용에 미치는 영향

전봇대 선이 지나가는 좁은 뒷마당 이즈먼트처럼 생활에 영향이 없는 것은 흔하고, 보통 집값에 큰 차이를 만들지 않습니다. 반면 마당 한가운데를 가로지르는 넓은 이즈먼트나, 남의 차가 내 마당을 지나가는 통행권은 쓰임새를 줄여 사는 사람이 꺼릴 수 있습니다. 정확한 영향은 매물마다 다르니 비교 매물과 감정(appraisal)으로 판단합니다.

상호 진입로가 있는 집은 진입로를 혼자 넓히거나 차고를 지어 길을 바꿀 수 없습니다. 눈 치우기, 포장 수리 비용을 옆집과 나누는 것이 보통이지만 법이 비율을 정해 주지는 않습니다. 옆집과의 관계가 집의 사용에 영향을 줍니다.

반대로 내 땅이 권리를 가진 쪽이면(예: 뒷집을 지나 차고로 가는 통행권), 그 권리가 등기되어 있는지가 중요합니다. 등기되지 않은 "관행"은 다음 주인에게 보장되지 않습니다.

예시로 보면

조심할 점

• 등기부에 나온 문서 번호만 보지 말고 문서 본문을 읽으세요. 변호사에게 "이 지역권이 정확히 어디를, 무엇을 위해 쓰는 권리인지" 물어보세요.
• 측량도가 오래됐으면 그 뒤에 생긴 지역권이나 길이 빠져 있을 수 있습니다. 새 측량도 대신 타이틀 보험을 드는 경우가 많지만, 보험은 경계가 어디인지 알려 주지는 않습니다.
• 증축, 수영장, 차고를 계획한다면 오퍼 전에 지역권 위치를 확인하세요. 조닝에 맞아도 지역권 위에는 짓지 못할 수 있습니다.
• 내 접근권이 옆 땅에 달려 있다면 반드시 등기된 통행권이 있어야 합니다. 없다면 사기 전에 만들어 두는 조건을 걸거나 변호사와 상의하세요.
• 지역권을 무시하고 지은 구조물은 철거 요구를 받을 수 있고, 이웃과의 분쟁은 법원까지 갈 수 있습니다.