경계 침범 (인크로치먼트)Encroachment

무엇인가요?

경계 침범(encroachment, 인크로치먼트)은 건물이나 구조물의 일부가 땅의 경계선(property line)을 넘어 남의 땅 위에 있는 것입니다. 울타리, 창고, 차고 모서리, 지붕 처마, 데크, 진입로 포장, 에어컨 실외기, 계단이 흔한 예입니다.

방향은 둘 다 있습니다. 내 구조물이 옆집 땅을 넘었을 수도 있고, 옆집 구조물이 내 땅에 들어와 있을 수도 있습니다. 앞 계단이나 담이 시의 도로 부지(road allowance)로 나간 경우도 침범입니다.

몇 센티미터라도 침범은 침범입니다. 당장 문제가 되지 않더라도, 집을 팔거나 울타리를 새로 세우거나 증축을 할 때 드러나 분쟁이 됩니다.

어떻게 알게 되나요?

• 측량도(서베이, SRPR): 면허 있는 온타리오 토지측량사(Ontario Land Surveyor)가 경계와 구조물의 위치를 재서 그립니다. 경계를 넘은 부분은 도면과 보고서에 표시됩니다. 측량사협회(AOLS)에 따르면 법적 경계 측량은 자격증(Certificate of Authorization)이 있는 측량사만 할 수 있습니다.
• 옛 측량도의 한계: 측량 뒤에 세운 울타리, 창고, 데크는 그 도면에 없습니다. 파는 사람이 준 측량도가 오래됐으면 지금 상황과 다를 수 있습니다.
• 울타리는 경계가 아닙니다: 울타리는 편한 곳에 세운 경우가 많아 경계선과 다를 수 있습니다. 경계는 측량사가 땅에 박아 둔 표지(iron bar)와 등기된 도면으로 정합니다.
• 이웃의 새 측량: 옆집이 집을 팔거나 울타리를 세우려고 측량을 하면서 내 구조물의 침범이 드러나는 일이 흔합니다.
• 등기 조사: 이전 주인들이 침범 합의서(encroachment agreement)나 지역권을 등기해 두었다면 변호사의 등기 조사에서 나옵니다.

오래 썼으면 내 땅이 되나요?

아닙니다. 온타리오 토지등기법(Land Titles Act) 51조는 Land Titles 제도로 등기된 땅은 아무리 오래 점유해도 등기 주인의 권리에 반하는 소유권을 얻을 수 없다고 정합니다. 내 집이 이 제도로 등기되어 있다면(변호사가 등기부에서 확인합니다), 옆집이 내 땅 한쪽을 수십 년 썼다고 해서 그 땅이 옆집 것이 되지는 않습니다.

다만 예외가 있습니다. 같은 법 44조는 이웃 땅 주인이 점유나 개량으로 이미 얻은 권리에는 등기된 땅이 그대로 부담을 진다고 정합니다. 44조가 시기를 정하지는 않지만, 앞의 51조 때문에 이런 권리는 보통 땅이 Land Titles로 넘어오기 전(옛 Registry 제도 시절)에 생긴 것입니다. 옛날부터 이어진 울타리나 진입로는 이런 권리가 살아 있을 수 있으니, 변호사가 등기 종류(예: 전환 등기)와 역사를 확인해야 합니다.

해결 방법

어느 방법이든 문서는 등기해야 다음 주인에게도 효력이 있습니다. 구두 합의는 이웃이 바뀌면 끝납니다.

울타리는 어떻게 되나요?

온타리오 Line Fences Act는 땅 주인이 경계를 표시하는 울타리를 세우고 유지할 수 있다고 정합니다(3조). 이웃과 비용이나 분담을 두고 다투면, 이 법이 적용되는 시에서는 시 서기에게 신청해 울타리 심사관(fence-viewers)이 각자의 몫을 정하게 할 수 있습니다(4조 1항).

토론토는 다릅니다. 토론토시는 Line Fences Act가(철도 부지에 관한 20조를 빼고) 토론토에 적용되지 않으며, 시는 경계 울타리의 위치나 비용 분쟁에 관여하지 않는다고 밝히고 있습니다. 대신 울타리의 높이·재료·구조는 시 울타리 조례(Fence Bylaw)가 정하고, 이웃 분쟁에는 시가 협력하는 무료 지역 조정(TNG Community Services)을 안내합니다.

토론토 밖(마캄, 본, 리치먼드힐, 미시사가 등)은 그 시에 Line Fences Act 절차와 자체 울타리 조례가 있는지 각 시에 확인하세요.

타이틀 보험이 도와주나요?

사는 사람의 타이틀 보험(owner’s policy)은 살 때 이미 있었지만 몰랐던 경계 침범으로 생기는 손해를 보장하는 경우가 많습니다. 새 측량도 대신 타이틀 보험을 드는 변호사가 많은 이유입니다.

한계도 있습니다. 보험은 경계가 어디인지 알려 주지 않고, 내가 산 뒤에 세운 구조물의 침범은 다루지 않으며, 이미 알고 산 문제는 제외될 수 있습니다. 정확한 보장 범위와 제외 조건은 보험증권에서 확인하고 변호사에게 물어보세요.

예시로 보면

집을 살 때 조심할 점

• 파는 사람에게 기존 측량도를 달라고 하고, 도면과 실제 울타리·창고·데크 위치를 눈으로 비교하세요. 다른 점이 있으면 변호사에게 알리세요.
• 표준 계약서는 보통 파는 사람에게 새 측량도를 줄 의무를 지우지 않습니다. 울타리를 세우거나 증축할 계획이면 새 측량을 조건으로 넣거나 직접 의뢰하는 것을 생각하세요.
• 변호사의 등기 조사에서 침범 합의서, 지역권, 시와의 침범 계약(encroachment agreement)이 나오면 문서 본문을 읽어 조건을 확인하세요.
• 앞 계단이나 담이 시 도로 부지로 나가 있으면, 시에 따라 허가나 합의가 필요할 수 있습니다. 토론토는 311이나 시 담당 부서에 확인하세요.
• 이웃과 사이가 좋을 때 해결하는 것이 가장 쌉니다. 분쟁이 커지면 법원까지 가고, 집을 팔 때 사는 사람이 꺼립니다.