건축 허가 (빌딩 퍼밋)Building permit

무엇인가요?

건축 허가(building permit, 빌딩 퍼밋)는 "이 공사를 해도 된다"고 시가 내주는 허가입니다. 온타리오 건축법(Building Code Act, 1992) 8조는 시의 건축 책임자(chief building official)가 허가를 내주기 전에는 누구도 건물을 짓거나 철거할 수 없다고 정합니다.

허가를 신청하면 시는 도면을 온타리오 건축 기준(Ontario Building Code), 조닝(용도 지역 규칙), 그 밖의 법에 맞는지 검토합니다. 법은 이런 기준에 어긋나지 않으면 허가를 내주어야 한다고 정하고, 조닝 같은 다른 법에 어긋나면 허가를 내주지 않습니다.

허가는 공사의 시작일 뿐입니다. 공사 중 정해진 단계마다 시 검사관이 검사하고, 마지막 검사를 통과해야 허가가 "닫힙니다".

어떤 공사에 필요한가요?

토론토시가 안내하는 흔한 예입니다. 목록이 전부는 아니며, 애매하면 토론토 빌딩국(416-397-5330)에 묻습니다.

허가가 필요 없는 공사도 조닝은 지켜야 합니다. 또 법은 공사가 없어도 용도 변경으로 위험이 커지면 허가를 받도록 정합니다(건축법 10조).

순서대로 보면

1. 조닝 확인: 계획이 조닝에 맞는지 먼저 봅니다. 안 맞으면 마이너 배리언스(소규모 예외 허가)부터 받아야 허가가 나옵니다.
2. 신청: 공사 종류별 신청 안내서(application guide)에 따라 도면, 서류, 수수료를 냅니다. 토론토는 온라인으로 냅니다.
3. 검토: 시 심사관이 건축 기준·조닝·다른 법과 맞춰 봅니다. 부족한 점이 있으면 통지(notice)가 오고 보완합니다.
4. 허가 발급: 허가증을 받고 나서 공사를 시작합니다.
5. 단계별 검사: 기초, 골조, 단열, 배관 등 정해진 단계마다 검사를 신청합니다. 검사 전에는 덮거나 막으면 안 됩니다.
6. 최종 검사와 종료: 공사가 끝나면 최종 검사를 받아 허가를 닫습니다. 토론토는 "집주인이 최종 검사를 예약해 허가를 닫아야 한다"고 안내합니다.

오픈 퍼밋이란?

오픈 퍼밋(open permit)은 발급됐지만 아직 닫히지 않은 허가입니다. 공사를 안 했거나, 하다가 말았거나, 다 했는데 검사를 안 받은 경우입니다. 허가는 필요한 검사가 모두 끝나야 닫힙니다.

토론토는 18개월 이상 검사가 없는 허가를 "휴면(dormant)"으로 봅니다. 발급된 지 18개월이 넘도록 검사 신청이 한 번도 없으면 취소 예고(Notice of Intention to Revoke)를 보냅니다. 예고를 받았다고 바로 취소되는 것은 아닙니다. 하지만 편지에 적힌 날짜까지 검사를 신청해 공사가 실제로 시작됐음을 보여 주지 않으면 허가가 취소됩니다. 그 뒤 공사를 시작하거나 다시 하려면 새 허가를 신청하고 수수료를 내야 하고, 취소된 허가로 이미 한 공사는 건축법과 토론토시 조례 위반으로 볼 수 있습니다.

집을 살 때 중요한 이유: 시는 오픈 퍼밋이 부동산 거래를 지연시키거나 복잡하게 만들 수 있고, 사는 사람과 대출 기관이 공사가 끝나고 검사받았다는 증거를 요구할 수 있으며, 변호사가 구매를 말릴 수도 있다고 안내합니다. 그리고 전 주인이 낸 허가라도 지금 등기된 주인이 닫을 책임을 집니다.

허가 없이 한 공사는요?

• 토론토는 허가 없이 시작한 공사에 "work without permit" 행정 수수료를 매깁니다. 그 공사 허가 수수료의 50%를 더 내는 것으로, 최소·최대 금액은 시가 정기적으로 바꿉니다.
• 허가 신청이 처리되는 동안 공사를 멈춰야 하고, 이미 한 공사를 뜯어내거나 구조·설비 공사를 더 해야 할 수 있습니다.
• 검사관은 법 위반을 발견하면 시정 명령(order)을 내릴 수 있고(건축법 12조), 이 명령은 등기소에 등기될 수 있습니다. 등기된 뒤에 그 땅을 사는 사람은 명령을 받은 것으로 봅니다(12조 6항). 즉 전 주인의 위반이 내 문제가 됩니다.
• 법을 어기면 처벌 대상(offence, 형사 범죄가 아닌 온타리오 주법 위반)이 됩니다. 개인이 유죄면 첫 위반에 최대 $50,000, 다음 위반에 최대 $100,000의 벌금입니다(36조 3항). 법인은 첫 위반에 최대 $500,000, 다음 위반에 최대 $1,500,000입니다(36조 4항).
• 시공업자가 "허가 필요 없다"고 했더라도 수수료와 벌금은 집주인이 냅니다. 시 안내에 그렇게 적혀 있습니다.
• 집을 팔 때나 보험 청구 때 문제가 될 수 있습니다. 무허가 지하 세대는 세입자 안전과 화재보험에도 영향을 줍니다.

집을 살 때 어떻게 확인하나요?

• 파는 사람에게 묻기: 증축, 지하 마감, 데크, 세대 추가 같은 공사의 허가증과 최종 검사 기록을 달라고 합니다. 리스팅의 "새로 리노베이션"은 허가를 받았다는 뜻이 아닙니다.
• 시 기록 조회: 토론토는 Building Permit Application & Inspection Status 사이트에서 신청일 기준 10년 이내의 허가와 검사 상태를 볼 수 있습니다.
• Property Information Report: 변호사가 시에 신청하는 보고서로, 토론토에서는 "property compliance letter"라고도 부릅니다. 발급된 허가, 검사 상태, 건축 기준·조닝·주거 기준 조례 위반 명령이 나옵니다. 2026년 1월 1일부터 수수료는 $214.79, 처리에 약 5영업일이 걸립니다.
• 홈 인스펙션: 인스펙터가 허가 없이 한 것으로 보이는 공사(지지벽 제거, 엉성한 배관)를 지적하면 시 기록과 맞춰 봅니다.
• 계약서: 오픈 퍼밋이나 위반 명령이 있으면 변호사가 요청서(requisition)로 클로징 전에 닫거나 해결하라고 요구합니다. 처음부터 "클로징 전까지 모든 허가를 닫는다"는 조건을 오퍼에 넣을 수도 있습니다.
• 타이틀 보험: 일부 타이틀 보험은 살 때 몰랐던 무허가 공사나 위반 명령으로 생기는 손해를 보장하기도 합니다. 범위는 증권마다 다르니 변호사에게 확인하세요.

예시로 보면

콘도와 신축은 어떻게 다른가요?

콘도 유닛 안의 공사도 구조·배관·난방을 건드리면 시의 허가가 필요하고, 그와 별도로 콘도 법인의 승인도 받아야 합니다. 공용 부분(벽 안의 배관, 발코니)은 법인의 소유라 개인이 바꿀 수 없는 경우가 많습니다.

새 집을 짓는 건설사는 HCRA(Home Construction Regulatory Authority) 면허가 있어야 합니다. 건축법은 면허 없는 건설사·판매사에는 허가를 내주지 말라고 정합니다(8조 2항 (b)). 분양받은 집의 허가 기록과 점유 허가(occupancy)는 클로징 전에 변호사가 확인합니다.

토론토는 가든 스위트·레인웨이 스위트·멀티플렉스용으로 미리 승인된 표준 도면(pre-approved plans)을 제공해 허가 절차를 줄이고 있습니다.

조심할 점

• 허가가 있어도 최종 검사를 안 받으면 "닫히지 않은" 허가입니다. 허가증만 보지 말고 검사 기록까지 확인하세요.
• 전 주인의 오픈 퍼밋과 등기된 위반 명령은 내가 사면 내 책임이 됩니다.
• 허가 없는 지하 세대는 조닝이 허용하는 것과 별개로 불법일 수 있습니다. 세입자가 있으면 문제는 더 커집니다.
• 시마다 기준과 수수료가 다릅니다. 토론토 밖은 그 시의 빌딩국에 확인하세요.
• 리노베이션을 계획한다면 오퍼 전에 허가 가능성과 조닝을 확인하고, 시공업자가 아니라 내가 허가의 책임자임을 기억하세요.