용도 지역 (조닝)Zoning, zoning by-law

무엇인가요?

조닝(zoning)은 시가 땅을 구역으로 나누고, 구역마다 "무엇을 할 수 있고 무엇을 지을 수 있는지"를 정해 둔 규칙입니다. 이 규칙을 담은 시 조례를 조닝 바이로(zoning by-law)라고 합니다.

온타리오 도시계획법(Planning Act) 34조가 시의회에 이 권한을 줍니다. 조닝 바이로는 땅의 용도를 제한하고, 건물의 높이·크기·위치·바닥 면적, 땅의 최소 폭과 깊이, 건물이 땅을 덮을 수 있는 비율까지 정할 수 있습니다.

토론토는 2013년에 시 전체에 적용되는 Zoning By-law 569-2013을 만들었습니다. 1998년 합병 전 옛 도시(노스욕, 스카버러, 이토비코 등)마다 따로 있던 조닝 바이로를 하나로 합친 것입니다. 다만 일부 땅은 아직 옛 바이로가 적용되며, 시 지도에서 회색으로 표시됩니다.

무엇을 정하나요?

• 허용 용도(permitted uses): 주거, 상업, 산업, 복합 용도 등. 같은 주거 구역이라도 단독주택만 되는 곳과 여러 세대가 되는 곳이 다릅니다.
• 조건부 용도: 어떤 용도는 정해진 조건을 지킬 때만 허용됩니다.
• 건물 높이와 크기의 최대치.
• 셋백(setback, 건물이 경계선에서 떨어져야 하는 최소 거리)과 건물 사이 간격.
• 건폐율(lot coverage, 건물이 땅을 덮을 수 있는 비율)과 밀도의 최대치.
• 주차 규정, 부속 건물(창고, 차고), 조경처럼 시 전체에 적용되는 일반 규정.
• 홈 오피스(home occupation), 학교, 음식점처럼 특정 용도에만 붙는 추가 규정.

토론토시 안내에 따르면 조닝은 시의 공식 계획(Official Plan)을 실행하는 도구이고, 건축 허가(building permit)를 받으려면 반드시 지켜야 하는 기준입니다.

내 집의 조닝은 어떻게 확인하나요?

1. 토론토시 Zoning By-law Interactive Map(온라인 지도)에서 주소를 검색합니다. 땅마다 구역 분류(예: Residential Detached, Commercial Residential)가 나옵니다.
2. 그 구역에서 허용되는 용도와 조건, 그리고 높이·셋백·건폐율 같은 기준(performance standards)을 바이로 본문에서 확인합니다.
3. 땅에만 붙은 예외(site-specific exception)가 있는지 봅니다. 바이로 900장에 있고, 일반 규칙보다 우선합니다.
4. 시 전체 일반 규정과 용도별 규정, 용어 정의(800장)를 함께 봅니다.
5. 헷갈리면 토론토 빌딩국(Toronto Building, 416-397-5330, bldinquiries@toronto.ca)에 묻거나, 공식 사전 검토(Preliminary Zoning Review)를 신청할 수 있습니다.

온라인 지도와 통합본은 참고용입니다. 법적 효력은 시 서기(City Clerk)가 보관하는 인증 원본에 있다고 시가 밝히고 있습니다. 토론토 밖(마캄, 본, 리치먼드힐, 미시사가 등)은 각 시의 홈페이지에서 그 시의 조닝 바이로를 찾아야 합니다.

지금 규칙에 맞지 않는 집은요? (기존 비적합 용도)

오래된 동네에는 지금 조닝으로는 안 되는 용도로 쓰이는 집이 있습니다. 예를 들어 단독주택 구역에 있는 오래된 2세대 주택이나, 1층이 가게인 집입니다.

도시계획법 34조 9항은 바이로가 생기기 전부터 합법적으로 그 용도로 쓰고 있었고 계속 쓰고 있다면, 새 바이로로 그 용도를 막을 수 없다고 정합니다. 이것을 기존 비적합 용도(legal non-conforming use)라고 부릅니다.

조건은 "계속 쓰고 있을 것"입니다. 용도를 오래 중단하면 이 보호를 잃을 수 있습니다. 비적합 용도 건물을 늘리거나 비슷한 용도로 바꾸려면 조정위원회(Committee of Adjustment)의 허가가 필요합니다(45조 2항). 이런 집을 살 때는 "지금 용도가 합법적으로 이어져 왔다"는 근거를 변호사와 확인하세요.

규칙과 다르게 짓고 싶으면: 마이너 배리언스와 리조닝

마이너 배리언스(minor variance)는 조닝 규칙에서 "조금" 벗어나는 것을 허가해 달라는 신청입니다. 예를 들어 셋백이 규정보다 조금 모자라거나 높이가 조금 넘는 증축입니다. 도시계획법 45조에 따라 각 시의 조정위원회가 결정합니다. 위원회는 바이로와 공식 계획의 큰 뜻이 유지될 때만 허가할 수 있습니다.

토론토 조정위원회는 마이너 배리언스, 땅 나누기(consent), 기존 비적합 용도의 확장을 다룹니다. 공개 심의를 거치고, 2022년 11월 28일부터는 신청인, 장관, 법이 정한 사람과 공공기관만 결정에 항소할 수 있습니다.

용도 자체를 바꾸거나 건물을 크게 키우는 것은 "조금"이 아닙니다. 이때는 리조닝(rezoning, zoning by-law amendment)을 신청합니다. 토론토에서는 시 직원이 검토하고 주민 의견을 들은 뒤 시의회가 최종 결정합니다. 시간이 오래 걸리고 결과를 보장할 수 없습니다.

온타리오 주택부 장관도 Minister’s Zoning Order(MZO)로 어디든 용도를 정할 수 있고, 조닝 분쟁은 온타리오 토지심판소(Ontario Land Tribunal, OLT)가 다룹니다.

집을 살 때 왜 중요한가요?

• 증축, 차고, 데크: 건축 허가는 조닝에 맞아야 나옵니다. 규칙에 안 맞으면 허가 전에 마이너 배리언스부터 받아야 합니다.
• 지하 세대(세컨더리 스위트): 토론토시는 모든 주거 구역(Residential zones)에서 세컨더리 스위트를 허용한다고 밝히고 있습니다. 또 2023년 5월 시의회는 시 전역에서 최대 4세대 멀티플렉스를 허용하는 조닝 개정을 채택했습니다. 다만 조닝이 허용해도 건축 허가와 건축법(Building Code) 기준은 따로 지켜야 합니다.
• 집에서 하는 사업: 조닝 바이로에는 홈 오피스(home occupation)에 붙는 용도별 규정이 있습니다. 어떤 사업이 어디까지 되는지는 바이로 본문에서 확인하세요.
• 중개인의 역할: RECO 정보 안내서(Information Guide)는 중개인이 조닝과 허용 용도를 알아보는 것을 서비스의 하나로 적고 있습니다. 대신 홈 오피스처럼 원하는 용도가 있으면 미리 중개인에게 말해야 합니다.
• 변호사의 확인: 클로징 전에 변호사가 시에 Property Information Report(토론토에서는 "property compliance letter"라고도 부름)를 신청할 수 있습니다. 조닝 구역, 건축 허가, 위반, 작업 명령(work order)이 나옵니다. 2026년 1월 1일부터 수수료는 $214.79이고 약 5영업일이 걸립니다. 이 보고서는 "허용 용도"까지 설명해 주지는 않습니다.

예시로 보면

조심할 점

• 리스팅의 "in-law suite", "potential income" 같은 말은 합법 세대라는 뜻이 아닙니다. 조닝과 건축 허가를 직접 확인하세요.
• 조닝은 바뀝니다. 시가 먼저 바꾸기도 하고, 옆 땅 주인이 리조닝을 신청하기도 합니다. 토론토시 지도와 통합본도 모든 개정을 바로 반영하지는 않습니다.
• 옛 도시의 바이로가 아직 적용되는 땅(지도에서 회색)은 Zoning By-law 569-2013으로 보면 틀립니다.
• 용도에 꼭 필요한 조건(지하 세대, 사업 허용 등)은 오퍼에 조건으로 넣거나, 조건을 풀기 전에 시에 확인하세요.
• 조닝이 허용해도 건축 허가, 건축법, 지역권(이웃이나 전기 회사가 내 땅을 쓸 권리), 콘도 규칙이 따로 막을 수 있습니다.