무엇인가요?
시는 조닝 바이로(zoning by-law)로 건물의 높이, 셋백(경계선에서 떨어져야 하는 거리), 면적 같은 기준을 정합니다. 계획이 이 기준에 "조금" 못 미치거나 넘을 때, 규칙 자체를 바꾸지 않고 그 땅에만 예외를 허가받는 것이 마이너 배리언스(minor variance)입니다.
결정은 시의회가 만든 조정위원회(Committee of Adjustment)가 합니다. 도시계획법(Planning Act) 44조에 따라 위원은 3명 이상이고, 45조가 위원회의 권한과 절차를 정합니다.
반대로 용도 자체를 바꾸거나 건물을 훨씬 크게 지으려면 "조금"이 아니므로 리조닝(rezoning, 조닝 바이로 개정)을 신청해야 하고, 토론토에서는 시의회가 최종 결정합니다.
허가 기준 — 흔히 "4가지 테스트"
도시계획법 45조 1항은 조정위원회가 아래를 모두 판단해야 허가할 수 있게 정합니다. 실무에서는 흔히 "4가지 테스트(four tests)"라고 부릅니다.
- 정말 "작은(minor)" 예외인가?
- 그 땅과 건물을 적절하게 개발하거나 쓰는 데 바람직한가(desirable)?
- 조닝 바이로의 큰 뜻(general intent and purpose)이 유지되는가?
- 공식 계획(Official Plan)의 큰 뜻이 유지되는가?
여기에 더해 주정부가 정한 기준이나 시가 바이로로 정한 기준이 있으면 그것도 맞아야 합니다(45조 1.0.1항). 신청 당시에 시행되지 않던 기준은 적용하지 않습니다.
바로 지을 수 있는 경우와 비교
| 상황 | 필요한 절차 | 누가 결정 |
|---|---|---|
| 조닝 기준을 모두 지킴 ("as-of-right") | 바로 건축 허가 신청 | 시 건축과 (건축 허가) |
| 기준에서 조금 벗어남 | 마이너 배리언스 → 그다음 건축 허가 | 조정위원회 |
| 용도를 바꾸거나 크게 벗어남 | 리조닝 (조닝 바이로 개정) | 시의회 |
| 건축법(Building Code) 기준, 소방 접근 | 마이너 배리언스로는 바꿀 수 없음 — 건축법 검토를 통과해야 함 | 건축법 검토 (토론토 빌딩, 소방서) |
토론토 조정위원회는 마이너 배리언스 외에도 땅 나누기·경계 조정(consent)과 기존 비적합 용도(legal non-conforming use)의 확장도 다룹니다.
순서대로 보면
- 준비: 설계도와 조닝 검토로 어떤 기준에서 얼마나 벗어나는지 정리합니다. 땅 주인이나 주인이 글로 위임한 사람이 신청합니다.
- 신청: 시의 신청서, 도면, 수수료를 냅니다. 법은 비서 겸 회계 담당(secretary-treasurer)이 신청을 받은 뒤 30일 안에 심의를 열도록 정합니다. 실제 일정은 조정위원회에 확인하세요.
- 통지: 위원회는 심의 전에, 법(규정)이 정한 방법으로 정해진 사람과 공공기관에게 신청 사실을 알립니다.
- 공개 심의: 신청인과 찬성·반대하는 누구나 말할 수 있습니다. 토론토는 현장과 온라인을 함께 씁니다.
- 결정: 심의한 위원의 과반수가 찬성해야 하고, 결정은 이유와 함께 글로 나옵니다. 결정 뒤 10일 안에 신청인 등에게 사본과 항소 마감일을 보냅니다.
- 항소 기간: 결정 뒤 20일 안에 항소가 없으면 결정이 확정됩니다. 그다음 건축 허가를 신청합니다.
조건과 등기 — 새 주인에게도 적용될 수 있음
위원회는 허가에 기간과 조건을 붙일 수 있습니다(45조 9항). 예를 들어 "제출한 도면대로만 짓는다", "나무를 보호한다" 같은 조건입니다.
위원회는 땅 주인에게 조건에 관해 시와 합의서를 맺으라고 요구할 수 있고, 이 합의서는 땅 등기(title)에 올릴 수 있습니다. 등기된 합의서는 이후의 모든 주인에게도 적용됩니다(45조 9.2항). 그래서 집을 살 때 변호사의 등기 조사(title search)에서 이런 합의서가 나오면 내용을 꼭 읽어야 합니다.
항소는 누가 할 수 있나요?
결정에 불복하는 항소는 온타리오 토지 심판소(Ontario Land Tribunal, OLT)로 갑니다. 결정 뒤 20일 안에 이유를 적은 항소서와 심판소 수수료를 위원회에 내야 합니다. 토론토 조정위원회의 결정은 OLT가 아니라 토론토 지역 항소 기관(Toronto Local Appeal Body, TLAB)으로 갑니다(토론토시 안내). TLAB의 절차와 수수료는 TLAB 안내에서 확인하세요.
2022년 11월 28일부터는 신청인, 장관(Minister), 법이 정한 사람(specified person: 전기·가스 회사, 철도 회사 같은 곳), 공공기관만 항소할 수 있습니다. 이웃은 심의에서 의견을 말할 수 있지만, 이 목록에 들지 않으면 항소할 수 없습니다.
심판소는 항소를 기각하거나, 위원회가 내릴 수 있었던 어떤 결정이든 새로 내릴 수 있습니다.
언제 만나게 되나요?
- 증축, 데크, 차고: 뒤쪽 셋백이나 높이가 기준보다 조금 모자라거나 넘을 때.
- 가든 스위트, 레인웨이 스위트: 크기나 간격이 기준에 조금 못 미칠 때. 토론토시는 조닝 기준에 맞지 않으면 건축 허가 전에 마이너 배리언스가 필요할 수 있다고 안내합니다. 가든 스위트의 소방 접근 기준은 마이너 배리언스로 바꿀 수 없다고 토론토시가 밝힙니다.
- 멀티플렉스 바꾸기: 주정부 규정(O. Reg. 462/24) 덕분에 허용됐던 부분이, 4번째 세대를 더하면 기준 미달이 되어 배리언스가 필요할 수 있다고 토론토시가 예로 듭니다.
- 땅 나누기(세버런스)와 함께: 새로 생기는 땅이 폭이나 면적 기준에 조금 못 미치면 분할 허가와 마이너 배리언스를 같이 신청하기도 합니다.
집을 살 때 확인할 것
- 이 집에 예전에 받은 배리언스가 있는지: 토론토는 조정위원회 결정을 지역별로 찾아볼 수 있습니다. 결정문과 조건, 등기된 합의서를 확인하세요.
- 진행 중인 신청이 있는지: 파는 사람이 신청해 둔 배리언스가 있으면, 결과와 항소 기간이 끝났는지 확인하세요.
- "배리언스 받으면 증축 가능"이라는 광고: 허가는 보장되지 않습니다. 위원회는 4가지 기준을 모두 통과해야만 허가합니다. 가격에 이 위험을 넣으세요.
- 허가 없이 고친 부분: 배리언스는 이미 한 공사를 저절로 합법으로 만들지 않습니다. 건축 허가 기록도 따로 확인하세요.
예시로 보면
노스욕의 단독주택을 사서 뒤쪽으로 증축하려고 합니다. 조닝 검토 결과 뒤쪽 셋백이 기준보다 조금 부족했습니다. 주인은 조정위원회에 마이너 배리언스를 신청했고, 통지와 공개 심의를 거쳐 "제출한 도면대로 짓는다"는 조건으로 허가를 받았습니다.
결정 뒤 20일 동안 항소가 없어 결정이 확정되었고, 그다음 건축 허가를 신청했습니다. 나중에 이 집을 팔 때 사는 사람의 변호사가 결정문과 조건을 확인했습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
The committee of adjustment, upon the application of the owner of any land, building or structure affected by any by-law that is passed under section 34 or 38, or a predecessor of such sections, or any person authorized in writing by the owner, may, despite any other Act, authorize such minor variance from the provisions of the by-law, in respect of the land, building or structure or the use thereof, as in its opinion is desirable for the appropriate development or use of the land, building or structure, if in the opinion of the committee the general intent and purpose of the by-law and of the official plan, if any, are maintained.쉽게 풀면땅 주인(또는 주인이 글로 위임한 사람)이 신청하면, 조정위원회는 조닝 바이로에서 조금 벗어나는 것을 허가할 수 있습니다. 단, 그 땅을 적절하게 쓰는 데 바람직하고, 바이로와 공식 계획의 큰 뜻이 유지되어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
The hearing of every application shall be held in public, and the committee shall hear the applicant and every other person who desires to be heard in favour of or against the application, and the committee may adjourn the hearing or reserve its decision.쉽게 풀면모든 신청은 공개 심의로 다룹니다. 신청인과, 찬성이든 반대든 말하고 싶은 누구의 이야기도 들어야 합니다. 위원회는 심의를 미루거나 결정을 나중에 내릴 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
An agreement entered into under subsection (9.1) may be registered against the land to which it applies and the municipality is entitled to enforce the agreement against the owner and, subject to the Registry Act and the Land Titles Act, against any and all subsequent owners of the land.쉽게 풀면허가 조건에 관한 합의서는 땅 등기에 올릴 수 있고, 시는 지금 주인뿐 아니라 이후의 모든 주인에게도 그 합의를 지키라고 할 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
The applicant, the Minister or a specified person or public body that has an interest in the matter may within 20 days of the making of the decision appeal to the Tribunal against the decision of the committee by filing with the secretary-treasurer of the committee a notice of appeal setting out the objection to the decision and the reasons in support of the objection쉽게 풀면신청인, 장관, 이해관계가 있는 법정 대상자(specified person)나 공공기관은 결정 뒤 20일 안에 이유를 적은 항소서를 위원회에 내서 온타리오 토지 심판소에 항소할 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
These requirements are not contained in the zoning by-law and are instead determined through a compliance review of the Ontario Building Code conducted by Toronto Building and Toronto Fire and Emergency Services. They cannot be varied by way of a Minor Variance application through the Committee of Adjustment.쉽게 풀면소방·응급 접근 기준은 조닝이 아니라 건축법 검토로 정해집니다. 그래서 조정위원회의 마이너 배리언스로 바꿀 수 없습니다.
출처: toronto.ca/city-government/planning-development/planning-studies-initiatives/garden-suites/ · 2026년 10월 30일 확인
As of November 28, 2022, only the applicant, the Minister, specified persons and public bodies can appeal.쉽게 풀면2022년 11월 28일부터는 신청인, 장관, 법정 대상자, 공공기관만 항소할 수 있습니다.
출처: toronto.ca/city-government/planning-development/committee-of-adjustment/ · 2026년 10월 31일 확인
자주 묻는 질문
"조금(minor)"은 몇 cm, 몇 %까지인가요?
법에 정해진 숫자는 없습니다. 위원회가 그 땅과 동네 상황을 보고 4가지 기준을 함께 판단합니다. 숫자가 작아도 영향이 크면 허가되지 않을 수 있고, 숫자가 커 보여도 허가될 수 있습니다.
이웃이 반대하면 안 되나요?
이웃은 공개 심의에서 찬성이나 반대 의견을 말할 수 있고, 위원회는 그 의견을 듣고 판단합니다. 다만 2022년 11월 28일부터는 이웃이 법이 정한 대상이 아니면 결정에 항소할 수 없습니다.
얼마나 걸리고 비용은 얼마인가요?
법은 신청을 받은 뒤 30일 안에 심의를 열도록 하지만, 실제 일정과 수수료는 시마다 다르고 바뀝니다. 토론토는 조정위원회의 신청 안내 페이지에서 수수료와 서류를 확인하세요. 도면 준비와 결정 뒤 20일 항소 기간도 일정에 넣으세요.
허가를 받으면 바로 공사해도 되나요?
아닙니다. 마이너 배리언스는 조닝 문제만 풀어 줍니다. 결정이 확정된 뒤 건축 허가를 따로 받아야 하고, 건축법 기준도 지켜야 합니다.
전 주인이 받은 배리언스는 저에게도 효력이 있나요?
허가와 함께 등기된 조건 합의서는 이후 주인에게도 적용될 수 있습니다(45조 9.2항). 허가 내용이 지금 건물과 맞는지, 어떤 조건이 있는지는 변호사가 결정문과 등기를 보고 확인해야 합니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Planning Act, ss. 1, 44, 45 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Committee of Adjustment · 2026년 10월 31일 확인
- 토론토시, Zoning in Toronto (마이너 배리언스와 리조닝) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Expanding Housing Options in Neighbourhoods (as-of-right, O. Reg. 462/24) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Garden Suites (마이너 배리언스와 소방 접근) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Toronto Local Appeal Body – Adjudicative Board · 2026년 10월 31일 확인