공식 계획 (오피셜 플랜)Official Plan

무엇인가요?

공식 계획(Official Plan)은 시가 "우리 동네 땅을 앞으로 어떻게 쓸 것인가"를 정해 둔 장기 계획입니다. 새 집, 공장, 사무실, 가게가 어디에 들어설지, 도로·상하수도·공원·학교가 어디에 필요한지, 동네의 어느 부분이 언제, 어떤 순서로 커질지를 다룹니다.

온타리오 도시계획법(Planning Act) 16조 1항은 공식 계획에 물리적 변화(땅과 건물 등의 변화), 그리고 그 변화가 사회·경제·건물·자연 환경에 주는 영향을 관리하고 이끄는 목표와 정책을 담도록 정합니다. 적정 가격 주택(affordable housing)을 위해 실행할 수 있는 정책과, 계획 변경, 조닝 바이로, 토지 분할 계획, 분할 허가(consent)에 주민 의견을 듣는 방법도 들어가야 합니다.

공식 계획은 큰 방향이고, 땅 하나하나의 정확한 규칙은 조닝 바이로(zoning by-law)가 정합니다. 온타리오주 안내서는 조닝 바이로가 공식 계획을 실제로 실행하고 날마다 관리하는 도구라고 설명합니다.

공식 계획과 조닝 바이로 비교

광역 지자체(upper-tier)와 시(lower-tier)가 나뉜 곳에서는, 광역 지자체에 도시계획 권한이 있으면 그 공식 계획이 따로 있고, 시의 공식 계획과 조닝 바이로는 그 계획에도 맞아야 합니다(온타리오주 안내서). 다만 GTA의 요크, 필, 할튼, 더럼 리전은 법에서 도시계획 권한이 없는 광역 지자체로 정해져 있어, 예전 리전 공식 계획 중 시에 적용되던 부분은 이제 그 시의 공식 계획으로 봅니다(1조 1항, 70.13조 2항). 내 지역에 어느 계획이 적용되는지는 시 도시계획과에 확인하세요.

무엇이 공식 계획을 따라야 하나요?

• 조닝 바이로: 공식 계획이 시행 중이면, 계획에 맞지 않는 바이로는 통과시킬 수 없습니다. 공공 공사도 마찬가지입니다(24조 1항).
• 리조닝: 온타리오주 안내서는 시의회가 새 용도를 공식 계획이 허용할 때만 조닝 변경을 검토할 수 있다고 설명합니다. 공식 계획이 막는 용도라면 공식 계획 변경도 필요합니다. 두 신청은 함께 낼 수 있습니다(아래 예외 참고).
• 마이너 배리언스: 조정위원회는 바이로뿐 아니라 공식 계획의 큰 뜻(general intent and purpose)이 유지될 때만 허가합니다(45조 1항).
• 홀딩 조항(H 기호): 공식 계획에 홀딩 기호에 관한 정책이 있어야만 시가 조닝에 H를 쓸 수 있습니다(36조 2항).
• 온타리오 토지 심판소(OLT): 항소를 결정할 때도 적용되는 공식 계획에 맞는지를 봅니다(온타리오주 안내서).

예외도 있습니다. 시가 공식 계획 변경을 채택했지만 아직 효력이 생기기 전이라도, 그 변경이 효력을 얻으면 맞게 되는 바이로는 미리 통과시킬 수 있습니다. 변경이 끝내 효력을 얻지 못하면 그 바이로도 효력이 없습니다(24조 2항, 2.1항).

공식 계획을 바꾸려면 (공식 계획 변경)

1. 먼저 시 도시계획과 직원과 상의합니다. 변경이 가능한지, 어떤 문제가 있을지, 어떻게 신청하는지 알려 줄 수 있습니다. 사전 상담은 선택이지만, 필요한 조사와 자료를 미리 알 수 있습니다(온타리오주 안내서).
2. 장관 규정이 정한 정보와 그 시의 공식 계획이 요구하는 추가 자료를 내고 신청합니다. 대부분의 시는 수수료를 받습니다.
3. 시의회는 신청인이 수수료를 낸 뒤 30일 안에, 필요한 자료가 다 들어왔는지 알려 줘야 합니다(22조 6.1항). 자료가 모자라면 받지 않을 수 있습니다(22조 6항 (a)).
4. 변경도 처음 계획을 만들 때와 대체로 같은 방법으로 진행됩니다. 보통 공개 회의(public meeting)가 적어도 한 번 열리고, 누구나 말하거나 글로 의견을 낼 수 있습니다. 다만 시의회가 신청을 거절할 때는 공개 회의를 열지 않아도 됩니다(22조 3항).
5. 시의회가 거절하거나, 필요한 자료와 수수료를 낸 뒤 120일 안에 결정하지 않으면, 신청인은 보통 온타리오 토지 심판소에 항소할 수 있습니다(22조 6항 (b), 7항, 7.0.2항). 거절에 대한 항소는 거절 통지 뒤 20일 안에 해야 합니다(22조 7.0.3항). 다만 공식 계획에 관련 정책이 있을 때 고용 지역(공장, 창고 등을 위한 지역)에서 땅을 빼는 변경처럼, 항소할 수 없는 신청도 있습니다(22조 7.1~7.3항).

신청인이 아닌 사람(제3자)의 항소는 정해진 주요 참여자(주정부, 공공기관, 그 계획이 적용되는 땅의 주인, 법이 정한 사람 등)만 할 수 있습니다. 공공기관, 땅 주인, 법이 정한 사람은 계획이 채택되기 전에 공개 회의에서 말하거나 시의회에 글로 의견을 냈어야 합니다(17조 24항, 36항). 내게 어떤 항소권이 있는지는 시 도시계획과에 물어보라고 주정부는 안내합니다.

집이나 상가를 살 때 왜 중요한가요?

• 앞으로의 동네: 조닝은 지금의 규칙만 보여 줍니다. 공식 계획을 보면 시가 그 동네를 앞으로 어떻게 바꾸려는지(어디에 집, 상가, 일자리 지역을 둘지) 알 수 있습니다.
• 용도를 바꾸려는 땅: 가게를 열거나 여러 세대로 지으려면, 공식 계획이 그 용도를 허용하는지 먼저 보세요. 허용하지 않으면 공식 계획 변경과 리조닝이 둘 다 필요해 시간이 더 걸리고 결과도 보장되지 않습니다. 단, 정착 지역(area of settlement) 안에서 주거 용도가 허용되고 시 상하수도가 연결된 땅의 단독·세미·타운하우스(rowhouse, 줄지어 붙은 집)라면, 법이 정한 배치로 모두 3세대까지 두는 것은 공식 계획이 막을 수 없습니다. 집 안에 3세대(별채에는 없이), 또는 집 안에 2세대까지와 별채에 1세대입니다(16조 3항). 건축 법규 같은 다른 규칙은 그대로 지켜야 합니다.
• 이웃 땅의 개발: 근처 땅이 공식 계획에서 더 높은 밀도로 정해져 있으면, 나중에 그곳에 더 큰 건물이 들어설 수도 있습니다.
• 커머셜: 사려는 상가의 사업이 조닝에서 허용되는지와 함께 공식 계획의 용도 지정도 보면, 앞으로의 변화를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

예시로 보면

조심할 점

• 공식 계획은 큰 방향일 뿐, 그 땅에 지금 무엇을 지을 수 있는지는 조닝 바이로가 정합니다. 둘 다 보세요.
• 공식 계획은 바뀝니다. 시는 정기적으로 계획을 새로 고치고, 땅 주인의 신청으로도 바뀝니다. 도시계획법 26조 1.1항에 따라 새 공식 계획은 시행된 날부터 10년 안에, 그 뒤로는 새 계획으로 바꾸지 않는 한 적어도 5년마다 새로 고쳐야 합니다.
• 시의 공식 계획 위에도 규칙이 있습니다. 시의회의 결정은 주정부 계획 정책(Provincial Planning Statement)과 맞아야 하고, 주정부 계획에 맞거나 그와 부딪치지 않아야 합니다.
• 법도 바뀌고 있습니다. 2026년 개정법(2026, c. 8, Sched. 7)은 도시계획법 16조 1항을 바꿔, 공식 계획의 장·절 구성과 쓸 수 있는 용도 지정을 법이 정하게 할 예정입니다. 이 조항은 아직 시행되지 않았고 시행일도 정해지지 않았습니다(e-Laws, 2026년 10월 27일 기준).