등기 조사 (타이틀 서치)Title search, requisition date

무엇인가요?

등기 조사(타이틀 서치)는 집의 공식 소유권 기록(타이틀)을 살펴보는 일입니다. 파는 사람이 진짜 주인인지, 그 집에 모기지나 유치권(돈을 못 받은 사람이 집에 걸어 둔 권리) 같은 부담이 붙어 있는지 확인합니다.

온타리오에서는 사는 쪽 변호사가 클로징 전에 이 조사를 합니다. 문제를 찾으면 파는 쪽 변호사에게 "고쳐 달라"고 서면으로 요구하는데, 이것을 레퀴지션(requisition)이라고 합니다. 요구할 수 있는 마지막 날이 계약서에 적힌 등기 조사 기한(requisition date)입니다.

온타리오의 등기 제도

온타리오의 땅 기록은 전부 온라인으로만 봅니다. 등기소(ServiceOntario)가 관리하는 전자 등기 시스템에 주 전체 7,400,000개가 넘는 필지가 올라 있고, 소유권뿐 아니라 모기지, 이전, 임대 같은 법적 권리도 여기에 기록됩니다.

온타리오의 등기 방식은 두 가지입니다. Registry Act 방식과 토지등기법(Land Titles Act)에 따른 "Land Titles" 방식입니다. Registry Act 방식의 땅도 Land Titles 방식으로 옮길 수 있고, 내 집이 어느 방식인지는 변호사가 확인합니다. Land Titles 방식에서는 등기부에 올라간 내용이 곧 법적 효력을 가집니다. 서류를 등기하면 그 순간부터 소유권이 넘어가거나 모기지가 생긴 것으로 봅니다.

집마다 9자리 번호(PIN, Property Information Number)가 있고, 그 번호로 "parcel register"라는 등기부를 뽑으면 현재 주인과 등기된 서류 목록이 나옵니다. 변호사는 Teraview라는 전문가용 시스템으로 조사하고, 일반인은 OnLand에서 돈을 내고 직접 볼 수도 있습니다.

변호사가 확인하는 것

• 등기된 주인 이름이 계약서의 파는 사람과 같은지, 공동 소유라면 모두 서명했는지.
• 모기지(charge): 몇 개가 등기되어 있고, 클로징 때 갚고 지울 수 있는지.
• 유치권과 건설 유치권(construction lien): 공사비를 못 받은 업체가 걸어 둔 권리.
• 압류 명령(execution, writ): 파는 사람에게 법원 판결 빚이 있으면 집에 영향을 줄 수 있어 이름으로 따로 조회합니다.
• 지역권(easement, 남이 내 땅을 지나가거나 쓸 수 있는 권리)과 통행권: 전기·수도 회사의 권리, 옆집과 공유하는 진입로 등.
• 제한 약정(restrictive covenant): 땅의 쓰임새나 건물 모양을 제한하는 약속.
• 임대 통지, 주의 등기(caution, 땅에 권리가 있다고 주장하는 사람이 올리는 통지) 같은 등기된 통지.
• 가족법상 부부의 집: 배우자가 함께 서명해야 하는 경우.

등기에 안 나오는 것도 봅니다

토지등기법은 등기부에 적혀 있지 않아도 땅에 붙어 있는 권리를 따로 정해 두었습니다. 밀린 재산세·수도 요금, 통행권과 지역권, 짧은 임대(3년 이하이면서 실제로 살고 있는 경우), 배우자의 권리 같은 것입니다. 그래서 변호사는 등기부만 보지 않습니다.

보통 시청에서 세금 증명서(tax certificate)를 받아 밀린 세금이 없는지 확인하고, 필요하면 건물 위반 명령(work order)이나 용도 지역(zoning) 확인서를 시청에 요청합니다. 표준 계약서에는 이런 조사를 위한 별도 기한이 있는 경우가 보통이니, 날짜는 계약서에서 확인하세요.

지역권과 경계 문제는 등기부의 글만으로는 다 알 수 없습니다. 측량도(서베이)나 타이틀 보험이 이 부분을 보완합니다.

계약서의 등기 조사 기한

온타리오 표준 계약서(OREA Form 100)에는 보통 "Title Search" 조항이 있고, 사는 사람이 등기를 조사하고 문제를 지적할 수 있는 마지막 날짜(requisition date)가 적힙니다. 날짜는 오퍼를 쓸 때 정하며, 보통 클로징보다 몇 주 앞입니다. 정확한 날짜와 문구는 서명하는 계약서에서 확인하세요.

이 날짜까지 변호사가 등기 조사를 끝내고 문제를 서면으로 보내야 합니다. 기한을 넘기면 그 문제를 받아들인 것으로 보는 것이 표준 계약서의 일반적인 구조입니다. 그래서 오퍼가 받아들여지면 바로 변호사에게 계약서를 보내야 합니다.

조건부 오퍼라면 조건이 끝난 뒤에 등기 조사를 시작하는 경우가 많습니다. 조건 기한과 등기 조사 기한이 너무 붙어 있지 않은지 오퍼를 쓸 때 중개인·변호사와 확인하세요.

문제가 나오면 어떻게 고치나요?

1. 사는 쪽 변호사가 기한 안에 레퀴지션(고쳐 달라는 요구)을 파는 쪽 변호사에게 보냅니다.
2. 파는 쪽 변호사가 답합니다. 모기지는 클로징 때 집값에서 갚고 지우겠다는 약속(undertaking)으로, 유치권이나 압류는 돈을 갚고 등기에서 지우는 방법으로 해결하는 것이 보통입니다.
3. 등기 오류나 오래된 지역권처럼 지우기 어려운 문제는 타이틀 보험으로 위험을 덮거나, 사는 사람이 받아들이기로(waive) 할 수 있습니다.
4. 파는 사람이 고칠 수 없거나 고치지 않고, 사는 사람도 받아들이지 않으면 계약이 끝나고 디파짓을 돌려받는 구조가 표준 계약서의 일반적인 내용입니다. 실제 결과는 계약서 문구와 사실관계에 따라 다르니 변호사에게 확인하세요.

사기 등기는 어떻게 되나요?

2006년 10월 19일 이후에 등기된 사기 서류(남의 집을 몰래 넘기거나 모기지를 거는 서류)는 등기되었다는 이유만으로 효력이 생기지 않습니다. 다만 그 뒤에 등기된, 사기가 아닌 서류는 효력이 남을 수 있습니다. 피해자는 온타리오 등기 보증 기금(Land Titles Assurance Fund)에 보상을 신청할 수 있지만, 정해진 주의를 다했어야 하고 다른 방법으로 보상받을 수 없을 때에 한합니다. 그래서 변호사는 파는 사람의 신분도 확인하고, 타이틀 보험이 사기 위험을 다루는지 설명합니다.

예시로 보면

콘도와 분양은

콘도 유닛도 PIN이 있어 같은 방식으로 조사합니다. 다만 콘도는 등기 조사 외에 상태 증명서(status certificate, 콘도 재정과 규칙 서류)를 함께 봐야 합니다.

분양 콘도는 건물이 완공되고 콘도 법인이 등기될 때까지 유닛의 등기 자체가 없습니다. 그래서 입주(interim occupancy) 뒤 최종 클로징 때 비로소 등기 조사와 이전 등기가 이루어집니다. 그 전까지 사는 사람을 지키는 것은 계약서, 콘도법, Tarion 보증입니다.