프리홀드 (단독 소유)Freehold, fee simple

무엇인가요?

프리홀드(freehold)는 땅과 그 위의 건물을 모두 내 이름으로 소유하는 형태입니다. 법률 용어로는 fee simple(온타리오에서 가장 완전한 소유권)이라고 합니다. 온타리오 등기법(Land Titles Act)은 "owner"를 fee simple 소유자로 정의합니다.

토론토 집 찾기에서 "Detached"(단독주택), "Semi-Detached"(한쪽 벽을 붙인 집), 그리고 많은 타운하우스가 프리홀드입니다. 리스팅의 "Ownership Type"이나 설명에 Freehold라고 적혀 있습니다.

내 것이라고 해서 무엇이든 할 수 있는 것은 아닙니다. 땅의 경계(측량도로 확인), 이웃이나 전기·수도 회사가 지나갈 권리(easement), 시의 용도 규칙(zoning), 모기지 같은 제한이 함께 따라옵니다.

콘도와 어떻게 다른가요?

콘도(condominium)는 내 유닛만 소유하고 복도, 지붕, 엘리베이터 같은 공용 부분은 모든 주인이 지분으로 함께 소유합니다. 프리홀드는 전부 내 것입니다.

관리비가 없다고 싸지는 않습니다. 지붕, 보일러, 창문 교체 같은 큰 비용이 한꺼번에 내 몫으로 옵니다. 미리 수리비를 모아 두는 것은 콘도의 수선 적립금(reserve fund)을 내가 직접 만드는 셈입니다.

타운하우스는 세 가지입니다

같은 모양의 타운하우스도 소유 형태가 다를 수 있습니다. 리스팅만 보고 알기 어려우니 변호사가 등기와 콘도 서류를 확인합니다.

• 프리홀드 타운하우스: 내 집과 그 아래 땅을 내가 소유합니다. 이웃과 벽을 공유하면 벽에 관한 약정(party wall agreement)이 등기에 붙어 있을 수 있습니다. 관리비가 없습니다.
• 콘도 타운하우스: 콘도 법인의 "유닛"입니다. 집 모양만 타운하우스이고 법적으로는 콘도입니다. 관리비를 내고, 지붕·외벽 같은 공용 부분은 법인이 관리하며, 살 때 상태 증명서를 봐야 합니다.
• POTL 타운하우스(parcel of tied land): 집과 땅은 프리홀드로 소유하지만, 단지 안의 사설 도로, 방문자 주차장, 상하수도 같은 공용 부분을 "공용 부분 콘도 법인(common elements condominium corporation)"으로 함께 소유합니다. 콘도법 139조는 이 법인의 주인이 그 땅 밖의 fee simple 땅을 함께 소유해야 한다고 정합니다. 그래서 프리홀드이면서도 매달 공용 부분 비용(POTL fee)을 냅니다.

리스팅에 "Freehold"라고 적혀 있는데 매달 내는 돈이 있다면 POTL일 가능성이 큽니다. 금액과 법인의 상태를 변호사에게 확인하세요. "POTL" 항목을 보세요.

"프리홀드 콘도"라는 말도 있습니다

헷갈리는 점이 하나 있습니다. 콘도법에서 "freehold condominium corporation"은 모든 유닛과 공용 지분을 주인들이 fee simple로 소유하는 콘도 법인을 뜻합니다. 땅을 빌려 지은 "leasehold condominium corporation"과 구별하는 말입니다. 온타리오의 콘도 대부분은 이 뜻에서 "프리홀드 콘도"입니다.

그러니 공개 문서나 선언문에 "freehold"가 보여도 그것이 "콘도가 아니다"라는 뜻은 아닙니다. 집 찾기에서 말하는 프리홀드(콘도 법인이 없는 집)와는 다른 뜻입니다. 서류를 볼 때 이 둘을 구별하세요.

주인이 책임지는 것

• 수리와 관리 전부: 지붕, 기초, 보일러·에어컨, 배관(집 앞 도로의 시 하수관까지 이어지는 부분 포함), 전기, 창문, 울타리, 진입로.
• 마당과 나무, 눈과 얼음 치우기: 시 조례가 집 앞 보도의 제설 책임, 나무 베기 허가, 잔디·잡초 관리 기준(property standards)을 정합니다. 사는 시의 조례를 확인하세요.
• 주택 보험: 건물 전체와 세간, 배상 책임을 내가 가입합니다. 모기지 대출 기관도 요구합니다.
• 공과금 전부: 전기, 가스, 수도, 쓰레기 수거비(시마다 다름), 재산세.
• 수리비 모으기: 지붕, 보일러 같은 큰 수리는 한 번에 큰돈이 들 수 있습니다. 집 상태(홈 인스펙션 보고서)를 보고 매달 얼마를 따로 둘지 정하세요.

시의 규칙: 허가와 용도

내 땅이어도 짓거나 부수려면 시의 건축 허가(building permit)가 필요합니다. 온타리오 건축법(Building Code Act, 1992) 8조 1항은 허가 없이 건물을 짓거나 부수는 것을 금지합니다. 증축, 지하실 아파트, 큰 구조 변경, 데크 등은 시에 확인하세요.

무엇을 지을 수 있는지는 조닝(zoning, 용도 지역 규칙)이 정합니다. 토론토는 시 전체 조닝 조례 569-2013이 있고, 주소를 넣으면 내 땅의 조닝을 볼 수 있는 지도를 제공합니다. 최근 토론토는 가든 스위트(뒷마당 별채), 레인웨이 스위트, 멀티플렉스(한 땅에 여러 세대)를 허용하는 쪽으로 규칙을 바꿔 왔습니다. 자세한 것은 "조닝", "건축 허가" 항목을 보세요.

살 때는 전 주인이 허가 없이 고친 곳이 없는지 확인합니다. 허가 없는 공사는 새 주인이 고치거나 허가를 다시 받아야 할 수 있습니다.

신축 프리홀드와 Tarion

건설사에서 새 프리홀드 집을 사면 Tarion의 신축 주택 보증이 따릅니다. 1년·2년·7년 보증이 있고, 2023년 7월 1일 이후 서명된 계약이면 프리홀드 집의 최대 보증 한도는 $400,000입니다(콘도 유닛은 $300,000).

입주 전 보호도 있습니다. 디파짓은 집값 $600,000 이하면 최대 $60,000, 그 위는 집값의 10%(최대 $100,000)까지 보호됩니다. 2026년 4월 1일 이후 서명한 계약은 서명 뒤 45일 안에 Tarion에 등록해야 최대 보호를 받습니다(보호 금액 변경은 2027년 1월 1일까지 유예). 클로징이 늦어지면 하루 $150, 최대 $7,500의 지연 보상이 있습니다.

콘도 디파짓은 콘도법에 따라 신탁(trust)으로 보관해야 한다고 Tarion은 안내합니다. 프리홀드 디파짓에는 콘도법의 이 신탁 규정이 적용되지 않아서 Tarion의 디파짓 보호가 더 중요합니다. 디파짓을 누가 보관하는지 계약서에서 확인하세요. 자세한 내용은 "Tarion", "프리컨 디파짓 일정" 항목을 보세요.

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