모기지 브로커Mortgage broker / agent

무엇인가요?

모기지 브로커는 집을 살 때 대출(모기지)을 어디서, 어떤 조건으로 받을지 알아보고 대출 기관과 연결해 주는 사람입니다. 온타리오에서는 모기지 중개 일을 하려면 FSRA(Financial Services Regulatory Authority of Ontario, 온타리오 금융 서비스 규제청)의 라이선스가 있어야 합니다. 근거 법은 "모기지 브로커리지, 대출 기관 및 관리자법"(Mortgage Brokerages, Lenders and Administrators Act, 2006, 줄여서 MBLAA)입니다.

FSRA는 모기지 브로커나 에이전트를 "사는 사람과 대출 기관 사이의 중개인(intermediary)"이라고 설명합니다. 브로커는 돈을 빌려주는 사람이 아니라, 은행·신용조합·사설 대출 기관 등 여러 곳의 모기지를 비교해서 신청을 도와주는 사람입니다.

브로커, 에이전트, 브로커리지 — 누가 누구인가요?

법에서는 역할을 나눕니다. 개인은 브로커 또는 에이전트 라이선스로 일하고, 반드시 라이선스가 있는 회사(브로커리지)에 소속되어야 합니다.

"모기지 브로커", "모기지 에이전트"라는 호칭은 라이선스가 있는 사람만 쓸 수 있습니다(MBLAA 11조). 라이선스는 1년마다 갱신합니다. 흔히 "모기지 브로커"라고 부르는 사람이 실제로는 에이전트인 경우가 많은데, 이 글에서는 둘을 함께 "브로커"라고 부릅니다.

은행 모기지 직원과 어떻게 다른가요?

FSRA는 "어떤 대출 기관은 라이선스가 있는 브로커리지, 브로커, 에이전트를 통해서만 거래한다"고 설명합니다. 반대로 은행에 직접 가면 그 은행 상품만 볼 수 있습니다. 둘 다 알아보고 비교하는 것이 가장 안전합니다.

브로커 보수는 누가 내나요?

보통은 모기지가 실행될 때 대출 기관이 브로커리지에 보수를 주고, 브로커리지가 소속 브로커·에이전트에게 나눠 줍니다. 그래서 일반적인 은행 모기지를 브로커로 받을 때 사는 사람이 따로 내는 수수료가 없는 경우가 흔합니다. 다만 "흔하다"는 것이지 법이 정한 것은 아니므로 내 경우는 서면으로 확인해야 합니다.

법은 돈의 흐름을 반드시 글로 알리게 합니다. 브로커리지는 다른 곳(대출 기관 등)에서 보수를 받는지, 누구에게서, 어떻게 계산하는지를 서면으로 알리고 내 서명(확인)을 받아야 합니다(O. Reg. 188/08, 21조). 브로커리지가 다른 사람에게 보수를 주는 경우도 똑같이 알려야 합니다(22조).

개인 브로커·에이전트는 자기 브로커리지 말고 다른 곳에서 직접 보수를 받을 수 없습니다(O. Reg. 187/08, 4조). 누군가 개인 계좌로 돈을 보내 달라고 하면 그 자체가 위험 신호입니다.

모기지 금액이 $400,000 이하이면 브로커리지는 일을 시작하기 전에 선불 수수료나 디파짓을 요구하거나 받을 수 없습니다(188/08, 37조). $400,000이 넘는 대출에서 선불 수수료를 받는 경우, FSRA는 현금이 아닌 방법으로, 개인이 아니라 브로커리지에 직접 내야 한다고 안내합니다. 사설 대출이나 신용이 어려운 경우에는 사는 사람이 내는 브로커 수수료가 있을 수 있으니 금액을 서면으로 받으세요.

법이 브로커에게 시키는 일

• 적합성: 내 형편과 필요에 맞는 모기지를 권해야 합니다(188/08, 24조).
• 위험 설명: 권하는 모기지의 중요한 위험(material risks)을 서면으로, 쉬운 말로 알리고 내 확인 서명을 받아야 합니다(25조). FSRA도 서명 전에 "서면으로, 쉬운 말로" 위험을 공개받을 권리가 있다고 안내합니다.
• 기한: 법이 정한 서면 공개는 가능한 한 빨리, 늦어도 내가 모기지 계약에 서명하기 2영업일 전까지 받아야 합니다(35조). 내가 서면으로 동의하면 더 늦게 받을 수도 있지만, 급하게 서명을 재촉하면 조심하세요.
• 누구 편인지: 브로커리지가 대출 기관을 대리하는지, 나를 대리하는지, 양쪽 다인지 서면으로 알려야 합니다(18조). 지난 회계연도에 몇 곳의 대출 기관과 일했는지, 자기가 직접 대출 기관이었는지도 알려야 합니다(19조).
• 끼워 팔기 금지: 다른 상품을 사야 모기지를 해 주겠다고 강요할 수 없습니다(15조).
• 사기 금지: 신청서의 거짓 정보를 돕거나 눈감아 주면 안 되고, 의심이 있으면 대출 기관에 알려야 합니다(14조, 14.2조). 내 소득이나 서류를 "조금 고쳐" 주겠다는 브로커는 피하세요.

순서대로 보면

1. 라이선스 확인: FSRA 공개 등록부에서 이름 또는 라이선스 번호로 찾습니다. 브로커는 요청하면 자기 이름, 라이선스 번호, 브로커리지 이름과 번호를 알려 줘야 합니다(187/08, 10조).
2. 상담과 서류: 소득, 다운페이먼트, 빚, 신용 정보를 줍니다. 신청서는 끝까지 읽고, 빈칸이 있는 서류에는 서명하지 않습니다(FSRA 안내).
3. 사전 승인(프리어프루벌): 얼마까지 빌릴 수 있는지 알아봅니다. 흔히 일정 기간 금리를 잡아 주지만(rate hold), 조건은 대출 기관마다 다릅니다. 사전 승인은 최종 승인이 아닙니다.
4. 오퍼 뒤 본 승인: 집이 정해지면 브로커가 대출 기관에 서류를 내고, 대출 기관의 승인서(commitment letter)를 받습니다. 조건, 금리, 수수료, 위약금 조항을 읽습니다.
5. 서면 공개 받기: 보수 공개, 위험 설명, 브로커리지의 역할 공개를 서명 2영업일 전까지 받고 확인합니다.
6. 변호사와 클로징: 보통 클로징 전에 변호사와 모기지 서류에 서명하고, 대출금은 흔히 클로징 날 변호사 신탁 계좌로 들어옵니다.

라이선스는 어떻게 확인하나요?

FSRA 공개 등록부(mbsweblist.fsco.gov.on.ca)에서 "Agents or Broker", "Mortgage Brokerage" 탭을 골라 라이선스 번호나 성(last name), 도시로 찾을 수 있습니다. 등록부는 브로커리지, 관리자, 브로커, 에이전트 Level 1·2를 모두 보여 줍니다. 은행과 신용조합 직원은 라이선스 면제라 여기 나오지 않습니다.

광고나 명함에는 라이선스 이름, 에이전트 등급(Level 1 또는 2), 소속 브로커리지의 이름과 라이선스 번호가 분명하게 적혀 있어야 합니다(187/08, 8조). 이것이 없으면 물어보세요. 라이선스 없이 브로커·에이전트로 일하면 MBLAA 위반으로 기소될 수 있다고 FSRA가 밝히고 있습니다.

조심할 점

• 사설(private) 모기지를 권하면 이유를 물으세요. FSRA는 사설 모기지가 "보통 1~2년의 임시 방편"이고 금리와 수수료가 높을 수 있다며, 끝날 때 어떻게 일반 모기지로 갈아탈지(exit strategy)를 꼭 물어보라고 안내합니다.
• 남의 모기지를 대신 신청해 주는 "straw borrower"는 불법이고, 그 모기지의 책임을 내가 지게 됩니다. 누가 돈을 주겠다며 부탁해도 거절하세요.
• FSRA는 라이선스와 규칙 위반을 다루지만, 내 돈을 대신 받아 주거나 계약 분쟁을 해결해 주지는 않습니다. 문제가 생기면 변호사와 상담하고, FSRA에 민원을 넣을 수 있습니다.
• 큰 은행과의 문제는 FSRA가 아니라 연방 기관(OSFI, FCAC) 담당입니다.
• 브로커는 대출을 도와주는 사람이고, 부동산 거래 자체는 RECO에 등록된 부동산 중개인이 맡습니다. 저는 부동산 중개인이며 모기지 브로커가 아니므로, 필요하면 라이선스가 있는 브로커를 소개해 드리되 어떤 보수 관계가 있다면 미리 알려 드립니다.