프라이빗 모기지 (사설 모기지)Private / alternative mortgage

무엇인가요?

프라이빗 모기지(private mortgage, 사설 모기지)는 은행이나 신용조합 같은 일반 금융 기관이 아니라 개인, 여러 투자자, 또는 사설 대출 회사가 집을 담보로 돈을 빌려주는 모기지입니다. 온타리오 금융 규제 기관(FSRA)은 모기지를 "어떤 회사, 개인, 단체에서도" 받을 수 있다고 안내합니다.

FSRA는 은행과 신용조합의 심사를 통과하지 못한 사람이 대안(alternative) 모기지나 사설 모기지를 찾게 되는 경우가 있다고 설명합니다. 그리고 이런 모기지는 "짧은 기간의 해결책"이어야 한다고 강조합니다. 받기는 더 쉬울 수 있지만 금리와 수수료가 높고, 조건이나 제한이 더 붙을 수 있습니다.

사설 모기지는 보통 모기지 브로커리지를 통해 연결됩니다. 이때는 Level 2 모기지 에이전트나 모기지 브로커와 일해야 합니다. Level 1 에이전트는 은행, 신용조합 같은 일반 대출 기관의 모기지만 도울 수 있습니다.

어떤 때 쓰나요?

흔히 이런 때 사설 모기지를 알아봅니다. 사람마다 사정이 다르므로, 왜 사설 모기지가 필요한지 브로커에게 직접 설명을 들으세요.

• 신용 기록이나 소득 증명 때문에 은행 심사를 통과하지 못할 때. FSRA는 사설 대출 기관이 소득보다 집의 가치를 보고 모기지를 내주는 경우가 많다고 설명합니다.
• 짧은 기간만 돈이 필요할 때. 예를 들어 새 집 클로징과 옛 집 판매 사이의 기간, 공사나 수리 기간처럼 끝이 정해진 경우입니다.
• 모기지 갱신(renewal) 때 원래 은행이 갱신을 거절했을 때.

FSRA는 사설 모기지를 쓴다면 기간이 끝날 때 더 싼 모기지로 옮겨 갈 수 있는 현실적인 "출구 전략(exit strategy)"이 있어야 한다고 안내합니다.

은행 모기지와 무엇이 다른가요?

금리와 수수료는 대출 기관, 집, 신청자에 따라 크게 달라서 이 페이지에 "보통 몇 %"라고 적지 않습니다. 실제 숫자는 브로커가 주는 서면 공개 서류에서 확인하세요.

비용과 위험

• 이자만 내는 구조: FSRA는 사설 모기지에서 이자만 내는 경우가 많고, 이때는 돈을 빌린 값만 낼 뿐 빚(원금)은 줄지 않는다고 설명합니다. 기간이 끝나면 원금 전체를 한 번에 갚거나 다시 빌려야 합니다.
• 높은 수수료: 클로징 전에 수수료를 내라고 하는지, 연체나 미납에 추가 이자나 수수료가 붙는지 확인하라고 FSRA는 말합니다. 보험이 끊기거나, 대출 기관이 집을 넘겨받아 관리하게 되면 그 비용도 청구할 수 있습니다.
• 갱신이 보장되지 않음: 기간이 끝날 때도 은행 심사를 통과하지 못하면 대출 기관이 갱신해 줄지 미리 물어보라고 FSRA는 안내합니다.
• 집을 잃을 위험: FSRA는 납부를 한 번 놓쳤을 때 파워 오브 세일(대출 기관이 집을 파는 절차)이 아주 빨리 시작되는 계약인지 확인하라고 합니다. 법이 정한 최소 통지 기간은 "파워 오브 세일" 항목을 보세요.

법이 정한 보호 장치

온타리오에서 모기지를 연결해 주는 브로커리지는 모기지 중개법(MBLAA 2006)과 그 규정을 지켜야 합니다. 사설 모기지에서 특히 중요한 것은 이렇습니다.

• 서면 위험 공개: 브로커리지는 제안하는 모기지의 중요한 위험(material risks)을 글로 알리고, 알렸다는 확인 서명을 받아야 합니다(O. Reg. 188/08, 25조).
• 관계와 이해 충돌 공개: 브로커리지와 대출 기관의 관계(브로커리지 자신이 대출 기관인지 포함)와 이해 충돌을 글로 알려야 합니다(26조, 27조).
• 쉬운 말과 2영업일: 공개 서류는 명확하고 쉬운 말로 써야 하고(33조), 늦어도 모기지 계약에 서명하기 2영업일 전까지 주어야 합니다(35조). 빌리는 사람이 글로 동의하면 더 늦게 받을 수도 있으니, 서둘러 동의하지 마세요.
• 비용 공개서: 브로커리지는 원금, 총 상환액, 기간 전체의 대출 비용(달러로), 연 이자율, 이자율과 다르면 APR(수수료까지 넣은 연 비용률), 각 납부액, 조기 상환과 연체 시 비용 등을 적은 서면 공개서를 주어야 합니다(O. Reg. 191/08, 6조, 8조).
• 선불 수수료 제한: 모기지 원금이 $400,000 이하이면 브로커리지는 서비스나 비용에 대한 선불금이나 디파짓을 요구하거나 받을 수 없습니다(O. Reg. 188/08, 37조). FSRA는 $400,000를 넘는 대출의 선불 수수료는 현금으로 내지 말고, 에이전트나 브로커 개인이 아닌 브로커리지에 직접 내야 한다고 안내합니다.

제가 확인한 FSRA 자료와 위 규정에는 모기지 계약에 서명한 뒤 마음대로 취소할 수 있는 기간(쿨링오프)이 나오지 않습니다. FSRA는 모기지 계약이 법적 구속력이 있는 계약이라고 안내하니, 서명하기 전에 충분히 검토하세요.

서명하기 전에 물어볼 것

FSRA가 사설 모기지를 고민하는 사람에게 권하는 질문을 정리했습니다.

1. 왜 일반 모기지가 아니라 사설 모기지를 권하나요? 이것이 저에게 가장 싼 선택인가요? 아니라면 왜 더 맞나요?
2. 기간, 금리, 상환 일정은 어떻게 되나요?
3. 변호사, 배우자, 조언자에게 계약서를 보여 줄 시간이 얼마나 있나요? 서명한 뒤 제 의무는 무엇인가요?
4. 납부가 늦거나 못 내면 어떻게 되나요? 집을 잃을 수 있나요?
5. 지금, 기간 중, 갱신 때 드는 비용과 수수료는 얼마이고, 어떻게 정하고 어떻게 내나요? 수수료 때문에 대출 금액이 달라지나요?
6. 기간이 끝날 때도 일반 모기지를 받지 못하면 갱신해 주나요? 출구 전략은 현실적인가요?
7. 집을 고치거나 리노베이션을 하면 사설 모기지에 영향이 있나요?

예시로 보면

사기와 위험 신호

• 소득, 직장, 다운페이먼트 출처를 사실과 다르게 적자는 제안. FSRA는 신청서에 사실을 일부러 다르게 적는 것이 모기지 사기이고, 형사 범죄로 처벌받을 수 있다고 경고합니다.
• 다른 사람을 대신해 내 이름으로 모기지를 받아 달라는 부탁(straw borrower, 명의 대여). FSRA는 이것이 불법이고, 모기지 책임은 내가 지며 대출 기관에 소송을 당할 수 있다고 합니다.
• 빈칸이 있는 서류에 서명하라는 요구. 틀리거나 빈 서류에는 절대 서명하지 마세요.
• 갚을 능력은 보지 않고 집의 가치나 상태만 보고 내주는 모기지, 그리고 "6개월 안에 월급을 두 배로" 같은 비현실적인 출구 전략. FSRA가 직접 예로 드는 위험 신호입니다.
• 사기가 클로징 전에 드러나면 대출이 취소되어 디파짓을 잃거나 소송을 당할 수 있고, 클로징 뒤에 드러나면 대출 기관이 원금 전체를 바로 갚으라고 요구할 수 있습니다(FSRA).

에이전트, 브로커, 브로커리지의 라이선스는 FSRA 공개 등록부에서 확인하세요. 자세한 방법은 "FSRA" 항목에 있습니다.

돈을 빌려주는 쪽(투자자)이라면

반대로 내 돈을 사설 모기지에 빌려주는(투자하는) 경우도 있습니다. 브로커리지는 대출자·투자자에게도 승인된 공개 양식, 1년 안의 감정 보고서(있으면), 빌리는 사람의 상환 능력 증거 등을 주고 확인 서명을 받아야 합니다(O. Reg. 188/08, 31조).

여러 사람이 한 부동산의 모기지 하나에 함께 투자하는 신디케이트 모기지(syndicated mortgage)에 대해 FSRA는 투자자에게 매우 위험할 수 있다고 경고합니다. 투자 전에 변호사와 상의하세요.