무엇인가요?
모기지는 25년, 30년에 걸쳐 갚지만(상환 기간), 대출 기관과 맺는 계약은 보통 1년에서 5년짜리입니다(기간, term). 기간이 끝나는 날이 만기(maturity date)입니다.
만기가 되어도 원금이 남아 있으면 세 가지 중 하나를 해야 합니다. 남은 돈을 다 갚거나, 같은 기관에서 새 기간을 정해 계약을 이어가거나(갱신, renewal), 다른 기관으로 옮기는 것(switch)입니다.
갱신은 새 모기지를 받는 것이 아닙니다. 잔액과 남은 상환 기간은 그대로 두고 금리, 기간, 납부 방식만 새로 정합니다. 만기에 하는 것이라 중도 상환 위약금이 없습니다.
갱신 안내문: 21일 규칙
모기지가 은행처럼 연방 정부가 규제하는 기관(federally regulated financial institution)에 있으면 연방 은행법과 그 규정이 다음을 정합니다.
- 대출 기관은 만기 최소 21일 전에 갱신 안내문(renewal statement)을 보내야 합니다. 종이로 보내거나, 동의했다면 전자 문서로 보냅니다.
- 안내문에는 지금 계약서와 같은 종류의 정보가 들어 있습니다. 갱신일의 잔액, 금리, 납부 주기, 기간, 수수료 등입니다. 갱신 계약서와 합쳐져 오기도 합니다.
- 안내문을 보낸 날부터 갱신되는 날까지 대출 기관은 빌리는 비용(cost of borrowing)을 올리는 변경을 할 수 없습니다.
- 내가 안내문을 받은 날부터 21일이 지나기 전에는 갱신이 효력을 갖지 않고, 기존 계약의 권리가 이어집니다. 안내문이 늦게 오면 그만큼 생각할 시간이 보장됩니다.
- 대출 기관이 갱신해 주지 않기로 했다면 만기 최소 21일 전에 알려야 합니다.
신용협동조합(credit union)은 온타리오주가 규제하므로 이 연방 규정이 그대로 적용되지 않습니다. 내 기관의 통지 규칙은 계약서나 기관에 직접 확인하세요.
순서대로 보면
- 만기 4~6개월 전: 지금 모기지의 잔액, 만기일, 남은 상환 기간을 확인합니다. 많은 대출 기관이 만기 전 일정 기간(흔히 몇 달) 안에는 위약금 없이 미리 갱신하게 해 주는데, 기간은 기관마다 다릅니다.
- 내게 필요한 것을 다시 생각합니다. 납부금을 늘려 빨리 갚을지, 격주 납부로 바꿀지, 고정·변동 중 어느 쪽인지, 추가 상환 특권이 필요한지, 몇 년 안에 팔 계획이 있는지.
- 여러 곳에서 제안을 받습니다. 지금 기관, 다른 은행, 모기지 브로커(여러 기관의 상품을 다룸). FCAC는 갱신 안내문을 기다리지 말고 몇 달 전부터 알아보라고 안내합니다.
- 지금 기관과 협상합니다. 다른 곳의 제안을 알려 주고 할인 금리가 되는지 묻습니다. 안내문에 적힌 금리는 흔히 협상 전 금리입니다.
- 옮기기로 했다면 새 기관의 심사를 받고, 옮기는 비용(아래)을 새 기관이 얼마나 내 주는지 확인한 뒤, 만기 전에 서류를 마칩니다. 변호사가 필요할 수 있습니다.
- 아무것도 하지 않으면 대출 기관이 자기 조건으로 자동 갱신할 수 있습니다. FCAC는 이 경우 가장 좋은 금리와 조건을 못 받을 수 있다고 안내합니다.
다른 대출 기관으로 옮기기
같은 기관에서 갱신할 의무는 없습니다. 조건이 더 좋으면 옮길 수 있고, 새 기관은 새 신청서로 나를 심사합니다. 옮길 때 생길 수 있는 비용은 FCAC 안내서가 이렇게 듭니다.
- 기존 모기지 말소(discharge)와 새 모기지 등기 비용.
- 지금 기관의 이전·양도 수수료(transfer or assignment fee).
- 집값을 확인하는 감정(appraisal) 비용(필요한 경우).
- 그 밖의 사무 수수료. 새 기관이 이 비용의 일부나 전부를 내 주는지 물어보세요.
- 보험 모기지(CMHC 등)를 옮길 때는 금액을 늘리거나 상환 기간을 늘리지 않는 한 보험료를 다시 내지 않습니다. 이미 보험이 있다는 것을 새 기관에 알리세요.
- 콜래터럴 차지(collateral charge)로 등기된 모기지는 옮기기가 더 번거롭습니다. 말소와 새 등기 비용이 들고, 같은 담보에 묶인 신용 한도나 다른 빚도 갚아야 할 수 있습니다. 내 모기지가 어떤 방식인지 미리 기관이나 변호사에게 물어보세요.
갱신할 때 스트레스 테스트는?
| 경우 | 스트레스 테스트 | 근거 |
|---|---|---|
| 같은 기관에서 금액·상환 기간 그대로 갱신 | 보통 다시 심사하지 않음 | OSFI B-20: 대출 기관은 차입자 분석을 주기적으로 갱신하되 "반드시 갱신 때는 아님" |
| 비보험 모기지를 다른 연방 규제 기관으로 금액·상환 기간 그대로 옮김 (straight switch) | 2024년 11월 21일부터 OSFI가 정한 최소 적격 금리를 적용하지 않음. 새 기관은 B-20에 따라 일반 심사는 함 | OSFI 서한·설명자료 (2024-11-21) |
| 옮기면서 금액을 늘리거나 상환 기간을 늘림 | 리파이낸스로 보아 스트레스 테스트와 새 심사 | OSFI B-20 |
| 보험 모기지(다운페이먼트 20% 미만)를 옮김 | 연방 재무부 규정이 적용됨. 조건은 대출 기관이나 모기지 브로커에게 확인 | — |
스트레스 테스트가 빠져도 새 기관은 소득, 빚, 신용을 다시 봅니다. 소득이 줄었거나 빚이 늘었으면 옮기기가 어려울 수 있고, 그때는 지금 기관에서 갱신하는 것이 안전합니다.
갱신, 리파이낸스, 조기 갱신의 차이
| 갱신 (renewal) | 리파이낸스 (refinance) | 조기 갱신 / 블렌드 앤 익스텐드 | |
|---|---|---|---|
| 언제 | 만기에 | 기간 중 언제든 | 만기 전 (기관이 허용하면) |
| 잔액 | 그대로 | 늘리거나 줄임 | 그대로 (늘리면 리파이낸스) |
| 위약금 | 없음 | 기간 중이면 있음 | 없거나, 새 금리에 섞여 들어감 |
| 심사 | 같은 기관이면 보통 없음 | 새 심사 + 스트레스 테스트 | 기관에 따라 다름 |
| 비용 | 보통 없음 (옮기면 등기·감정 등) | 변호사, 등기, 감정, 위약금 | 사무 수수료가 있을 수 있음 |
금리가 내렸을 때 기간 중간에 깨고 다시 맺으려면 위약금이 절약액보다 큰지 꼭 계산하세요. "중도 상환 위약금" 항목을 보세요.
예시로 보면
5년 고정 기간이 끝나는 토론토 콘도 모기지입니다. 잔액 $500,000, 남은 상환 기간 20년. 지금 은행의 갱신 안내문에는 5.0%가 적혀 있고, 모기지 브로커가 다른 기관의 4.5%를 가져왔습니다. 금리는 설명을 위한 가정이고 참고용 추정치입니다.
월 납부금은 5.0%에서 약 $3,286, 4.5%에서 약 $3,152로 한 달에 약 $134, 5년 기간이면 약 $8,000 차이입니다. 옮기는 비용(등기, 감정 등)을 설명을 위해 $1,500로 가정하면(실제 비용은 기관과 변호사에게 확인) 옮기는 쪽이 유리할 수 있지만, 먼저 지금 은행에 이 제안을 보여 주고 같은 조건이 되는지 묻는 것이 보통 가장 쉽습니다.
다운페이먼트 20% 이상의 비보험 모기지라서, 금액과 상환 기간을 그대로 두고 옮기면 2024년 11월 21일 이후 OSFI의 정해진 스트레스 테스트 금리는 적용되지 않습니다. 그래도 새 기관은 소득과 빚을 다시 확인합니다.
조심할 점
- 자동 갱신에 맡기지 마세요. 안내문의 금리는 흔히 협상 전 금리이고, 기간이나 조건도 내게 맞지 않을 수 있습니다.
- 금리만 보지 말고 조건을 보세요. 추가 상환 특권, 포팅(집을 옮길 때 모기지를 가져가기), 위약금 계산 방식(3개월 이자 vs IRD), 납부 주기.
- 몇 년 안에 집을 팔 계획이면 긴 고정 기간은 위약금 위험이 큽니다. 짧은 기간이나 오픈 모기지, 포팅 조건을 생각하세요.
- 갱신 때 상환 기간을 다시 늘리는 것(예: 남은 20년을 30년으로)은 갱신이 아니라 새 심사가 필요한 변경이고, 보험 모기지는 규정 한도를 넘을 수 없습니다.
- 모기지 브로커가 어떻게 돈을 받는지(대출 기관에서 받는지, 나에게 수수료를 받는지)는 시작 전에 꼭 물어보세요. FSRA는 $400,000이 넘는 대출에는 브로커리지가 선수금(up-front fee)이나 착수금(retainer)을 받을 수 있다고 안내합니다. 브로커가 지금 기관의 조건까지 자동으로 비교해 주지 않을 수 있으니 지금 기관에는 직접 물어보세요. 온타리오의 브로커와 에이전트는 FSRA 면허가 있어야 합니다.
- 만기까지 서류를 못 마치면 기존 기관의 조건으로 넘어갈 수 있습니다. 옮기기로 했다면 만기 몇 주 전에는 승인과 서명을 끝내세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
If a natural person enters into a credit agreement other than for business purposes with an institution for a loan that is secured by a mortgage on real property and that is to be renewed on a specified day, (a) the institution shall not, during any prescribed period, make a change to the agreement that increases the cost of borrowing; and (b) the person’s rights under the agreement continue, and the renewal does not take effect, until the prescribed day.쉽게 풀면은행은 갱신을 앞둔 개인 모기지에서 정해진 기간 동안 비용을 올리는 변경을 할 수 없고, 정해진 날까지는 기존 계약의 권리가 이어집니다. "정해진 기간"과 "정해진 날"은 아래 규정이 정합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/B-1.01/section-627.31.html · 2026년 10월 30일 확인
(c) a statement that no change that increases the cost of borrowing will be made to the credit agreement between the day on which the statement is disclosed by the institution and the day on which the credit agreement will be renewed; and (d) a statement that the person’s rights under the credit agreement continue, and the renewal does not take effect, until the day that is the later of the specified date and the day that is 21 days after the day on which the person receives the statement. … The prescribed information must be disclosed by providing a disclosure statement at least 21 days before the specified date.쉽게 풀면갱신 안내문은 만기 최소 21일 전에 와야 하고, 그 사이 비용을 올릴 수 없으며, 내가 받은 날부터 21일이 지나기 전에는 갱신이 효력을 갖지 않습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2021-181/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
If an institution does not intend to renew a credit agreement after its term ends, then, for the purposes of subsection 627.89(6) of the Act, that fact is prescribed information. … The fact must be disclosed at least 21 days before the end of the term.쉽게 풀면은행이 갱신해 주지 않기로 했으면 만기 최소 21일 전에 알려야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2021-181/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
If your mortgage agreement is with a federally regulated financial institution such as a bank, the lender must provide you with a renewal statement at least 21 days before the end of the existing term. … On the other hand, if you don’t take charge of the process, your mortgage might automatically be renewed for another term.쉽게 풀면은행은 만기 21일 전까지 갱신 안내문을 보내야 하고, 내가 아무것도 하지 않으면 자동으로 갱신될 수 있습니다.
출처: publications.gc.ca/collections/collection_2013/acfc-fcac/FC5-22-2-2013-eng.pdf · 2026년 10월 31일 확인
You do not have to renew your mortgage with the same lender. You can choose to move your mortgage to another lender if it offers you terms and conditions that suit your needs better. The new mortgage lender will need to approve your mortgage application. … When switching lenders, a new mortgage default insurance premium will only be required if your existing mortgage loan is modified—for example, by increasing the loan amount or extending the amortization period쉽게 풀면같은 기관에서 갱신할 의무는 없고, 옮기면 새 기관의 심사를 받습니다. 보험 모기지는 금액이나 상환 기간을 늘리지 않는 한 보험료를 다시 내지 않습니다.
출처: publications.gc.ca/collections/collection_2013/acfc-fcac/FC5-22-2-2013-eng.pdf · 2026년 10월 31일 확인
We do not expect lenders to apply the minimum qualifying rate for uninsured straight switches at renewal. This applies when a borrower switches their uninsured mortgage from one federally regulated lender to another with no increase to: the amortization period, nor the loan amount.쉽게 풀면비보험 모기지를 금액과 상환 기간 그대로 다른 연방 규제 기관으로 옮길 때는 OSFI가 정한 스트레스 테스트 금리를 적용하지 않아도 됩니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/supervision/financial-institutions/banks/minimum-qualifying-rate-uninsured-mortgages · 2026년 10월 30일 확인
Effective today, OSFI will no longer prescribe the minimum qualifying rate (MQR) that it expects federally regulated financial institutions (institutions) to apply when uninsured mortgage borrowers switch to a new institution at renewal. … When considering an uninsured straight switch application, an institution should assess the loan like any other new origination and should continue to apply principles of sound residential mortgage underwriting set out in Guideline B-20.쉽게 풀면2024년 11월 21일부터 바뀐 규칙이지만, 새 기관은 여전히 새 대출처럼 소득과 빚을 심사합니다. 정해진 스트레스 테스트 금리만 빠집니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/osfi-exempts-uninsured-mortgage-straight-switches-prescribed-mqr-implements-portfolio-lti-limits · 2026년 10월 30일 확인
FRFIs should update the borrower and property analysis periodically (not necessarily at renewal) in order to effectively evaluate credit risk.쉽게 풀면대출 기관은 차입자와 집에 대한 분석을 주기적으로 새로 하되, 꼭 갱신 때 하라는 것은 아닙니다. 그래서 같은 기관에서 그대로 갱신하면 보통 다시 심사하지 않습니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
아무것도 안 하면 어떻게 되나요?
대출 기관이 자기 조건으로 자동 갱신할 수 있습니다. FCAC는 이때 가장 좋은 금리와 조건을 받지 못할 수 있다고 안내합니다. 기간도 내게 맞지 않을 수 있습니다. 만기 몇 달 전부터 알아보고 직접 정하세요.
갱신 안내문에 적힌 금리가 최선인가요?
흔히 협상 전 금리입니다. FCAC는 다른 기관의 제안을 알려 주고 할인 금리가 되는지 물어보라고 안내하며, 갱신 안내문의 금리보다 낮은 할인 금리를 받을 수도 있다고 설명합니다. 안내문의 금리를 그대로 받아들이기 전에 꼭 물어보세요.
다른 은행으로 옮기면 비용이 드나요?
기존 모기지 말소와 새 등기 비용, 이전 수수료, 감정 비용, 사무 수수료가 생길 수 있습니다. 새 기관이 일부나 전부를 대신 내 주기도 하니 꼭 물어보세요. 만기에 옮기면 중도 상환 위약금은 없습니다.
갱신할 때 스트레스 테스트를 다시 받나요?
같은 기관에서 그대로 갱신하면 보통 받지 않습니다. 비보험 모기지를 금액·상환 기간 그대로 다른 연방 규제 기관으로 옮기면 2024년 11월 21일부터 OSFI의 정해진 최소 적격 금리는 적용되지 않지만, 새 기관의 일반 심사는 받습니다. 보험 모기지를 옮기는 조건은 대출 기관이나 브로커에게 확인하세요.
CMHC 보험 모기지를 옮기면 보험료를 다시 내나요?
금액을 늘리거나 상환 기간을 늘리지 않는 한 다시 내지 않습니다. 이미 보험이 있다는 것을 새 기관에 알려 주세요.
신용협동조합도 21일 전에 안내문을 보내야 하나요?
21일 규칙은 연방 은행법 아래의 규정이라 은행 등 연방 규제 기관에 적용됩니다. 신용협동조합은 온타리오주 규제를 받으므로 규칙이 다를 수 있습니다. 계약서나 기관에 직접 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Bank Act, s. 627.31 (laws-lois) · 2026년 10월 30일 확인
- Financial Consumer Protection Framework Regulations, SOR/2021-181, ss. 12, 45, 46 (laws-lois) · 2026년 10월 30일 확인
- FCAC, Renewing and Renegotiating Your Mortgage (2013년 4월, 보관 자료, publications.gc.ca) · 2026년 10월 31일 확인
- OSFI, 비보험 모기지 최소 적격 금리 (갱신 때 옮기기) · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 업계 서한 2024년 11월 21일 · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 설명자료 2024년 11월 21일 · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 지침 B-20 · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, Working with a Mortgage Professional (모기지 브로커 면허) · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, Mortgage Brokering (브로커리지 선수금·착수금) · 2026년 10월 30일 확인