모기지 보험 (CMHC 보험)Mortgage default insurance

무엇인가요?

모기지 보험은 사는 사람이 모기지(주택 담보 대출)를 못 갚게 되었을 때 대출 기관(은행 등)이 입는 손해를 메워 주는 보험입니다. 보험료는 내가 내지만, 보호받는 쪽은 내가 아니라 대출 기관입니다. 이 점을 가장 많이 오해합니다.

캐나다에서는 다운페이먼트(집값 중 대출 없이 내 돈으로 내는 부분)가 집값의 20%보다 적으면 이 보험을 꼭 들어야 합니다. 그래서 다운페이먼트가 5%~19.99%인 모기지를 "고비율 모기지(high-ratio mortgage)" 또는 "보험 모기지(insured mortgage)"라고 부릅니다.

정식 이름은 mortgage default insurance 또는 mortgage loan insurance이고, 한인 사회에서는 흔히 "CMHC 보험"이라고 부릅니다. 집에 불이 났을 때 보상하는 주택 보험이나, 내가 사망하면 남은 대출을 갚아 주는 모기지 생명 보험과는 전혀 다른 보험입니다.

누가 보험을 파나요?

캐나다의 모기지 보험사로는 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation, 연방 공기업)와 민간 보험사인 Sagen(예전 이름 Genworth Canada), Canada Guaranty 등이 있습니다.

보험은 대출 기관이 신청합니다. CMHC는 대출 조건을 협상할 때 CMHC 보험으로 해 달라고 요청하라고 안내합니다. 아래 보험료 표는 CMHC 것이고, 민간 보험사의 보험료와 조건은 대출 기관에 확인하세요.

보험료는 얼마인가요?

보험료는 한 번 내는 돈이고, 대출액의 몇 %인지는 LTV(담보 대비 대출 비율: 대출액 ÷ 집값)에 따라 정해집니다. 다운페이먼트가 적을수록 비율이 높습니다. CMHC가 공개한 표입니다(2026년 10월 30일 확인).

CMHC 표에는 LTV 80% 이하(0.60%, 1.70%, 2.40%) 구간도 있지만, 이 구간은 법으로 보험이 의무가 아닙니다(OSFI B-20). 30년 상환(CMHC Home Start)은 각 구간에 0.20%가 더 붙습니다: 3.00%, 3.30%, 4.20%, 4.70%.

보험료는 어떻게 내나요? 세금은요?

• 보험료는 보통 모기지 원금에 더해서 함께 갚습니다. 한꺼번에 낼 수도 있지만 대부분은 더해서 냅니다. 그래서 실제로 빌리는 돈은 "집값 − 다운페이먼트 + 보험료"가 됩니다.
• 온타리오는 보험료에 소매 판매세(RST, 흔히 PST라고 부름) 8%를 매깁니다. 이 세금은 모기지에 더할 수 없어서, 클로징(잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날) 때 변호사를 통해 현금으로 내야 합니다. 클로징 비용을 계산할 때 빠뜨리기 쉬운 항목입니다.
• 보험료에 붙은 이자도 내가 냅니다. 보험료가 원금에 들어가므로 상환 기간 내내 이자가 함께 붙습니다.
• 에너지 효율이 좋은 집을 사면 보험료의 25%까지 돌려받을 수 있는 프로그램(CMHC Eco 등)이 있습니다. 조건은 보험사에 확인하세요.

보험이 되는 집의 조건

• 집값(또는 감정가)이 $1,500,000 미만이어야 합니다. $1,500,000 이상이면 보험 자체가 안 되므로 다운페이먼트를 20% 이상 내야 합니다. (2027년 2월 1일부터 3~4세대 주택(미싱 미들)에는 다른 규칙이 생긴다고 2026년 예산이 밝혔습니다. 아래 "2026년 연방 예산" 참고.)
• 최소 다운페이먼트: 집값 $500,000까지는 5%, $500,000을 넘는 부분은 10%. 예를 들어 $800,000이면 $25,000 + $30,000 = $55,000입니다.
• 상환 기간(amortization)은 최대 25년. 다만 첫 집 구매자이거나 새로 지은 집이면 30년까지 됩니다(연방 규정 SOR/2012-281 5조 (1.1)항).
• 부채 비율: GDS 39% 이하, TDS 44% 이하. 그리고 스트레스 테스트 금리(계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 쪽)로 계산합니다.
• 빌리는 사람 중 적어도 한 명의 신용 점수가 600 이상이어야 하고, 사는 집에 본인이나 가족이 살아야 합니다. 외국인 구매 금지법에 걸리는 거래는 안 됩니다.
• 캐나다 시민, 영주권자뿐 아니라 캐나다에서 일할 수 있는 허가(워크 퍼밋)가 있는 임시 거주자도 신청할 수 있습니다. 다만 빌린 돈으로 낸 다운페이먼트(4.50% 구간)는 임시 거주자에게는 안 됩니다.

2026년 연방 예산 (2026년 11월 5일): 바뀌는 것과 제안된 것

• 날짜가 정해진 변경 — 2027년 2월 1일: 예산은 "미싱 미들(missing middle)" 주택을 위해 3~4세대 주택(트리플렉스·포플렉스)의 모기지 보험 조건을 넓히고, 민간 보험사도 5~50세대 주거용 건물에 보험을 팔 수 있게 하는 변경이 2027년 2월 1일에 시행된다고 밝혔습니다. 오늘(2026년 11월 6일)은 아직 시행 전입니다.
• 예산의 예시(규칙 목록이 아닌 설명용 예): $3,000,000짜리 포플렉스를 새로 지으려는 건축주는 지금은 $1,500,000 한도를 넘고 한 세대에 직접 살아야 해서 보험이 안 됩니다. 예산은 이 예시에서 "Budget 2026 proposes to expand access to insured construction financing for newly built three- and four-unit housing."(새로 짓는 3~4세대 주택의 보험 공사 대출을 넓히자고 "제안"한다)라고 적었습니다. 이대로 바뀌면 집값 상한 없이, 직접 살지 않아도 가치의 90%까지 보험 대출을 받고, 완공 뒤 네 세대를 모두 세주면서 최대 30년 상환 보험 모기지를 쓰거나 각 세대를 따로 팔 수 있다고 예산은 설명합니다. 예산이 이 부분은 "proposes"(제안)라고 썼기 때문에, 이 공사 대출 확대가 2027년 2월 1일 시행에 들어가는지, 따로 남은 제안인지는 저희가 열 수 있었던 예산 문서만으로는 알 수 없습니다.
• 누구에게 해당하나: 예산은 "새로 짓는(newly built)" 3~4세대 주택이라고 적었습니다. 이미 지어진 트리플렉스·포플렉스를 사는 경우도 해당하는지, 그 밖의 자세한 조건은 재무부의 기술 자료(technical backgrounder)에 있는데, 이 자료는 직접 열어 확인하지 못했습니다. 대출 기관이나 CMHC에 확인하세요.
• 제안 — 아직 법이 아닌 것: 예산은 "선택(optional) 모기지 보험"의 집값 한도를 $1,000,000에서 $1,500,000으로 올리고 30년 상환을 허용하자고 제안하면서, "빌리는 사람 중 적어도 한 명이 첫 집 구매자이거나 신축인 경우"라는 조건을 붙였습니다(예산 문구). 이 조건은 두 변경을 함께 적은 한 문장의 끝에 있고, 더 자세한 조건은 예산에 없습니다. 시행 날짜는 없습니다. 선택 보험은 다운페이먼트 20% 이상이라 법으로 의무는 아닌 보험(저비율 보험)을 뜻하는 것으로 보입니다. 지금 연방 규정의 저비율 보험 한도가 $1,000,000 미만이라 그렇게 읽은 해석입니다.
• 그 밖의 제안(모두 아직 시작 전): 보험 모기지 금리 정보를 캐나다 중앙은행이 공개하게 하는 새 규정, 대출 기관과 보험사가 CRA(국세청)를 통해 소득을 확인하는 서비스(CRA 법 개정 필요), 보험 모기지의 중도상환 위약금을 알기 쉽게 하는 개혁에 대한 의견 수렴.

이 예산에서 다운페이먼트 20% 미만(고비율)으로 내가 살 집을 살 때의 보험 규정, 곧 $1,500,000 한도, 보험료율, 25년·30년 상환 규정을 바꾸는 내용은 찾지 못했습니다(3~4세대 미싱 미들 주택은 빼고). 위 표와 규칙은 지금 그대로입니다(2026년 11월 6일 예산 원문 확인).

예시로 계산

토론토에서 $800,000짜리 콘도를 최소 다운페이먼트로 사는 경우입니다. 참고용 추정치입니다.

같은 집을 첫 집 구매자가 30년 상환으로 사면 4.20% 구간이라 보험료 $31,290, RST $2,503.20입니다. 다운페이먼트를 $160,000(20%)으로 올리면 보험료와 RST가 모두 없습니다.

보험 모기지의 좋은 점과 나쁜 점

좋은 점: 20%를 모으기 전에 집을 살 수 있습니다. 또 보험 모기지는 대출 기관의 위험이 낮아서, 다운페이먼트 20% 이상인 비보험 모기지보다 금리가 오히려 낮게 나오는 경우가 많습니다. CMHC도 "보험이 없으면 보통 훨씬 높은 금리를 낸다"고 설명합니다.

나쁜 점: 보험료만큼 빚이 늘고 그 위에 이자가 붙습니다. 예시의 $29,800은 집을 사는 순간 사라지는 돈입니다. 집값 $1,500,000 미만, 25년(또는 30년) 상환, GDS/TDS 한도 같은 규정을 모두 지켜야 합니다.

나중에 집을 옮길 때 보험을 "이전(portability)"하면 새 보험료를 줄이거나 없앨 수 있습니다. CMHC는 1996년 4월 1일 이후 보험을 든 대출에 이 옵션이 있을 수 있다고 안내하니 대출 기관에 물어보세요.

프리컨스트럭션과 콘도는요?

분양받은 새 콘도도 같은 규칙입니다. 다만 모기지는 입주 점유(interim occupancy)가 아니라 최종 클로징(등기 이전) 때 실행되므로, 보험 심사도 그때 기준으로 다시 합니다. 분양 계약 때 받은 사전 승인이 몇 년 뒤 클로징 때 그대로 유지되는 것은 아닙니다.

새로 지은 집(한 번도 사람이 살지 않은 집)은 첫 집 구매자가 아니어도 30년 상환 보험 모기지를 쓸 수 있습니다. 콘도는 등기 전 임시 점유(interim occupancy) 기간에 내가 들어가 살았더라도 "새로 지은 집"으로 봅니다.