CMHC (캐나다 모기지주택공사)Canada Mortgage and Housing Corporation

무엇인가요?

CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation, 캐나다 모기지주택공사)는 캐나다 연방 정부의 크라운 코퍼레이션(Crown corporation, 정부가 소유한 공기업)입니다. 이사회가 운영하고, 장관을 통해 의회에 책임을 집니다.

CMHC는 80년 동안 업계, 다른 정부, 지역 사회와 함께 주택 문제를 다뤄 왔다고 소개합니다. 하는 일은 모기지 보험, 주택 건설 자금 지원, 주택 시장 자료와 연구 발표 등입니다.

집을 사는 사람이 CMHC를 만나는 곳은 거의 모기지 보험입니다. CMHC는 은행처럼 돈을 빌려주는 곳이 아닙니다. 대출은 은행이나 다른 대출 기관이 하고, CMHC는 그 대출을 보험으로 보호합니다.

집 사는 사람에게 하는 일: 모기지 보험

• 다운페이먼트가 집값의 20% 미만이면 모기지 보험(mortgage loan insurance)이 필요합니다. 이 보험은 내가 돈을 못 갚을 때 대출 기관을 보호합니다. 나를 보호하는 보험이 아닙니다.
• 보험이 있으면 집값의 최대 95%까지 대출을 받을 수 있고, 다운페이먼트가 적어도 적당한 금리를 받을 수 있다고 CMHC는 설명합니다.
• 보험은 대출 기관이 신청합니다. CMHC는 대출 조건을 협상할 때 CMHC 보험으로 해 달라고 요청하라고 안내합니다.
• 보험료는 대출 기관이 내지만 보통 나에게 넘깁니다. 한 번에 내거나 모기지에 더해 매달 갚을 수 있습니다.
• CMHC만 있는 것은 아닙니다. 민간 모기지 보험사로 Sagen(예전 이름 Genworth Canada, 스스로 캐나다 최대 민간 모기지 보험사라고 소개)과 Canada Guaranty(2010년부터 100% 캐나다 소유 민간 보험사라고 소개)가 있습니다. 어느 보험사를 쓸지는 보통 대출 기관이 정합니다.

최소 다운페이먼트와 집값 한도

CMHC 보험을 받으려면 집값에 따라 최소 다운페이먼트가 정해져 있습니다(2026년 10월 30일 확인).

내가 살 집(homeowner loan)은 집값이 $1,500,000 미만, 소규모 임대용(small rental loan)은 $1,000,000 미만이어야 합니다. 2026년 연방 예산은 3~4세대 주택(미싱 미들)의 보험 조건 변경이 2027년 2월 1일에 시행된다고 밝혔고, "선택 모기지 보험(optional mortgage insurance)"의 집값 한도를 $1,000,000에서 $1,500,000으로 올리고 30년 상환을 허용하자고 제안했습니다. 조건은 "빌리는 사람 중 적어도 한 명이 첫 집 구매자이거나 신축인 경우"입니다(예산 문구, 아직 법 아님, 날짜 없음). 자세한 내용은 "모기지 보험" 항목에 있습니다.

보험료는 얼마인가요?

보험료는 대출액의 %로 계산하고, 집값 대비 대출 비율(LTV, loan-to-value)이 높을수록 높습니다. 대출 기관이 신청할 때 정확한 금액을 알려 줍니다. 아래는 CMHC가 공개한 표의 일부입니다.

온타리오에서는 보험료에 주 판매세(PST)가 붙고, 이 세금은 대출에 더할 수 없습니다. 30년 상환(CMHC Home Start)의 추가 보험료, PST 계산 예시는 "모기지 보험" 항목에 있습니다.

누가 받을 수 있나요?

• 집이 캐나다에 있고, 외국인 주택 구매 금지법(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)에 걸리지 않는 구매여야 합니다.
• 시민권자, 영주권자, 또는 캐나다에서 합법적으로 일할 수 있는 비영주권자(예: 워크 퍼밋)가 대상입니다(CMHC Purchase, 내가 살 집).
• 주거비 비율(GDS: 원금, 이자, 재산세, 난방비, 콘도 관리비의 50%)은 총소득의 39% 이하, 전체 부채 비율(TDS)은 44% 이하여야 합니다.
• 이 비율은 계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 금리로 계산합니다.
• 대출자(또는 보증인) 중 적어도 한 명은 신용 점수가 600 이상이어야 합니다. 캐나다 신용 기록이 없으면 다른 방법을 검토할 수 있다고 CMHC는 안내합니다.
• 최대 상환 기간은 25년입니다. 첫 집 구매자나 새로 지은 집은 CMHC Home Start로 30년이 될 수 있습니다.

단독 주택 말고 다른 집도 되나요?

CMHC는 듀플렉스, 콘도, 조립식(manufactured)·이동식 주택, 임대용 집과 은퇴자 주택 등 여러 종류에 보험을 준다고 안내합니다.

내가 사는 1~4유닛 집이 대상입니다. 1~2유닛은 LTV 최대 95%(첫 $500,000의 5% + 나머지 10%), 3~4유닛은 LTV 최대 90%(최소 10%)입니다.

여러 유닛이 있는 큰 임대 건물을 짓거나 사는 투자자용 보험 상품도 있지만, 조건이 다르고 이 페이지에서는 확인하지 못했습니다. 그런 경우는 CMHC 사이트나 모기지 전문가에게 확인하세요.

예시로 계산

참고용 추정치입니다. 집값 $760,000, 다운페이먼트 비교는 CMHC Purchase 페이지의 예시이고, 보험료는 CMHC 표로 계산했습니다. 보험료에 붙는 PST는 대출에 더할 수 없어 따로 내야 합니다. 실제 금액은 대출 기관이 정합니다.

알아 둘 점

• CMHC 보험은 대출 기관을 위한 것입니다. 돈을 못 갚아 집이 팔려도 빚이 다 갚아지지 않으면 모자란 돈은 여전히 내가 갚아야 할 수 있다고 CMHC는 설명합니다.
• 보험료는 집을 사는 순간 사라지는 비용이고, 모기지에 더하면 그 위에 이자도 붙습니다.
• 에너지 효율이 좋은 집을 사거나 지으면 CMHC Eco 상품으로 보험료의 25%까지 돌려받을 수 있습니다.
• 1996년 4월 1일 이후 CMHC 보험을 든 대출이 있고 다른 집으로 옮기면, 보험을 옮기는 "이전(portability)"으로 새 보험료를 줄이거나 없앨 수도 있습니다. 대출 기관에 물어보세요.
• CMHC는 다운페이먼트가 20% 미만일 때 대출 기관이 모기지 보험을 요구한다고 안내합니다. 20% 이상이면 보통 꼭 필요하지는 않습니다. 그래도 CMHC 표에는 LTV 80% 이하 요율(0.60%, 1.70%, 2.40%)이 있으니, 대출 기관이 보험을 요구하는지 물어보세요.