무엇인가요?
오퍼 제시(offer presentation)는 사는 사람(바이어)이 낸 오퍼(구매 제안)를 파는 쪽 중개인이 파는 사람(셀러)에게 전하고, 파는 사람이 검토하는 절차입니다. 예전에는 사는 쪽 중개인이 파는 사람 앞에서 직접 오퍼를 설명했지만, 지금은 이메일로 보내는 경우가 많습니다. 방식은 파는 쪽 브로커리지가 안내합니다.
온타리오에서는 서면 오퍼만 오퍼로 칩니다. 법(TRESA 35.1조)은 중개인이 사는 사람을 대신해 오퍼를 낼 때 반드시 서면으로 하도록 하고, 서면이 아닌 오퍼가 "있다"고 말하는 것도 금지합니다.
"오퍼 보류", "오퍼 날짜"란?
리스팅에 "Offers will be reviewed on Tuesday at 7 p.m." 또는 "Holding offers until …"이라고 적혀 있으면, 파는 사람이 그 날짜와 시간까지는 오퍼를 보지 않겠다고 정했다는 뜻입니다. RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 이것을 "오퍼 제시 보류 절차(delayed offer presentation process)"라고 부릅니다.
며칠 동안 더 많은 사람이 집을 보게 해서 경쟁 오퍼를 끌어내려는 전략입니다. 하지만 RECO는 위험도 있다고 설명합니다. 기다리기 싫은 사는 사람을 놓칠 수 있고, 경쟁을 싫어해 피하는 사는 사람도 있으며, 오퍼 날짜에 오퍼가 하나도 안 들어오면 집이 비싸 보일 수 있습니다.
이 전략은 파는 사람의 서면 지시가 있어야만 쓸 수 있습니다. 중개인은 원래 서면 오퍼를 받는 즉시 고객에게 전해야 하기 때문입니다. 서면 지시에는 선제 오퍼(불리 오퍼)를 어떻게 다룰지도 적혀 있어야 합니다.
중개인의 의무
- 서면 오퍼를 받으면 되도록 빨리 고객에게 전해야 합니다. 누가 냈는지, 내용이 무엇인지, 수수료가 어떻게 되는지에 상관없이 모두 전해야 합니다. 예외는 고객의 서면 지시뿐입니다.
- 중개인이 자리에 없어도 다른 사람이 오퍼를 받아 고객에게 바로 전해지도록 방법을 마련해 두어야 합니다.
- 오퍼의 서면 수정, 조건 포기 서류(waiver), 양도(assignment) 서류도 같은 규칙으로 전해야 합니다.
- 경쟁 오퍼가 있으면 오퍼를 낸 모든 사람에게 오퍼 개수를 알려야 합니다. 내용은 파는 사람이 서면으로 지시할 때만 공유합니다.
- 파는 쪽 브로커리지가 어떤 사는 사람도 돕고 있으면, 오퍼를 낸 다른 모든 사람에게 수락 전에 알려야 합니다.
- 파는 사람과 브로커리지의 수수료 약속이 오퍼 수락 여부에 영향을 줄 수 있다면, 그 내용을 오퍼를 낸 사람에게 수락 전에 공개해야 합니다.
- 파는 쪽 브로커리지는 받은 서면 오퍼의 사본을 모두 보관해야 합니다.
순서대로 보면
- 리스팅 확인: 오퍼 날짜와 시간, 제출 방법(이메일 주소 등), 파는 사람이 선제 오퍼를 보는지가 메모에 적혀 있는지 봅니다.
- 오퍼 등록: 내 중개인이 파는 쪽 브로커리지에 "오퍼를 낼 것"이라고 알립니다. RECO 설명에 따르면 오퍼 등록은 사는 사람이나 그 중개인이 낼 오퍼가 있다고 리스팅 브로커리지에 확인해 주는 것입니다.
- 서면 오퍼 작성: 가격, 디파짓, 조건, 포함 품목, 클로징 날짜, 유효 기한(irrevocable)을 적고 서명합니다. 오퍼 날짜 당일에는 시간이 빠듯하니 전날까지 초안을 준비합니다.
- 제출: 정해진 시간까지 파는 쪽 브로커리지에 보냅니다. 파는 쪽 브로커리지가 오퍼 개수를 알려 줍니다.
- 제시와 검토: 파는 사람이 중개인과 함께 오퍼를 봅니다. 받아들이거나, 하나에 역제안(사인백)을 하거나, 몇몇에게 다시 내 달라고 하거나, 모두 거절할 수 있습니다.
- 결과 통보: 받아들여진 오퍼는 양쪽 서명이 끝난 계약서 사본을 받습니다. 나머지 오퍼는 유효 기한이 지나면 효력이 없어집니다.
사는 사람이 물어보거나 요청할 수 있는 것
- 오퍼가 몇 개 등록되었는지, 제출된 서면 오퍼가 몇 개인지. 제출된 서면 오퍼 개수는 오퍼를 낸 사람에게 반드시 알려 줍니다.
- 파는 사람이 오퍼 내용을 공유할 계획인지. 답할 의무는 없고 나중에 바뀔 수 있습니다.
- 파는 사람이 선제 오퍼를 검토하는지. 검토한다면 관심을 보인 사람으로 등록해 두면 알림을 받습니다.
- 오퍼 제출 방법과 시간, 파는 사람이 답을 주는 예상 시간. 유효 기한을 그에 맞춰 정합니다.
- 파는 쪽 브로커리지가 사는 사람도 돕고 있는지(양쪽 대리).
- 오퍼 날짜나 절차가 바뀌면 서면으로 알려 달라고. 바뀐 지시는 서면으로 관심자 모두에게 알려야 합니다.
오퍼 날짜가 바뀌면
파는 사람은 언제든 마음을 바꿀 수 있지만, 새 서면 지시가 있어야 합니다. 예를 들어 선제 오퍼를 보지 않겠다고 했다가 보기로 하면 새 지시가 필요합니다.
지시가 바뀌면 파는 쪽 중개인은 바로 두 가지를 해야 합니다. 리스팅 메모와 온라인 정보를 현재 지시에 맞게 고치고, 그 집에 관심을 보인 모든 사람(쇼잉 예약, 집을 본 사람, 오퍼를 내겠다고 한 사람, 오퍼를 낸 사람)에게 서면으로 알리는 것입니다. 문자와 이메일도 서면으로 칩니다.
이렇게 하지 않고 일찍 팔아 버린 중개인이 RECO 징계로 $10,000, $14,000 벌금을 받은 사례가 공개되어 있습니다.
파는 사람이라면
오퍼 날짜를 정할지는 집과 시장 상황에 따라 다릅니다. 중개인은 장점(더 많은 노출, 경쟁 오퍼, 더 좋은 가격과 조건)과 위험(기다리지 않는 사는 사람을 놓침, 경쟁 절차를 싫어하는 사는 사람, 오퍼가 없으면 집이 비싸 보임)을 설명해야 하고, 어떤 전략도 경쟁 오퍼나 최고가를 보장하지 않는다고 알려야 합니다.
서면 지시에는 날짜와 시간, 선제 오퍼를 어떻게 할지, 오퍼 내용을 공유할지를 분명히 적습니다. 그래야 중개인이 자신 있게 절차를 운영하고 나중에 다툼이 없습니다.
예시로 보면
마캄의 세미(반단독)가 목요일에 리스팅되었고, 메모에 "오퍼는 다음 주 화요일 오후 5시까지 이메일로 제출, 오후 7시 검토. 파는 사람은 선제 오퍼를 보지 않음"이라고 적혀 있었습니다. 내 중개인은 토요일 쇼잉 뒤 오퍼를 등록했고, 화요일 오후 4시 반에 서명한 오퍼를 이메일로 보냈습니다. 유효 기한은 화요일 밤 11시 59분으로 했습니다.
오후 5시가 지나자 파는 쪽 브로커리지는 오퍼를 낸 세 사람에게 "서면 오퍼 3개"라고 알렸습니다. 저녁 8시에 파는 사람은 내 오퍼에 가격을 조금 올려 역제안(사인백)을 보냈고, 유효 기한을 밤 10시로 적었습니다. 내가 9시에 서명하자 계약이 성립했고, 다음 날 아침 양쪽 서명이 든 계약서 사본을 받았습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
No registrant shall, (a) while acting on behalf of a purchaser, present an offer to purchase real estate except if the offer is in writing; (b) represent to any person that a written offer to purchase real estate exists except if the offer is in writing. … (2) A brokerage acting on behalf of a seller shall, in accordance with the regulations, retain copies of all written offers that it receives to purchase real estate or copies of all other prescribed documents related to those offers.쉽게 풀면중개인은 사는 사람을 대신해 오퍼를 낼 때 반드시 서면으로 해야 하고, 서면이 아닌 오퍼가 있다고 말할 수 없습니다. 파는 쪽 브로커리지는 받은 서면 오퍼 사본을 모두 보관해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
A registrant shall convey any written offer received by the registrant to the registrant’s client as soon as possible after receiving the offer. … (2) A broker or salesperson shall establish a method of ensuring that the following steps are taken if the broker or salesperson is not available at the time a written offer is submitted: … (3) Without limiting the generality of subsections (1) and (2), those subsections apply regardless of the identity of the person making the offer, the contents of the offer or the nature of any arrangements for remuneration. … (4) Subsections (1) to (3) are subject to any written directions given by a client.쉽게 풀면중개인은 서면 오퍼를 받으면 바로 고객에게 전해야 하고, 자리에 없을 때를 대비한 방법도 마련해야 합니다. 누가 냈든, 내용이 무엇이든, 수수료가 어떻든 똑같습니다. 고객의 서면 지시만 예외입니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage has entered into a representation agreement with a seller and an agreement between the brokerage and the seller contains terms that relate to remuneration and those terms may affect whether an offer to buy is accepted, the brokerage shall disclose the existence of and the details of those terms to any person who makes a written offer to buy as soon as possible after the offer is made and before any offer is accepted.쉽게 풀면파는 사람과 브로커리지 사이의 수수료 약속이 어떤 오퍼를 받아들일지에 영향을 줄 수 있다면, 브로커리지는 그 내용을 오퍼를 낸 사람에게 수락 전에 알려야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
The law is clear that a seller’s agent must convey an offer to the seller as soon as possible after receiving it unless the seller has given clear and detailed written direction to do otherwise. An agent whose seller client chooses to defer their consideration of offers to a specific date and time may do so only if the agent has the seller’s specific instructions documented in a written direction.쉽게 풀면오퍼 날짜를 정해 오퍼 검토를 미루려면, 파는 사람의 구체적인 지시가 서면으로 남아 있어야 합니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-4-2-managing-a-delayed-offer-presentation-process/ · 2026년 10월 30일 확인
If the seller changes their written direction, the seller’s agent must immediately do the following: 1. Update the listing notes and other online selling platforms for the property to accurately reflect the current written direction for offer presentations. 2. Notify in writing anyone who has expressed an interest in the property of the change to the offer presentation date and time.쉽게 풀면파는 사람이 지시를 바꾸면 중개인은 바로 리스팅 메모와 온라인 정보를 고치고, 관심을 보인 모든 사람에게 바뀐 오퍼 날짜와 시간을 서면으로 알려야 합니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-4-2-managing-a-delayed-offer-presentation-process/ · 2026년 10월 30일 확인
[To register an offer means that the buyer or their representative has confirmed with the listing brokerage that they have an offer to submit.]쉽게 풀면오퍼 등록은 사는 사람이나 그 중개인이 리스팅 브로커리지에 "낼 오퍼가 있다"고 확인해 주는 것입니다.
출처: reco.on.ca/news/legal-corner-mishandling-of-offer-process-results-in-major-fine/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
오퍼 날짜 전에는 아예 오퍼를 낼 수 없나요?
낼 수는 있습니다. 다만 파는 사람이 "선제 오퍼를 보지 않는다"고 서면으로 지시했다면 중개인은 그 오퍼를 파는 사람에게 전하지 않습니다. 자세한 것은 "선제 오퍼(불리 오퍼)" 항목을 보세요.
오퍼를 등록하면 꼭 내야 하나요?
아닙니다. 등록은 "낼 오퍼가 있다"고 알리는 것일 뿐 계약이 아닙니다. 마음이 바뀌면 내지 않아도 됩니다. 다만 등록만 하고 내지 않은 오퍼는 경쟁 오퍼 개수에 들어가지 않습니다.
오퍼를 직접 가서 설명해야 하나요?
요즘은 이메일로 보내는 경우가 대부분이고, 제출 방법은 파는 쪽 브로커리지가 리스팅에 안내합니다. 직접 제시를 원하면 내 중개인을 통해 요청할 수 있지만, 파는 사람이 들어줄 의무는 없습니다.
유효 기한은 얼마로 해야 하나요?
법이 정한 시간은 없습니다. 오퍼 검토 시간 뒤 몇 시간 정도로 두어 파는 사람이 검토하고 답할 시간은 주되, 내 오퍼를 오래 쥐고 다른 사람과 협상하지는 못하게 하는 것이 보통입니다. 집마다 다르니 내 중개인과 정하세요.
오퍼 날짜가 지났는데 아무 연락이 없어요.
유효 기한이 지났다면 내 오퍼는 효력이 없어진 것입니다. 내 중개인을 통해 결과와 오퍼 개수를 물어보세요. 오퍼 개수가 의심되면 RECO에 조사를 요청할 수 있습니다("복수 오퍼" 항목 참고).
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Trust in Real Estate Services Act, 2002, s. 35.1 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) ss. 22.0.3, 22.7, 22.10, 23 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 게시물 4.2 오퍼 제시 보류 절차 다루기 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 게시물 4.1 경쟁 오퍼의 개수와 내용 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 법률 코너: 오퍼 절차 잘못 다뤄 큰 벌금 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 법률 코너: 오퍼 보류 절차 잘못 다룬 중개인에게 $14,000 벌금 · 2026년 10월 30일 확인