무엇인가요?
부동산을 산 값보다 비싸게 팔면 그 차이가 양도소득(capital gain)입니다. 캐나다에는 "양도소득세"라는 별도의 세금은 없고, 양도소득의 일부를 그해 소득에 더해 일반 소득세(연방 + 온타리오)로 냅니다. 흔히 이것을 양도소득세(줄여서 양도세)라고 부릅니다.
소득에 더하는 비율(포함률, inclusion rate)은 소득세법 38조에 "½"로 적혀 있습니다. 이익이 $100,000이면 $50,000만 과세 소득이 됩니다. 세율은 그해 전체 소득에 따라 달라지므로 실제 세금은 사람마다 다릅니다.
내가 살던 집(주거주지, principal residence)은 비과세입니다. 그래서 양도소득세는 주로 투자용 콘도, 임대 주택, 별장, 상속받은 집, 땅처럼 "살지 않은" 부동산을 팔 때 문제가 됩니다.
계산 순서
- 판 값(proceeds of disposition)을 적습니다. 보통 계약서의 매매가입니다.
- 조정 취득 원가(adjusted cost base, ACB)를 구합니다. 산 값에 사면서 든 비용과 그동안 집의 가치를 높인 공사비(자본적 지출)를 더한 것입니다.
- 팔면서 든 비용(outlays and expenses)을 구합니다. 중개 수수료, 변호사 비용처럼 "팔기 위해" 쓴 돈입니다.
- 양도소득 = 판 값 − ACB − 매도 비용 (소득세법 40조(1)(a)).
- 과세 양도소득(taxable capital gain) = 양도소득 × ½ (38조(a)). 이 금액을 그해 소득세 신고서의 소득에 더합니다.
- 주거주지였던 기간이 있으면 40조(2)(b) 공식으로 그 기간만큼의 이익을 뺍니다(아래 참고).
ACB와 매도 비용에는 무엇이 들어가나요?
법은 ACB를 "원가에 법이 정한 조정을 더하거나 뺀 것"이라고만 정하고, 어떤 비용이 들어가는지는 CRA 안내와 회계사 판단에 따릅니다. 일반적으로는 산 값, 살 때 낸 토지양도세와 변호사 비용, 그리고 집의 가치를 올리는 큰 공사(증축, 지하 완성, 지붕·창 교체 등)가 들어가고, 일상적인 수리비와 유지비는 들어가지 않습니다. 정확한 분류는 회계사에게 확인하세요.
매도 비용은 법에 "팔기 위해 쓴 비용"으로 적혀 있습니다. 보통 부동산 중개 수수료(HST 포함)와 변호사 비용이 여기에 해당합니다.
영수증을 모두 보관하세요. 10년 넘게 가진 집이라면 공사 영수증이 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 이익은 파는 해의 소득세 신고 때 신고합니다. 양식 번호와 제출 방법은 CRA 웹사이트에서 확인하세요.
예시로 계산
2019년에 투자용 콘도를 사서 2026년에 판 경우입니다(금액은 설명을 위한 가정).
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 산 값 (2019년) | $500,000 |
| 살 때 비용 (토지양도세, 변호사) | $10,000 |
| 가치를 높인 공사 (주방 교체) | $20,000 |
| 조정 취득 원가 (ACB) | $530,000 |
| 판 값 (2026년) | $700,000 |
| 매도 비용 (중개 수수료, 변호사) | $35,000 |
| 양도소득 = $700,000 − $530,000 − $35,000 | $135,000 |
| 과세 양도소득 (½) | $67,500 |
$67,500이 2026년 소득에 더해지고, 본인의 소득세율(연방 + 온타리오)이 적용됩니다. 세율은 그해 전체 소득에 따라 다르므로 실제 세금은 회계사와 계산하세요. 참고용 예시입니다.
주거주지는 비과세입니다
그 집이 "주거주지(principal residence)"였던 해에 해당하는 이익은 소득세법 40조(2)(b) 공식으로 뺍니다. 공식은 A − (A × B/C) − D인데, A는 이익, B는 주거주지로 지정한 햇수에 1을 더한 수(캐나다 거주자였던 해만), C는 소유한 햇수입니다. "1을 더하는" 덕분에 같은 해에 한 집을 팔고 다른 집을 사도 두 집 다 그해를 인정받을 수 있습니다.
주거주지가 되려면 소득세법 54조의 조건을 지켜야 합니다. 그해에 본인, 배우자, 전 배우자 또는 자녀가 "보통 거주(ordinarily inhabited)"했어야 하고, 소득세 신고서에 정해진 양식으로 지정(designate)해야 하며, 한 가족(본인, 배우자, 미성년 자녀)은 한 해에 한 채만 지정할 수 있습니다. 집에 딸린 땅은 ½헥타르까지만 포함되고, 그 이상은 생활에 꼭 필요했음을 증명해야 합니다.
자세한 내용은 "주거주지 면제" 항목을 보세요. 집을 임대로 바꾸거나 임대를 거주로 바꾸는 "용도 변경"은 세법상 그때의 시장 가치로 팔고 바로 다시 산 것으로 볼 수 있습니다(소득세법 45조(1)). 45조(2)나 (3)의 선택(election)으로 이것을 피할 수 있는 경우도 있으니, 투자용 집에 들어가 살거나 살던 집을 세놓기 전에 회계사와 상의하세요.
전부 과세되는 경우: 플리핑과 사업소득
2023년 1월 1일부터, 산 지 365일이 안 된 집(분양권 포함)을 팔아 남긴 이익은 양도소득이 아니라 사업소득으로 보아 전액(100%) 과세되고 주거주지 비과세도 쓸 수 없습니다(소득세법 12조(12)~(14)). 사망, 이혼, 이직 같은 법에 적힌 예외는 "주택 플리핑 규정" 항목에 있습니다.
365일이 지났어도 처음부터 되팔 목적으로 샀다면 CRA가 사업소득으로 볼 수 있습니다. 반복해서 집을 사고팔거나 분양권을 전매하는 사람은 특히 주의하세요.
손해를 보면, 비거주자라면
산 값보다 싸게 팔면 양도손실(capital loss)이고, 그 ½이 "공제 가능 양도손실(allowable capital loss)"입니다(38조(b)). 이 손실을 어느 소득과 어떻게 상계할 수 있는지는 규칙이 따로 있으니 회계사나 CRA에서 확인하세요. 주거주지에서 난 손실은 보통 공제할 수 없습니다.
파는 사람이 캐나다 세법상 비거주자이면 소득세법 116조가 적용됩니다. 파는 사람이 CRA 증명서(clearance certificate)를 받지 않으면, 사는 사람이 집값의 25%(일부 자산은 50%)를 CRA에 내야 할 책임을 지고(몇 가지 예외가 있음), 그 돈을 집값에서 떼어 둘 수 있습니다. 증명서를 받으려면 파는 사람이 보통 이익(판 값 − ACB)의 25%를 미리 내거나 CRA가 받아 주는 담보를 내야 하고, 실제 세금은 나중에 캐나다 소득세 신고로 정산합니다. "비거주자 매도인 원천징수 (ITA 116조)" 항목을 보세요.
주의할 점
- 포함률 ½은 2026년 10월 30일에 확인한 소득세법 38조 본문입니다. 2024년에 발표되었던 포함률 인상안은 현재 법 조문에 들어 있지 않습니다. 세법은 바뀔 수 있으니 팔기 전에 그해 규정을 회계사와 확인하세요.
- 임대 주택을 팔 때는 양도소득 외에 그동안 공제한 감가상각(CCA)을 되돌려 소득으로 잡는 규칙이 따로 있을 수 있습니다. 회계사에게 물어보세요.
- 선물로 주거나 상속으로 넘어가도 세법상 판 것으로 보는 경우가 있습니다(간주 처분). 자녀에게 집을 넘기기 전에 꼭 상의하세요.
- 온타리오 주 소득세는 연방 과세 소득을 기준으로 함께 계산되므로, 양도소득은 연방과 주 세금 둘 다에 영향을 줍니다.
예시로 보면
이 씨 부부는 2016년에 $600,000에 산 집에서 살다가 2021년에 새 집으로 이사하며 이 집을 세놓았습니다. 2026년에 $1,000,000에 팔았고 ACB는 $620,000, 매도 비용은 $45,000입니다. 이익은 $1,000,000 − $620,000 − $45,000 = $335,000입니다.
소유 기간은 2016~2026년의 11년(C = 11)이고, 주거주지로 지정하는 해는 2016~2021년의 6년에 1을 더한 7년(B = 7)입니다. 비과세 부분은 $335,000 × 7/11 = $213,182이고, 과세 대상 이익은 $121,818, 그 ½인 $60,909가 2026년 소득에 더해집니다. 2021년에 세놓기 시작한 "용도 변경"을 어떻게 처리했는지에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 이런 경우는 반드시 회계사와 계산하세요. (금액은 설명을 위한 가정입니다.)
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
a taxpayer’s taxable capital gain for a taxation year from the disposition of any property is ½ of the taxpayer’s capital gain for the year from the disposition of the property;쉽게 풀면부동산을 팔아 생긴 양도소득 중 절반(½)만 과세 소득에 들어갑니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-38.html · 2026년 10월 30일 확인
a taxpayer’s allowable capital loss for a taxation year from the disposition of any property is 1/2 of the taxpayer’s capital loss for the year from the disposition of that property;쉽게 풀면싸게 팔아 손해를 보면 손실의 절반이 "공제 가능 양도손실"이 됩니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-38.html · 2026년 10월 30일 확인
if the property was disposed of in the year, the amount, if any, by which the taxpayer’s proceeds of disposition exceed the total of the adjusted cost base to the taxpayer of the property immediately before the disposition and any outlays and expenses to the extent that they were made or incurred by the taxpayer for the purpose of making the disposition,쉽게 풀면이익 = 판 값 − (조정 취득 원가 + 팔기 위해 쓴 비용). 중개 수수료, 변호사 비용 같은 매도 비용은 이익에서 뺍니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-40.html · 2026년 10월 30일 확인
where the taxpayer is an individual, the taxpayer’s gain for a taxation year from the disposition of a property that was the taxpayer’s principal residence at any time after the date (in this section referred to as the “acquisition date”) that is the later of December 31, 1971 and the day on which the taxpayer last acquired or reacquired it, as the case may be, is the amount determined by the formula … A - (A × B/C) - D … (i) if the taxpayer was resident in Canada during the year that includes the acquisition date, one plus the number of taxation years that end after the acquisition date for which the property is the taxpayer’s principal residence and during which the taxpayer was resident in Canada,쉽게 풀면주거주지였던 집의 이익은 A − (A × B/C) − D로 줄입니다. A는 이익, B는 주거주지로 지정한 햇수 + 1, C는 소유한 햇수입니다. 내내 주거주지였다면 B/C가 1 이상이 되어 이익이 0입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-40.html · 2026년 10월 30일 확인
where the taxpayer is an individual other than a personal trust, the housing unit was ordinarily inhabited in the year by the taxpayer, by the taxpayer’s spouse or common-law partner or former spouse or common-law partner or by a child of the taxpayer,쉽게 풀면그해에 본인, 배우자(사실혼 포함), 전 배우자 또는 자녀가 그 집에 "보통 거주"했어야 주거주지가 될 수 있습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-54.html · 2026년 10월 30일 확인
where the taxpayer is an individual other than a personal trust, unless the particular property was designated by the taxpayer in prescribed form and manner to be the taxpayer’s principal residence for the year and no other property has been designated for the purposes of this definition for the year쉽게 풀면소득세 신고 때 정해진 양식으로 그 집을 주거주지로 지정해야 하고, 같은 해에 다른 집을 지정했으면 안 됩니다. 지정은 가족 단위로 한 해에 한 채입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-54.html · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
살던 집을 팔면 양도소득세를 내나요?
소유한 기간 내내 주거주지였고 소득세 신고 때 지정하면 이익 전부가 비과세입니다. 다만 신고서에 매도 사실과 지정을 적어야 합니다. 일부 기간만 살았거나 세를 놓은 적이 있으면 그 기간만큼은 과세될 수 있습니다.
이익의 50%만 세금으로 내는 건가요?
아닙니다. 이익의 50%가 "소득에 더해지는" 것이고, 그 금액에 본인의 소득세율이 적용됩니다. 예를 들어 이익 $100,000이면 $50,000이 소득에 더해지고, 세금은 그 $50,000 × 세율입니다. 세율은 그해 전체 소득에 따라 다릅니다.
투자용 콘도를 1년 안에 팔면 어떻게 되나요?
2023년부터 365일 미만 보유 뒤 판 집의 이익은 사업소득으로 보아 전액(100%) 과세되고 ½ 규칙도 주거주지 비과세도 쓸 수 없습니다. 사망, 이혼, 이직 등 법에 적힌 예외만 인정됩니다. "주택 플리핑 규정" 항목을 보세요.
중개 수수료와 공사비도 빼 주나요?
네. 중개 수수료와 변호사 비용은 "팔기 위해 쓴 비용"으로 이익에서 빼고, 집의 가치를 높인 공사비는 보통 취득 원가(ACB)에 더합니다. 일상적인 수리·유지비는 안 됩니다. 영수증을 모두 보관하고 분류는 회계사와 확인하세요.
부모님 집을 상속받아 팔면요?
상속은 세법상 복잡합니다. 부모님이 돌아가신 시점에 세법상 "판 것"으로 보아 그 유산에서 세금을 계산하는 규칙이 있고, 상속받은 사람의 취득 원가는 그때의 시장 가치가 되는 것이 일반적입니다. 반드시 회계사나 세무 변호사와 상의하세요.
포함률이 2/3로 오르지 않았나요?
2026년 10월 30일에 확인한 소득세법 38조 본문은 여전히 ½입니다. 2024년에 발표된 인상안은 현재 법 조문에 반영되어 있지 않습니다. 세법은 바뀔 수 있으니 팔기 전에 그해 규정을 회계사와 확인하세요.
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확인한 출처
- Income Tax Act, s. 38 — 과세 양도소득 (연방 법무부 법령 사이트) · 2026년 10월 30일 확인
- Income Tax Act, s. 40 — 이익 계산과 주거주지 공식 · 2026년 10월 30일 확인
- Income Tax Act, s. 54 — 조정 취득 원가와 주거주지의 정의 · 2026년 10월 30일 확인
- Income Tax Act, s. 45 — 용도 변경(간주 처분과 선택) · 2026년 10월 30일 확인
- Income Tax Act, s. 116 — 비거주자 매도와 사는 사람의 책임 · 2026년 10월 30일 확인