무엇인가요?
분양(프리컨스트럭션)은 아직 짓지 않은 집을 미리 사는 것입니다. 그래서 건설사가 짓지 않기로 하거나, 다른 이유로 프로젝트가 진행되지 못할 위험이 늘 있습니다. Tarion은 이것을 프로젝트 "취소(cancelled)"라고 부릅니다.
프로젝트가 취소되면 보통 건설사가 사는 사람들에게 매매 계약을 끝내겠다(terminate)고 알립니다. 이 글은 그때 무슨 일이 생기는지, 내 디파짓(계약 보증금)은 어떻게 되는지를 설명합니다.
Tarion에 따르면 가장 흔한 이유는 최소 판매 목표를 못 채우는 것, 공사 자금(파이낸싱)을 못 구하는 것, 시의 인허가를 못 받는 것입니다. 이런 조건과 별개로 건설사의 파산이나 지급 불능(빚을 갚을 수 없는 상태) 때문에 취소될 수도 있습니다.
조기 종료 조건(Early Termination Conditions)이란?
모든 새 집 매매 계약서에는 Tarion과 HCRA가 만든 Addendum(부속 서류)이 붙어야 합니다. Addendum에는 이 거래에 붙은 조기 종료 조건을 설명하는 부분이 있습니다. 조기 종료 조건은 "어떤 승인이나 일이 정해진 날까지 이루어지지 않으면 계약이 끝날 수 있다"는 조건입니다.
- Addendum에 적힌 종류의 조건만 쓸 수 있습니다. 허용되지 않은 조건은 효력이 없습니다(not enforceable).
- 조건마다 충족되어야 하는 날짜가 함께 있어야 합니다. 그날까지 충족되지 않으면 계약이 끝날 수 있습니다.
- 조건은 하나씩 따로 적어야 하고, 어떤 승인이 필요한지와 승인하는 기관이 어디인지를 밝혀야 합니다.
- 건설사는 각 조건이 충족되었는지, 언제 충족되었는지를 사는 사람에게 확인해 주어야 합니다.
- Addendum이 계약서의 다른 조항과 부딪치면 Addendum이 우선합니다.
어떤 조건이 허용되나요?
Tarion은 허용되는 조건의 대부분이 프로젝트를 짓고 입주하는 데 필요한 승인과 관련 있다고 설명합니다. 아래는 Tarion이 든 예시입니다.
| 종류 | 콘도 (Tarion 예시) | 단독 소유 집 (Tarion 예시) |
|---|---|---|
| 판매 | 프로젝트의 최소 판매 목표 | 건설사가 일정 수의 집을 팔아야 클로징 |
| 자금 | 프로젝트 자금 조달 확인 | — |
| 인허가 | 사이트 플랜(site plan) 같은 개발 계약 승인 | 필지(lot)를 나누는 동의(consent) |
| 권리 | 그 땅이나 주변에 필요한 지역권(easement) 같은 권리 | 같음 |
| 기반 시설 | 도로, 상하수도, 전기 같은 기본 시설(hard services) 완공 | 같음 (정화조 같은 오수 처리 승인도) |
콘도 계약에는 승인 기관의 증명이 필요 없는 "포기할 수 있는 조건(waivable conditions)"도 붙을 수 있습니다: 정해진 날까지 판매가 일정 금액을 넘는 것, 만족스러운 프로젝트 자금 조달, 사는 사람이 거래를 끝낼 재정 능력이 있다는 확인.
조건을 검토할 시간이 있나요?
- 콘도: 콘도법에 따른 10일 숙려 기간(쿨링 오프) 동안 계약을 취소할 수 있습니다. Tarion은 이 기간에 조기 종료 조건을 검토하라고 권합니다.
- 콘도 계약서 첫 장에는 "콘도 정보 시트(Condominium Information Sheet)"가 붙습니다. 분양 콘도의 주요 위험을 정리한 것으로, Tarion은 조기 종료 조건이 있는지를 꼭 볼 위험으로 꼽습니다.
- 단독 소유 집: 건설사가 조기 종료 조건을 넣으면 3영업일의 숙려 기간이 있어, 조건을 검토하고 마음에 들지 않으면 계약을 끝낼 수 있습니다. 프로젝트 성사에 관한 조건(project viability conditions)이 있으면 10일의 검토 기간이 주어집니다.
- Tarion은 분양 콘도 거래 경험이 있는 변호사에게 계약서를 검토받으라고 권합니다.
취소되면 콘도 디파짓은 어떻게 되나요?
콘도 디파짓은 건설사가 마음대로 쓸 수 없습니다. 콘도법 81조에 따라 정해진 수탁자나 건설사의 변호사가 받아 신탁(trust)으로 보관해야 하고, 건설사는 돈을 받은 뒤 10일 안에 신탁 보관 증명서를 주어야 합니다.
다만 건설사가 법이 정한 보증(보험증권이나 Tarion의 디파짓 영수증)을 대신 제공하면 돈을 신탁에서 꺼낼 수 있습니다(81조 7항). 이때 내 돈은 신탁 대신 그 보증으로 보호됩니다.
Tarion에 따르면 건설사가 계약을 끝내면 디파짓을 10일 안에 전액 돌려줘야 합니다. 계약서에 해지 때 돈을 돌려준다고 되어 있으면, 건설사는 돌려주는 돈에 법이 정한 이자도 줘야 합니다(82조 7항).
이자율: 2023년 1월 1일 전에 한 채도 팔지 않은 프로젝트에서 건설사가 계약을 끝내면 캐나다 중앙은행 기준금리(policy interest rate)를 씁니다. 그 밖에는 캐나다은행 뱅크 레이트(bank rate)보다 2% 낮은 이율입니다(O. Reg. 48/01 19조, 19.1조). 이율은 3월 31일과 9월 30일 금리를 기준으로 6개월마다 정해집니다.
Tarion 보호와 HCRA
- 콘도: 건설사가 디파짓을 돌려주지 않으면 Tarion이 최대 $20,000까지 보호합니다. 그보다 큰 금액은 신탁 계좌나 위의 법정 보증에서 찾아야 하므로 변호사가 필요합니다.
- 단독 소유 집: 2018년 1월 1일 이후 서명한 계약이면 집값 $600,000 이하는 최대 $60,000, 그 위는 집값의 10%(최대 $100,000)까지입니다. 2026년 4월 1일부터는 서명 뒤 45일 안에 Tarion에 구매를 등록해야 최대 보호를 받습니다(보호 금액 변경은 2027년 1월 1일까지 유예).
- Tarion 보호는 건설사 파산, 건설사의 근본적인 계약 위반, 또는 사는 사람이 법이 준 해지권을 쓴 경우에 적용됩니다.
- Tarion은 취소하기로 한 건설사에 프로젝트를 끝까지 지으라고 강제할 권한이 없습니다. 취소된 경위에 불만이 있으면 HCRA(새 집 건설사 면허 기관)에 신고할 수 있습니다.
- HCRA의 온타리오 건설사 디렉토리(Ontario Builder Directory)에서는 건설사의 면허 상태, 과거에 취소된 콘도 프로젝트 등을 미리 볼 수 있습니다.
누가, 왜 끝내는지에 따라 다릅니다
| 경우 | 돌려받는 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 건설사가 조기 종료 조건 미충족으로 계약을 끝냄 (콘도) | 디파짓 전액(10일 안) + 법정 이자 | Tarion, 콘도법 82조 7항 |
| 건설사 파산 또는 근본적 계약 위반 | 디파짓이 돌아오지 않으면 Tarion 보호 한도까지 | 신축 주택 보증법(ONHWPA) 14조 1항 |
| 내가 10일 숙려 기간에 취소 (콘도) | 디파짓 전액 | Tarion, 콘도법 |
| 최종 입주 기한(Outside Occupancy Date)이 지나 내가 30일 안에 해지 | 디파짓, 추가 옵션(extras), 업그레이드까지 낸 돈 전부 + 이자, 지연 보상 최대 $7,500 | Tarion Addendum 안내 |
업그레이드나 추가 옵션 비용을 건설사가 프로젝트를 취소할 때도 똑같이 이자와 함께 돌려받는지는 제가 확인한 공식 자료에 따로 적혀 있지 않습니다. 콘도법은 땅에 영구히 붙지 않는 물건(personal property) 값을 신탁 의무에서 뺍니다(81조 2항). 내 계약서를 변호사와 확인하세요.
이렇게 하세요
- 서명 전: Addendum의 조기 종료 조건 부분과 콘도 정보 시트를 읽고, 조건마다 내용, 기한, 승인 기관을 확인합니다. HCRA 디렉토리에서 건설사 이력도 봅니다.
- 숙려 기간 안에: 분양 경험이 있는 변호사에게 계약서와 조건을 검토받습니다. 마음에 들지 않으면 이 기간에 취소할 수 있습니다.
- 디파짓을 낼 때마다: 계약서, 결제된 디파짓 수표(cancelled cheque) 사본, 은행 기록, 신탁 보관 증명서를 모아 둡니다. Tarion에 청구할 때 계약서와 결제된 수표 사본을 내야 합니다.
- 조건 충족 확인을 기다립니다: 건설사는 각 조건이 충족되었는지 알려 주어야 합니다. 기한이 지났는데 소식이 없으면 변호사를 통해 묻습니다.
- 해지 통지를 받으면: 계약이 끝났다고 보고 행동하기 전에 변호사와 상담합니다(Tarion 권고). 콘도는 10일 안에 디파짓과 이자가 와야 합니다.
- 돈이 오지 않으면: Tarion(1-877-982-7466)에 디파짓 환불 청구서(Deposit Refund Claim Form)를 요청해 냅니다. 심사에 최대 6개월, 다툼이 있으면 더 걸릴 수 있습니다. 청구 기한은 Tarion에 꼭 확인하세요. 취소 경위에 대한 불만은 HCRA에 신고합니다.
예시로 보면
2027년 3월, 본(Vaughan)의 분양 콘도를 $650,000에 계약했습니다. Addendum에는 "2028년 6월 30일까지 최소 판매 목표 달성"이라는 조기 종료 조건이 있었습니다. 디파짓은 1년 동안 모두 $65,000(10%)을 냈고, 낼 때마다 건설사 변호사의 신탁 보관 증명서를 받았습니다.
2028년 7월, 건설사가 판매 목표를 채우지 못해 계약을 끝낸다고 통지했습니다. 변호사와 상담한 뒤 기다렸고, 10일 안에 $65,000과 법정 이자가 돌아왔습니다. 그 사이 다른 집값이 올라 손해를 봤다고 느껴도, 다른 구제 방법이 있는지는 변호사와 따로 상담해야 합니다. 이 예시의 날짜와 금액은 설명용입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
The Addendum contains a section which explains any Early Termination Conditions that apply to your deal. … only the types of conditions listed in the Addendum are permitted. Conditions which are not permitted are not enforceable. … Any condition that is included must be accompanied by a date by which it will be satisfied. If the condition is not satisfied by that date, the purchase agreement may be terminated.쉽게 풀면Addendum에 적힌 종류의 조기 종료 조건만 쓸 수 있고, 허용되지 않은 조건은 효력이 없습니다. 조건마다 충족 기한이 있어야 하고, 그때까지 충족되지 않으면 계약이 끝날 수 있습니다.
출처: tarion.com/condo-units-coverage-occupancy-dates-delays-cancellations · 2026년 10월 30일 확인
A declarant shall ensure that a trustee of a prescribed class or the declarant’s solicitor receives and holds in trust all money, together with interest earned on it, as soon as a person makes a payment, … (b) on account of an agreement of purchase and sale of a proposed unit;쉽게 풀면건설사(declarant)는 분양 콘도 계약에 따라 받은 돈을 정해진 수탁자나 건설사 변호사가 받는 즉시 이자와 함께 신탁으로 보관하게 해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
If an agreement of purchase and sale provides that a purchaser is entitled to a return of money paid under the agreement upon termination of the agreement and the agreement is terminated, the declarant shall pay interest at the prescribed rate to the purchaser on the money returned.쉽게 풀면계약서에 해지 때 돈을 돌려준다고 되어 있고 계약이 끝나면, 건설사는 돌려주는 돈에 법이 정한 이율로 이자를 붙여 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Condominium unit deposits must be placed in trust under the provisions of the Condominium Act. If your purchase agreement is terminated by your builder, your deposit must be returned to you in full within 10 days. If your builder does not return your deposit, Tarion provides deposit protection of up to $20,000. To ensure your deposit claim will be covered by Tarion, you should consult a lawyer before treating your purchase agreement as terminated.쉽게 풀면건설사가 콘도 계약을 끝내면 10일 안에 디파짓을 전액 돌려줘야 합니다. 돌려주지 않으면 Tarion이 최대 $20,000까지 보호합니다. 청구가 보호되도록, 계약이 끝났다고 보고 행동하기 전에 변호사와 상담하세요.
출처: tarion.com/node/730 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to the regulations, a purchaser is entitled to receive payment out of the guarantee fund for the amount that the purchaser paid to the vendor as a deposit or other payment to be credited to the purchase price under the purchase agreement on closing if, (a) the purchaser has exercised a statutory right to rescind the purchase agreement before closing; or (b) the purchaser has a cause of action against the vendor resulting from the fact that title to the home has not been transferred to the purchaser because, (i) the vendor has gone into bankruptcy, or (ii) the vendor has fundamentally breached the purchase agreement.쉽게 풀면사는 사람이 법이 준 해지권을 썼거나, 건설사의 파산 또는 근본적인 계약 위반으로 집을 넘겨받지 못했다면, 낸 디파짓(집값에 넣기로 한 돈)을 Tarion 보증 기금에서 받을 수 있습니다. 한도는 규정이 정합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90o31 · 2026년 10월 30일 확인
It is important to note that Tarion does not have authority to compel a vendor to complete a condominium project that they decide to cancel. However, if you have a complaint about the circumstances under which the project was cancelled, you may report these to the Home Construction Regulatory Authority (HCRA) …쉽게 풀면Tarion은 건설사에 취소한 프로젝트를 지으라고 강제할 수 없습니다. 취소된 경위에 불만이 있으면 HCRA에 신고할 수 있습니다.
출처: tarion.com/condo-units-coverage-occupancy-dates-delays-cancellations · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
건설사가 마음대로 프로젝트를 취소할 수 있나요?
Addendum에 적힌 종류의 조기 종료 조건이 기한까지 충족되지 않을 때, 또는 파산 같은 다른 이유로 취소될 수 있습니다. 허용되지 않은 조건은 효력이 없습니다. 내 경우의 취소가 계약과 법에 맞는지는 변호사가 판단하고, 취소 경위에 불만이 있으면 HCRA에 신고할 수 있습니다.
콘도 디파짓은 언제, 얼마나 돌려받나요?
Tarion에 따르면 건설사가 계약을 끝내면 10일 안에 전액을 돌려줘야 합니다. 계약서에 해지 때 돈을 돌려준다고 되어 있으면 법이 정한 이율의 이자도 받습니다(콘도법 82조 7항). 돌려받지 못하면 Tarion에 최대 $20,000까지 청구할 수 있습니다.
업그레이드 비용도 돌려받나요?
최종 입주 기한이 지나 내가 계약을 끝내는 경우, Tarion은 디파짓, 추가 옵션, 업그레이드까지 낸 돈 전부와 이자를 돌려받는다고 안내합니다. 건설사가 조기 종료 조건으로 취소하는 경우에 대해서는 제가 확인한 공식 자료에 따로 적혀 있지 않으니 계약서를 변호사와 확인하세요.
Tarion 청구는 어떻게 하나요?
Tarion(1-877-982-7466)에 전화해 디파짓 환불 청구서를 받아 작성하고, 계약서와 결제된 디파짓 수표 사본 등을 함께 냅니다. 건설사에도 서류가 전달되어 답할 기회가 주어지고, 심사에는 최대 6개월이 걸릴 수 있습니다. 청구 기한은 Tarion에 직접 확인하세요.
그 사이 집값이 올라 손해를 봤어요. 보상받을 수 있나요?
Tarion 디파짓 보호는 낸 디파짓을 돌려받는 제도입니다. Tarion은 계약이 끝났을 때 다른 구제 방법이 있는지 변호사와 상담하라고 권합니다. 손해 배상이 가능한지는 계약서와 사정에 따라 다르므로 변호사에게 물어보세요.
건설사의 과거 취소 이력은 어디서 보나요?
HCRA의 온타리오 건설사 디렉토리(Ontario Builder Directory)에서 건설사의 면허 상태, 과거에 취소된 콘도 프로젝트, 규제 조치 등을 볼 수 있습니다. 계약 전에 확인해 보세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Tarion, 콘도 유닛: 입주일, 지연, 취소 (조기 종료 조건) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 단독 소유·계약 주택: 클로징일과 지연 (조기 종료 조건) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 입주 전 보호와 청구 (디파짓 보호) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 디파짓 보호 Q&A · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Authority of Ontario, 분양 콘도 (취소와 디파짓, 이자율) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Act, 1998, ss. 81–82 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 48/01 (콘도법 시행규칙), ss. 19–22 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Ontario New Home Warranties Plan Act, s. 14 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인