캡 레이트 (자본화율)Cap rate

무엇인가요?

캡 레이트(capitalization rate)는 건물이 1년에 벌어 주는 순영업이익(NOI)을 건물 가격으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 NOI가 연 $100,000인 건물이 $2,000,000에 팔렸다면 캡 레이트는 5%입니다 (가상의 예).

MPAC(온타리오 재산 평가 기관)은 수입과 거래 가격의 관계를 분석해, 수입을 거래 가격으로 나누어 캡 레이트를 구한다고 설명합니다. 거꾸로 NOI를 캡 레이트로 나누면 건물의 값을 어림할 수 있습니다.

왜 중요한가요?

• 캡 레이트가 낮을수록 같은 수입으로 값이 높게 평가됩니다. 보통 위험이 낮다고 볼수록 낮게 적용합니다.
• 캡 레이트가 오르면 같은 수입의 건물 값이 내려갑니다. 예: NOI $100,000에서 캡 레이트 5%는 $2,000,000, 7%는 약 $1,428,571입니다 (가상의 예).
• 캡 레이트는 시기, 건물 종류, 지역, 임차인에 따라 달라서 한 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다. 금리가 오르는 시기에는 오르는 경향이 있습니다. (일반적인 원리이며 항상 그렇지는 않습니다)

조심할 점

캡 레이트는 "얼마를 벌어 주는가"만 보여 줍니다. 건물 상태, 임대 기간, 큰 수리 시기, 대출 조건은 따로 확인해야 합니다. 판매자가 알려 주는 NOI가 맞는지는 임대차 계약서, 고지서, 세금 신고서로 확인하세요.