집주인의 수리·관리 의무Maintenance and repairs (RTA s. 20)

무엇인가요?

온타리오 주거 임대법(Residential Tenancies Act, RTA) 20조는 집주인이 건물과 세 준 집을 "좋은 수리 상태(good state of repair)"로, "살 수 있는 상태(fit for habitation)"로 유지하고, 건강·안전·주거·관리 기준을 지켜야 한다고 정합니다.

이 의무는 세입자가 계약 전에 고장이나 문제를 알고 있었어도 그대로입니다(20조 2항). "있는 그대로(as is) 빌려준다"는 말로 의무가 없어지지 않습니다.

LTB 안내에 따르면 이 의무는 계약서가 없어도, 계약서에 법과 다른 내용이 있어도 모든 임대에 적용됩니다.

집주인이 해야 하는 것

• 집주인이 준 것은 작동하게 유지합니다. 전기·배관·난방, 가전제품, 카펫, 벽·지붕·천장, 창문·문·자물쇠·조명, 차고·세탁실·통로 등입니다.
• 보통의 사용으로 닳거나 고장 나면 고치거나 바꿔 줍니다. 바꿀 때 더 새롭거나 좋은 모델일 필요는 없고, 제대로 작동하면 중고도 됩니다.
• 공용 공간(로비, 복도, 엘리베이터, 세탁실, 주차장)을 깨끗하게 하고, 바퀴벌레·쥐 같은 해충을 막는 조치를 합니다.
• 시의 주택 기준 조례(property standards by-law)를 지킵니다. 조례가 없는 곳에서는 주 정부의 관리 기준을 따릅니다. 소방 안전 법도 지켜야 합니다.
• 필수 서비스(vital services)를 끊지 않습니다. 온수·냉수, 연료, 전기, 가스, 그리고 9월 1일부터 6월 15일까지의 난방입니다. 집주인이 난방을 하면 방 온도가 최소 20도여야 합니다. 렌트가 밀렸어도 끊으면 안 됩니다.
• 수리하러 들어올 때는 최소 24시간 전에 서면 통지를 하고, 오전 8시~오후 8시 사이로 시간을 정해야 합니다.

세입자가 해야 하는 것

• 보통 사람이 생각하는 정도로 집을 깨끗하게 유지합니다(33조). 계약서에서 집주인이 청소하기로 했다면 예외입니다.
• 세입자, 함께 사는 사람, 손님이 일부러 또는 부주의로 낸 손상은 세입자가 고치거나 그 비용을 냅니다(34조). 공용 공간 손상도 포함됩니다.
• 오래 써서 자연히 닳은 것(normal wear and tear)은 세입자 책임이 아닙니다. 예를 들어 몇 년 동안 보통으로 써서 닳은 카펫은 바꿔 주지 않아도 됩니다.
• 손상을 고치지 않으면 집주인은 퇴거 통지(N5)를 주거나 LTB에 수리비를 청구할 수 있습니다.

고장 났을 때: 순서대로

1. 집주인에게 서면으로 알립니다. 편지, 이메일, 관리사무소의 수리 요청서(work order) 모두 됩니다. 보낸 것의 사본을 남기고, 사진과 날짜를 기록합니다.
2. 합리적인 시간 안에 고쳐지지 않으면, 시에 신고하거나 LTB에 신청하거나 둘 다 할 수 있습니다.
3. 시 신고: 시는 집을 점검하고 위반 통지나 작업 명령(work order)을 내릴 수 있습니다. 집주인이 따르지 않으면 시가 고발하거나, 직접 고치고 그 비용을 집주인의 재산세에 붙일 수 있습니다.
4. 토론토: 3층 이상, 10유닛 이상 아파트 건물은 RentSafeTO 프로그램입니다. 집주인은 급한 요청(전기, 가스, 난방, 물, 건물 보안)에 24시간 안에, 급하지 않은 요청에 7일 안에 응답해야 합니다. 해결이 안 되면 311에 신고합니다. 시는 한국어 수리 요청서 양식도 제공합니다.
5. LTB 신청: T6 신청서(세입자의 관리 문제 신청)를 Tribunals Ontario Portal로 냅니다. 수수료는 $53(포털 $48)입니다. 문제가 된 일이 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다(29조 2항). 아직 고쳐지지 않은 문제라면 늦지 않았을 수 있으니, 기한은 LTB에 확인하세요. 심리에는 사진, 주고받은 글, 통화 기록, 시의 작업 명령 사본을 3부씩 가져갑니다.

LTB가 명령할 수 있는 것

• 렌트 감액(rent abatement): 집주인이 세입자에게 돈을 돌려주거나, 렌트의 일부 또는 전부를 덜 내게 합니다.
• 정해진 날짜까지 수리, 교체, 작업을 하라는 명령.
• 세입자가 직접 고치게 하고 그 비용을 집주인이 내게 하는 명령.
• 세입자가 이미 쓴 합리적인 수리비, 망가진 세입자 물건, 그 밖의 지출을 집주인이 갚게 하는 명령.
• 심각한 관리 문제가 고쳐질 때까지 렌트 인상을 못 하게 하는 명령.
• 임대 종료(세입자가 원하거나 집이 안전하지 않을 때만), 그 밖에 적절한 명령. LTB는 세입자가 신청 전에 집주인에게 문제를 알렸는지도 봅니다(30조 2항).

렌트를 마음대로 안 내면 안 됩니다

LTB는 수리가 안 됐다고 느껴도 렌트의 어느 부분도 안 내면 안 된다고 안내합니다. 렌트를 제때 다 내지 않으면 집주인은 퇴거를 신청할 수 있습니다.

T6를 냈다면, 결정이 날 때까지 렌트의 일부나 전부를 집주인 대신 LTB에 내게 해 달라고 요청할 수 있습니다("Request to Pay Rent to the Board" 서식). 허락할지는 LTB가 정합니다.

렌트 미납 퇴거 신청의 심리에서 세입자가 수리 문제를 꺼내려면, 심리 7일 전까지 문제를 적은 서면과 증거를 집주인과 LTB에 내야 합니다(82조 2항, LTB 안내). 2026년 9월 21일 이후에 집주인이 낸 신청이라면, 신청서에 적힌 밀린 렌트의 절반도 심리 7일 전까지 집주인에게 직접 내야 합니다(LTB에 맡긴 돈은 인정되지 않음). 그러니 렌트를 안 내기보다 먼저 T6를 내는 것이 안전합니다. 렌트를 줄이려고 생각한다면 그 전에 지역 법률 클리닉과 상의하세요.

예시

노스욕의 한 단독주택 지하에 세 든 가족이 있습니다. 1월에 집주인이 관리하는 보일러가 고장 나서 방이 춥습니다. 난방은 필수 서비스이고 방 온도는 최소 20도여야 합니다.

가족은 그날 집주인에게 문자와 이메일로 고장과 온도 사진을 보내고 사본을 남깁니다. 일주일이 지나도 고쳐지지 않자, 시에 주택 기준 위반을 신고하고(311에 어느 부서인지 물어봄) LTB에 T6를 냅니다. 렌트는 계속 냅니다.

심리에서 LTB는 수리 명령과 함께, 추운 기간 동안의 렌트 감액과 전기 히터 같은 합리적인 지출을 집주인이 갚으라고 명령할 수 있습니다. 실제 결과는 증거와 사정에 따라 다릅니다.

콘도, 지하 셋방, 그리고 집주인이라면

• 콘도: 세입자에게 수리 의무가 있는 사람은 콘도 관리회사가 아니라 집주인(유닛 소유자)입니다. 복도나 배관 같은 공용 부분 문제는 보통 집주인이 콘도 관리사무소와 처리하지만, 세입자는 집주인에게 서면으로 요청하고 기록을 남기세요.
• RentSafeTO는 콘도, 타운하우스, 개인 주택의 셋방(지하나 1층)에는 적용되지 않습니다. 이런 집도 주거 임대법 20조와 시의 주택 기준은 그대로 적용됩니다.
• 집주인: 요청을 서면으로 받고, 날짜와 처리 내용을 기록하고, 들어갈 때는 24시간 서면 통지를 지키세요. 심각한 관리 문제가 있으면 LTB가 렌트 인상을 막거나 가이드라인 초과 인상(AGI) 신청을 기각할 수 있습니다.
• 세입자가 있는 집을 사려면 진행 중인 T6 신청이나 시의 작업 명령이 있는지 확인하고, 계약 전에 변호사와 저에게 상의하세요.