"연봉이 이 정도면 얼마짜리 집을 살 수 있나요?"는 첫 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 답은 집값이 아니라 두 가지 규칙에서 나옵니다. 하나는 실제 금리보다 높은 금리로 심사하는 스트레스 테스트, 다른 하나는 소득 대비 주거비·부채 한도(GDS·TDS)입니다. 이 글은 그 규칙을 공식 자료 그대로 설명하고, 월 소득 $10,000인 가정으로 계산해 본 일반 정보입니다. 실제 금액은 은행이나 모기지 브로커가 서류를 보고 정합니다.
먼저 답부터: 빌릴 수 있는 돈을 정하는 세 가지
| 규칙 | 내용 | 누가 정하나 |
|---|---|---|
| 심사 금리 (스트레스 테스트) | 계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 금리로 갚을 수 있어야 함 | 비보험 모기지(다운페이먼트 20% 이상)는 OSFI, 보험 모기지는 연방 재무부. 지금은 둘 다 같은 공식 |
| GDS (주거비 비율) | 원금·이자·재산세·난방비 + 콘도 관리비의 50% ≤ 세전 가구 소득의 39% | CMHC 보험 모기지 기준. 은행은 비보험 모기지에도 보통 비슷한 비율을 씀 |
| TDS (총부채 비율) | 위 주거비 + 자동차 할부, 학자금, 신용카드 등 다른 빚의 월 상환액 ≤ 44% | 위와 같음 |
세 가지 중 가장 작게 나오는 금액이 한도입니다. 신용 점수(CMHC는 600 이상), 다운페이먼트 출처, 고용 형태도 따로 봅니다.
스트레스 테스트는 무엇인가
은행은 내가 서명할 금리(예: 4.5%)가 아니라 더 높은 금리로도 매달 갚을 수 있는지 계산합니다. OSFI(연방 금융기관 감독청)는 2023년 12월 12일 발표에서 비보험 모기지의 최소 적격 금리(MQR)를 "5.25%와 계약 금리 + 2% 중 높은 쪽"으로 유지한다고 밝혔습니다. 다운페이먼트가 20% 미만인 보험 모기지의 기준은 연방 재무부가 정하는데, CMHC 자격 조건도 같은 공식을 씁니다.
왜 이렇게 하는지 OSFI는 이렇게 설명합니다. 금리가 오르거나 소득이 갑자기 줄어도 집주인이 계속 갚을 수 있게 하는 안전 여유(buffer)라는 것입니다. 빌리는 사람에게는 "한도가 줄어드는 규칙"이지만, 나중에 금리가 올라도 버틸 수 있게 미리 걸러 주는 장치이기도 합니다.
2026년 11월 지금처럼 계약 금리가 4~5%대면, 심사 금리는 6~7%대가 됩니다. 캐나다 중앙은행이 10월 28일 기준금리를 2.5%로 올려 변동 금리도 함께 움직이므로, 사전 승인 때 어떤 금리로 심사했는지 꼭 물어보세요.
GDS 39%, TDS 44%는 무엇을 더한 숫자인가
- GDS(Gross Debt Service, 주거비 비율): 모기지 원금과 이자, 재산세, 난방비(P.I.T.H.)에 콘도라면 관리비의 50%를 더한 월 주거비를 세전 가구 소득으로 나눈 비율입니다. CMHC 기준 39%를 넘으면 안 됩니다.
- TDS(Total Debt Service, 총부채 비율): 위 주거비에 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드·신용 한도 최소 상환액 같은 다른 빚을 더한 비율입니다. 44%를 넘으면 안 됩니다.
- 두 비율은 "스트레스 테스트 금리로 계산한" 모기지 상환액으로 봅니다. 그래서 실제로 낼 돈보다 큰 숫자가 들어갑니다.
- 소득은 세전(gross)이고, 보통 급여 명세서, T4, 세금 신고서로 증명합니다. 자영업자는 보통 2년치 신고 소득을 봅니다.
참고용 계산: 세전 월 소득 $10,000인 가정
아래는 캐나다 모기지의 반기 복리 방식으로 계산한 참고용 추정치입니다. 재산세 월 $400, 난방비 $100, 콘도 관리비 $500(절반 $250)로 가정했습니다.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| GDS 한도 (월 주거비 최대) | $3,900 | $10,000 × 39% |
| 재산세 + 난방비 + 콘도비 50% | $750 | $400 + $100 + $250 |
| 모기지 상환액에 쓸 수 있는 돈 | $3,150 | $3,900 − $750 |
| 계약 금리 4.5%로만 계산하면 | 약 $569,000 | 25년 상환, 4.5% |
| 심사 금리 6.5%로 계산하면 (실제 한도) | 약 $470,000 | 25년 상환, 4.5% + 2% = 6.5% |
| 30년 상환이 되는 경우 (첫 집·신축 보험 모기지) | 약 $503,000 | 30년 상환, 6.5% |
| 계산 조건 | 모기지 한도 (약) |
|---|---|
| 계약 금리 4.5%로만 계산하면 | $569,000 |
| 30년 상환, 심사 금리 6.5% | $503,000 |
| 25년 상환, 심사 금리 6.5% (실제 한도) | $470,000 |
| 다른 빚 월 $600이 있으면 (TDS, 25년, 6.5%) | $455,000 |
같은 소득이어도 스트레스 테스트로 약 $99,000, 다른 빚 $600으로 약 $15,000이 더 줄어듭니다. 캐나다식 반기 복리로 계산해 천 달러 단위로 반올림했습니다.
같은 소득인데 스트레스 테스트 때문에 한도가 약 $99,000 줄어듭니다. TDS도 봐야 합니다. 예를 들어 자동차 할부 $500과 카드 최소 상환 $100이 있으면 총부채 한도 $4,400(44%)에서 $600을 빼 주거비는 $3,800까지만 되고, 모기지 상환액 여유는 $3,050으로 줄어듭니다.
사전 승인은 무엇이고, 무엇이 아닌가
- 사전 승인(pre-approval)은 대출 기관이 소득·빚·신용을 보고 "이 정도 금액과 금리로 빌려줄 수 있을 것 같다"고 미리 알려 주는 것입니다. 보통 금리를 일정 기간 잡아 줍니다(rate hold).
- 온타리오 금융 규제청(FSRA) 안내에 따르면, 사전 승인은 대출 기관이 모기지 계약을 맺겠다는 보장이 아닙니다. 사람과 집을 자세히 심사한 뒤 빌려주지 않기로 할 수도 있습니다.
- 진짜 승인은 커밋먼트 레터(commitment letter, 승인서)로 옵니다. FSRA는 이것이 공식 승인이고, 서명하면 대출 기관과의 정식 계약이 된다고 설명합니다. 오퍼의 융자 조건(financing condition)은 보통 이 서류를 받아야 풀 수 있습니다.
- 사전 승인 때 물어볼 것: 어떤 금리로 심사했는지, 금리 홀드 기간이 며칠인지, 어떤 서류가 더 필요한지, 집 유형(콘도, 신축, 임대 포함)에 따라 한도가 달라지는지.
흔한 실수
- "월 상환액이 월세와 비슷하니 되겠지"라고 계산한다 — 은행은 심사 금리로 봅니다. 실제 상환액보다 큰 숫자로 통과해야 합니다.
- 사전 승인 금액을 "확정"으로 믿고 조건 없는 오퍼를 쓴다 — 커밋먼트 레터가 오기 전에는 융자 조건을 빼지 마세요(경쟁 오퍼에서 빼야 한다면 브로커와 먼저 상의).
- 집을 보기 시작한 뒤에 새 차 할부나 큰 카드 결제를 한다 — TDS가 오르고 신용 조회가 늘어 한도가 줄 수 있습니다.
- 다운페이먼트가 20%에 조금 못 미치는데 한도를 보험 모기지로만 계산한다 — 20% 이상이면 보험료가 없고 상환 기간도 다를 수 있어 결과가 달라집니다. 두 경우를 모두 계산해 보세요.
출처 (원문 보기)
- OSFI, 비보험 모기지 최소 적격 금리 유지 발표 (2023년 12월 12일) — 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 비보험 모기지 최소 적격 금리 안내 페이지 — 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 모기지 보험 자격 조건 (GDS 39%, TDS 44%, 가격 상한) — 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 부채 상환 비율 계산기 (GDS·TDS 설명) — 2026년 10월 30일 확인
- FSRA(온타리오 금융 규제청), 모기지 계약 서명하기 — 사전 승인과 커밋먼트 레터 — 2026년 10월 30일 확인
- 캐나다 중앙은행, 2026년 10월 28일 금리 결정 발표문 (기준금리 2.5%) — 2026년 11월 1일 확인
글쓴이
안중현(Joonghyun Ahn)은 HomeLife Frontier Realty Inc., Brokerage 소속 Sales Representative입니다. 쏜힐 사무실을 중심으로 GTHA 전 지역에서 한인 고객의 집 사기·팔기·렌트를 돕습니다. 이 블로그의 모든 글은 법률·세무·재정 조언이 아닌 일반 정보이며, 결정 전에 전문가와 확인하세요.