오퍼의 조건(컨디션) 세 가지: 융자, 인스펙션, 매도 조건을 언제 넣고 뺄까

오퍼에 조건을 넣어야 할까요, 빼야 할까요? 답부터 말하면, 조건은 "이것이 확인되면 사겠다"는 비상구이고, 빼려면 그 비상구로 막던 위험을 오퍼 전에 먼저 확인해 두어야 합니다.

가상의 예로 시작해 봅니다. 토요일 저녁, 오퍼 마감 두 시간 전입니다. 파는 쪽 중개인이 "오퍼가 다섯 개 들어왔다"고 알려 옵니다. 내 오퍼에는 융자와 인스펙션 조건이 있습니다. 갑자기 조건이 사치품처럼 보입니다.

이 글은 토론토·GTA에서 집을 사려는 분께 RECO(온타리오 부동산 중개 규제 기관)와 온타리오 정부 자료로 확인한 일반 정보를 드립니다. 법률 조언이 아니며, 계약서 문구는 변호사와 확인하세요.

먼저 답부터: 세 가지 조건 한눈에

• $350~$600홈 인스펙션 비용 (ontario.ca, 2026년 기준, 더 비쌀 수 있음)
• 10일콘도 법인이 스테이터스 서티피케이트를 내줘야 하는 기한 (CAO)
• $100스테이터스 서티피케이트 수수료 상한, 세금 포함 (O. Reg. 48/01 18조 4항)
• 없음재판매 콘도의 법정 숙려 기간 (ontario.ca)

RECO는 가능하면 융자, 홈 인스펙션, 지금 집의 매도, 그 밖에 나에게 중요한 것을 조건으로 넣으라고 안내합니다.

조건은 어떻게 풀리나: 기한, 포기서, 디파짓

조건은 매매 계약서(APS)에 기한과 함께 적습니다. 조건이 하나도 없으면 확정 오퍼(firm offer)입니다. 조건이 있으면 조건부 오퍼이고, 모든 조건이 충족되거나 포기되면 그때 계약이 확정됩니다.

조건을 풀 때는 서면으로 합니다. 조건 포기서(waiver)나 조건 충족 통지(notice of fulfillment)에 서명해 기한 안에 상대에게 보냅니다. TRESA 시행규칙 22.10조는 중개인이 오퍼처럼 조건 포기서도 받은 뒤 가능한 한 빨리 고객에게 전하도록 합니다.

"기한을 넘기면 어떻게 되나요?" 계약서의 조건 문구대로 됩니다. 계약이 끝나면 디파짓도 계약서에 적힌 대로 돌려받는 것이 보통입니다. 다만 디파짓을 두고 다투면 브로커리지는 양쪽이 서명한 합의서나 법원 명령이 있어야 돈을 내줄 수 있습니다(RECO).

융자 조건: 사전 승인은 약속이 아닙니다

"사전 승인을 받았으니 융자 조건은 빼도 되지 않나요?" 흔한 반론입니다. FSRA(온타리오 금융 규제 기관)는 사전 승인이 모기지 계약을 맺겠다는 보장이 아니라고 안내합니다. 대출 기관은 나와 집을 자세히 살펴본 뒤 대출을 하지 않을 수도 있습니다.

RECO도 모기지 프리퀄리피케이션(대략 얼마를 빌릴 수 있는지 미리 계산해 보는 것)을 받았다고 해서 융자 조건을 안전하게 뺄 수 있는 것은 아니라고 합니다. 가상의 예로, 대출 기관이 집값을 내 오퍼보다 $30,000 낮게 보면 그만큼을 현금으로 채워야 할 수 있습니다.

(의견) 융자 조건을 빼려면, 대출 기관이 이 집 주소와 가격을 보고 내 준 답과 감정가가 낮을 때 메울 여유 현금이 둘 다 있어야 한다고 봅니다.

인스펙션 조건: 보고 나서 정할 시간

홈 인스펙션은 RECO가 말하는 오퍼의 가장 흔한 조건 중 하나입니다. 온타리오 정부 안내에 따르면 인스펙션은 기초, 전기, 배관, 지붕 같은 큰 부분을 눈으로 보는 점검입니다. 합격·불합격 시험이 아니고, 조닝이나 건축 법규를 따지지도 않습니다.

결과를 보고 바이어는 수리를 요청하거나, 결함을 받아들이거나, 가격 조정을 요청하거나, 사지 않기로 할 수 있습니다(ontario.ca). 단점도 있습니다. 인스펙터는 모든 것을 찾지 못합니다. 곰팡이를 못 볼 수 있고, 눈 덮인 지붕은 못 볼 수 있으며, 보증도 하지 않습니다.

조건을 빼는 대신 오퍼 전에 인스펙션을 먼저 받는 방법이 있습니다. 파는 쪽이 받아 둔 보고서가 있어도 온타리오 정부는 바이어가 따로 인스펙션을 받으라고 권합니다. 오퍼가 안 되면 그 비용은 돌아오지 않습니다.

매도 조건과 콘도 스테이터스 서티피케이트

매도 조건은 "내가 지금 사는 집이 기한 안에 팔리면 사겠다"는 조건입니다. 바이어에게는 두 집을 한꺼번에 떠안는 위험을 막아 줍니다. 파는 사람에게는 남의 집 매매에 내 계약이 묶이는 일이라, (의견) 세 조건 가운데 가장 받아들이기 어려워합니다.

다른 길은 먼저 팔고 사는 순서입니다. 그러면 이번에는 두 클로징 날짜가 어긋날 위험이 생깁니다. RECO는 날짜가 맞지 않을 때의 대비책을 미리 세우라고 합니다.

콘도라면 스테이터스 서티피케이트(콘도의 재정·법적 상태 보고서) 검토를 조건으로 넣는 경우가 많습니다. 재판매 콘도에는 법정 숙려 기간이 없어서, 계약 뒤에 서류를 볼 시간이 이 조건뿐일 수 있습니다. 콘도 법인은 요청을 받으면 10일 안에 내줘야 하고, 수수료는 세금 포함 $100까지입니다(CAO).

경쟁 오퍼에서 조건을 뺄까

오퍼가 여럿이면 파는 쪽 브로커리지는 오퍼를 낸 모든 사람에게 경쟁 오퍼의 수를 알려야 합니다(시행규칙 22.7조 1항). 다른 오퍼의 가격이나 조건은 파는 사람이 허락할 때만 공유됩니다.

RECO는 경쟁 오퍼에서 계획보다 많이 내거나 나를 지키는 조건을 빼고 싶어질 수 있다고 경고합니다. 인스펙션을 건너뛰는 것은 바이어가 신중히 따져야 할 큰 위험이라고도 합니다. 조건을 빼면 오퍼는 강해 보이지만, 그 위험은 모두 바이어 몫이 됩니다.

흔한 실수와 꼭 확인할 것

• 사전 승인서를 확정 대출로 믿고 융자 조건을 뺀다 — 대출 기관에 이 집 기준으로 다시 묻습니다.
• 기한을 "날"로 셀지 "영업일"로 셀지 확인하지 않는다 — 계약서 문구를 변호사와 읽습니다.
• 조건 포기서를 말로만 전한다 — 서면으로, 기한 전에 보내고 보낸 시각을 남깁니다.
• 오퍼 전 인스펙션 없이 인스펙션 조건부터 뺀다 — 비용 $350~$600(2026년 기준)과 위험을 비교합니다.
• 콘도인데 스테이터스 서티피케이트를 보지 않고 확정한다 — 재판매 콘도에는 숙려 기간이 없습니다.
• 매도 조건 없이 사고 지금 집이 안 팔릴 때의 계획이 없다 — 날짜가 어긋날 때의 대비책을 먼저 세웁니다.

정리하면, 조건은 디파짓과 내 돈을 지키는 비상구이고, 빼려면 그 위험을 오퍼 전에 먼저 확인해야 합니다. 오늘 할 일은 대출 기관에 "이 가격대 집이면 감정가가 낮을 때 어떻게 되는지"를 서면으로 물어보는 것입니다.